Власти Казани начали сносную кампанию

К офисному зданию в центре Казани «нарастили» три этажа

ТРИ ЭТАЖА ДОЛОЙ

Иск с требованием принять кардинальные меры — снести три надстроенные к зданию этажа — подал в Арбитражный суд РТ исполком Казани. Ответчик — компания «Премиум Юнион», чей офис, судя по данным в интернете, как раз и располагается в отреставрированном доме №1/55 на улице Пушкина. К слову, она совладелец (25% УК) крупнейшего оптового продавца продуктов питания ООО «Премиум Трейд», представляющего интересы компаний «Лебедянский», «Вим-Билль-Данн», «Рошен» и «СанИнбев». «Премиум Трейд», в частности, по итогам 2012 года входил в Топ-300 крупнейших компаний Татарстана, чей оборот превышает 1 млрд. рублей (275-е место с объемом реализации 816,6 млн.). Чем же прогневали власть владельцы недвижимости? Как стало известно на недавнем судебном заседании, тем, что возвели самострой. То, что дом подвергся реконструкции (к нему «нарастили» три новых этажа), выявила проверка управления градостроительных разрешений Казани. Но разрешение на реконструкцию не выдавалось ни ООО «Премиум Юнион», ни предыдущему собственнику здания ООО «Альянс Эстейт», заявил начальник юротдела управления градостроительных разрешений Дилявер Рахматуллин (именно он представлял интересы истца в суде). Отметим, что основным владельцем компании «Альянс Эстейт», судя по регистрационным документам, значится Булат Ибрагимов — герой одной из публикаций «БИЗНЕС Online». В недавнем прошлом успешный брокер фигурировал в скандальной истории с коттеджным поселком «Лесная слобода», из-за чего даже оказался на скамье подсудимых...

Рахматуллин напомнил, что технический регламент безопасности зданий и сооружений прямо предписывает соблюсти необходимые процедуры — получить разрешение на строительство, вести строительный контроль, а при необходимости и государственный надзор, наконец, в итоге получить разрешение на ввод. Эта бумага — подтверждение того, что объект построен без нарушений, обрисовал начальник юротдела управления градостроительных разрешений схему действий. Но недобросовестный застройщик игнорирует этот порядок, строит здание и затем эксплуатирует его, получая выгоду: «Это не так, чтобы «хочу — получил, не хочу — не получил», закон обязывает получение разрешения».

Владелец дома №1/55 ничего этого не сделал, чем грубо нарушил Градостроительный кодекс. С точки зрения закона новодел — самовольная постройка. Представитель исполкома просил суд обязать «Премиум Юнион» вернуть дому первоначальный вид: снести три новых этажа.

В советское время на месте бывшего магазина «Дары природы» появился ночной клуб «Арена»

От владельцев реконструированного офиса на предварительном судебном заседании никто не присутствовал. Но в их защиту выступила Елена Бахтиозина из Спурт Банка — кредитную организацию привлекли третьим лицом, так как злополучное офисное здание находится у нее в залоге. Она подтвердила, что банк при оформлении залога проводил правовую экспертизу документов. Все бумаги были на последнего владельца — компанию «Премиум Юнион». «Судя по представленным документам, основания для реконструкции были. В материалах дела есть и технический паспорт, и копии эскизного проекта, который был утвержден», — сообщила Бахтиозина. Юрист не исключила, что, возможно, нынешнему собственнику разрешение действительно не выдавалось — реконструкцию-то проводил предыдущий хозяин. Вместе с тем, по ее мнению, право собственности просто не могли зарегистрировать без разрешения на реконструкцию и утвержденной технической документации. Впрочем, Рахматуллин отметил, что свидетельство собственника «не истина в последней инстанции»: если здание признают самовольной постройкой, запись об этом может быть аннулирована. Пока же он попросил суд затребовать у управления Росреестра регистрационное дело на этот объект недвижимости: в нем есть материалы и на предыдущего собственника, и на нынешнего. Кроме того, суд привлек к участию в процессе третьим лицом арендатора здания — инвестиционный фонд «Капитал».

Узнать мнение ООО «Премиум Юнион» о возникшей конфликтной ситуации «БИЗНЕС Online» не удалось. Начальник юротдела компании Рустем Якупов сообщил, что «руководство такие вопросы не комментирует». Пресс-секретарь мэра Казани Сергей Лобов был лаконичен: «Считаем наши требования обоснованными. Дальнейшие комментарии пока некорректны — ждем судебного решения».

Арбитражный суд РТ вернется к рассмотрению дела 3 октября.

«НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ СНОСИТЬ»

Компания «Премиум Юнион» — не единственная, кому предъявили подобные претензии. Как стало известно «БИЗНЕС Online», в Арбитражный суд РТ подано не менее десятка подобных исков. В том числе власти Казани нашли самострой в бизнес-империи известного в Татарстане предпринимателя и депутата Госсовета Альберта Фахрутдинова ЗАО «Кулон» (включает в себя строительную фирму «Кулонстрой», одноименный ювелирный завод, агрофирму и др.). От этой компании требуют снести производственное здание площадью 1,44 тыс. кв. м на улице Аделя Кутуя, 124.

Самострой нашли и в бизнес-империи Альберта Фахрутдинова

Но если в случае с «Премиум Юнион» владельцы недвижимости пока никак не проявили свою позицию, то кулоновцы уже на предварительном судебном заседании (состоялось на днях) активно выступили в свою защиту, показав, что готовы поспорить с муниципалитетом.

Юрист «Кулона» Миляуша Галиева рассказала, что компания арендует земельный участок, на котором находится упомянутое здание, у министерства земельных и имущественных отношений, договор долгосрочный — заключен на 49 лет. «Фактически правообладатель этой земли — Республика Татарстан», — подчеркнула она.

Иск муниципалитета, по словам Галиевой, неправомерен. Никакие права и законные интересы истца здание не нарушает. Кроме того, органы местного самоуправления вправе распоряжаться лишь участками, находящимися в муниципальной собственности. «Иск о сносе здания мог бы подать землевладелец. Но он таких требований не предъявляет — напротив, всегда идет навстречу», — сказала юрист.

Рахматуллин с ней не согласился: согласно уставу муниципального образования, исполком выдает разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, он же пресекает факты самовольного строительства и принимает меры к нарушителям.

В этом случае, по его словам, исполком подал иск не как собственник земли, а в защиту публичных интересов.

Правоту городских властей подтверждает и судебная практика. В одном из подобных случаев они добились отказа в выдаче разрешения на строительство, в другом — за застройщиком не признали право собственности на самовольную постройку. «Выдача разрешения на строительство на уже построенное здание не предусмотрена действующим законодательством», — назвал Рахматуллин причину проигрышей строителей-самовольщиков. Вот и в случае со зданием «Кулона» нарушение градостроительных норм и правил налицо.

Принцип площади сохранился, а над ансамблевостью нужно работать дальше

Кулоновцы признали, что действительно построили здание без разрешения на строительство. Но перед началом работ компания сделала все необходимое: разработала проект, провела инженерно-геологические изыскания. По словам Галиевой, объект соответствует всем строительным нормам. «Его возвели в 2002 году, а на дворе 2014-й: ничего не обрушилось, здание в прекрасном состоянии». Заключение эксперта подтверждает, что оно абсолютно безопасно: «Это не химическое или какое-либо еще токсичное производство, которое могло бы навредить окружающей среде и здоровью людей». Юрист не забыла упомянуть и о том, что «Кулон» исправно платит налоги и предоставляет рабочие места в Советском районе.

Как выяснилось в суде, на арендуемом участке у ЗАО «Кулон» находятся и другие здания, которые вкупе представляют собой производственный комплекс. Все остальные объекты у компании в собственности, в подвисшем состоянии остался только этот один. «Мы прилагаем максимум усилий, чтобы узаконить здание. Мы в этом крайне заинтересованы», — не стала скрывать Галиева.

По ее словам, компания сделала несколько попыток «войти в правовое поле» — узаконить постройку. Так, «Кулон» добивался в судебном порядке оформления права собственности на нелегальный корпус — отказали. Обжаловал он в арбитраже и отказ в получении разрешения на строительство — пока тоже безрезультатно. «Мы подали апелляционную жалобу — настаиваем на своей правовой позиции. Нормы закона, согласно которой надо отказать из-за того, что здание введено, в Градостроительном кодексе нет. Это здание нельзя сносить ни в коем случае», — озвучила Галиева точку зрения компании. По существу дело будет рассмотрено 10 ноября.

ВО БЛАГО ГОРОДУ ИЛИ ВО ВРЕД?

Газета «БИЗНЕС Online» поинтересовалась, что думают по этому поводу эксперты.

Александр Дембич — заведующий кафедрой градостроительства КГАСУ, кандидат архитектуры, профессор:

— Я знаю это здание находится за старым офисом «Татэнерго». Его надстроили примерно в год тысячелетия Казани, работы выполняли югославы. С тех пор оно стояло заброшенное, сейчас его как будто реанимировали. В свое время им занималась компания «Альянс-Эстейт». Знаю, потому что ее владельцы одно время пытались обратиться ко мне, чтобы я им помог с проектными делами. Разрешение у них навряд ли было, потому что полноценный проект отсутствовал. Таких ситуаций немало, так как в свое время из-за различных изменений в законодательстве и перестройки административно-управленческих структур то одни организации давали разрешение, то другие, то на основании одного типа документации, а то — другого. Все это было. Только последние 5 - 7 лет появилась устойчивая система, как все это должно делаться.

Александр Дембич: «В каждом случае нужна экспертиза: во благо незаконный новострой городу или во вред?»

При постоянных изменениях и некоторой административно-организационной неразберихе некоторые пользовались ситуацией и строили без всяких разрешений. Никто их особенно не преследовал. Конечно, среди них есть те застройщики, кто очень сильно структурно нарушает окружающую застройку. Я думаю, что в каждом подобном случае нужна профессиональная экспертиза: то, что здание достроили, во благо городу или оно приносит вред окружающей среде? Понятно, что любые дисциплинарные нарушения должны как-то наказываться. Например, можно штрафовать. Тем не менее, если новшества пошли во благо, в конце концов следует давать на них разрешение и пускать в ход, потому что это все-таки строительные объемы и т. д. Если же профессиональная экспертиза покажет, что сделанное не во благо окружающей среде, то тогда надо более жестко наказывать: мало того, что они нарушили дисциплину, так еще и вредят городу. Я думаю, что каждое решение суда по таким делам должно обязательно сопровождаться экспертизой.

Здание, о котором идет речь, стоит в глубине квартала, с Булака видна только его крыша. Поэтому я не думаю, что оно может портить улицу, но может заметно ухудшить жизнь соседей. Скажем, закрыть им обзор из окон или наносить какой-то другой ущерб.

Евгений Евсеев — начальник лаборатории ГУП «Татинвестгражданпроект», градостроитель:

— Такой случай на моей памяти был по кварталу Б. При его освоении перед тысячелетием Казани мы там делали домики под старину. И неожиданно одна фирма решила в ряду остальных надстроить здание, сделав его пятиэтажным. Но Камиль Исхаков, в то время мэр Казани, попросил, чтобы они снесли два верхних этажа. И им пришлось выполнить это требование. При едином архитектурном замысле улицы подобные требования — это восстановление порядка. Такие примеры есть. Сносятся даже целиком дома, если они построены не по проекту. А тут, как я понимаю, кто-то просто взял и надстроил, не пройдя соответствующие согласования. Если человек так делает, значит, понимает, что его могут остановить и потребовать, скажем, возместить ущерб.

Почему застройщики идут на явное нарушение? Потому что это выгодно: при увеличении числа этажей на здании в центре города не надо оформлять землю и решать вопросы отселения жильцов. Вполне может быть, что надстрой особенно не портит архитектурный вид, но зато повышает количество людей, работающих в этом офисе. А это приводит к тому, что появляется необходимость в дополнительных площадках для стоянки автотранспорта — нужно делать перерасчет, если, конечно, там есть территориальные ресурсы, чтобы разместить автомобили. Увеличивая количество автостоянок, мы уменьшаем количество зеленых насаждений. А это уже влияет на жизнь людей, которые живут рядом. То есть это целая цепочка, связанная с получением прав одних и ущемлением прав других. В данном случае пусть суд решает, кто более прав.

Я житель Казани и очень люблю свой город — в нем есть достойные здания и сооружения. Есть и нелепые, включая новые. Я не могу сказать, что улица Пушкина пропала как памятник архитектуры XIX века. Она, в принципе, сохраняет общие колорит и архитектурный строй. Там нет высотных зданий — они все в пределах трех-четырех этажей. Но надо рассматривать каждый конкретный дом.

Ближе к площади Свободы тон задает историческая застройка

Ольга Авксентьева — начальник отдела охраны памятников архитектуры и культурного наследия управления архитектуры и градостроительства Казани:

— Как исторические здания, так и дома современной застройки, если позволяет технический регламент, могут надстраиваться, но только в соответствии с требованиями о выдаче разрешений, с параметрами, установленными для конкретной зоны. Есть четкая статья 51 Градостроительного кодекса, которой и руководствуется исполнительный комитет при выдаче разрешения на проведение работ.

По моему мнению, на улице Пушкина происходят определенные изменения. Если посмотреть не ее пересечение с улицой Профсоюзной — так называемое Кольцо, заметно, насколько кардинально изменился за последние 20 лет архитектурный облик площади, которая сейчас формируется торговым центром «Кольцо» и пенсионным фондом. В советское время на месте бывших «Даров природы» появился ночной клуб «Арена», была построена гостиница «Татарстан», есть восстановленные объекты. Какую оценку этому давать? Любое мнение будет субъективным. Принцип площади сохраняется, а над принципом ансамблевости, может быть, нужно дальше работать. Я знаю, что у владельцев того же самого торгового центра «Кольцо» есть предложения, каким образом реконструировать свое здание. Возможно, убрать те негативные элементы, которые были изначально заложены в проект и реализованы. Следовательно, положительная тенденция есть.

Что же касается улицы Пушкина ближе к площади Свободы, она в большей степени формируется исторической застройкой и объектами культурного наследия, поэтому при рассмотрении проектной документации в первую очередь учитывается присутствие исторической застройки, которая задает общий тон.

Памятники у нас пока еще не надстраивали. Все объекты культурного наследия проходят согласование с министерством культуры республики, и подобное просто недопустимо. В моей практике этого не было. Другое дело, что памятник мог быть изменен до того момента, как его поставили на государственную охрану. Некая застройка происходила и в XIX веке, и в советский период. Возможно, были такие объекты, как Национальный музей, у которого были надстроены два этажа, и только после пожара было принято решение вернуть Гостиному двору его первоначальный облик. Хотя даже если памятник в советское время (до постановки его на государственную охрану) каким-то образом «подрос», это не означает, что нужно обязательно убирать новый этаж.

У владельцев торгового центра «Кольцо» есть предложения, каким образом его реконструировать