«ОТСУТСТВИЕ ПОДДЕРЖКИ СО СТОРОНЫ ГОСУДАРСТВА НЕ ОСТАНОВИТ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ»

Декабрь 2016 года позволил участникам рынка недвижимости создать определенную подушку безопасности: количество сделок в Казани во вторичном секторе возросло на 25% — с 2 577 до 3 459, а застройщики заключили 1 207 договоров долевого участия, что на 30% больше ноябрьских показателей. Прошедший год оказался успешнее 2015-го, но не достиг рекордов 2014-го.

Но, несмотря на успешное завершение года Обезьяны, не все эксперты дают оптимистичные прогнозы по дальнейшему развитию строительной отрасли, обосновывая свои опасения окончанием госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок и вступлением 1 января в силу тринадцатой редакции закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Давайте проанализируем все факторы, воздействие которых может, так или иначе, повлиять на стоимость квадратного метра, а следовательно, и на покупательскую активность.

Негативное влияние

1. Государственная программа субсидирования ипотечных ставок по кредитам на покупку квартир в новостройках прекратила свое действие с 1 января 2017 года.

Напомню, что спасательный круг застройщикам был брошен 1 марта 2015 года, программа планировалась на год, но ее продлили до 1 января 2017 года. Основная задача — снижение ставки до уровня 12% годовых (против 15 - 17%), где недополученные доходы АИЖК и банкам возмещаются за счет бюджетных средств путем субсидирования:

— по ссудам, выданным с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, — до уровня ключевой ставки ЦБ +3,5 процентного пункта;

— по ссудам, выданным с 1 марта 2016 года по 1 января 2017 года, — до уровня ключевой ставки ЦБ +2,5 процентного пункта.

Вывод: уверена, что отсутствие поддержки со стороны государства не остановит потенциальных покупателей — средняя ставка и так невысока и находится в диапазоне 11,5 - 12% годовых, плюс в процессе конкурентной борьбы застройщики уже за свой счет продолжат субсидирование в среднем до 9,5%. Произведем несложный расчет и выясним разницу между условиями 2016-го и 2017-го. Потери новосела составят 96 840 рублей за весь период кредитования.

==table1432==
==table1429==

2. Ужесточение для застройщиков в виде федерального закона №304 «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Коротко о новшествах (условно разделим их на две части).

Информационно-технический блок: предполагает создание единого реестра застройщиков на основе государственного информационного ресурса, расширение состава обязательной для раскрытия информации о застройщике, уточнение требований по содержанию рекламы строящегося объекта, порядок осуществления государственной регистрации ДДУ.

Экономический блок: минимальный размер уставного (оплаченного) капитала привязывается к площади всех возводимых объектов, привлечение денежных средств дольщиков через эскроу-счета в банках и их получение после передачи квартиры, обязательное участие застройщиков в компенсационном фонде в размере 1% от планируемой стоимости многоквартирного дома.

В законе прописан алгоритм применения эскроу-счетов. Идея отличная, т. к. исключаются риски банкротства застройщика и срыва срока строительства путем блокирования денежных средств, полученных от дольщика до момента передачи квартиры. Но возьмем ситуацию с ПАО «Татфондбанк». Если бы эскроу-счет находился в этом кредитном учреждении, что стало бы с дольщиками? В законе не предусмотрены риски дольщиков по банкротству банка, а также отсутствует порядок действия банка в случае банкротства застройщика.

Увеличение уставного капитала приведет к дополнительному отвлечению средств застройщика и возникновению олигополии на республиканском рынке. Крупные застройщики поглотят мелких и будут «задавать моду» как в ценах, так и в технологиях строительства.

Вывод: пока непонятно, как вышеуказанные поправки будут работать на практике, но сама идея долевого строительства в экономии (выгодности) для обоих сторон находится под угрозой. Застройщику становится недоступно беспроцентное финансирование от дольщика, а дольщик, в свою очередь, оплачивает защиту своих прав возросшей стоимостью квадратного метра. Хотя закон и вступил в силу, пока никакого влияния он не окажет. В Казани достаточно проектов, взявших старт в 2016 году.

«УРОВЕНЬ БЕДНОСТИ РОССИЯН В 2016 ГОДУ ВЕРНУЛСЯ К ПОКАЗАТЕЛЯМ 2005 ГОДА. И В КАТЕГОРИИ БЕДНЫХ В БУДУЩЕМ ГОДУ МОГУТ ОКАЗАТЬСЯ ДО 50 ПРОЦЕНТОВ ЖИТЕЛЕЙ СТРАНЫ»

3. Внешнеполитическое и внешнеэкономическое положение РФ.

По словам президента РФ Владимира Путина, западные санкции лишили экономику России $160 миллиардов. В первую очередь это привело к ограничению доступа наших банков к рефинансированию на европейском рынке.

Напомню, что в отношении России применены два вида санкций: первые связаны с аннексией Крыма (более ограниченные и с долгосрочной перспективой), вторые (жесткие) связаны с Донбассом — зависят от минских соглашений. Ограничительные меры будут действовать как минимум до 31 июля 2017 года. Глава Евросовета Дональд Туск заявил: «Ясно, что санкции не могут быть отменены, пока не будет достигнуто выполнение минских соглашений».

Это не могло не отразиться на платежеспособности населения страны, и уровень бедности в 2016 году вернулся к показателям 2005 года. Аналитический центр при правительстве РФ и Российской академии народного хозяйства при президенте РФ предупреждает, что в категории бедных в будущем может оказаться от 30% до 50% населения России.

В условиях жесткой экономии не время думать об улучшении жилищных условий.

Вывод: к сожалению, это самый существенный фактор влияния, и, вероятно, его присутствие будет в течение всего года. Даже ЦБ РФ в своих прогнозах исходит и продолжает исходить из того, что антироссийские санкции в среднесрочной перспективе сохранятся.

«Возможность отмены санкций не учитывается во всех трех прогнозах: и при рисковом, и в базовом, и с высокими ценами на нефть», — говорит Эльвира Набиуллина.

4. Затоваривание рынка.

Уже в 2015 году можно было сказать, что первичный рынок Казани столкнулся с затовариванием: росли объемы введенного жилья при относительно проседающем спросе.

Программа жилищного строительства

Нажмите ЗДЕСЬ, чтобы загрузить таблицу полностью

==table1430==

«РЫНКУ КАЗАНИ СЛОЖНО «ПРОГЛОТИТЬ» ТАКОЙ ОБЪЕМ НОВОСТРОЕК ДАЖЕ В РАМКАХ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ И МИГРАЦИИ НАСЕЛЕНИЯ»

В первую очередь это негативно отразится на застройщиках и инвесторах. Последние могут наблюдать, как купленная ими квартира постепенно теряет в цене. При выборе объекта стоит помнить, что при многоочередной застройке стоимость квадратного метра растет медленнее и могут возникнуть сложности при срочной продаже, т. к. параллельно с вашим предложением в экспозиции будут находиться объекты застройщика с более интересными условиями и вариантами оплаты (например: субсидируемая ипотечная ставка).

Вывод: рынку Казани сложно «проглотить» такой объем новостроек даже в рамках демографической ситуации и миграции населения. Это может привести к дальнейшему снижению цен (хотя большинство застройщиков и так стоят «по краю» рентабельности), повлиять на срок экспозиции и реализации проектов, то есть может произойти удлинение периода постпродаж.

Положительное влияние

1. По официальному прогнозу минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году.

В наступившем году минэкономразвития ожидает роста российского ВВП на 1,1%, замедление инфляции до 4,7% к середине года и до 4,3–4,4% на конец года. Замминистра экономического развития Алексей Ведев отметил, что ожидает стабильный курс рубля с некоторым укреплением.

Вывод: если прогнозы подтвердятся, то есть все шансы удержать количественные и ценовые показатели 2016 года.

2. Кризис доверия к банковскому сектору Республики Татарстан.

На фоне ситуации с ПАО «Татфондбанк» и ПАО «ИнтехБанк» бывшие или несостоявшиеся вкладчики в качестве сохранения денежных средств рассматривают квадратные метры вторичного и первичного жилья. Предпочтения, как правило, вызваны размером накоплений. Таким образом, число покупателей увеличилось, и эта тенденция продлится и в первом квартале 2017 года.

Вывод: 2015 и 2016 годы характеризовались оттоком инвесторов с рынка недвижимости. В настоящее время мы можем наблюдать обратную картину. В краткосрочной перспективе (2017 год) это окажет положительное влияние на динамику рынка, но впоследствии усугубит дисбаланс между спросом и предложением с явным преобладанием последнего.

3. Ужесточение для застройщиков в виде федерального закона №304 «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Легендарный закон №214-ФЗ был принят в декабре 2004-го, его основной целью являлось предотвращение появления обманутых дольщиков. К сожалению, полностью исключить риски не удалось, хотя как минимум был решен вопрос с двойными продажами. Новые тринадцатые поправки в закон окажут не только отрицательное, но и положительное влияние. Основным плюсом можно считать фонд, являющийся прообразом государственной страховой компании. Он формируется за счет обязательных отчислений застройщиков в размере не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости. Ежегодные доходы фонда будут не менее 20 млрд. рублей, чего достаточно для оперативного решения проблем дольщиков.

Вывод: закон №304-ФЗ повысит популярность и лимит доверия к новостройкам и еще больше перетянет часть покупателей со вторичного рынка.

Если прогнозировать в разрезе текущей ситуации, то в 2017 году нет никаких предпосылок для роста стоимости недвижимости, за исключением нескольких проектов долевого строительства исходя из степени готовности. Скорее, наоборот, возможно падение на 10%. Затоваривание рынка новостроек обострит конкуренцию со вторичным сектором с полной капитуляцией последнего. Застройщики, балансирующие на грани рентабельности, продолжат различные заманчивые акции и сотрудничество с банками по субсидированию ставок, что, по сути, представляет собой завуалированную скидку в диапазоне 100 - 300 тыс. рублей. Для желающих решить свой квартирный вопрос при условии семейной финансовой стабильности отличное время приобрести недвижимость по приемлемой стоимости, но после глубочайшего анализа и переговоров с продавцами по предоставлению скидки. Рынок цикличен, и в среднесрочной перспективе возможен рост. Например, драйвером может послужить сниженная ставка по ипотеке до 7 - 8%. О таких выгодных ипотечных условиях заявил первый вице-премьер России Игорь Шувалов.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции