Кто и зачем хочет расширить Узенькую?

В Вахитовском районном суде три собственника земельных участков оспаривают наложение исполкомом Казани сервитута на часть их территории. По ней должна пройти автомобильная дорога, соединяющая две улицы — Узенькую и Набережную. Исполком заявляет, что все делается в интересах населения Казани, поскольку новая дорога необходима для соединения двух улиц и обеспечения пожарной безопасности. Предприниматели же не согласны, утверждая, что сервитут может в конечном счете принести их бизнесу невосполнимые потери. Корреспондент «БИЗНЕС Online» пытался разобраться в судебной коллизии.

ТРОЕ В СЕРВИТУТНОЙ ЛОДКЕ

В Вахитовском суде в сентябре рассматривался иск группы предпринимателей к исполкому Казани. С городскими властями решились судиться ООО «Ташкояр», ООО «Мерус» и ИП Диниса Минибаева — собственники нескольких земельных участков в промзоне в Кировском районе (около поселка Игумново). Несогласие предпринимателей вызвало постановление исполнительного комитета Казани об установлении публичного сервитута (права ограниченного пользования чужой собственностью) на земельные участки по ул. Набережная в жилом массиве Игумново. Площадь участков, которые бизнесмены должны будут отдать под общественные нужды, составляет чуть более 900 кв. метров. Исполком планирует проложить через них дорогу и соединить между собой две улицы — Набережную и Узенькую. Сейчас Узенькая заканчивается тупиком.

Ранее вся спорная территория принадлежала еще советскому предприятию «Пятый трест», которое возглавлял известный казанский строитель Мурмани Пипия (на его счету возведение академии тенниса им. Тарпищева еще в июне 2010 года). После приватизации предприятия Пипия продал часть промзоны новым собственникам, которые теперь и судятся за свои участки.

Мурмани Пипия также являлся основателем ООО «Академия тенниса им. Тарпищева»

РЕШЕНИЕ ЦЕНОЙ В 150 МЛН. РУБЛЕЙ

Свои убытки от сервитута совладелец OOO «Ташкояр» Андрей Шишикин в беседе с «БИЗНЕС Online» оценил в 150 млн. рублей. Он является совладельцем бизнес-группы «Цементоптторг», деятельность которой включает в себя как производство бетона, железобетонных изделий, так и розничную реализацию цемента. «Цементоптторг» является вторым дистрибьютором в этой отрасли в Казани, уступая лишь «Цеммаркету». По оценкам бизнесмена, совокупная выручка группы составляет около одного миллиарда рублей.

Прокладка городом дороги через участок ООО «Ташкояр» (переводится с татарского как «отливающий камни») может серьезно подкосить бизнес предпринимателя. Под угрозу сноса подпадает цех по производству свай (запущен в ноябре 2013 года и, по утверждению Шишикина, ныне является самым мощным предприятием такого рода в Татарстане). Только само здание цеха бизнесмен оценивает в 60 млн. рублей (площадь более 2 тыс. кв. метров). Оборудование производства взято в лизинг и оценивается в 40 млн. рублей. В подразделении работают 49 человек.

Также может быть снесена железная дорога протяженностью около полукилометра. Кстати, именно эта железная дорога, по сути, является одним из серьезных конкурентных преимуществ группы Шишикина. Ежегодно по ней доставляется более тысячи вагонов с цементом (он, как известно, в Татарстане не производится). «Если нас лишат возможности брать цемент вагонами, то придется возить автотранспортом. В результате удорожание на тонну цемента произойдет на 500 рублей. Сейчас она стоит 3,2 тысячи. Естественно, упадет конкурентоспособность продукта», — сетует Шишикин.

Железные пути под сервитутом

Вообще, в целом профессиональные брокеры рынка недвижимости говорят, что промзона на улице Узенькая — это уникальное место для Казани, и благодаря близости железной дороги идеально подходит для размещения крупного логопарка. По слухам, этим местом интересовался даже один из международных операторов.

ТРЕТЬ УЧАСТКА И ЕЩЕ КУСОЧЕК СКЛАДА

Маргарита Фаизова (к слову сказать, бывший депутат Казгордумы в бытность Камиля Исхакова мэром Казани) и Вячеслав Щукин (бывший игрок казанского «Рубина») из ООО «Мерус» рассказывают, что из-за сервитута площадь используемого участка может уменьшиться чуть ли не вдвое, частично дорога затронет и цех, в котором находится производство плиток и бордюров, а также склады.

ООО «Мерус» работает с другой компанией Фаизовой — ООО «СтройГрупп СК». Последняя известна тем, что построила такие объекты, как завод «Винербергер» в Куркачах, работала на субподряде «Ореховки», строительстве яхт-клуба на ул. Аракчинской и заправок для ООО «Карсар» (группа компаний «ТАИФ»). Возможный ущерб от сервитута Фаизова и Щукин оценивают примерно в 15 млн. рублей.

У третьего заявителя — Минибаева — вообще изымается весь участок, который приобретен на кредитные средства. Здесь индивидуальный предприниматель планировал развивать мебельное производство, но теперь все поставлено под угрозу.

ИЩИТЕ, КОМУ ВЫГОДНО

«Все эти расходы город должен будет компенсировать нам. Есть ли такие деньги в казне? И самое главное, кому нужна эта дорога?» — говорит Шишикин. По его словам, на публичных слушаниях, которые предшествовали решению исполкома, не было ни одного жителя массива Игумного.

«Вы посмотрите, где проходит дорога и где жители Игумново! Они не пересекаются. Я сам проводил опрос жителей Игумново, и ни один из них не сказал, что нуждается в проезде по промзоне. Считаю, что данный сервитут по определению не может служить интересам жителей поселка Игумново, так как нигде не заходит в поселок и никак не улучшает логистику. Это очевидно, если взять в руки карту и схему сервитута».

Он уверен, что единственный, кому может понадобиться данный сервитут, это группа компаний «Неон-Арт» Алексея Мамакова, помещения по производству наружной рекламы которых находятся по соседству.

ЧУЖИЕ ЗДЕСЬ НЕ ХОДЯТ

Между группой Шишикина и владельцем «Неон-Арт» сложились действительно непростые взаимоотношения. Конфликт разгорался с 2008 года, яблоком раздора стала бетонная дорога, которую проложили предыдущие собственники и которой пользовалась бизнес-группа Мамакова.

Дорога частично проходила по территории Шишикина, и последний потребовал оплаты за пользование участком. После отказа Мамакова платить, соседи перекрыли проезд машинами. Об этом витке конфликта в 2011 году писала «Вечерняя Казань». В итоге все это разрослось в настоящую войну с отключением электричества, многолетними судебными тяжбами и даже обращением к первым лицам республики. Теперь разобраться во взаимных претензиях стало совсем непросто.

Недвижимость под угрозой сноса

Ответ «Неон-Арт» на запрос «БИЗНЕС Online» был следующим. В первую очередь в компании подчеркивают, что она не являлась участником судебного процесса с городскими властями и не имеет доступа к материалам дела.

Далее представители «Неон-Арт» отсылают к событиям недавнего прошлого: «Собственники объектов недвижимости (тогда владельцев было четверо — ред.) в 2004 году разработали рабочий проект межевания, в котором публичный сервитут был предусмотрен и согласован всеми собственниками». Согласно проекту межевания, собственниками была построена «автомобильная дорога с железобетонным покрытием». Сам Шишикин отрицает наличие юридической силы проекта межевания, составленного Пипией, и указывает на то, что есть многочисленные решения судов, которые отказали «Неон-Арту» в частном сервитуте, на которые и необходимо ориентироваться.

НА СЛУЧАЙ ПОЖАРА

В отношении решения исполкома Казани указывается, что он принят в интересах населения Казани, а постоянный публичный сервитут приводит градостроительную ситуацию на ул. Набережная, 31а в «соответствие с нормативными документами: Градостроительным и Земельным кодексами, СНиП, СП, Градостроительным уставом г. Казани, а также с имеющейся рабочей документацией — проектом межевания».

В «Неон-Арт» отмечают, что установление публичного сервитута обеспечивает безопасность работающих на объектах на ул. Набережной, 31а, согласно требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Также публичный сервитут обеспечивает проезд и «доступ к муниципальной земле свободной от прав третьих лиц». В конце ответа указывается, что публичный сервитут соответствует красным линиям, утвержденного и вступившего в законную силу проекта планировки территории «Старое русло реки Казанки и Адмиралтейская слобода».

КТО ПОЙДЕТ В ПРОМЗОНУ?

Городские власти не стали комментировать спор до окончания судебных разбирательств. Но отчасти позиция властей прозвучала на судебном заседании, где побывал корреспондент «БИЗНЕС Online». Так, представитель управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета г. Казани Лилия Замалетдинова заявила, что постановление исполкома вынесено в соответствии с нормами законодательства и в интересах населения Казани. «Необходимо было соединить улицу Набережная и улицу Узенькая». Она продолжила, что установление сервитута считает необходимым для обеспечения градостроительных норм и пожарной безопасности. Она также отметила, что сервитут еще не зарегистрирован в установленном законе порядке.

Алексей Мамаков

На суде с этой позицией не согласились заявители. По словам представителя ООО «Ташкояр» Роберта Шаймарданова, данные территории являются производственными и «вообще непонятно, куда и зачем должны ходить туда люди».

В суде опять прозвучало, что установления частного сервитута через арбитражные суды ранее требовала только компания «Неон-Арт». По словам Айнура Ялилова, представителя ООО «Мерус» и ИП Минибаева, судья арбитража Илгиз Хасаншин даже устраивал выездное судебное заседание на территории. «Судебными актами было установлено отсутствие необходимости установления частного сервитута. Маршрут по частному и публичному сервитуту совпадает в части пути до объектов ООО «Неон-Арт» и ООО «Неон-Арт-Плюс». Представители заявителей продолжили, что в рамках дела не приведена ни одна норма, которая обязывала бы предоставить проезд через данные участки. Также нет необходимости соединять дороги друг другом. «ГОСТ указывает, что в конце тупиковых улиц следует устанавливать площадки с «островками» диаметром не менее 15 метров для разворота автомобиля. Там же есть площадка диаметром около 40 метров».

Несмотря на жаркую дискуссию, суд решил, что для удовлетворения иска оснований нет. В судебном определении указывается, что оспариваемое постановление принято в пределах полномочий исполкома Казани и с соблюдением требований законодательства. В решении упоминается, что установленный городом публичный сервитут не зарегистрирован в Росреестре.

Но предприниматели заявили корреспонденту «БИЗНЕС Online», что продолжат борьбу, обратившись в вышестоящие инстанции.

ЗОНЫ РИСКА

Отметим, что споры о сервитуте (право ограниченного пользования чужой собственностью) все чаще становятся предметом для споров с участием бизнеса.

Достаточно показательный случай того, как сервитут усложняет жизнь, — это конфликт между управляющими казанского технополиса «Химград» и двумя его резидентами — Татарским специальным научно-реставрационным управлении (ТСНРУ) и НПФ «Синтез». Последние решили через суд добиться бесплатного проезда для своего автотранспорта через КПП технополиса, на территории которого они имеют собственную недвижимость. Предприниматели посчитали, что им навязывают платные услуги за пропускной режим, при этом никаких услуг не предоставляя. Управляющая компания «Химграда» же отстаивает свою правоту, заявляя, что на территории технополиса расположено много опасных объектов, а все собираемые средства идут в фонд предпринимателей и расходуются на поддержание в порядке дорог, благоустройства и т.п.

В непростой ситуации оказались владельцы и застройщики частного сектора в жилом массиве Новая Сосновка, где под угрозой сноса оказалось 7 двухэтажных домов. Соответствующего судебного решения с привлечением прокуратуры и исполкома Казани добилось КАПО им. Горбунова, доказывающее, что коттеджи возведены в зоне аварийной посадки действующего аэродрома Казань-Борисоглебское. Публичную огласку конфликт получил в конце 2013 года.

Но на этом фоне соединение улицы Узенькой с Прибрежной может стать самым серьезным событием в плане экономических потерь для казанского бизнеса.

ГУЛЯЯ ПО ПРОМЗОНЕ, НАДЕВАЙТЕ КАСКУ

«БИЗНЕС Online» узнал мнения экспертов о данном конфликте:

Александр Дембич — заведующий кафедрой градостроительства КГАСУ:

— У нас есть предпосылки для частого возникновения подобных споров о сервитуте. Сегодня распределение земель все еще достаточно спорное. И раньше оно производилось в короткие сроки и все сложности этого сложного процесса не всегда учитывались. К тому же и кадастровых ошибок море — например, когда земельные участки «налезают» друг на друга.

По градостроительному кодексу предусматривается принудительный снос, осуществляемый через суд. Снос может производиться только для прокладки магистральных линейных коммуникаций. К их числу относятся и дороги. В судебном же порядке взыскивается и компенсация собственникам.

Альфия Шарафутдинова — руководитель практики юридического агентства «Юнэкс»:

— Необходимым условием для установления публичного сервитута является наличие интересов государства, местного самоуправления или местного населения, то есть публичного интереса в его установлении. Обязательным также является проведение публичных слушаний. При этом Земельный кодекс РФ не отражает роль и значение результатов общественных слушаний, а также порядок их проведения, что создает возможность для субъективного усмотрения органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Установление публичного сервитута связано с обеспечением ограниченного пользования (в частности обеспечение прохода или проезда через земельный участок). При этом согласно закону осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Таким образом, установление сервитута не подразумевает снос имущества собственника.

Шансы оспорить установление сервитута в суде напрямую зависят от того, сможет ли заявитель доказать отсутствие публичного интереса в установлении сервитута, а также нарушение порядка и процедуры проведения публичных слушаний.

В рамках заявленных требований, заявителями оспаривалось постановление и исполнительного комитета Казани об установлении постоянного публичного сервитута. Следовательно, исследованию подлежит соответствие указанного акта требованиям закона. По нашему мнению, в этом случае отсутствие регистрации не является безусловным основанием для отказа в заявленных требованиях.