Декабрь 2016 года позволил участникам рынка недвижимости создать определенную подушку безопасности: количество сделок в Казани во вторичном секторе возросло на 25%. Но, несмотря на успешное завершение года, не все эксперты дают оптимистичные прогнозы по дальнейшему развитию строительной отрасли. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в статье, написанной для «БИЗНЕС Online», считает, что предпосылок для роста стоимости недвижимости нет.
«ОТСУТСТВИЕ ПОДДЕРЖКИ СО СТОРОНЫ ГОСУДАРСТВА НЕ ОСТАНОВИТ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ»
Декабрь 2016 года позволил участникам рынка недвижимости создать определенную подушку безопасности: количество сделок в Казани во вторичном секторе возросло на 25% — с 2 577 до 3 459, а застройщики заключили 1 207 договоров долевого участия, что на 30% больше ноябрьских показателей. Прошедший год оказался успешнее 2015-го, но не достиг рекордов 2014-го.
Но, несмотря на успешное завершение года Обезьяны, не все эксперты дают оптимистичные прогнозы по дальнейшему развитию строительной отрасли, обосновывая свои опасения окончанием госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок и вступлением 1 января в силу тринадцатой редакции закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Давайте проанализируем все факторы, воздействие которых может, так или иначе, повлиять на стоимость квадратного метра, а следовательно, и на покупательскую активность.
Негативное влияние
1. Государственная программа субсидирования ипотечных ставок по кредитам на покупку квартир в новостройках прекратила свое действие с 1 января 2017 года.
Напомню, что спасательный круг застройщикам был брошен 1 марта 2015 года, программа планировалась на год, но ее продлили до 1 января 2017 года. Основная задача — снижение ставки до уровня 12% годовых (против 15 - 17%), где недополученные доходы АИЖК и банкам возмещаются за счет бюджетных средств путем субсидирования:
— по ссудам, выданным с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, — до уровня ключевой ставки ЦБ +3,5 процентного пункта;
— по ссудам, выданным с 1 марта 2016 года по 1 января 2017 года, — до уровня ключевой ставки ЦБ +2,5 процентного пункта.
Вывод: уверена, что отсутствие поддержки со стороны государства не остановит потенциальных покупателей — средняя ставка и так невысока и находится в диапазоне 11,5 - 12% годовых, плюс в процессе конкурентной борьбы застройщики уже за свой счет продолжат субсидирование в среднем до 9,5%. Произведем несложный расчет и выясним разницу между условиями 2016-го и 2017-го. Потери новосела составят 96 840 рублей за весь период кредитования.
==table1432==
==table1429==
2. Ужесточение для застройщиков в виде федерального закона №304 «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Коротко о новшествах (условно разделим их на две части).
Информационно-технический блок: предполагает создание единого реестра застройщиков на основе государственного информационного ресурса, расширение состава обязательной для раскрытия информации о застройщике, уточнение требований по содержанию рекламы строящегося объекта, порядок осуществления государственной регистрации ДДУ.
Экономический блок: минимальный размер уставного (оплаченного) капитала привязывается к площади всех возводимых объектов, привлечение денежных средств дольщиков через эскроу-счета в банках и их получение после передачи квартиры, обязательное участие застройщиков в компенсационном фонде в размере 1% от планируемой стоимости многоквартирного дома.
В законе прописан алгоритм применения эскроу-счетов. Идея отличная, т. к. исключаются риски банкротства застройщика и срыва срока строительства путем блокирования денежных средств, полученных от дольщика до момента передачи квартиры. Но возьмем ситуацию с ПАО «Татфондбанк». Если бы эскроу-счет находился в этом кредитном учреждении, что стало бы с дольщиками? В законе не предусмотрены риски дольщиков по банкротству банка, а также отсутствует порядок действия банка в случае банкротства застройщика.
Увеличение уставного капитала приведет к дополнительному отвлечению средств застройщика и возникновению олигополии на республиканском рынке. Крупные застройщики поглотят мелких и будут «задавать моду» как в ценах, так и в технологиях строительства.
Вывод: пока непонятно, как вышеуказанные поправки будут работать на практике, но сама идея долевого строительства в экономии (выгодности) для обоих сторон находится под угрозой. Застройщику становится недоступно беспроцентное финансирование от дольщика, а дольщик, в свою очередь, оплачивает защиту своих прав возросшей стоимостью квадратного метра. Хотя закон и вступил в силу, пока никакого влияния он не окажет. В Казани достаточно проектов, взявших старт в 2016 году.
«УРОВЕНЬ БЕДНОСТИ РОССИЯН В 2016 ГОДУ ВЕРНУЛСЯ К ПОКАЗАТЕЛЯМ 2005 ГОДА. И В КАТЕГОРИИ БЕДНЫХ В БУДУЩЕМ ГОДУ МОГУТ ОКАЗАТЬСЯ ДО 50 ПРОЦЕНТОВ ЖИТЕЛЕЙ СТРАНЫ»
3. Внешнеполитическое и внешнеэкономическое положение РФ.
По словам президента РФ Владимира Путина, западные санкции лишили экономику России $160 миллиардов. В первую очередь это привело к ограничению доступа наших банков к рефинансированию на европейском рынке.
Напомню, что в отношении России применены два вида санкций: первые связаны с аннексией Крыма (более ограниченные и с долгосрочной перспективой), вторые (жесткие) связаны с Донбассом — зависят от минских соглашений. Ограничительные меры будут действовать как минимум до 31 июля 2017 года. Глава Евросовета Дональд Туск заявил: «Ясно, что санкции не могут быть отменены, пока не будет достигнуто выполнение минских соглашений».
Это не могло не отразиться на платежеспособности населения страны, и уровень бедности в 2016 году вернулся к показателям 2005 года. Аналитический центр при правительстве РФ и Российской академии народного хозяйства при президенте РФ предупреждает, что в категории бедных в будущем может оказаться от 30% до 50% населения России.
В условиях жесткой экономии не время думать об улучшении жилищных условий.
Вывод: к сожалению, это самый существенный фактор влияния, и, вероятно, его присутствие будет в течение всего года. Даже ЦБ РФ в своих прогнозах исходит и продолжает исходить из того, что антироссийские санкции в среднесрочной перспективе сохранятся.
«Возможность отмены санкций не учитывается во всех трех прогнозах: и при рисковом, и в базовом, и с высокими ценами на нефть», — говорит Эльвира Набиуллина.
4. Затоваривание рынка.
Уже в 2015 году можно было сказать, что первичный рынок Казани столкнулся с затовариванием: росли объемы введенного жилья при относительно проседающем спросе.
Программа жилищного строительства
Нажмите ЗДЕСЬ, чтобы загрузить таблицу полностью
==table1430==
«РЫНКУ КАЗАНИ СЛОЖНО «ПРОГЛОТИТЬ» ТАКОЙ ОБЪЕМ НОВОСТРОЕК ДАЖЕ В РАМКАХ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ И МИГРАЦИИ НАСЕЛЕНИЯ»
В первую очередь это негативно отразится на застройщиках и инвесторах. Последние могут наблюдать, как купленная ими квартира постепенно теряет в цене. При выборе объекта стоит помнить, что при многоочередной застройке стоимость квадратного метра растет медленнее и могут возникнуть сложности при срочной продаже, т. к. параллельно с вашим предложением в экспозиции будут находиться объекты застройщика с более интересными условиями и вариантами оплаты (например: субсидируемая ипотечная ставка).
Вывод: рынку Казани сложно «проглотить» такой объем новостроек даже в рамках демографической ситуации и миграции населения. Это может привести к дальнейшему снижению цен (хотя большинство застройщиков и так стоят «по краю» рентабельности), повлиять на срок экспозиции и реализации проектов, то есть может произойти удлинение периода постпродаж.
Положительное влияние
1. По официальному прогнозу минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году.
В наступившем году минэкономразвития ожидает роста российского ВВП на 1,1%, замедление инфляции до 4,7% к середине года и до 4,3–4,4% на конец года. Замминистра экономического развития Алексей Ведев отметил, что ожидает стабильный курс рубля с некоторым укреплением.
Вывод: если прогнозы подтвердятся, то есть все шансы удержать количественные и ценовые показатели 2016 года.
2. Кризис доверия к банковскому сектору Республики Татарстан.
На фоне ситуации с ПАО «Татфондбанк» и ПАО «ИнтехБанк» бывшие или несостоявшиеся вкладчики в качестве сохранения денежных средств рассматривают квадратные метры вторичного и первичного жилья. Предпочтения, как правило, вызваны размером накоплений. Таким образом, число покупателей увеличилось, и эта тенденция продлится и в первом квартале 2017 года.
Вывод: 2015 и 2016 годы характеризовались оттоком инвесторов с рынка недвижимости. В настоящее время мы можем наблюдать обратную картину. В краткосрочной перспективе (2017 год) это окажет положительное влияние на динамику рынка, но впоследствии усугубит дисбаланс между спросом и предложением с явным преобладанием последнего.
3. Ужесточение для застройщиков в виде федерального закона №304 «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Легендарный закон №214-ФЗ был принят в декабре 2004-го, его основной целью являлось предотвращение появления обманутых дольщиков. К сожалению, полностью исключить риски не удалось, хотя как минимум был решен вопрос с двойными продажами. Новые тринадцатые поправки в закон окажут не только отрицательное, но и положительное влияние. Основным плюсом можно считать фонд, являющийся прообразом государственной страховой компании. Он формируется за счет обязательных отчислений застройщиков в размере не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости. Ежегодные доходы фонда будут не менее 20 млрд. рублей, чего достаточно для оперативного решения проблем дольщиков.
Вывод: закон №304-ФЗ повысит популярность и лимит доверия к новостройкам и еще больше перетянет часть покупателей со вторичного рынка.
Если прогнозировать в разрезе текущей ситуации, то в 2017 году нет никаких предпосылок для роста стоимости недвижимости, за исключением нескольких проектов долевого строительства исходя из степени готовности. Скорее, наоборот, возможно падение на 10%. Затоваривание рынка новостроек обострит конкуренцию со вторичным сектором с полной капитуляцией последнего. Застройщики, балансирующие на грани рентабельности, продолжат различные заманчивые акции и сотрудничество с банками по субсидированию ставок, что, по сути, представляет собой завуалированную скидку в диапазоне 100 - 300 тыс. рублей. Для желающих решить свой квартирный вопрос при условии семейной финансовой стабильности отличное время приобрести недвижимость по приемлемой стоимости, но после глубочайшего анализа и переговоров с продавцами по предоставлению скидки. Рынок цикличен, и в среднесрочной перспективе возможен рост. Например, драйвером может послужить сниженная ставка по ипотеке до 7 - 8%. О таких выгодных ипотечных условиях заявил первый вице-премьер России Игорь Шувалов.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 105
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.