ЦБ готов ужесточить выдачу ипотечных кредитов – регулятор заявил об угрозе «пузыря» на рынке ипотеки

Давайте идти от частного. К примеру, то что случилось с Фоном - это не пузырь? В момент, когда ставки уравновесились и Фон увидел продолжающийся рост спроса, он набрал кучу земли в кредит и начал строить на всех участках, а потом кризис, спрос упал, а кредиты на землю у Фона остались. Вот вам и пузырь, поскольку ипотеку ограничили.
Если увеличат объем выданной ипотеки без соответствующего роста доходов населения, то возникнет куча компаний, которые наберут земли в кредит и будут распродавать долевку. Ипотеку будет выдавать банк без первоначального взноса. Т.е. рост спроса на недвижимость не будет обеспечен ростом дохода населения, а лишь ростом его закредитованности. С другой стороны рост предожения не будет обеспечен ростом компаний за счет собственных средств, а за счет кредитных средств, проценты из-за высокой долговой нагрузки будут съедать всю их прибыль. Соответственно, рост строительства одной квартиры будет обеспечен экономикой ростом кредитования в стоимости двух квартир.
В момент падения спроса, т.е. когда банки снизят объем кредитования из-за того, что рынок насытится и больше некому будет выдавать кредиты, все эти компании с огромными долгами по земле и на строительство просто рухнут вместе с накопленными процентами, поскольку, что бы обслуживать хотя бы проценты необходимы продажи.
Поэтому рост строительства и выданной ипотеки нужен сбалансированный, обеспеченной возможностями накопления населения на первоначальный взнос. Если нет возможности накопления на первоначальный взнос, ипотеку брать не стоит, а банкам давать не стоит. Время постоянного роста стоимости квадратного метра кончилось, когда в случае отсутствия возможности дальнейшего обслуживания квартиру можно было легко перепродать в надежде на рост стоимости метра.