Казань обошла Москву по окупаемости инвестиций в жилую недвижимость

ОПТИМИСТИЧНЫЙ ФЕВРАЛЬ

Татарстанское управление Росреестра подвело итоги на рынке недвижимости за два первых месяца 2013 года. Неожиданно для многих февраль показал резкий рост сделок с жилой недвижимостью. Так, по Казани их число выросло с 1995 в январе до 2897 в феврале, то есть на 45,2%. Еще более впечатляющие результаты по республике – рост в полтора раза (плюс 56,1%) по сравнению с январем (8611 сделка).

Если же сравнивать три предыдущих года, то февраль 2013 года был из них наилучшим. Для сравнения: в Казани в феврале 2010 года зарегистрировано 1759 договоров купли-продажи жилья, в феврале 2011 года - 1896, в феврале 2012 года – 1920. Аналогичная ситуация и по республике: самый близкий результат к февралю 2013 года был достигнут в феврале прошлого года – 8300 сделок.

Положительная динамика отмечена и в сегменте нежилой недвижимости и земельных участков. За два месяца 2013 года в Казани зарегистрировано 1983 сделки с коммерческой недвижимостью. Рост по сравнению с аналогичным периодом 2012 года - на 63%. По Татарстану в целом за первые два месяца текущего года было заключено 2575 сделок (из них в феврале - 1399, по сравнению с январем плюс 18,9%).

Что же касается земельных участков, то в Казани было зафиксировано снижение продаж. Если в январе было заключено 258 сделок, то в феврале – лишь 165, что, в принципе, вполне ожидаемо и связано с сезонностью. По республике положительная динамика – рост по земельным участкам с 1176 сделок в январе до 1399 – в феврале.

Количество сделок с нежилыми помещениями

ДЕПОЗИТЫ ВЫГОДНЕЕ?

На днях аналитики портала «Мир квартир» рассмотрели ценовую ситуацию на рынке 11 городов России и подсчитали, насколько выгодно вкладывать в недвижимость. Оказалось, что столь любимые россиянами инвестиции в недвижимость не так уж и выгодны. Максимальная доходность однокомнатной квартиры эконом класса в городах-миллионниках - всего 7% годовых, и окупаться подобное вложение может более 20 (!) лет.

Из исследованных «Миром квартир» 11 городов быстрее всего (за 15 лет) можно окупить однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону. Там же жилье принесет покупателю и наибольший доход — 11,7% годовых. Дольше всего будет окупаться квартира в Новосибирске — 22 года, она же принесет худшую доходность — всего 4,5%, пишет газета «Ведомости». Казань оказалась в середине таблицы: без уплаты аренды и коммуналки «однушка» в столице РТ окупится за 15 лет, а если с учетом этих выплат - за 20 лет. Реальная доходная ставка инвестиций в жилье Казани оказалась всего лишь на уровне 5,1% годовых.

Что интересно, по сроку окупаемости квартир Казань обошла Москву. Если в нашем городе инвестиции в квартиру могут вернуться за 19,6 года, то в Москве - за 19,8 года.

Сравнительная таблица возможных доходов собственников при сдаче однокомнатной квартиры в аренду в городах России

ВЕЗДЕ СТАНДАРТНЫЙ СЦЕНАРИЙ: КРИЗИС – ПОДЪЕМ – СТАГНАЦИЯ

Газета «БИЗНЕС Online» опросила мнения экспертов об итогах первых месяцев 2013 года.

Анастасия Гизатова - директор АН «Счастливый дом»:

- Активизация рынка недвижимости далеко не однородна, и нужно дать качественную характеристику по сегментам: новостроек, вторичного жилья, коммерческой и загородной недвижимости. Что касается «первичного» рынка, то здесь спрос устойчивый и «полет нормальный» в части малогабаритных одно- и двухкомнатных квартир. Уловив ранее данную тенденцию, многие застройщики сейчас предлагают квартиры от 35 квадратных метров и остаются в выигрыше, т.к. бюджетное новое жилье - «тренд» 2013 - 2015 годов. Весной в Казани появится еще несколько предложений по жилым комплексам с небольшими уютными квартирами. Для новостроек традиционны следующие правила: чем выше степень готовности, тем дороже стоимость квадратных метров, чем больше площадь квартиры, тем дешевле стоимость квадратных метров.

Вторичный рынок находится в стагнации, одной из причин которой являются диаметрально противоположные ожидания покупателей и продавцов. Не удивительно, что это связано с Универсиадой. Первые считают, что после Универсиады цены должны «рухнуть», вторые, напротив, ждут грандиозного повышения.

Если провести аналогию с другими городами-миллионниками и столицами субъектов РФ, то все циклы вторичного жилья идентичны Казани: кризис - подъем - стагнация. Хотя ни в Екатеринбурге, ни в Нижнем Новгороде, Новосибирске или Чебоксарах не предвидится Универсиады. Визуально может показаться, что цены на вторичном рынке выросли. На самом деле, цена экспозиции и реализации отличается не менее чем в 50 - 100 тысяч рублей.

Ипотека - по-прежнему самый популярный источник для приобретения недвижимости. За данный период произошло повышение процентной ставки при ослаблении контроля андерайдинговых служб, то есть банки стали лояльнее к отбору и подтверждению доходов заемщиков.

На рынке загородной недвижимости наступает сезонность. Есть предпосылки для активного спроса как на участки, так и на жилые дома. Это прежде всего связано с более низкой стоимостью квадратных метров, чем на вторичном рынке. Потенциальные покупатели трех-, четырехкомнатных квартир начинают больше склоняться к приобретению своего дома. Хороших участков в Казани становится все меньше, тем самым их стоимость будет расти. Коммерческая недвижимость, в частности, офисные помещения на первой линии с хорошим пешеходным трафиком, парковкой и площадью до 150 квадратных метров, не теряла своей популярности, и по-прежнему ощущается ее дефицит. Также пользуются спросом небольшие, до 20 квадратных метров, помещения в офисных центрах.

Олег Захаров - директор агентства недвижимости «Новостройки Казани»:

- Сравнивать правильнее не январь и февраль этого года, а аналогичный период прошлого года, потому что в январе 10 дней продлились новогодние каникулы, в связи с чем было зарегистрировано меньшее количество сделок. Скорее всего, в марте будет снижение количества сделок по сравнению с мартом прошлого года. Сейчас рынок замирает. В феврале был рост количества сделок, однако по сравнению с февралем прошлого года наблюдается снижение.

Цены на жилую недвижимость по вторичному рынку немного снизились, а по новостройкам продолжают расти. Спрос на новостройки не такой высокий, как в конце года или даже январе-феврале. Сейчас очень мало интересных предложений. Все маленькие квартиры уже распроданы, даже на стадии котлована. Найти сейчас жилье с маленькой площадью достаточно проблематично. В основном происходят сделки по перепродаже уже купленных квартир.

Ипотека сейчас пользуется спросом, потому что у людей не так много средств. Каждая третья сделка или даже половина всех сделок осуществляется по ипотеке. Нельзя сказать, что у банков значительно снизились процентные ставки, в прошлом году они были ниже. Причина спроса в том, что люди могут купить квартиру только по ипотеке.

Идет активизация по земельным участкам, они начинают пользоваться повышенным спросом. По коммерческой недвижимости рынок также очень активен. Спросом пользуются земельные участки в черте Казани или не так далеко от города, в пределах 10 - 15 километров.

Рынок сейчас в ожидании. Сказываются кризисные настроения на Кипре, это нервирует и покупателей, и продавцов. Неизвестно, останутся люди с деньгами или потеряют их. Есть некая определенность. Возможно, перед Универсиадой будет последнее небольшое повышение спроса на новостройки, например. Строят много, но доступного жилья практически нет.

Сделки купли-продажи земли по РТ и Казани, январь 2010 - февраль 2012 года

Сделки купли-продажи жилья по РТ и Казани, январь 2010 - февраль 2012 года

РЫНОК АКТИВИЗИРОВАЛО СНИЖЕНИЕ ЦЕН

Андрей Савельев - директор «НЛБ-недвижимость»:

- Я бы не сказал, что в феврале был большой рост количества сделок. В марте количество сделок, обращений увеличилось, однако не настолько, как показывает статистика Росреестра. Рынок начал активизироваться, возможно, поздняя активизация связана с затяжной зимой, но уже наблюдаем оживление. Особенно ощутимо мы увидим это в апреле-мае. Рынок начнет оживляться, и цены начнут расти. Пока еще цены стоят.

Количество сделок по ипотеке в феврале держалось примерно на том же уровне. Количество сделок по земельным участкам начало расти. По сравнению с январем рост количества сделок произошел примерно на 20 процентов. Рынок коммерческой недвижимости даже более активен, чем жилой. В жилой недвижимости у нас наблюдается стагнация, связанная с большим ростом цен год назад и с отложенным спросом. В коммерческой недвижимости роста цен не было, поэтому сделки идут.

В апреле будет активизация рынка – как рост спроса, так и рост цен.

Искандер Юсупов – директор по развитию ООО «Риэлти» (отдел продаж «Унистрой»):

- Февраль и март прошли для нас под знаком роста количества заключенных договоров. Думаю, что в целом по рынку чувствуется подъем. Конечно, частично рост по отношению к январю обусловлен и тем, что в январе благодаря праздникам меньше рабочих дней.

Вторая половина зимы (февраль-март) была отмечена обильными снегопадами, поэтому падение количества сделок по земле в целом объяснимо – такое происходит уже не первый год. Мы ждем увеличения спроса на наши земельные участки в поселке Ореховка начиная со второй половины апреля, когда, будем надеяться, весна все же вступит в свои права. За 2012 очень вырос интерес к участкам под индивидуальное жилищное строительство с подведенными коммуникациями и подъездными путями – загородный образ жизни становится все популярнее среди горожан.

На наш взгляд, предпосылок для снижения спроса в ближайшее время не предвидится, поэтому в течение 2013 года наиболее вероятен плавный рост рынка без заметных колебаний при условии отсутствия скачков в мировой экономике. Недвижимость остается наиболее ликвидным и надежным средством для инвестиций.

Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:

На рынке недвижимости начиная с середины февраля 2013 года произошел рост количества сделок. После затишья января-начала февраля цены на часть объектов недвижимости снизились и рынок активизировался. В итоге покупатели выбрали все объекты с рыночными ценами. Сейчас же рынок недвижимости затих. Ожидается следующий цикл: цены на часть объектов за месяц-полтора просядут, и рынок активизируется. Поэтому апрель будет характеризоваться низкой активностью рынка. Сильное влияние на рынок оказывает ипотечное кредитование. Оживление рынка можно поставить в зависимость от либерализации условий ипотечного кредитования, что и происходило в феврале-марте 2013 года. Рынок коммерческой недвижимости, я думаю, еще не менее года будет показывать такую динамику. Рынок земельных участков просыпается в этом году позже, виной этому был многоснежный март. Спросом будут пользоваться небольшие земельные участки с коммуникациями в черте города.

Руслан Хабибрахманов - директор агентства недвижимости "ФЛЭТ":

- Как правило, февраль – месяц реализации запланированных до празднования Нового года дел. В суматохе праздничных выходных нет дела до концентрации внимания на решении квартирного вопроса. В феврале-марте динамика только начинает набирать обороты, жилищный интерес просыпается от зимней спячки.
По количеству сделок показатели февраля и марта практически на одном, но достаточно высоком уровне.
Динамичное развитие города определяет динамику стоимости земли и недвижимости. Планомерный рост – нормальное развитие событий.

По ипотеке ситуация в целом очень даже неплохая. Крупные банки определили путь на снижение ставок по ипотеке. Появляются новые программы аккредитации застройщиков, страховых компаний. Развивается тенденция расширения линейки в пользу ипотечных продуктов у новых игроков, банков, занимающихся ранее только потребительскими кредитами.

Земельный рынок и коммерческая недвижимость являются наиболее стабильными в динамике спроса и колебания стоимости квадратного метра. Не спорю, что наиболее популярные виды недвижимости в данных сегментах достаточно востребованы, и в частных случаях возможны положительные либо отрицательные изменения, которые основываются на персональных приоритетах собственников недвижимости.

Факт того, что на рынок коммерческой недвижимости Казани выходят новые игроки, не новость. Наш город становится все более интересен не только федеральным, но и транснациональным компаниям.

Принимая во внимание показатели прошлых месяцев этого года, а также предстоящих международных событий, считаю возможным повышение спроса на недвижимость и впоследствии повышение средней рыночной стоимости квадратного метра жилья на 1 - 2 процента.

Сделки купли-продажи нежилых помещений по РТ и Казани, январь 2010 - февраль 2012 года

Сравнительный график сделок с жильем по Казани за аналогичные периоды трех последних лет

Сравнительный график сделок с жильем по РТ по годам