Как Наиль Магдеев пошел «Домкору» наперекор

Крупнейший строительный холдинг Закамья, принадлежащий Муниру Гайнуллову, ведет схватку за землю с исполкомом автограда

ДОГОВОР СОГЛАСОВАЛИ, РАЗРЕШЕНИЕ ВЫДАЛИ, А В ПРОДЛЕНИИ ОТКАЗАЛИ

Полгектара земли в оживленном районе Набережных Челнов, где холдинг «Домкор», возглавляемый депутатом Госсовета РТ Муниром Гайнулловым, собирался построить жилую многоэтажку 9/24, исполком отозвал в ноябре прошлого года — через месяц после того, как новым руководителем города стал Наиль Магдеев. Основанием для разрыва договорных отношений стало то, что трехлетний срок аренды, оговоренный условиями аукциона, истек, а строительство не началось — застройщик успел лишь огородить участок и забить пробные сваи.

От столь грозных санкций не спасла, казалось бы, уважительная причина. Дело в том, что по факту землей в течение 2,5 лет распоряжалась совсем другая организация — ЗАО «ЭГК-Инвест», входящее в холдинг «Энергогазкомплект». Напомним, разорившись в борьбе с федеральными игроками, его владелец Игорь Ахмадеев пытался решить свои проблемы путем распродажи имущества. «Домкор» купил участок за полгода до окончания срока аренды и не сомневался, что сумеет ее продлить.

«В мае мы заключили договор уступки. Исполком этот договор согласовал, зная, что аренда участка истекает в ноябре, а впоследствии выдал разрешение на строительство сроком до ноября 2016 года, — изложил «БИЗНЕС Online» хронологию событий коммерческий директор ООО «Домкор» Юрий Мочалин. — Уже в мае мы без промедлений начали освоение участка, но первым этапом ведь идет проектирование. К сентябрю сделали проект, прошли экспертизу и приступили к стройке: огородили площадку, забили пробные сваи».

Полгектара земли в оживленном районе Набережных Челнов, где «Домкор» собирался построить жилую многоэтажку, исполком отозвал в ноябре прошлого года

В октябре 2014 года — за месяц до истечения срока договора — компания «Домкор» попросила о его пролонгации еще на два года — до конца 2016-го. Но неожиданно получила отказ, после чего была вынуждена обратиться в суд. Первая инстанция «Домкор» поддержала, однако исполком успешно подал апелляцию, а затем выиграл и в кассации. В итоге сейчас спор дошел до Верховного суда РФ.

«Мы будем и дальше отстаивать свою правоту, — говорит Мочалин. — Мы понесли затраты по этому участку. Даже не говоря о немалых расходах на приобретение, заплатили порядка 3 миллионов рублей за проектные работы, за организацию стройплощадки. Взяли на себя арендную плату, тоже ощутимую, и вплоть до последнего решения суда эти обязательства исполняли... Для нас вся эта ситуация — какое-то недоразумение...»

Возможные потери Мочалин озвучивать не стал, а оценки участников рынка, которых «БИЗНЕС Online» попросил назвать стоимость такого участка, расходятся довольно значительно. Одни считают, что больше 7 - 7,5 млн. рублей такой участок стоить не может, другие говорят минимум о 15 млн. рублей, третьи — вообще о паре-тройке десятков миллионов.

«Домкор» купил участок у ЗАО «ЭГК-Инвест» за полгода до окончания срока аренды и не сомневался, что сумеет ее продлить

ИСПОЛКОМ: ПРИШЛО ВРЕМЯ УЧАСТКИ ИЗЫМАТЬ

В исполкоме Набережных Челнов подчеркивают, что действуют строго по букве закона: «Если у застройщика нет на участке хотя бы незавершенного объекта, мы просто не вправе продлевать ему аренду, — объясняет свою позицию начальник правового управления исполкома автограда Ленар Ахметзянов. — Поступив иначе, мы бы нарушили закон о защите конкуренции».

Он дает понять, что крупнейший строительный холдинг стал жертвой собственной самоуверенности: «Мы предупреждали «Домкор», что они претендуют на участок с истекающим сроком аренды, направляли уведомление и сначала даже отказали «ЭГК-Инвесту» в переоформлении прав на «Домкор», — вспоминает Ахметзянов, упоминая любопытный факт: якобы еще до оформления договора уступки «Домкору» удалось получить разрешение на строительство, которые, напомним, выдает другая структура исполкома — управление архитектуры, градостроительного и жилищного развития.

Ахметзянов отмечает, что отношение к «Домкору» со стороны администрации «самое внимательное», в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» он назвал холдинг «добросовестным застройщиком, который неоднократно удостаивался благодарностей от администрации города». «И свои объекты достраивает, и чужие проблемные завершал — например, 49/14», — вспоминает юрист исполкома.

В исполкоме подчеркивают, что отношение к «Домкору» со стороны администрации «самое внимательное», и называют холдинг «добросовестным застройщиком, который неоднократно удостаивался благодарностей от администрации города»

Но закон есть закон — подобных примеров с разрывом аренды, по словам Ахметзянова, за последний год насчитываются десятки, правда, касаются они малоизвестных компаний и некрупных проектов. «Сейчас введено требование большого задатка при покупке участка с аукциона, — сказал он. — А раньше задаток был символический и землю часто покупали не реальные игроки, не строители, а перекупы. Сейчас пришло время такие участки изымать — те, которые победители аукционов не успели продать. У них, во-первых, срок аренды истекает, а во-вторых, не можем же мы позволить годами стоять по городу заборам, незавершенкам, котлованам?! Земля должна уходить тем предпринимателям, которые готовы строиться».

«НУЖНА ЛИШЬ ДОБРАЯ ВОЛЯ»

Зацепка, которой пользуется «Домкор», — наличие у участка обременений. «У нас на данный момент имеется два долевых договора по дому 9/24. И мы не осваиваем участок, и исполком не может вынести его на аукцион», — отметил Мочалин.

Челнинские власти полны решимости выставить участок на новые торги с тем же видом разрешенного использования — под строительство многоэтажного жилья

В исполкоме в курсе проблемы: «Снимать обременение нам придется через суд, потому что «Домкор» отказался делать это добровольно через управление Росреестра», — пояснил Ахметзянов. Решив бумажные вопросы, челнинские власти полны решимости выставить участок на новые торги с тем же видом разрешенного использования — под строительство многоэтажного жилья.

Тем не менее шанс решить вопрос в свою пользу у «Домкора» все-таки есть. 26 августа компания подала кассационную жалобу в Верховный суд РФ. По словам Мочалина, если дело вернется в первую инстанцию, суд сможет рассмотреть его в свете последних законодательных изменений. «В марте в силу вступил новый Земельный кодекс, который позволяет единовременное продление договора аренды для завершения строительства. На это нужна лишь добрая воля исполкома, — заявляет коммерческий директор холдинга. — Мы выкупали участок под реальную стройку, действовали строго в рамках правового поля и продолжим приводить аргументы о своей правоте».

ГАЙНУЛЛОВУ ПЕРЕКРЫЛИ КИСЛОРОД?

Между тем тот факт, что крупнейший строительный холдинг Закамья не видит «доброй воли» со стороны властей Челнов, — серьезный сигнал о падении ниже плинтуса его лоббистского потенциала. Судиться с властями — да еще и ожесточенно, в нескольких инстанциях — застройщики не любят, предпочитая договариваться по-хорошему. Получается, из категории «своих», которым — все, он перешел в категорию «чужих», которым — закон?

Ильдар Ахметгареев, проработав всего 9 месяцев вице-мэром по строительству, вернулся к Гайнуллову в замы

«Домкор» всегда считался стратегическим партнером муниципалитета, и эти отношения выстраивались не один год, еще с тех времен, когда Гайнуллов сам долгие годы был вице-мэром по строительству. Когда он ушел с этого поста, открыто встав во главе «Домкора», стратегически значимое кресло традиционно занимали выходцы из его команды. Сначала это был одногруппник Гайнуллова Рафар Шакиров. А когда тот был вынужден уйти после коррупционного скандала, его сменил другой верный «гайнулловец» — Ильдар Ахметгареев, занимавший до этого пост исполнительного директора «Домкора». О многом говорит тот факт, что в феврале этого года, проработав всего 9 месяцев, Ахметгареев вернулся к Гайнуллову в замы.

Кресло заместителя руководителя исполкома автограда пустовало три месяца, а затем, в мае 2015 года, совершенно неожиданно для многих Магдеев назначил на эту должность до того мало кому известного (даже в среде строителей!) 32-летнего Дениса Щербу, компаньона бывшего гендиректора «Камгэсэнергостроя» Александра Евдокимова, который назвал вновь назначенного чиновника «учеником Марата Хуснуллина».

В мае 2015 года совершенно неожиданно для многих Магдеев назначил на должность зама руководителя исполкома по строительству Дениса Щербу (в центре)

И хотя спор за полгектара в Медгородке начался задолго до этих событий, их можно рассматривать как проявления одного процесса — новая метла в лице Магдеева метет по-новому, разрывая старые связи. Так что неудивительно, что некоторые «производственные» вопросы, которые доселе «Домкору» удавалось решать легче, теперь стали проблемными.

Это тем более удивительно, что холдинг «Домкор» — детище не только Гайнуллова, но и такого суперлоббиста, как исполнительный директор Госжилфонда при президенте РТ Талгат Абдуллин. Согласно данным, опубликованным на официальном сайте «Домкора», его учредителями выступают ООО «Бизнес-Инвест» (50%) и ООО «Итес» (50%). Первое из этих двух ООО принадлежит Ринату Мидхатовичу Абдуллину (50%), Талгату Мидхатовичу Абдуллину (25%) и Булату Талгатовичу Абдуллину (25%). В свою очередь, ООО «Итес» целиком принадлежат Гайнуллову.

С другой стороны, можно понять и команду Магдеева: обжегшись на молоке, дуют на воду. Именно злоупотребления, вскрытые в сфере выделения земельных участков, во многом и потопили его предшественника Василя Шайхразиева. Надо полагать, страху те события нагнали большого, так что любому на месте нового мэра хотелось бы, чтобы на этом направлении все делалось так, чтобы и комар носа не подточил.

В целом по Татарстану «Домкор» построит к концу года более 140 тыс. кв. м жилья

«В НИЖНЕКАМСКЕ СОЦИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ СТРОИТСЯ В 3,5 РАЗА БОЛЬШЕ, ЧЕМ В АВТОГРАДЕ»

Тем не менее наблюдатели и участники рынка все же придерживаются мнения, что стороны в итоге смогут договориться. Источник «БИЗНЕС Online», пожелавший остаться неизвестным, подчеркнул, что «Домкор» и исполком ­находятся, что называется, «в одной лодке». «Посудите сами: в 2015 году в городе нужно ввести 340 тысяч квадратных метров жилья. Из них на «Домкор» приходится почти 60 тысяч квадратных метров, в том числе по соципотеке — 18,5 тысячи квадратных метров, причем по линии ГЖФ план уже выполнен. На секундочку можно вспомнить, что, к примеру, в Нижнекамске в этом году введут в строй 130 тысяч квадратных метров жилья и около половины этого объема приходится на соципотеку — в 3,5 раза больше, чем в автограде! А разве в Челнах очередь меньше? Не думаю. Кому придется решать этот вопрос? Руководству города. А с кем?..» — спрашивает наш собеседник.

В целом же по Татарстану «Домкор» построит к концу года более 140 тыс. кв. м жилья, заметил далее наш источник. «Это же, мягко говоря, немалые объемы?! Так, навскидку, это 2 800 двухкомнатных квартир, — подсчитал он. — Кроме того, насколько мне известно, все 6 новых челнинских детсадов, которыми Магдеев по праву гордится, были построены из ЖБИ, поставленных «Домкором». И это еще только то, что можно увидеть невооруженным взглядом. Так что спорить о мелочах им нельзя».

Вот только в мелочах ли спор?

Все 6 новых челнинских детсадов, которыми Магдеев по праву гордится, были построены из ЖБИ, поставленных «Домкором»

«В ГОРОДЕ МНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ, КОТОРЫЕ ПО ДВА ГОДА НЕ МОГУТ ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО»

Эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», высказали свою точку зрения относительно сложившейся ситуации.

Мунавир Гимазетдинов — генеральный директор ЗАО «ПСТ «Подряд»:

— Вы знаете, Виктор Павлович Ластовка, главный инженер «Камгэса», в свое время говорил, что критика руководства города — это плевок, пущенный вертикально, поскольку все равно тебе же на голову и упадет. Я не хочу никого критиковать, но до последнего времени документы в исполкоме Набережных Челнов лежали без движения. Понятно, что это следствие того, что в городе поменялись мэр, руководитель исполкома, зам по строительству, главный архитектор... Но факт в том, что в городе довольно много предпринимателей, которые выиграли конкурсы на право аренды земельных участков, на те же самые три года, но в течение двух лет они не могут получить разрешение на строительство! Документы ходят по кругу, но ничего не решается! Соответственно, со стороны бизнеса много жалоб на этот момент. Чтобы получить разрешение на строительство, требуется очень много согласований, но не все успевают это сделать.

Вероятность того, что исполком может пойти на мировую, думаю, есть. Но есть еще один момент. Раньше на этой земле в районе Медгородка можно было построить только что-то спортивное, скажем, физкультурно-оздоровительный комплекс. А здесь жилье привязали. Не исключено, что у исполкома есть свои виды на этот земельный участок. Жилье ведь сейчас и так строят все кому не лень. Напичкали город точечной застройкой везде, где только можно и где нельзя. Сколько можно уже ставить «свечки» в городе? Все хотят построить на 100 квадратных метров 18-этажную башню. А потом детям негде играть, взрослым негде ставить машины. Ну а если исполком в итоге выиграет эту судебную тяжбу, то думаю, что «Домкор» запросто может выкупить этот участок на торгах, почему нет? Тем более что компания кое-какие средства в освоение земли, забив пробные сваи, уже вложила.

Юрий Шеин — генеральный директор ООО «Междуречье»:

— Вся эта зона в районе Медгородка, по идее, должна быть рекреационной, так как там находятся медицинские учреждения. Поэтому возникают вопросы: как вообще «Энергогазкомплект» получил там разрешение на строительство жилья? Сегодня уже вступили в силу изменения в Земельном кодексе, которые говорят, что если строительство на земельном участке не ведется в течение определенного времени, то исполком имеет право этот земельный участок изъять, а если там уже есть какие-то строения, то продать и оплатить расходы застройщика. Это обстоятельство сегодня серьезно заставляет застройщиков ускоряться в рамках строительства. Видимо, исполком на эти изменения в законодательстве и опирается.

Недавно исполнилось 40 лет 83-й серии панельных домов. Юбилей своеобразный! Это не праздник, это позор — 40 лет заниматься строительством однотипных домов. Поэтому если бы «Домкор» запроектировал бы там нормальные дома, которые бы украшали облик города, то почему бы городу и не пойти на такую мировую? В Казани уже запрещено ведь панели однотипные строить. У «Энергогазкомлеккта» в районе медгородка неплохие дома уже стоят, поэтому если бы и «Домкор» в этой же единой архитектурной форме что-то бы сделал, то почему нет? А если он хочет привязать опять свои панельки, то я против. Никто ведь не знает, когда они начнут разваливаться. Это мое лично мнение. Однако даже президент Татарстана сказал, что у Челнов сегодня нет своего облика архитектурного. Из Казани приезжаешь в Челны как в большую деревню, которая только разрастается и разрастается.

Стоит ли «Домкору» выкупать участок повторно? Прежде всего это вопрос цены. Участок такой стоит, наверное, пару-тройку десятков миллионов. Думаю, что «Домкор» будет участвовать в повторном конкурсе, так как земли в городе мало, тем более там есть коммуникации, поэтому себестоимость строительства уменьшается.

Айнур Ялилов — партнер юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры»:

— Преимущественное право на перезаключение договора аренды у нового арендатора теряется. По новому законодательству, если земельный участок был приобретен на торгах, то и последующее приобретение земельного участка в обязательном порядке должно осуществляться через процедуру торгов. Хотя раньше, до внесения изменений в законодательство, по преимущественному праву договоры аренды спокойно перезаключались. И суды, как правило, арендаторов, которые исправно платили арендную плату и целевое использование земельного участка не нарушали, поддерживали. Сейчас суды такие спорные земельные участки, ссылаясь на «закон о защите конкуренции», отправляют через процедуру торгов. Если бы «Домкор» на указанном земельном участке успел бы что-то построить либо какую-то незавершенку зарегистрировать, тогда исход противостояния был бы другим. Но с учетом того, что три года уже истекло с момента заключения договора аренды, а здесь все еще идут подготовительные работы... Для исполкома ведь неважно, что и сколько времени делал на участке «Энергогазкомплект», «Домкор» для исполкома в данном случае является правопреемником, арендатор по этому договору у него тоже один.

В данном случае возможности заключить мировое соглашение у сторон уже нет, потому что дело направлено в Верховный суд. Передадут туда дело или не передадут — это другой вопрос, но рассмотрение дела по существу уже закончилось и в рамках исполнительного производства — мировое соглашение, мне кажется, уже неуместно. Исполком, в принципе, может выставить участок на торги. Но выставить он может только свободный от объектов недвижимости участок. И если «Домкор» все-таки решил там строить жилье, то земельный участок ему придется или арендовать или приобретать в собственность, потому как в противном случае все, что он построит на этой земле, будет считаться самовольной постройкой.