Директор Центрального дома недвижимости «Валери», президент Гильдии риэлторов РТ, академик Международной Академии общественных наук, экономист (КГУ) и юрист (МГУ) по образованию Валерий Абсалямов возглавляет фирму, которая на рынке жилья работает с марта 1989 года, почти 20 лет. Сфера деятельности – практически вся в этой области: жилой и нежилой рынок, первичный и вторичный рынок, перевод жилого жилья в нежилое, загородная недвижимость – земля, дачи, частные дома, коттеджи, коммерческая недвижимость – аренда и продажа… Ипотеку фирма «Валери» вообще начала первой в Казани.
Валерий Абсалямов предоставил экспертную оценку сегодняшнего состояния рынка жилья.
Цены встали
- Валерий Ахметович, сколько сегодня игроков на рынке недвижимости в Казани?
- По риэлторской части приблизительно 400, такая средняя цифра ходит в Казани. Но реальных игроков, наверное, 50 – 60. Остальной кластер – он видоизменяется, фирмы умирают, рождаются…
- Как вы оцениваете сегодняшнее состояние этого рынка?
- Плохое, очень плохое состояние рынка недвижимости. Стагнация, начавшаяся в декабре 2006 года, продолжается до сих пор. Никаких изменений нет.
- Поддерживаете ли вы точку зрения, что цены на жилье искусственно завышены на волне ажиотажного спроса?
- Конечно. Они искусственно были завышены тогда, в 2006-м, когда прошел слух – только слух, никаких конкретных распоряжений не было – что новый мэр может поставить строителям условие – отчислять в город от 5 до 20 процентов. Кому-то, похоже, это было выгодно – и кто-то неплохо разыграл эту карту. Не думая о перспективах, желая просто сорвать куш и уйти в сторону. Ну, сыграли. Да, два месяца была хорошая игра: в октябре - ноябре 2006 года всё летело, как на дрожжах. Потом всё встало. Так что мы пожинаем эти плоды – и уже откатились от декабря 2006 года, сползли. Но все равно уровень цен для Казани высокий, и мало кому по карману. Осилить эти суммы могут очень немногие. На сегодняшний день процентное соотношение «покупатель – продавец» где-то 5 на 95. В Москве ситуация обратная: 96 на 4 с десятыми. А в Казани предложений квартир множество, а ухода нет. В итоге чуть ли не завелась такая традиция: люди идут на просмотр квартиры, подходят к подъезду и говорят: «Минус сто? Тогда идем смотреть».
- Сто тысяч?!
- Раньше 10, 20, ну 30 тысяч рублей было. Но тогда вообще город шумел: на 30 тысяч цену квартиру опустили! Сейчас минус сто – это ничего. А бывает и двести… Это когда горит тот, кто продает, – уезжает или, скажем, надо долевое заплатить…
Короче, ситуация лежит на плоскости, цены встали. И пока улучшений ни на первичном, ни на вторичном рынке не видно. Никаких перспектив, честно говоря, у рынка не вижу.
Строителям тоже плохо
- Как может повлиять на ситуацию в Татарстане возможное решение о том, что госкомиссия должна принимать дом только с отделкой?
- Это опять удорожание жилья. Вряд ли застройщики это будут сами компенсировать. А если они взвалят на покупателей… И так никто не берет квартиры!
На первичном рынке жилья скидки тоже достаточно большие. Фирмы идут на все условия – на рассрочку, на ипотеку, на любой расклад. Только купи! А если платишь реальные, живые деньги, то скидка в 5, 7, иногда до 10 – 12 процентов доходит. Надо же реализовывать жилье, нужны средства на закупку материалов, на будущее строительство… А цены на материалы тоже растут – на цемент, арматуру, кирпич… Энергосоставляющие растут. Бензин растет. Все растет. Плюс самый больной вопрос – ФЗП. Фонд заработной платы – зарплату надо людям платить. Если это серьезный строительный коллектив, там по 700 человек работают. Это большой объем финансовых средств. Но сейчас приостанавливать строительство – только хуже будет. Отправишь людей в вынужденный отпуск, и хорошие специалисты, который долгими годами работали, опыт имеют – они просто уйдут: хорошие специалисты везде нужны.
Пиковая ситуация. Не есть хорошая.
- И для риэлторов, и для строителей…
- Вот нагнали цены. Хорошо, какой-то период на этих ценах продержались. Но ведь дальше надо двигаться. А движения нет. Плюс новые условия с чистовой отделкой. Плюс ситуация с землей. С землей плохо, она очень дорогая, на вес золота – и очень сложно её в Казани получить. Себестоимость жилья увеличивается в связи с этим. С коммуникациями то же самое – техусловия очень дорогие в городе. Газ, свет, вода, канализация – всё обходится очень дорого. И еще одна позиция – с парковкой. Шуму было много, хотя во дворах, смотрю, ничего сильно не поменялось, как стояли машины, так и стоят. Сейчас многоквартирный дом надо сдавать с парковочными местами. В целом по городу коэффициент один, а в Вахитовском районе и вовсе полтора – то есть на две квартиры надо дать три парковочных места. На парковку каждой машины нужно 16 – 18 квадратных метров. Хорошо, если грунты позволяют – тогда можно уйти вниз, сэкономить территорию. А если нет? Грунтовые воды под Казанью залегают очень близко, углубляться тоже больно-то нельзя. Получается, начинаешь воровать свою отведенную территорию под парковки – иначе дом не сдашь. Но если меньше построить квадратных метров, значит, себестоимость квадрата увеличится. А ведь еще и городу надо отчислять. Это все накапливается, накапливается – и получается достаточно высокая себестоимость квадратного метра. Это с одной стороны. С другой стороны, в Казани, видимо, не имеется столько денег на руках, еще не достигнут такой уровень доходности тех слоев, которые нуждаются в улучшении жилья. Хотят купить квартиру, но не могут.
- Насколько в этом году уменьшилось число сделок на рынке недвижимости?
- В пять – семь раз, не ошибусь, точно уменьшилось. Может, и в десять. У нас есть крупные фирмы, и есть небольшие. Так вот, небольшие фирмы, по «словесной статистике», по разговорам, проводят одну сделку в месяц или одну в два месяца. Это показатель достаточно серьезный. В этом году только первый квартал был более-менее. Второй был уже очень плохим. Чтобы понять, насколько плохим, надо просто приехать утром в регпалату и посмотреть, сколько там народу, есть ли очередь? Раньше были хвосты, даже продавали очередь. Сегодня никакой очереди уже нет. И это связано не столько с увеличением рабочих мест в регпалате, сколько с тем, что просто нет сделок…
Ипотека
- Какая часть сделок проводится с помощью ипотеки?
- Тоже все меньше и меньше. Раньше доходило до 70 процентов, сейчас, наверное, мы ушли, в лучшем случае, на 30 процентов. Наверное, будет еще ухудшаться, составляющая ипотеки будет падать.
- Как вы считаете, является ли развитие ипотеки фактором, разгоняющим цены на жилую недвижимость?
- Конечно. Конечно! Как пошла ипотека, цены поползли, притом очень серьезно. Ведь начинали ипотеку с 18 – 20 процентов годовых. Двухкомнатная квартира, ленинградка, была где-то 340 тысяч рублей, а к 2006 году двухкомнатная ленинградка дошла до 2 миллионов 400 тысяч! Такой разгон произошел за три года. Ужас…
- Ипотечный кризис в Америке на нас тоже сказался?
- В Америке, потом в Англии, потом в Европе – да, и к нам это пришло. У нас деньги, в общем-то, в основном были заемные у Запада – под достаточно низкий процент, банки надбавляли и отдавали в кредит. Сейчас сам ЦБ стал повышать ставку, уже три повышения прошло – и мы, наверное, придем где-то к ставке в 12,5. Если мы придем к 12,5 – 13, тогда ипотека у нас вернется на четыре – пять лет назад, к 17 процентам: банки же не будут бесплатно работать. Но по 15 – 17 не будут брать ипотеку – никакого интереса нет.
И совсем, с моей точки зрения, неправ министр финансов Кудрин, заявляя на всю Россию, что в ближайшие два года перспектив у ипотеки по понижению ставки нет, что она будет только повышаться. Люди тут вообще начинают руками разводить…
Так что рынок трясет и в плане ипотеки тоже
Плюс еще в Америке началось серьезное падение недвижимости, как в ценах, так и в объемах. Подозреваю, что недалек тот час, когда эта игра с недвижимостью придет в Европу – деньги-то ходят одни и те же. Если это падение придет в Европу, значит, не пройдет и двух-трех месяцев, в лучшем случае, полгода, как коснется России. Хотя у нас и так везде плохо, за исключением Москвы, – стагнация по всей России. Я разговаривал с гильдиями – всюду плохая ситуация. Не настолько плохо, как у нас в Казани, но тоже на очень низких объемах реализации. А если еще и новая волна нас захлестнет…
Уйти за город
- Вроде бы за городом жилье дешевле…
- Уходить за город пытались. Но и рынок, и горожане еще не готовы к загородному жилью. Это другой образ жизни, другой стиль жизни… Масса вопросов. Какой-то кластер казанцев поглотит это жилье, конечно. У нас есть большие республиканские программы, по ним загородное жилье строится по достаточно приемлемым ценам – за счет бюджета и за счет социалки. Вот сейчас запланирован стотысячник-спутник между Казанью и Зеленодольском. Но, полагаю, у нас нет столько желающих переехать за город и там жить.
На ситуацию повлияет и заявление президента Медведева… если его превратят в действие. Он планирует строить квадратный метр жилья по 20 тысяч рублей. Это оченно хорошо! Получить по такой цене дом с отделкой, плюс кусок земли 8 – 10 соток, плюс инфраструктура: дороги, школы, больницы, магазины…
Если посчитать по 20 тысяч квадрат, то 70-метровый трехкомнатный дом с землей обойдется, грубо говоря, в 1 400 000. Это на сегодняшний день цена приблизительно однокомнатной старомосковского проекта. Сравните: 30-летней давности квартира маленькой площади – и дом с участком… Что человек выберет?
- Кто бы сомневался!
- Я бы, конечно, хотел посмотреть, как это будет на практике, как строители «уместятся» в 20 тысяч. Если уж землю совсем бесплатно получат… Но все равно – нужны же коммуникации. Но заявление Медведева прозвучало громко и до сих пор имеет в прессе достаточно серьезные отклики. И сейчас тем же строителям в загородные коммерческие мероприятия идти – зачем?
Универсиада – 2013
- Универсиада Казань не выручит?
- В лучшую сторону она никак не скажется на рынке жилья. В худшую – может. Потому что будет дополнительное финансирование из российского бюджета, на эти средства будут строить, скажем, ту же олимпийскую деревню в районе проспекта Победы. Ну, поживут там студенты-спортсмены месяц. Потом же они все уедут – а деревня останется, никто по кирпичу с собой не увезет. И дальше, видимо, часть жилья отдадут особо удачным спортсменам – дешево или, может быть, бесплатно. А остальное, полагаю, разойдется либо по соцпрограммам, либо в свободную продажу по низким ценам… Это опять-таки наполнение рынка. Дополнительно, за счет российского бюджета, сюда вольется столько-то квадратных метров. А их и так много на рынке предложений.
Прогноз на завтра
- Что будет на рынке недвижимости дальше – через полгода, через год, через пять лет?
- Через полгода, через год, думаю, ничего не изменится. Если в политике и в макроэкономике ничего не произойдет, ничего не взорвется, если не будет дефолта, деноминации… А, скорее всего, не будет – правительство четко в руках держит экономику.
Через пять лет – я не провидец. Это у Аллаха надо спросить... Пока один негатив прет, прет, прет… Может быть, какие-то политические решения будут приняты в России? Но, опять-таки, не вижу никаких сдвигов. Президент и правительство очень сильно нацелились на программу по одному квадратному метру на каждого жителя в год. Это большой объем жилья на всю Россию. Второй вопрос – если Медведев будет использовать Стабфонд, пускать средства в строительство, о чем было заявлено. Значит, опять придут новые деньги – а это дополнительная инфляция. Так и гиперинфляция может быть. И опять-таки на рынке жилья это практически никак не скажется, только в худшую сторону, потому что деньги хотят отдать в строительство. Дополнительные, достаточно дешевые деньги придут на строительный рынок. То есть квадратов еще построят за счет этого – но у людей денег не прибавится на покупку жилья…
- Возможен ли, с вашей точки зрения, в России, в Казани в том числе, обвал цен на жилье – как в Японии в 1991 году?
- Не исключаю. Он и так идет, если уж честно…
- Это же не обвал!
- Упорное, длительное, постоянное снижение можно назвать и обвалом…
- На ваш взгляд, как повлияет нынешняя стагнация рынка недвижимости на деятельность риэлторов? Многие ли из них вынуждены будут уйти с рынка из-за отсутствия сделок?
- Не исключаю. Это уже происходит. Кто-то, конечно, еще пытается открывать новые фирмы, но больше их умирает. И многие риэлторы стали хуже жить – объем работы уменьшился и доходность снизилась. Для риэлторов, не открою секрета, всегда выгодна пиковая ситуация. Либо цены на жилье быстро растут, либо стремительно падают – вот на этой волне риэлтор всегда заработает деньги.
О профессии риэлтора
- Какие качества должны быть у риэлтора?
- Порядочность и профессионализм. Если два этих качества у риэлтора есть, это уже нормально. У всех бывают ошибки. Главное – поправить ошибку безболезненно для клиента и, желательно, для своей фирмы. И потом эту ошибку не повторять.
Надо внимательно следить за всей документацией, за изменениями в законодательстве…
- Кому заказан путь в эту профессию?
- Тому, кто склонен к обману, а не к честной работе.
- В школах прошли выпускные балы. Вы посоветовали бы выпускникам школ идти в риэлторы?
- Категорически – нет. Сначала надо получить или экономическое, или юридическое образование. И в хорошем вузе. Слава Богу, в Казани очень сильные вузы…
Гильдия риэлторов РТ
- Каковы планы вашей гильдии риэлторов?
- Планов немало. Скажем, надо бы создать общую риэлторскую базу жилья – проверенную. Давно стоит вопрос об открытии своей риэлторской газеты или, может быть, журнала. Там мы могли бы публиковать проверенную информацию. Сейчас, к сожалению, объявлениям верить нельзя: то ли это проверенная квартира, то ли непроверенная, то ли вообще левая… Порой параллельно пять-шесть фирм печатают про одну и ту же квартиру. В нашей газете такого бы не было.
Гильдии надо продвигать идею контроля – общественного и государственного – за риэлторской деятельностью. Риэлтор работает с самым дорогим, как в моральном, так и в материальном смысле, товаром на рынке. Но если, например, алкоголь без бумажки, без лицензии продавать нельзя – то квартиру можно! Думаю, правительство, государство должно все-таки к работе риэлторов по-другому относиться.
Уверен, что парламент Татарстана должен вернуться к рассмотрению закона о риэлторской деятельности в РТ. Проект этого закона Госкомимущество РТ с привлечением актива риэлторов разработал еще в 1998 году, его активно обсуждали, а потом отложили. А вот в Белоруссии такой закон приняли два года назад. Я разговаривал с белорусскими риэлторами – говорят, что стало очень легко работать: ушли с рынка недобросовестные игроки. И нам нужен такой закон. Он, в первую очередь, выгоден государству – потому что без такого закона страдают люди. Правительство должно вмешаться, не перекладывая ответственность на саморегулируемую организацию. Я в такую не верю…
Советы от профи
- Как клиенту определить степень надежности фирмы?
- Первое – наверное, возраст фирмы. Если риэлторская фирма работает много лет, значит, она работает добросовестно. Иначе бы давным-давно на чем-то попалась, либо у нее не осталось бы клиентов.
Офис, конечно, должен быть в нормальном месте и нормально выглядеть.
Раньше о многом говорил объем рекламы. Сейчас, когда все-таки какое-то количество денег в Казани завелось, не могу сказать, что фирма, дающая большую рекламу, всегда надежна. Так что по объему рекламы не стоит судить о степени надежности фирмы.
По количеству риэлторов – тоже. Это не определяющий фактор. Есть небольшие фирмы, где 3 – 5 –7 – 10 риэлторов, но они все порядочные и в достаточной степени профессионалы.
Принадлежность к гильдии риэлторов – да, наверное, один из факторов надежности. Хотя есть хорошие фирмы, которые по каким-то своим причинам в гильдии риэлторов не состоят. От этого они хуже работать не стали.
- Насколько рискованно пользоваться услугами риэлторов - одиночек?
- Однозначно – рискованно! Очень рискованно! 95 процентов риска.
- В интернете есть информация, что сегодня за 25 тысяч евро можно купить квартиру в Доминиканской Республике (
- Риска тут никакого нет. Тут не финансовый риск и не финансовое решение – скорее, моральное. Если ты решил уехать из Казани, со своей Родины… Право выбора за самим человеком.
Елена Чернобровкина
Комментарии 2
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.