ЭФФЕКТ НИЗКОЙ БАЗЫ

Ажиотажный спрос на жилье, подстегиваемый желанием населения избавиться от стремительно дешевеющего рубля, возник еще в начале года. По итогам трех месяцев создалось впечатление, что темпы выдачи кредитов чересчур высоки и в дальнейшем будут снижаться. Напомним, что по итогам первого квартала текущего года кредитные организации показали прибавку объема выданных кредитов на 43%. Однако во втором квартале темпы роста выдачи ипотеки только ускорились.

Согласно данным АИЖК, в первом полугодии 2014 года в России было выдано 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд. рублей. В количественном выражении это в 1,3 раза больше, чем в первом полугодии прошлого года. А в пересчете на рубли — больше на 40%. При этом татарстанские заемщики в среднем брали кредиты более активно, чем в среднем по России — прибавка в объемах кредитования составила 47% против 40%.

По наблюдениям специалистов АИЖК, ипотека влияет на развитие рынка жилья все сильнее. В первом полугодии 2014 года доля сделок с ипотекой в жилищном секторе поставила очередной рекорд — 26,4%, что на 2,8 п.п. выше, чем годом ранее.

В свою очередь, развитие ипотечного рынка стало базой для роста объемов жилищного строительства — в первом полугодии 2014 года было построено 375,8 тыс. квартир общей площадью 29,4 млн. кв. метров (плюс 30% к соответствующему периоду предыдущего года). Это во многом объясняется и активным развитием ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в 2012 - 2013 годах.

Стоит добавить, что высокий темп роста рынка ипотеки был обусловлен также эффектом «низкой базы». В начале 2013 года ставки по кредитам достигли максимума с середины 2011 года, что крайне негативно сказалось на объемах выдачи. Но в дальнейшем, согласно данным АИЖК, уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам снизился на 0,05 п.п.: с 12,7% за первое полугодие 2013 года до 12,2% за первое полугодие 2014 года. Таким образом, еще одним из факторов более успешного начала текущего года стала сравнительная дешевизна кредитов.

Стоит отметить, что повышение ЦБ РФ ключевой ставки до 7,5% в марте-апреле и до 8% в июле 2014 года все-таки привело к объективному повышению ставок по ипотеке. Такое удорожание кредитов еще окажет определенное давление на спрос в третьем и четвертом кварталах текущего года.

ЖИЛЬЕ ДОРОЖЕ ДЕНЕГ

По данным АИЖК, рост цен на жилье в первом полугодии 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года составил в среднем 4,9%. С учетом зафиксированной в первом полугодии годовой инфляции на уровне 7% формально можно констатировать снижение реальных цен на жилье.

Для сравнения, средняя цена за квадратный метр квартиры в Казани, рассчитанная по методике «БИЗНЕС Online», выросла на 9,2%: с 58,64 тыс. рублей за квадратный метр в июне 2013 года до 64,06 тыс. рублей за квадратный метр в июне 2014 года. Таким образом, по нашим данным, говорить о повышении доступности жилья пока не приходится.

Мы уже не раз отмечали, что средняя цена на квартиры в столице Татарстана тяготеет к уроню $2 тыс. за квадратный метр. А курс рубля ослаб на 13%: с 31,04 рубля за доллар — среднее значение за 6 месяцев 2013 года, до 35,07 рубля за доллар — среднее значение за 6 месяцев 2014 года. В такой ситуации трудно представить замедление роста рублевых цен на недвижимость.

СИЛЬНЫЕ ИДУТ ВПЕРЕД

Еще в 2011 году федеральные банки довольствовались третьей частью от общего объема ипотеки в РТ. Но в следующем году они вплотную подобрались к завоеванию половины рынка, а в 2013 году завоевали лидерство. Если по итогам первого полугодия 2014 года местные банки смогли нарастить выдачу ипотечных кредитов на 32%, то «варяги» ускорились на 55%.

В результате в первом квартале 2014 года Сбербанк и ВТБ24 «освоили» 66,3% от всех выданных за период ипотечных кредитов. Лидеры словно демонстрируют: у нас есть запас роста, есть и соответствующее фондирование: сравнительно дешевые и «длинные» деньги. Подчеркнем, что по накопленной (за все время) к 1 июля 2014 года ипотечной задолженности в РТ Сбер и ВТБ24 также занимают лидирующие позиции.

С результатами федеральных гигантов можно сравнить достижения местного «АК БАРС» Банка. Крупнейший банк Татарстана увеличил объемы выдачи ипотеки на 95% (!): с 0,98 млрд. рублей за 6 месяцев 2013 года до 1,92 млрд. рублей за аналогичный период 2014 года.

Подчеркнем, что объемы выдачи в республике у Сбербанка, ВТБ24, «АК БАРС» Банка достигли абсолютных рекордов для интервала 6 месяцев.

ak-bars.jpg
«АК БАРС» Банк увеличил объемы выдачи ипотеки на 95%: с 0,98 млрд. рублей за 6 месяцев 2013 года до 1,92 млрд. рублей за аналогичный период 2014 года

ОТКУДА ДЕНЬГИ

Как выглядит структура привлеченных средств банков РТ?

Отметим, что в структуре фондирования наших банков доля депозитов населения занимает ведущее место. На 1 июля 2014 года 41,2% от всех привлеченных средств составили депозиты населения, еще 40,1% — это средства на счетах юрлиц (из них 62% — это депозиты), только 8,9% приходится на выпущенные ценные бумаги, и еще 9,8% — средства банков.

Сравнивая средние ставки по рублевым депозитам физлиц у федерального Сбербанка и местного «АК БАРС» Банка, мы увидим, что депозиты в «АК БАРС» Банке опережают по привлекательности предложения Сбербанка. Если премия от «АК БАРС» Банка для вкладчиков составляла в первом полугодии 2013 года плюс 1,97 п.п. к ставке Сбера, то в первом полугодии 2014 года она достигла 3,04 п.п.

Нельзя не отметить, что в поисках дополнительных ресурсов Сбербанк совершил интересный ход и для привлечения крупных вкладчиков стал использовать сберегательные сертификаты с повышенными ставками. Так, чтобы получить сравнительно интересную ставку 8,7% годовых на отрезке 12 месяцев, нужно вложить 8 млн. рублей, а для 9,3% годовых — необходимо иметь в наличии уже 100 млн. рублей. Руководители Сбербанка пошли на такой шаг по двум причинам: во-первых, под депозиты нужно формировать резервы, во-вторых, с депозитов нужно отчислять сбор в фонд агентства по страхованию вкладов (АСВ). В то же время сертификат — это не депозит, а значит, гарантий от (АСВ) по нему нет, даже в пределах 700 тыс. рублей. Хотя в последнее время высказываются предложения приравнять такие сертификаты к депозитам и назначить соответствующее формирование резервов под привлеченные суммы.

ВДОГОНКУ ЗА ЛИДЕРАМИ

Среди других местных игроков можно выделить банк «Аверс», отличившийся темпом роста: 294% (до 509 млн. рублей) за первое полугодие 2014 года.

Напомним, что еще в конце 2012 года председатель правления банка «Аверс» Рустам Саяхов заявил нашему изданию, что после солидного увеличения уставного капитала до 9,8 млрд. рублей будет создан полноценный универсальный банк. Саяхов сообщил о намерении зарабатывать и на ипотеке. Само собой, более устойчивых и долгосрочных пассивов, чем собственный капитал, не найти. И тут, что называется, грех не пойти в ипотеку.

Собственные средства банка «Аверс» на 1 июля 2014 года составили 17,2 млрд. рублей — это второе место (после «АК БАРС» Банка) среди местных банков. В то же время ТФБ к своим 16,5 млрд. рублей привлек дополнительно 117 млрд. рублей ресурсов против 25 млрд. рублей привлеченных ресурсов «Аверса».

Подчеркнем, что поиск именно внутренних резервов для повышения капитализации банковской системы в условиях фактической блокировки доступа на рынки капитала ЕС и США — один из наиболее актуальных вопросов на сегодня.

С ПОЗИТИВНЫМ НАСТРОЕМ

Добавим, что при наличии «длинных» денег ипотека представляет собой перспективный рынок, далекий от насыщения. Конечно, в сравнении с потребительскими кредитами это сегмент с невысокой маржой, но куда более емкий и с относительно низкими рисками.

Отметим, что ипотечные заемщики сейчас гораздо более устойчивы к шокам обменного курса. По итогам первого полугодия 2014 года доля ипотечных кредитов в иностранной валюте в совокупном ипотечном портфеле составила всего 3,3%, снизившись за год на 2 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в совокупном портфеле превышала 50%, а в 2008 - 2009 годах составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008 - 2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически прекратилась. В итоге за первое полугодие 2014 года было выдано всего 414 валютных кредитов против 448 тыс. рублевых.

Урок «занимай в той валюте, в которой получаешь доход» был усвоен заемщиками на отлично.

Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. В условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, совсем незначительно увеличившись в абсолютном (2,1% и 62,2 млрд. рублей на 01.07.2014 года против 2,5% и 56,2 млрд. рублей на 01.07.2013 года).

Такое улучшение дел с просрочкой по ипотеке ярко контрастирует с ситуацией в отношении просроченных потребительских кредитов.

Анализируя рынок кредитования физических лиц в целом, резонно предположить, что глобально на нем можно выделить два сегмента: потребительского и ипотечного кредитования, каждый из которых развивается по собственным законам, довольно точно отражая реальныепотребительские ощущения, не фиксируемые никакими социологическими опросами. «Потребительские кредиты» из драйвера розничного рынка мало-помалу трансформируются в средство выживания для граждан, становясь неким извращенным подобием отсутствующих социальных пособий и компенсатором низких заработков. А «квадратные метры, приобретенные в ипотеку», превращаются в альтернативу любым инвестиционным инструментам, включая пенсионные накопления и вложения в бизнес. Такая ситуация может свидетельствовать о растущем и системном неблагополучии в экономике, несмотря на оптимизм игроков рынка ипотеки.

ЗАЛОГ РОСТА

Ильдар Рахматуллин — директор сети операционных офисов Райффайзенбанка в Республике Татарстан:

— Cущественное влияние на спрос в ипотечном кредитовании в начале 2014 года оказала экономическая ситуация в стране: в целом на рынке был отмечен интерес к переориентации населения на инвестиции своих рублевых сбережений в пользу приобретения недвижимости. Кроме того, за последние годы наш город сильно преобразился. Он стал более привлекательным в части инвестиций как для отдельных физических лиц, так и для крупных инвесторов. Этот фактор также способствует увеличению спроса на недвижимость, тем самым повышает спрос и на ипотечные кредиты. Однако, всплеск инвестиционных покупок был не очень большим и недолгим по времени. Доля клиентов, которые приобретают квартиры с инвестиционными целями, невелика: в Райффайзенбанке она составляет не более 5 процентов от общего количества. Чаще жилье покупают все же для собственного проживания.

Наиболее востребованной программой по итогам первого полугодия 2014 года подразделения банка в Татарстане остается покупка квартиры на вторичном рынке. В последнее время популярность набирают также сделки на первичном рынке и программа рефинансирования имеющихся ипотечных кредитов. Сегодня ставки Райффайзенбанка остаются на среднем для рынка уровне 11,5 - 13,25 процента годовых в рублях по вторичному рынку и до 14,25 процента по первичному рынку.

Наличие длинных денег в пассивах банка напрямую влияет на ипотечное кредитование, как долгосрочный продукт ипотека, как правило, выдается на срок не менее 10 лет (в Райффайзенбанке средний период, на который выдается ипотечный кредит, составляет 15 лет) .

Наиболее востребованы программы покупки вторичной недвижимости (порядка 70 - 80 процентов ипотечных сделок), однако растет доля и первичного рынка. В первом полугодии 2014 года мы наблюдали увеличение предложения первичного жилья, в том числе в наиболее популярном среди ипотечных заемщиков эконом-сегменте.

Традиционно основной объем продаж недвижимости, особенно на первичном рынке, приходится на сентябрь-декабрь. Крупнейшие девелоперы запускают продажи новых объектов к осени каждого года, а на этапе котлована цены для покупателей самые выгодные. При этом в случае 100-процентной оплаты стоимости квартиры, в том числе с привлечением ипотечных средств банка, некоторые застройщики предлагают своим покупателям 5 - 15-процентные скидки. Все эти меры значительно стимулируют спрос. Не думаю, что осень 2014 года будет исключением из правил даже в условиях повышения ставок. Мы считаем, что рынок в целом за год вырастет на 15 - 20 процентов, какого-то резкого замедления или вообще снижения мы не ожидаем. И совершенно точно, он не остановит свое развитие — спрос на жилье все еще превышает предложение.

ГЛАВНЫЙ ФАКТОР — ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС 2008 - 2010 ГОДОВ

Ренат Шакиров — руководитель департамента розничного бизнеса ОАО «Интехбанк»:

— Общий рост спроса на ипотеку в первой половине 2014 года связан с рядом факторов. Во-первых, многие люди, желающие давно улучшить свои жилищные условия и накопившие на первоначальный взнос, решились оперативно приобрести квартиры, поскольку не могли найти альтернативу по доходности и сохранности средств.

По оценке портала «Росриэлт», в течение 2013 года цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 5,93 процента. Многие стали покупать квартиры не только для улучшения своих жилищных условий, но и с целью инвестирования денежных средств и дальнейшего заработка в виде аренды, перепродажи недвижимости в новостройках. Отложенный спрос, сформированный ранее, оказал также существенное влияние на рост объемов ипотечного кредитования в первой половине 2014 года

Во-вторых, повышенный темп роста ипотечного кредитования был достигнут благодаря росту уровня доходов населения. Денежные доходы на душу населения в Республике Татарстан в январе-июле 2014 года составили 27708,8 рубля и выросли в реальном выражении по отношению к соответствующему периоду прошлого года на 7,6 процента (в январе-июле 2013 года рост составил 3,4 процента).

Первичный ранок показывает активную динамику роста, по нашим наблюдениям, большим спросом пользуются квартиры с небольшой квадратурой с предчистовой отделкой, не требующие отвлечения больших средств на дополнительный ремонт.

Несмотря на это, подавляющее большинство сделок по ипотеке в нашем банке оформляется с объектами на вторичном рынке недвижимости. Связано это с реализацией отложенного спроса у населения, а также отсутствием рисков по срокам сдачи объектов. После оперативного рассмотрения заявки в течение пары дней заселиться в новую квартиру можно уже через неделю. Рост объема продаж в коммерческой недвижимости нами отмечен не был

ДРАЙВЕР — БЕГСТВО СБЕРЕЖЕНИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Александр Михалицын — заместитель управляющего ВТБ24 в Татарстане:

— Казань была и остается городом, привлекательным для жизни. К нам едут и из районных центров и из других регионов России. Но наиболее важный фактор, определяющий динамику ипотечного рынка, — это бегство сбережений из депозитов и валюты в недвижимость.

Доступ к «длинным» деньгам принципиален для возможности банка развивать ипотеку, если, конечно, речь не идет о выдаче кредитов и продаже портфеля в АИЖК или другим банкам. Средняя сумма ипотеки в нашем банке — 1,5 миллиона рублей. Самый востребованный срок ипотечного кредита среди заемщиков составляет 15 лет.

Как и прежде, покупатели отдавали предпочтение вторичному рынку жилья, на его долю у нас в банке приходилось около 75 процентов всех сделок. Хотя первичный рынок динамично развивается и его доля в структуре сделок планомерно увеличивается. Также не нужно сбрасывать со счетов и увеличение сделок купли-продажи на рынке индивидуального жилищного строительства. На сегодня стоимость среднего дома сравнялась по стоимости с квартирой (и есть даже более привлекательные по цене варианты).

Что касается темпов роста сделок по ипотеке на жилую недвижимость и на коммерческую, то это совершенно два разных рынка, которые функционируют по своим законам. Наверное, существует только один общий фактор, который определяет движение данных рынков, — это ситуация в экономике.

Что касается перспектив второго полугодия 2014 года, то есть такой показатель — отношение ипотечных кредитов к ВВП. Так вот по этому показателю Россия догоняет такие страны, как Турция и Бразилия, но существенно отстает от стран Восточной и тем более Западной Европы. К тому же один из основных факторов на рынке сбережений в текущих экономических условиях — инвестирование в недвижимость. И закономерно, что конец года, особенно ноябрь и декабрь — это период наивысшей клиентской активности.

Рауль Ханин — управляющий казанским операционным офисом Абсолют Банка:

— На наш взгляд, рост спроса на ипотеку в первой половине года можно объяснить несколькими факторами. Первый: так называемый сберегательный спрос, который мы наблюдаем до сих пор. Как мы все помним, в начале года курс рубля снижался, и в этих условиях многие наши клиенты предпочли вложить свои сбережения в недвижимость. Те, чьих накоплений не хватало на покупку квартиры за наличные, пользовались ипотечным кредитом. Еще один момент — комфортные ставки по ипотеке и специальные ипотечные предложения, которые делали клиентам банки. Ставки были на приемлемом для клиента уровне, а в рамках акций и спецпредложений можно было получить и более интересные условия.

Самым востребованным продуктом в линейке Абсолют Банка стала ипотека на вторичном рынке, то есть готовых квартир сегодня покупают больше, чем жилья в строящихся домах, однако спрос на новостройки активно растет. Причин много: на этапе строительства цена квадратного метра ниже, после оформления права собственности цена квартиры автоматически вырастает на 15 - 20 процентов, так что это выгодно и с точки зрения инвестиций. Не стоит забывать и о том, что квартира в строящемся доме — это абсолютно новое жилье, которое можно будет сделать полностью по своему вкусу. Мы чувствуем интерес и к коммерческой недвижимости, индикатором могут служить закрытые нами сделки по программе, которая также есть в банке.

Полагаю, что спрос будет оставаться в рамках сезонных рыночных тенденций. В целом по итогам 2014 года мы ожидаем, что ипотечный рынок Казани вырастет примерно на 30 процентов.

В ФОКУСЕ «ВТОРИЧКА» И ДОМА С УЧАСТКОМ

Василя Муллина — заместитель директора татарстанского регионального директора ОАО «Россельхозбанк»:

— Рынок ипотеки растет год от года, и это связано не только с общей макроэкономической ситуацией, но и с ростом рынка жилья, сдачей новых объектов недвижимости, внутренней миграцией населения. Татарстан является динамично развивающимся регионом, в крупных городах активно ведется строительство, и, безусловно, активная часть населения склонна к расширению жилплощади. Конечно, недвижимость является выгодным вложением средств и источником дополнительного заработка — жилье можно сдавать в аренду, которая всегда востребована.

Татарстанский филиал ОАО «Россельхозбанк» демонстрирует позитивную динамику — объем выданных кредитов увеличился с начала 2014 года на 50 процентов. В нашем банке средний срок ипотечного кредита — 10 лет, средняя сумма — 1,5 миллиона рублей. По итогам первого полугодия 2014 года мы наблюдаем стабильный рост в двух сегментах ипотечного кредитования: покупка вторичного жилья и приобретение жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса). Мы склонны прогнозировать увеличение объема кредитования во втором полугодии 2014 года.

==table405==

==table406==

==table407==

Читайте также: