Убыток 839 миллионов vs дивиденды 830 миллионов рублей: как «Унистрой» балансирует между акционерами и долгами

Одним из самых тревожных индикаторов состояния отрасли стал резкий рост банкротств. Количество дел о несостоятельности, инициированных в отношении российских строительных компаний в первой половине 2026-го, выросло на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года Фото: «БИЗНЕС Online»

Россия теряет, Татарстан держится

Первое полугодие 2026-го стало еще одним сложным периодом для российского жилищного строительства за последние годы. Рынок продолжает сталкиваться с одновременным давлением сразу нескольких факторов: высокой стоимостью кредитования, снижением платежеспособного спроса и ужесточением условий льготных ипотечных программ.

Согласно Росстату, объем строительных работ, выполненных в российских регионах в первом полугодии 2026-го, достиг 7,5 трлн рублей — на 5% меньше в сопоставимых ценах, чем год назад. На замедление строительной активности повлияли более медленные темпы федеральных вложений в нацпроекты, сокращение финансирования инфраструктуры из региональных бюджетов, снижение ввода жилой недвижимости и более осторожное, чем ожидалось, смягчение денежно-кредитной политики.

В январе – июне 2026 года в России ввели в эксплуатацию 42,76 млн кв. м жилья — на 18% меньше, чем за аналогичный период 2025-го, сообщает Росстат. Спад зафиксирован во всех федеральных округах. Сильнее всего просели Сибирский ФО (минус 32%), Южный ФО (минус 26,9%) и Северо-Западный ФО (минус 22,7%).

Наиболее драматичная ситуация сложилась в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Ввод частных домов рухнул на 28,6% до 26,62 млн кв. метров. Именно ИЖС, составляющее более 62% всего вводимого жилья, стало главным драйвером общего падения.

Одним из самых тревожных индикаторов состояния отрасли стал резкий рост банкротств. Количество дел о несостоятельности, инициированных в отношении российских строительных компаний в первой половине 2026-го, выросло на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — почти до 1,1 тысячи. Для сравнения: за весь 2025 год в отрасли было заведено более 1,8 тыс. подобных дел. На 1 июля 2026-го в процессе банкротства находились 7,9 тыс. застройщиков.

Число банкротств объясняется сочетанием макроэкономических и отраслевых факторов. Среди ключевых причин — высокая стоимость заемного финансирования, сокращение объемов сданного в эксплуатацию жилья из-за снижения доступности ипотеки, рост себестоимости строительства на фоне удорожания арматуры, стройматериалов, логистики и рабочей силы, а также отмена моратория на штрафы, что добивает компании в сложной финансовой ситуации.

В январе – июне 2026-го 8 крупных российских застройщиков, отчитывающихся по МСФО, совокупно сократили выручку на 12,1% год к году — до 699,8 млрд рублей. Серьезнее всего выручка снизилась у группы «Самолет» — на 31,3% год к году, до 117,4 млрд рублей. Следом идут А101, сокративший показатель на 18,2% до 60,4 млрд рублей. Выручивший 290,1 млрд рублей ПИК показал снижение на 11,6%, а «Эталон» — на 9,6% до 54,4 млрд рублей.

Еще показательнее динамика прибыли. Группа ЛСР получила убыток 57,6 млрд рублей — в 23 раза больше, чем годом ранее (причина — обесценивание активов и рост процентных выплат по кредитам). ГК «Самолет» ушла в убыток на 22,3 млрд рублей против прибыли в 1,8 млрд годом ранее. ГК «Эталон» — убыток 13,2 млрд рублей, ГК «Пионер» — убыток 2,3 млрд рублей против прибыли 96 млн годом ранее. Даже компании, оставшиеся в плюсе, зафиксировали серьезное снижение прибыли: ПИК — минус 49,8% (до 14,7 млрд рублей), А101 — минус 53,7%, «Инград» — минус 73%.

Для России в целом ситуация остается сложной. Минстрой прогнозирует падение ввода жилья по итогам 2026 года до 87,7 млн кв. м — почти на 19% меньше, чем в 2025-м, а рост объема строительных работ в 2026 году может оказаться в диапазоне от 0,5 до 1% в сопоставимых ценах против роста в 2,5% по итогам 2025-го.

На общем фоне Татарстан демонстрирует рост ввода жилья. Если за первое полугодие 2025-го в республике было сдано 2,232 млн кв. м жилья, то за тот же период 2026-го — 2,271 млн кв. метров. В денежном выражении также отмечается небольшой, но все-таки рост. Так, республика в первом полугодии 2026-го вновь вышла на 2-е место в стране по объему строительных работ — 387,2 млрд рублей (плюс 0,1%), обогнав Красноярский край, занимавший эту позицию кварталом ранее. Республика стала одним из двух регионов топ-10 с положительной динамикой строительной активности (второй — Ленинградская область, плюс 15,7%).

Кроме того, за первое полугодие 2026-го продажи новостроек в республике по договорам долевого участия выросли на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для сравнения: в среднем по России этот показатель составил лишь 6%. Всего за 6 месяцев в республике реализовано 264 тыс. кв. м жилья. Активно растет и предложение: введено 891 тыс. кв. м многоквартирных домов — на 64% больше, чем год назад. По этому показателю Татарстан занимает 4-е место среди всех регионов Российской Федерации.

По данным единого ресурса застройщиков, у «Унистроя» на 1 сентября 2026 года строительный объем текущего строительства составляет 6,6% (в прошлом году — 7,7%) от всего строительного объема в РТ, или 224,3 тыс. кв. метров Фото: «БИЗНЕС Online»

Меньше выручки, больше прибыли… валовой

Одним из крупнейших застройщиков Татарстана, попавших в список убыточных, стало АО «Джи-Групп» — материнская компания, консолидирующая три основных направления в строительстве: бренды «Унистрой», UD Group и MyCorner by Unistroy, специализирующиеся на индивидуальном жилищном строительстве.

Контроль над компанией сосредоточен в руках семьи Гильфановых: Ильфат и Альберт — сыновья бывшего владельца Рашита Гильфанова. География присутствия группы охватывает Казань и агломерацию, Санкт-Петербург, Тольятти, Уфу, Пермь, Екатеринбург, Махачкалу, Нижний Новгород и даже Ташкент.

По данным единого ресурса застройщиков, у «Унистроя» на 1 сентября 2026-го строительный объем текущего строительства составляет 6,6% (в прошлом году — 7,7%) от всего строительного объема в РТ, или 224,3 тыс. кв. метров. Это на 15% меньше, чем на начало сентября прошлого года. В целом по стране застройщик возводит 615,2 тыс. кв. м — на 42,5 тыс. кв. м меньше, чем за аналогичный период в 2025-м, на 2-м месте после Татарстана идет Свердловская область — 250,7 тыс. кв. метров.

В целом «Унистрой» в этом году ввел по стране 20 тыс. кв. м, при этом на Татарстан пришелся весь объем, компания потеряла 6 позиций в рейтинге застройщиков в республике и занимает сейчас только 9-е место.

Группа «Унистрой» раскрыла консолидированную аудированную управленческую отчетность за первое полугодие 2026-го, согласно которой убыток группы составил 839 млн рублей. Годом ранее компания демонстрировала убыток в размере 609 млн рублей.

В целом «Унистрой» в этом году ввел по стране 20 тыс. кв. м, при этом на Татарстан пришелся весь объем, компания потеряла 6 позиций в рейтинге застройщиков в республике и занимает сейчас только 9-е место Фото: «БИЗНЕС Online»

При этом выручка упала на 14,6% — с 17,3 млрд до 14,8 млрд рублей, хотя ранее девелопер из года в год показывал только положительную динамику по выручке. Основное падение пришлось на ключевой сегмент жилой недвижимости: выручка по договорам долевого участия сократилась почти на треть — с 12,5 млрд до 8,8 млрд рублей.

Для стороннего наблюдателя это сигнал о падении спроса. Комментарий «Джи-Групп» объясняет причину: «Выручка девелопера отражает передачу квартир, проданных один-два года назад. Падение выручки — это перенос признания, а не снижение спроса: продажи первого полугодия 2026-го выросли к прошлому году более чем в 1,5 раза в денежном выражении, а вводы 2026-го сконцентрированы во втором полугодии».

Рынок недвижимости инерционен. Выручка текущего периода формируется из контрактов прошлых лет. В 2025 году компания ввела рекордные 263,6 тыс. кв. м жилья, что втрое превышает показатели 2024-го. Этот объем реализовывался на пике рыночного оптимизма. Первое полугодие 2026-го стало транзитным периодом перед новой волной крупных вводов объектов, строившихся уже в реалиях дорогого проектного финансирования.

Парадоксально, но на фоне снижения выручки валовая прибыль группы выросла на 4,4%, достигнув 6,4 млрд рублей, а рентабельность подскочила с 35 до 43%. Секрет кроется в резком снижении себестоимости продаж (с 11,2 млрд до 8,4 млрд рублей). Компания объясняет этот успех двумя факторами. Во-первых, в признание выручки вошли высокомаржинальные проекты ранних циклов, прежде всего в Казани.

Во-вторых, это жесткий контроль затрат. Важное конкурентное преимущество отмечает представитель компании: «Мы одни из немногих в отрасли, кто не капитализирует проценты в запасы, поэтому наша валовая маржа не „разбавлена“ процентными расходами прошлых лет». Если бы группа применяла учетную политику большинства конкурентов, ее операционная прибыль выглядела бы значительно выше, однако текущая прозрачность дает честную картину стоимости денег.

Отметим, что в портфеле UD Group — торговый центр KazanMall, ТЦ «ГоркиПарк» и ретейл-парк Udacha, который находится на въезде в ЖК «Царево Village» Фото: «БИЗНЕС Online»

Структурная трансформация портфеля

Сегментный анализ деятельности группы выявляет два очага давления. Первый — индивидуальное жилищное строительство, показавшее при выручке 158 млн рублей (в прошлом году — 756 млн рублей) чистый убыток в размере 207 млн рублей, а EBITDA продемонстрировала убыток в 139 млн рублей. Второй — корпоративный центр с убытком в размере 432 млн рублей, который генерирует управленческие расходы практически без собственной выручки.

По ИЖС решение принято жесткое. «Мы вышли из массмаркета, остановили новые запуски и сосредоточились на бизнес-сегменте — виллах под ключ MY CORNER, — поясняют в группе. — Направление сейчас не ведет строительство и распродает готовый продукт, то есть убыток не масштабируется». Рынок загородной недвижимости просел сильнее многоквартирного (выдача кредитов упала на две трети), но воронка сделок на второе полугодие сформирована. При этом внедрение эскроу в сегменте ИЖС очищает рынок от случайных игроков, создавая задел для тех, кто сохранил финансовую устойчивость. 12,8 млрд рублей, или 86,5% от всех поступлений, приходится на операции с жилой недвижимостью. Сюда вошли продажи как готовых квартир, так и приобретенных по договорам долевого участия, а также сдача квартир в аренду. Самый большой вклад принесла «долевка», говорится в комментарии компании.

Убыток от продаж квартир в первом полугодии 2026-го составил 457 млн рублей, тогда как в 2025-м группа по данному сегменту отобразила убыток в размере свыше 1,2 млрд рублей. Причем показатель убытка за первое полугодие 2025-го был пересмотрен. Изначально, после выхода отчетности в прошлом году, он составлял 475 млн рублей, но после корректировки в сторону увеличения финансовых расходов убыток вырос до 1,2 миллиарда. Стоит отметить, что, несмотря на убытки в прошедшем периоде, EBITDA сегмента положительная и превышает 3,1 млрд рублей. Рентабельность EBITDA выросла с 18,5 до 24,6%. При этом финансовые расходы по сегменту составили 4,3 млрд рублей. Т. е. все, что заработала группа на продаже квартир, и даже больше ушло на уплату процентов.

Коммерческая недвижимость как объект инвестиций приносит стабильную арендную выручку и прибыль акционерам. В сегменте учитываются как арендные поступления, так и доходы от продажи собственного коммерческого имущества. Выручка от аренды за год поднялась на 15% — с 1,55 млрд до 1,8 млрд рублей. Однако чистая прибыль упала почти в 3 раза — с 740 млн до 257 млн рублей. EBITDA, наоборот, выросла на треть — с 706 млн до 951 млн рублей.

Отметим, что в портфеле UD Group — торговый центр KazanMall, ТЦ «ГоркиПарк» и ретейл-парк Udacha, который находится на въезде в ЖК «Царево Village» в Пестречинском районе, а также ряд других объектов. Кроме того, в управлении находится многофункциональный «Арт Центр» возле ЖК «Арт-Сити» общей площадью 40 тыс. кв. метров.

Средняя ставка по банковским кредитам держится на уровне 10,68% годовых, что почти на 3% меньше, чем на начало года, и почти на 9% ниже, чем годом ранее, когда ставка была на уровне 19,44% Фото: «БИЗНЕС Online»

Кредитные баталии

Если операционный блок демонстрирует здоровье, то финансовый сегмент отчетности фиксирует удар процентных платежей. Финансовые расходы составили 5,5 млрд рублей. Несмотря на небольшое номинальное снижение относительно прошлого года (5,7 млрд), они практически полностью поглотили валовую прибыль. Средняя ставка по банковским кредитам держится на уровне 10,68% годовых, что почти на 3% меньше, чем на начало года, и почти на 9% ниже, чем годом ранее, когда ставка была на уровне 19,44%.

Стоит отметить, что снижение финансовых расходов вкупе со снижением средней ставки по банковским кредитам произошло на фоне роста кредитного портфеля. Совокупный долг группы вырос за год с 54,1 млрд до 58,5 млрд рублей. На балансе увеличилась краткосрочная часть обязательств с 20,1 млрд до 26,1 млрд рублей. В компании отметили, что рост краткосрочной части — это в основном не новые заимствования, а реклассификация проектного финансирования: по мере приближения сдачи домов кредиты под них переходят из долгосрочных в краткосрочные. «Это техническое следствие календаря вводов — на второе полугодие 2026-го приходятся крупнейшие объекты группы», — добавили в группе.

Более того, зафиксирован технический выход за ковенанты отдельных кредитных договоров. Группа получила письменные отказы банков (вейверы) от права досрочного истребования долга на сумму 3,1 млрд рублей уже после даты баланса. Согласно правилам МСФО, эти суммы пришлось отразить как краткосрочные. «Ни один кредит к досрочному погашению не предъявлялся, все обязательства обслуживаются точно в срок, — подчеркивают в „Джи-групп“. — Банки продолжают открывать новое финансирование и улучшать условия по действующему, понимая специфику обеспеченности: деньги дольщиков на эскроу являются лучшей гарантией возврата средств».

Что касается эскроу-счетов, то сумма договоров с использованием эскроу-счетов, заключенных за первые 6 месяцев 2026 года, выросла почти в 2 раза до 12,2 млрд рублей. Остатки средств на эскроу-счетах группы упали на 21% и составили 20,6 млрд рублей.

«Убыток процентный, а не операционный»

По итогам всего 2025-го группа выплатила дивиденды собственникам группы в размере 996 млн рублей. Сумма по сравнению с 2024 годом упала в 4 раза: в 2024-м владельцы получили выплаты в размере 4,1 млрд рублей. Таким образом, сумма дивидендов на акцию компании в 2025 году составила 10 рублей, тогда как в 2024-м — 41 рубль.

В начале мая 2026 года совет директоров рекомендовал не распределять чистую прибыль по результатам деятельности за 2025-й. При этом данная рекомендация не коснулась нераспределенной прибыли прошлых периодов. Итогом стала рекомендация по выплате дивидендов в размере 830 млн рублей из расчета 8,3 рубля на одну акцию. При этом на балансе девелопера остается нераспределенная прибыль в 24,4 млрд рублей, которую акционеры могут распределить в любое удобное для себя время…

Стремление компании сохранить выплаты акционерам даже при убытке понятно на фоне ее объяснений. «Убыток группы — процентный, а не операционный: валовая прибыль растет, EBITDA выросла год к году, рентабельность улучшилась, — подчеркивают в „Джи-групп“. — Возврат к прибыли складывается из трех движений, и все три уже идут. Первое — признание выручки от продаж 2026-го, выросших в 1,5 раза: она придет в отчетность 2027–2028 годов. Второе — снижение процентных расходов вслед за ключевой ставкой: бо́льшая часть облигаций — флоатеры, ставка корпоративного долга снижается непрерывно с весны 2025 года. Третье — вводы второго полугодия, которые раскрывают эскроу и сокращают чистый долг. Конкретных прогнозов по прибыли мы не публикуем, но направление движения рассказываем».