Почему у именитых отелей, несмотря на возраст, всегда много постояльцев? Потому что они не выглядят на свой возраст! Фасад всегда блестит так, будто здание только построили, а внутри нет следов эксплуатации, хотя за плечами могут быть десятки лет активной работы. Такого же уровня сервис сегодня желают получить и офисные сотрудники. Но получается, мягко говоря, не везде, потому что управлять бизнес-центрами часто зовут выходцев из ЖКХ. Учредитель ДОФ Вячеслав Пимурзин рассказал о том, как он искал управляющую компанию для своего БЦ на Кулагина, почему главный критерий подбора — отсутствие коррупции, а спустя полтора года из всей команды, нанятой УК, остался только бухгалтер.
Учредитель ДОФ Вячеслав Пимурзин
Может, лучше сменить управляющую компанию?
Примерно два года назад я столкнулся с очень неприятной ситуацией. Объекты, которые давно и успешно моей командой были отремонтированы и проданы новым владельцам, всего за пару лет превращались в «уставшие» здания с обшарпанной начинкой. И мы решили понять, в чем дело.
Проблема заключалась в том, что после нас за этими объектами никто не следил — в большинстве случаев отсутствовала управляющая компания. Но есть и несколько кейсов, где и она не справлялась с выполнением своих обязательств.
Отсутствие хозяйственника «убивает» даже свежий офис.
И эта мысль особенно меня пугала, когда мы приобрели бывшее здание «Теплоприбора». В тот момент мы только начинали работу по реновации советского здания, желая не только подарить ему вторую жизнь, но и сделать из него пример для подражания. Тогда для меня было очевидным — вся работа пойдет насмарку, если за состоянием «Теплоприбора» не будет должного контроля.
Здание «Теплоприбора» на улице Кулагина, 3 стало значимой частью Казани в 1948 году. Несколько десятков лет тут размещалось конструкторское бюро Казанского завода теплоизмерительных приборов и автоматики. Сотни людей трудились на благо ВПК. 90-е сильно подкосили предприятие, а район больше напоминал криминальное гетто, где орудовали различные банды, о чем недавно вспоминал мэр Казани Ильсур Метшин.
В начале нулевых «Теплоприбор» опустел, став обузой для собственников. «Оживить» здание с богатым советским прошлым решился учредитель «ДОФ» Вячеслав Пимурзин. Для реализации проекта он пригласил известного архитектора-дизайнера Ангелину Бородкину.
В отличие от дореволюционных памятников, с объектами советской эпохи, как правило, не церемонятся. Проще снести все и отделать интерьеры по-новому, но в данном случае советское наследие и дух места было решено бережно сохранить. Это подчеркивается полами в стиле терраццо, уникальной гипсовой плиткой стен, собранными с любовью стеклоблоками. И при этом объект насыщен современной инженерией: есть лифты, хороший свет, отделка в минималистичном стиле.
Именно здесь прошла серия дискуссий архитектурных «Диалогов», в ходе которых проект получил множество восторженных отзывов от специалистов. «Сейчас это современный бизнес-центр со всей необходимой инфраструктурой, — отметила главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. — Работа идет дальше: продолжается благоустройство территории. И я уверена, что в ближайшем будущем эта точка станет точкой притяжения для жителей прилегающих районов».
И тут хочется провести аналогию с отельным бизнесом. Почему у именитых отелей, несмотря на возраст, всегда много постояльцев? Потому что они не выглядят на свой возраст! Фасад всегда блестит так, будто здание только построили, а внутри нет следов эксплуатации, хотя за плечами может быть десять-пятнадцать лет активной работы. Такого же уровня сервис сегодня желают получить и офисные сотрудники, но получается, мягко говоря, не везде, потому что управлять бизнес-центрами часто зовут выходцев из ЖКХ.
Нередко их ставят у «руля» и УК в отелях, и это сразу видно. Недавно отдыхал в одной разрекламированной гостинице: мне любезно предложили номер с панорамным видом на Волгу. Стоимость этого номера примерно в 4 раза выше, чем у стандартного… Как же было велико мое удивление, когда при заселении я обнаружил настолько грязные окна, что через них ничего не видно. Единственное, что хотелось сделать в тот момент, — взять тряпку и все отмыть. Такие ситуации сразу роняют репутацию до нулевой отметки. И чтобы ее потом вернуть, этому заведению придется приложить титанические усилия. И тут возникает резонный вопрос: может, лучше сменить УК?
Здание «Теплоприбора»
Как мы пытались найти для себя УК, которая не ворует
Когда я приступил к поиску управляющей компании (УК) для бизнес-центра «Теплоприбор» на Кулагина, даже не представлял, сколько подводных камней меня ждет впереди. Когда выбирали УК, у нас было несколько ключевых критериев.
Безукоризненная репутация. Мне хотелось, чтобы к нам пришли профессионалы, которые никогда не были замечены в махинациях и серых «схемах». К сожалению, в обществе давно сформировалась мысль о том, что в этой нише все воруют. Поэтому нам хотелось выбрать для своего проекта тех, кто ни в чем подобном никогда замешан не был.
Современный подход к управлению. Мы убеждены, что современные бизнес-центры должны управляться в ногу со временем. Это подразумевает под собой не только своевременный уход за территорией и поддержание чистоты внутри, но и наличие всех необходимых специалистов, поддерживающих жизнеспособность инженерных систем. Помимо этого, необходимы квалифицированные профессионалы, отвечающие за безопасность. А также менеджеры, готовые решить любой вопрос арендатора или владельца помещения.
«Когда я приступил к поиску управляющей компании (УК) для бизнес-центра «Теплоприбор» на Кулагина, даже не представлял, сколько подводных камней меня ждет впереди»
Сервис. Современное общество очень требовательное к сервису. Недостаточно просто иметь пространство для работы и парковку. Резиденты офисов хотят иметь в своем распоряжении дополнительные преференции: «летающий» интернет, климат-системы, правильно настроенное освещение, дизайнерскую мебель, современные переговорные, комнаты отдыха, молельные комнаты, кофейню на первом этаже или хотя бы аппарат с кофе, способный выдать с десяток вариаций этого напитка, включая лавандовый раф.
К слову, в некоторых бизнес-центрах Казани также предлагается и консьерж-сервис: вам могут заказать билеты, такси и оказать прочие услуги. Такое мы тоже рассматривали, но эти дополнения не входили в перечень ключевых при выборе УК.
«Мы так и не нашли УК на рынке коммерческой недвижимости, которая бы полностью соответствовала всем нашим критериям отбора»
Из всей команды УК оставили только бухгалтера
К сожалению, своими силами мы так и не нашли УК на рынке коммерческой недвижимости, которая бы полностью соответствовала всем нашим критериям отбора. При этом заметили, что в жилом секторе такие компании есть. Особенно приглянулся опыт и достигнутый результат управляющей компании застройщика «Унистрой». Также в наше поле зрение попала УК «Лагуна», которая также имеет хорошую репутацию, но тоже сфокусирована на жилом секторе.
Чтобы выйти из положения, провели небольшой тендер по поиску УК. В результате нашли интересную компанию с полным набором специалистов, готовую предоставлять весь спектр услуг, описанных выше.
Однако со временем выяснилось, что далеко не все сотрудники этой управляющей компании добросовестно выполняют свои обязанности.
«Сейчас с учетом площадей «Теплоприбора» в управлении нашей УК порядка 10 тыс. кв. м»
Одна из проблем большинства УК — отсутствие должного опыта. Нередко среди руководителей УК можно встретить бывших председателей ТСЖ, главных инженеров и так далее. Да, человек с техническим образованием наверняка многое знает о функционировании той или ной системы! Но что он знает о сервисе и клиентоориентированности?
И тут я в очередной раз понял: хочешь сделать хорошо — сделай сам.
Спустя год из всей команды, нанятой УК, оставили только бухгалтера. А все остальные компетенции взяли на себя. Пришлось искать специалистов, обучать их — так мы и сформировали свою управляющую компанию.
Замкнув все обязательства УК на свою команду, я получил необходимый мне результат и удовлетворенность среди арендаторов и собственников помещений. Этот успешный опыт мы начали транслировать и на другие наши объекты. Сейчас с учетом площадей «Теплоприбора» в управлении нашей УК порядка 10 тыс. кв. м. Безусловно, у нас есть определенные недоработки, огрехи. Но главное в другом — отсутствие коррупционной составляющей, сервис абсолютно на другом уровне и возможность беспрепятственно внедрять что-то новое.
В следующем блоге я расскажу, почему эффективность работы УК иногда важнее расположения объекта.
Вячеслав Пимурзин
Фото на анонсе: «БИЗНЕС Online»
Мнение авторов блогов не обязательно отражает точку зрения редакции
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 0
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.