Недвижимость Казани: «долевка» выросла на треть, а вторичка замерла

«ПЕРВИЧКА» КАК ПОЛЕ ЧУДЕС

Согласно данным татарстанского управления Росреестра за 9 месяцев 2014 года, всего по республике было зарегистрировано 10 162 договора долевого участия, что на 24% больше, чем годом ранее. По Казани рост еще заметнее — на 31% до 7088 сделок. Причем, как видно на графике, отрыв от прошлогодних показателей начался с лета. Абсолютный рекорд был поставлен в июне — 1671 договор. Самые свежие данные за сентябрь 2014 года показывают, что тренд сохраняется: совершено 711 регистраций договоров против прошлогодних 459, то есть в 1,5 раза больше.

Эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», находят разные объяснения этому феномену. Представитель одного из девелоперов, пожелавший остаться неназванным, указывает на популярность серой схемы: застройщик продает весь объект дружественной или заинтересованной (аффилированной) структуре, которая затем продает строящиеся квартиры по договорам переуступки. Благодаря этой операции застройщик уводит от налогообложения порядка 15 тыс. рублей с «квадрата».

Отчасти с объяснениями такого рода согласна директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, которая отмечает, что летом часть застройщиков «легализовала» свои взаимоотношения с клиентами, переоформив эрзац-договоры (предварительный, инвестиционный договор и т.п.) на классические договора долевого строительства.

Сравнительный график: количество регистрации договоров долевого участия. Казань

Но есть, по ее мнению, и фундаментальные причины роста: например, именно летом был дан старт продажам на ряде новых объектов: ЖК «Победа», «Вербный», новые объекты «ЮИТ-Казань», «Евразии», «ФОНа». Кроме того, в условиях нарастающей нестабильности оживились инвесторы, приобретающие недвижимость с целью сбережения средств.

«Если раньше психологическим порогом крупности сделки считался 1 миллион рублей, то сейчас планка повысилась до 2 миллионов рублей. Интересен и сам подход инвесторов, многие объединяются и приобретают квартиры в складчину, тем самым снижая порог вхождения», — рассказывает Гизатова.

Количество регистрации договоров долевого участия. Январь 2012 года — сентябрь 2014 года, Казань, РТ и итоговый показатель

Новостройки выступают в роли тихой гавани, в том числе для тех, кто извлек прибыль из девальвации рубля и стремится ее зафиксировать. «Мы отмечаем появление клиентов, которые на пике роста курсовых разниц выходят в кэш и идут в недвижимость», — говорит эксперт. Однако ждать сверхдоходов от подобных вложений, по ее мнению, не стоит.

«Мне кажется, что инвестиционная привлекательность многих новостроек в ближайшем будущем несколько сомнительна и наверняка останется в рамках депозита. Что касается будущих предновогодних месяцев, то спрос, конечно, увеличится, но это связано не с повышением уровня жизни населения, а с традиционной предновогодней паникой», — говорит риелтор.

Искандер Юсупов: «На фоне падающего рубля, цены нефти и золота недвижимость становится чуть ли не единственным реальным и ликвидным активом, который не обесценится»

Наплыв перекупщиков отмечает и коммерческий директор УК «Унистрой» Искандер Юсупов: «В последние месяцы очень заметен рост инвестиционных сделок, причем цель инвестирования — не всегда обогащение. На фоне падающего рубля, цены нефти и золота недвижимость становится чуть ли не единственным реальным и ликвидным активом, который не обесценится. Опыт прошедших кризисов показал, что даже при временном падении цен в периоды спада экономической активности недвижимость быстро отыгрывает и превосходит первоначальные значения».

Аналитики отмечают подобную тенденцию и в Москве, где оживление продаж началось еще в сентябре. Октябрьский же план продаж застройщики и риелторы перевыполнили досрочно. Слабеющий рубль очевидно провоцирует покупку недвижимости, ведь в долларовом выражении цены падают и довольно существенно.

Новостройки выступают в роли тихой гавани, в том числе для тех, кто извлек прибыль из девальвации рубля и стремится ее зафиксировать

«ЛЮДИ ПРИСЕЛИ НА ДЕНЬГИ»

На вторичном рынке Казани ситуация несколько отличается от московской. В столице, привыкшей мыслить долларовыми ценами, продавцы стараются воспользоваться последним шансом и продать свои квартиры по «интересной» цене. У нас же валютная чехарда породила, скорее, тревожное оцепенение как среди продавцов, так и среди покупателей. Как и после Универсиады, одни ждут вздутия цен, другие, наоборот, кризисного проседания.

«Вероятно, снижение спроса связано с политической и экономической ситуацией, — считает директор ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов. — Грубо говоря, люди «присели» на деньги и расставаться с ними не торопятся. Предполагаю, что такое положение дел продолжится как минимум полгода. По крайней мере пока тенденций к улучшению нет — товарооборот падает, объем денежной массы падает, с валютой вообще ничего не понятно».

По его словам, спрос на покупку вторичного жилья начал стабильно падать уже с августа, первые предпосылки были заметны уже в апреле. Октябрь же и вовсе оказался «мертвым».

По словам Валерия Абсалямова, спрос на покупку вторичного жилья начал стабильно падать уже с августа, первые предпосылки были заметны уже в апреле, октябрь же и вовсе оказался «мертвым»

Возможно, нынешнее затишье — «компенсация» за всплеск активности в первой половине года, которая ознаменовалась бурным ростом спроса на ипотечные кредиты. Согласно данным Нацбанка РТ, их объем в Татарстане за этот период вырос до 20,6 млрд. рублей, что на 47% больше, чем годом ранее. Примерно такие же тенденции и в целом по России: согласно данным АИЖК, в количеством выражении рост ипотеки составил 1,3 раза, в денежном — 1,4 раза. Так что, похоже, те, кто хотел успеть с покупкой готового жилья до ухудшения условий кредитования, в основном сделали это еще в первой половине года.

Впрочем, не стоит и сгущать краски. Опрошенные нами участники рынка считают, что до повторения кризиса 2009 года еще далеко. По крайней мере «скидка и торг» не приняли характер массового явления. «В настоящее время наибольшей скидки можно добиться при двух условиях: во-первых, квартира двух- и более комнат (не эконом-класса), во-вторых, срочность продажи. Сумма скидок колеблется при объективной цене до 50 - 100 тысяч рублей, — говорит Гизатова. Большие надежды риелторы возлагают на ноябрь, который несколько всколыхнул летне-осенний штиль.

СКАЧУЩИЕ ЦЕНЫ

Динамику цен мы рассчитали по собственной методике на основе выборки в 60 однокомнатных и 40 двухкомнатных квартир из каждого района (700 позиций). Полученные данные сравнивались с результатами предыдущего обзора, опубликованного в феврале. По полученным данным, в среднем за 8 месяцев цены на квартиры в Казани выросли на 3,2%. В абсолютных цифрах — с 64,42 тыс. рублей за квадратный метр до 66,46 тыс. рублей. Таким образом, темп роста не только не отразил девальвацию рубля, но и оказался слабее инфляции, которая за это время составила 5,52%.

Лидерами роста цен оказались Вахитовский (+7,6%) и Московский районы (+11%). Если в предыдущем замере центр города был аутсайдером по приросту цен, то теперь он отыгрывает стагнацию. Отчасти это связано с началом продаж квартир в нескольких новых (или отреставрированных) элитных домах. Хорошей альтернативой центру становится Московский район, который после открытия двух станций метро в прошлом году набирает популярность.

В то же время популярный, казалось бы, Советский район показал динамику около нуля (в прошлом замер был отмечен рост +3,7%), а престижный Ново-Савиновский подрос на символические 1,2%. Цена «квадрата» здесь уже приближается к ценам Вахитовского района, преимущественно за счет прошлогоднего роста на 11,9% (сентябрь 2013 — февраль 2014 года).

Аутсайдерами стали окраины города: в Авиастроительном районе цены просели на 1,2%, а в Кировском падение составило 2,5%. Видимо, предложение в этих районах покупатели посчитали переоцененным: с сентября 2013 по февраль 2014 года районы были в лидерах по темпам роста цен — плюс 7,7% и 6,9% соответственно. Теперь невидимая рука рынка вернула все назад. «В Кировском и Авиастроительных районах менее развита инфраструктурная составляющая. С другой стороны, это позволяет говорить о потенциале этих районов в разрезе коммерческой недвижимости», — комментирует Юсупов.

==table419==

Колебания цен заметны и в разрезе типов жилья. Согласно данным, представленным сервисом «Ре-портал», однокомнатные «улучшенки» в Казани дешевели два месяца подряд. Цены снизились на 0,6% в августе 2014 года (70 955 рублей/кв. метр) и на 1,4% (69 928 рублей/кв. метр) в сентябре. Затем снижение было почти отыграно в октябре, прибавка в цене составила +1,8%. Похожие тенденции были отмечены для двухкомнатных «улучшенок»: но здесь летнее падение цены (-0,3% в июле, -1,9% в августе) было компенсировано сентябрьским ростом на 2,5%, однако уже в октябре цена упала на 4% (65 026 рублей/кв. метр).

Еще более резко менялись цены, к примеру, на двухкомнатные хрущевки (низший ценовой сегмент). Они подросли в июне (+12%, 62 789 рублей/кв. метр), но уже в сентябре весь рост был практически отыгран обратно (-11%, 55 853 рубля/кв. метр). В октябре рост составил +1,3%. Если говорить вкратце, то лучше всего по-прежнему себя чувствует востребованный сегмент однокомнатных и двухкомнатных квартир — хрущевок и ленинградок, и всегда популярны «однушки-улучшенки».

Такие перепады говорят о том, что равновесие на рынке довольно шаткое. «С ценами на вторичное жилье происходит очень интересная история. Такого разбега цены на одно и то же жилье, как в этом году, я, пожалуй, еще не видел. Большая разница в цене затрудняет ориентацию не только у самих покупателей, но и у риелторов», — отмечает Вячеслав Егоров, директор АН «Авангард».

«У КЛИЕНТОВ УПАДНИЧЕСКИЕ НАСТРОЕНИЯ»

«БИЗНЕС Online» выяснил мнение экспертов о ситуации на рынке недвижимости Казани.

Искандер Юсупов — коммерческий директор УК «Унистрой»:

— Колебание цен — нормальное явление. Вообще, нужно разобраться в подходе к аналитике. Представьте, что на рынке вторички есть 10 квартир, 3 из них дорогие, 7 подешевле. Мы получаем какую-то среднюю цену за метр по рынку. А завтра три дорогие квартиры покупают. На рынке остается 7 квартир дешевле, следовательно, средняя цена метра снижается. Аналитика скажет нам о падении цен, хотя по факту перед нами динамичный рынок.

Стагнация на рынке вторичной недвижимости может свидетельствовать о продолжении тренда последних лет в Казани — смещения интереса к первичному рынку жилья. Снижение доверия к банковскому сектору и падение курса рубля могут послужить драйвером для дальнейшего роста этого сегмента.

От ноября и декабря мы ожидаем стабильной активности, январь традиционно может быть более спокойным.

Валерий Абсалямов — директор ЦДН «Валери»:

— Ни повышения, ни понижения стоимости вторичного жилья сейчас нет — цены встали. Те, кому необходимо продать квартиру быстрее, скидывают цену, но пока кардинального снижения стоимости на вторичное жилье нет, хозяева не торопятся продавать свое жилье дешевле. Возможно, существенный спад цен будет в случае затягивания всей этой ситуации на международной арене.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Рынок вторичного жилья можно охарактеризовать как умеренно пассивный, то есть стагнации 2009 года мы не достигли. Мне кажется, что судить о каком-то локальном повышении или снижении стоимости жилья по районам Казани в корне неверно. Они так и находятся каждый в своем ценовом сегменте. Если руководствоваться пятибалльной шкалой, то за активность и спрос можно поставить нетвердую троечку. И этому есть несколько причин. Во-первых, казанцы откладывает продажу-покупку и вообще решение жилищных вопросов до более стабильных и спокойных времен. Во-вторых, по сравнению с прошлым кризисом резко уменьшилось количество «финансовых романтиков», берущих огромные суммы по ипотеке. Как правило, сейчас, ограничиваются 1 миллионом рублей. В-третьих, аналогично с Универсиадой у покупателей и продавцов разные ожидания от этой нестабильности. Если первые ждут обвала, то вторые — повышения.

Вообще, заметила у большинства клиентов — как достаточно крупных, так и обычных физических лиц — упаднические настроения. Я провожу аналогию с послевоенными годами, жизнью наших бабушек и дедушек. Они были на грани выживания, ограничены не только в средствах, но и в элементарных продуктах питания. Но верили, что все будет хорошо. Мы сейчас при всех кризисах по сравнению с ними живем замечательно, характеризуемся как общество потребления, но все время ждем краха и обвала.

Вывод: цены расти не будут, никаких предпосылок для этого нет. Но и обвала, так ожидаемого многими, не произойдет. В первую очередь это невыгодно нашему государству. Как одна из причин: залог недвижимости — способ обеспечения обязательств, например, по кредитам. В обесценивании залогов никто не заинтересован.

Вячеслав Егоров — директор АН «Авангард»:

— 9 месяцев 2014 года могу охарактеризовать как застойные. Ну здесь все понятно — это и политическая ситуация, это и экономическая ситуация, люди заняли выжидательную позицию. А вот в октябре я могу отметить некоторую активность, население стало вкладываться в ту же ипотеку, к тому же банки предлагали интересные условия. Вот на сегодняшний день есть такая тенденция, что люди хотят вкладываться в недвижимость, но при этом предложение все равно сильно превышает спрос, покупатели могут выбирать.

Важно отметить и такой момент, что цена, которая заявляется сначала, может сильно отличаться от конечной стоимости, в любой стартовой цене уже заложен торг, и насколько продавец снизил цену, сказать сложно, реальной цены, по которой осуществилась продажа, мы не узнаем. То есть что происходит, если, по вашим данным, цена предложения показывает ноль? Цена реальной продажи наверняка показала хороший спад. И это еще больше стимулирует покупателей к покупке вторичного жилья. Я считаю, что по прогнозу снижение, хоть и незначительное, продолжится. Возможно, не будет обвала, но стабильное снижение будет точно. Рынок насыщен вторичным жильем, может подняться цена на новостройки. Снизится цена и на элитное жилье, потому что такие квартиры продавать крайне сложно.

Адель Хасбиулин — коммерческий директор ООО «Мегалит»:

— Сейчас все СМИ активно тиражируют историю с кризисом, следовательно, кому захочется кардинально что-то менять в своей жизни, вкладывать большие деньги, когда такая нестабильная ситуация в стране. Я бы даже не назвал это спадом, скорее, сменой приоритетов, связанной с какими-то моральными убеждениями. Лично на себе спада я не заметил, работа у сотрудников есть.

В долгосрочной перспективе, от 6 до 12 месяцев, прогнозирую рост цен на первичное жилье, а вторичка всегда идет вслед за первичкой. Когда продавец устанавливает цену на жилье, он ориентируется на то, какие цены задают другие. А другие, как правило, это новостройки, да и в целом цену сбивать никто не хочет.

Нельзя не отметить, что предложений сейчас на рынке очень много, и покупатель действительно может позволить себе выбирать и выбирать долго и основательно. Сейчас лучшее время для покупок.