Элитная недвижимость в Казани: миф или реальность?

В нашем обзоре представлены ЖК, которые еще строятся, но уже продаются, либо вышли на рынок в последние годы
Фото: «БИЗНЕС Online»

КАК ВЫГЛЯДИТ КАЗАНСКИЙ РЫНОК СТАТУСНОГО ЖИЛЬЯ ПО СРАВНЕНИЮ С ДРУГИМИ ГОРОДАМИ

По ассортименту предложений элитной недвижимости в многоквартирных домах столица РТ, конечно, отличается от Москвы и Санкт-Петербурга, что диктует уровень жизни и запросы людей, готовых платить за жилье высокого класса. На московском рынке, к примеру, элитное жилье делится на «делюкс» и «премиум». «Делюкс» — это уровень от 355–500 тыс. рублей за квадратный метр, «премиум» — от 1 млн и выше.

В городах — региональных центрах Поволжья (да и в целом в миллионниках) таких цен на квартиры не найдешь. Для сравнения: в соседней Самаре стоимость «квадрата» нового элитного жилья (в том числе строящегося) от 50 тыс. до 76 тыс. рублей. В Нижнем Новгороде цены повыше — от 68 до 121 тыс. рублей за квадратный метр. В Екатеринбурге разброс от 50 до 150 тыс. рублей за «квадрат». В Ульяновске уровень «элитки» — это 45–55 тыс. рублей за квадратный метр: по казанским меркам «минималка» на этапе начала застройки обычного стандарта. Но это регион с совсем иным уровнем доходов, запросов и предложений, к тому же Ульяновск — хоть и столица региона, но не миллионник. Причем это совсем не значит, что «элитка» в Ульяновске по уровню комфорта и отделки будет похожа на «элитку» в Самаре или Нижнем: везде застройщики по-своему позиционируют свои ЖК — от класса «элит» и «премиум» до более демократичного «бизнеса».

Кто покупает жилье в элитных категориях? В основном это руководители и владельцы бизнесов, топ-менеджмент, состоявшиеся люди. Как правило, они ведут активный — а в последнее время и здоровый — образ жизни и стремятся к развитию. Чаще всего элитные квартиры покупают для жизни, а не для инвестиций. Ведь, если посмотреть цены на жилье в валюте, очевидно, что «квадрат» в последние несколько лет заметно подешевел.

Здесь было бы уместно определить некие критерии, по которым можно было бы идентифицировать недвижимость класса «элит» и «бизнес».

Как рассказал директор по стратегическому развитию ГК «Садовое кольцо» Михаил Фельдман («Садовое кольцо» — подмосковная группа компаний, планирующая реализовать проект жилого комплекса бизнес-класса на берегу Казанки), еще в 2012 году Национальный совет Российской Гильдии риэлторов утвердил Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам). Согласно методике, выделены 4 класса жилья: эконом-, комфорт-, бизнес-класс и элитное. В этом году термин «жилье эконом-класса» заменили на «стандартное жилье». Одним из ключевых различий между классами являлся размер квартиры. Например, площадь однокомнатной квартиры в стандарт-классе начиналась от 28 кв. м, в комфорт-классе — от 34 кв. м (студии допускались размером в 28 кв. м). В бизнес-классе — от 45 кв.м, в элит — от 60 кв. м, и то только для студий. Впрочем, кризис сказал свое слово: минимальные размеры квартир во всех классах претерпели изменения в меньшую сторону.

Так в чем же отличия между классами «элит» и «бизнес»? Согласно классификатору, рассказывает Фельдман, отсекающими признаками между классами «элит» и «бизнес» выступают несколько критериев. Первый — высота потолков: в бизнесе от 2,75 м в чистоте, в элит — от 3 метров. Второй — обеспеченность машино-местами: в бизнесе 1 машино-место на квартиру, в элит — не менее 1,5 машино-места. Далее, объекты инфраструктуры: в бизнесе — с контролем доступа посторонних лиц, в элит — инфраструктура рассчитана только на жителей дома. И так далее.

Несмотря на то, что в реальных условиях в смежных классах некоторые признаки могут пересекаться, между классами «элит» и «бизнес» существует весьма ощутимый разрыв, отмечает Фельдман. Это выражается в архитектуре, в уровне внутренней отделки общественных пространств, инженерного обеспечения и систем безопасности. В элит-классе все делается по высшему разряду и из дорогих материалов, что, естественно, сказывается на цене.

ЖИТЕЛИ КАЗАНИ ЕЩЕ БОЛЕЕ РАЦИОНАЛЬНЫ, ЧЕМ ЖИТЕЛИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА

Конечно, сравнивать предложения в Казани и, скажем, в Москве, было бы некорректно — там другой порядок цифр и другая экономика, аккумулирующая финансовую элиту, в том числе и региональную, которая может себе позволить вкладываться в недвижимость в столице. С другой стороны, было бы неверным позиционировать Казань как провинциальный город, где покупатель недвижимости высокого класса непритязателен и не разбирается, за что, собственно, платит.

«Работая над проектом, мы сделали однозначный вывод: жители Казани еще более рациональны, чем жители московского региона, — уверен Фельдман. — Более требовательны к деталям: паркинги, инфраструктура — как социальная, так и коммерческая, прогулочные зоны, благоустройство и многое другое. Особое внимание уделяют истории и опыту застройщика. Для покупателей в Казани также важен статус и престиж строящегося комплекса».

Адель Хасбиулин: «Застройщики и агентства недвижимости сами решают, к какой группе относить продаваемое жилье» Фото: «БИЗНЕС Online»

Тем не менее критерии классификации рынка «элит» и «бизнес» в Казани весьма условны. Как правило, застройщик сам позиционирует свою недвижимость в том или ином сегменте. Здесь скорее работают рычаги маркетинга. Этот тезис подтверждает генеральный директор агентства недвижимости «МЕГАЛИТ» Адель Хасбиулин.

«Казанский рынок жилищного строительства, как и большинство региональных, часто не выдерживает анализа по московской классификации, — говорит он. — Поэтому застройщики и агентства недвижимости сами решают, к какой группе относить продаваемое жилье. Некоторые девелоперы не предъявляют соответствующие требования к своему объекту на стадии проектирования или строительства, и „элитным“ жилье становится только с момента продажи — это хороший способ рекламы».

По оценке гендиректора компании «МЕГАЛИТ», ориентироваться в рынке можно по определенным, пусть и не официальным, критериям. В первую очередь — месторасположение, благоустройство прилегающих территорий, организация мест общего пользования (ухоженные холлы, двор без машин, наличие консьержа). Обязательно — удобные парковки, в том числе подземные. В самих квартирах — наличие систем очистки, увлажнения, циркуляции воздуха, систем очистки воды, автономного отопления, дополнительных, независимых источников электроэнергии в случае ее отключения. Качественные окна, а то и панорамное остекление, потолки выше трех метров, грузопассажирские лифты и хорошая звукоизоляция — также признак жилья высокого класса.

При этом критерии со временем меняются. Так, еще в 2008 году строились 5–6-этажные дома — и тогда их при наличии высоких признаков комфорта относили к элитным. Но в домах не было лифта. И сейчас это уже не «элит». «Кому нужна элитная квартира в шестиэтажном доме без лифта?» — задается вопросом эксперт. По его мнению, сегодня понятие «элитное жилье» претерпевает трансформацию. На первый план выходят «умные» технологии, создающие не просто комфортную, но и здоровую среду для человека. «В настоящем элитном жилье застройщик использует оборудование, системы, которые имеют высокий срок эксплуатации и низкую стоимость содержания, — говорит Хасбиулин. — Можно ли назвать элитным дом с централизованным отоплением и отсутствием фильтрации воды? Я думаю, нет».

ЗА ЧТО И СКОЛЬКО ПЛАТИТ РЫНОК: 27 КАЗАНСКИХ ЖК ВЫСОКОГО СЕГМЕНТА

Какие предложения премиум-жилья есть на рынке Казани сегодня в сданных и строящихся ЖК? Какова стоимость «квадрата» жилья элитного и бизнес-классов? Что в понимании нынешнего застройщика значат эти сегменты?

В нашем обзоре представлены ЖК, которые еще строятся, но уже продаются, либо вышли на рынок в последние годы. В мониторинг попало первичное и вторичное жилье, предлагаемое по цене выше среднего (от 53 тыс. рублей на старте продаж до 180 тыс. рублей и выше). В основе обзора — данные застройщиков, объявления о продажах квартир на специализированных ресурсах в интернете, а также экспертные мнения.

В Казани насчитывается порядка 27 объектов, которые позиционируются застройщиками в сегментах высокого класса. Речь идет об элитных домах-одиночках в четыре-шесть этажей, а также о многоэтажных жилых комплексах высотой до 24 этажей. Больше всего предложений в категориях «элит» и «бизнес» (16) находится в Вахитовском районе Казани — и это, в общем, понятно: исторический центр. Три — в Приволжском районе, столько же в Советском. По одному — в Кировском, Ново-Савиновском и Авиастроительном районах. Высота потолков в большинстве предложений стартует от 2,8 м, максимум — 6,5 метра. Причем среди предложений премиум-класса лидирует жилье в статусе «бизнес» (16 предложений), оставшиеся ЖК застройщики позиционируют как «элит».

«Вилка» цен весьма широкая. Например, стоимость квартир в элитном доме «Падишах» на улице Бехтерева, 9 стартуют от 180 тыс. рублей за кв. метр.

Новичок на рынке строительства жилья «АМ Групп» (девелопер более известный — «КамаСтройИнвест») возводит вблизи Казанского кремля апартаменты Odette¹ (Одетт) — с открытыми террасами, бесшумными лифтами, приватным двором без машин. Из инфраструктуры владельцам предложат современную детскую площадку и двухуровневый паркинг на 114 машиномест. Ценник тут — до 138 тыс. рублей. Подороже комплекс Legato² (Легато) того же застройщика — там за «квадрат» просят до 185 тыс. рублей.

На правом берегу Казанки ООО «БРИЗ» сдала ЖК «Казан Су» с квартирами бизнес-класса по 93 тыс. рублей за «квадрат». Впрочем, квартир от застройщика уже не найти, и это уже продажи вторичного рынка. Зато рядом — «Пять звезд» с ценой от 72,4 до 127 тыс. рублей за «квадрат», хотя комплекс еще строится.

Продолжая обзор, отметим, что в том же бизнес-классе есть Kalinina House³ с 6–9 этажами и стоимостью до 94 тыс. рублей за «квадрат». В Авиастроительном районе в продаже есть квартиры в ЖК «Красное яблоко»⁴.

ЖК «Падишах» (улица Бехтерева, 9)

ВОСТОЧНАЯ СКАЗКА В ЦЕНТРЕ КАЗАНИ

А теперь остановимся подробнее на актуальных предложениях на рынке, позиционирующем себя как элит- и бизнес-класс.

По замыслу застройщика ЖК «Падишах»⁵ (Бехтерева, 9) ООО «Аврора», этот комплекс должен воплощать в себе симбиоз восточной роскоши и современных строительных и инфраструктурных технологий. Как сообщается на официальном сайте ЖК, это «современный 6-этажный особняк, в архитектуре которого соединились и европейский классицизм, и восточный колорит». Слухи о баснословной стоимости квартир в этом доме появились раньше начала продаж в декабре 2017 года (дом сдан застройщиком), хотя это не самое высокое по стоимости предложение в городе и даже в нашем рейтинге.

Что представляет собой элитный 2-подъездный дом «Падишах»? Это 12 квартир с предчистовой отделкой, два пентхауса, коммерческие площади на первом и втором этажах и подземная парковка на 34 места. Дом с закрытым двором, лифтами, видеонаблюдением по периметру и в паркинге. Определяющими критериями для дома стали локация — тихая часть исторического центра с доступной инфраструктурой, уникальность архитектурных и инженерных решений, высокое качество материалов и работ. Соблюден еще один критерий элитности: высота потолков от 3,4 до 6,5 метра.

«„Падишах“ основывается на соединении моего опыта проектирования стандартных многоквартирных домов и большого количества частных резиденций высокого уровня, — говорит архитектор объекта Марсель Искандаров. — Представление казанского потребителя об «элитном жилье» базируются на двух компонентах — на впечатлении от уже построенных здесь домов премиум-уровня и отчасти на ожидании повтора московского опыта на казанской земле. Есть требования к внутреннему устройству, планировкам, к архитектуре и окружению, экологии, энергоэффективности и функциональному удобству — наличию парковки, лифтов, закрытого двора без машин, видеонаблюдения. По моему опыту проектирования, элитное жилье приобретается часто не как основное, а как дублирующее, близкое к месту работы родителей или месту учебы детей, поскольку первый и массовый отток состоятельных горожан в собственные, теперь уже благоустроенные и обжитые, загородные дома произошел еще до того, как город смог предложить по-настоящему высококлассное жилье в центре Казани.  Соответственно, сейчас большую роль играет локация — престижность района, близость к школам, работе, детсадам. Клиентам важна защита от транспортного шума, а лучше его отсутствие. „Падишах“ соответствует этим критериям. У дома очень высокое качество строительства, тщательно продуманы и отделаны не только фасад, но и внутренние пространства».

Застройщик посчитал нужным вернуться к традициям богатого оформления подъездов, холлов, вестибюлей. Стены вестибюлей и лестничных клеток отделаны испанским мрамором, бразильским гранитом, лепниной, витражными потолками, что соответствует как внешнему облику дома, так и его высокому классу в целом. Внешняя отделка фасадов и его авторских архитектурных элементов выполнена с применением высококлассных современных материалов. К примеру, элементы гранитной отделки первых двух этажей выполнялись в Индии, и они не имеют аналогов.

«Я думаю, в ближайшее время Казань на рынке элитного жилья будет повторять московский опыт — из-за отсутствия свободных площадок в престижных частях центра города, — продолжает Искандаров. — Относительно крупные здания будут проектироваться с подчеркнуто выраженной индивидуальностью, часто собственным именем и большим вниманием к качеству архитектуры и интерьеров, дабы максимально повысить продажную стоимость продукта. Стоит лишь пожалеть, что большинство хороших площадок сегодня уже заняты безликой архитектурой. „Падишах“ строился на стыке времен, когда еще были пусты хорошие участки. В то же время уже тогда мы с заказчиком были единодушны в стремлении построить качественное здание с ярким казанским характером, что выразилось в сочетании классических форм и восточного колорита».

ЖК «Столичный» на улице Чистопольской

БИЗНЕС-КЛАСС ОТ «#СУВАРСТРОИТ»: ЖК «СТОЛИЧНЫЙ» И «МАНХЭТТЕН»

Сразу несколько вариантов в бизнес-классе на выбор предлагает компания «#Суварстроит». В сердце города расположены ЖК «Столичный» и «Манхэттен»⁶, а «Времена года»⁷ находятся в окружении природы.

ЖК «Столичный» на Чистопольской удивляет своей грандиозностью — после достройки он может претендовать на звание самого большого дома в стране. Это три дома, соединенных мостами на 4–5 и 15–16 этажах. Он находится в центре культурной жизни — поблизости «Казань Арена», Дворец водных видов спорта, аквапарк и пляж, множество развлекательных заведений. Плюс развитый общественный транспорт и дороги — всего 10 минут до исторического ядра города. Застройщик предусматривает собственный детский сад, в непосредственной близости — школа на 1200 учеников, спортивные площадки, сквер с аллеями для неспешных прогулок.

Помимо жилья, комплекс включает в себя общественные территории, фитнес-зал и рестораны, коммерческие помещения, а значит, буквально за дверью квартиры есть аптеки, магазины, службы быта. Внизу — подземная двухуровневая парковка с обогреваемыми и холодными машино-местами и, разумеется, круглосуточная охрана. В общем, синергия комфортной урбанистики и природы благодаря близости Казанки, правый берег которой получит собственную набережную.

Сами квартиры — согласно статусу бизнес-класса — имеют возможность изменения планировки, они строятся из энергоэффективных материалов с хорошей звукоизоляцией, а инженерия дома создает естественный микроклимат для жизни Часть квартир в комплексе видовые, из окон открывается прекрасный вид на реку Казанку. Первая очередь комплекса уже сдана. Сейчас строится вторая, срок сдачи — второе полугодие 2020 года. Продажи второй очереди еще не открыты.

ЖК «Манхэттен» в Приволжском районе близ «Казанской ярмарки»

Еще один комплекс бизнес-класса компания возводит в Приволжском районе близ «Казанской ярмарки». Это ЖК «Манхэттен» из трех башен переменной этажности по индивидуальному проекту, от 16 до 23 этажей. Сам дом, когда вы подъезжаете к нему, подчеркивает статус владельца. Он находится в районе с хорошей транспортной доступностью, благодаря широким дорогам от него всего 10 минут езды до Кремля, 15 минут — до аэропорта, что оценят люди, которым приходится часто летать. В этом ЖК также подземный паркинг, собственный детский сад, зоны отдыха для детей и взрослых. Как и в «Столичном», здесь есть возможность изменения планировки и панорамное остекление. Инженерная насыщенность строится на энергоэффективности — так, на крыше планируется установка солнечных батарей, которые обеспечат электричеством места общего пользования, и жильцам за это платить не придется. Площадь жилья начинается с 1-комнатных квартир в 36 кв. м и доходит до 4-комнатных площадью в 200 «квадратов». Стоимость «однушки» — от 2,6 млн рублей, так что это еще и доступно. Проект будет завершен в 4-м квартале 2019 года.

Решения бизнес-класса подразумевают использование лучших стройматериалов, отмечает коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев. Это касается всех ЖК компании. В обязательном порядке устанавливает видеонаблюдение, прокладываются слаботочные сети для подключения системы «умный дом». Покупателями чаще всего становятся татарстанцы — в основном казанцы, но есть и жители юго-востока республики, а также клиенты из нефтеносных районов России. Покупают, чтобы жить. А в качестве инвестиций вкладываются люди, имеющие свободные средства на покупку второй квартиры.

«У каждого застройщика своя экономическая модель. Мы предлагаем жилье уже на стадии строительства, и цена будет тем ниже, чем ближе объект к стадии котлована. Но не ниже рынка, естественно. Если ставки по вкладам в банках ограничены максимумом 7–8 процентами, то на моей памяти еще ни разу не было такого, чтобы жилье вдруг упало в цене, — говорит Николаев. — Рынок растет всегда. С банком может что-то произойти, а тут квартира, которая никуда не пропадет. Да и в целом если люди куда-то вкладывают деньги, то недвижимость — один из инструментов сбережения».

Еще один тренд бизнес-класса — это квартиры по принципу «заезжай и живи». И компания готова помочь в этом, сделав качественный ремонт и установив мебель по желанию покупателя. «Эта потребность растет, — говорят в „#Суварстроит“, отмечая, что ремонт в квартире от застройщика — экономия времени и нервов. — Тот, кто знает, что такое ремонт, сколько он стоит, очень даже заинтересован в такой услуге».

Мини-городок «Времена года» на модном сегодня направлении в Боровое Матюшино

«КЛУБНЫЙ ФОРМАТ»: ЖИЗНЬ С ГОРОДСКИМ КОМФОРТОМ В ОКРУЖЕНИИ ПРИРОДЫ

Оценивая предпочтения покупателей, Максим Николаев отмечает тяготение людей к привычному району проживания. Людям, выбирающим формат бизнес-класса, важно, кто будет их соседями. И очень важна локация. «Наши исследования показывают, что те, кто всегда жил в Приволжском районе, скорее поедут в „Манхэттен“, „Времена года“. Жители Ново-Савиновского района выберут квартиры в „Столичном“. Человек привыкает к месту», — говорит он.

Одна из тенденций, оформившихся в Казани на фоне дефицита земельных участков в центре, — «переезд» домов бизнес-класса ближе к чистым окраинам. Подальше от шумных улиц и автомобильных выхлопов, поближе к лесу, что особенно ценно для семей с детьми. К таким ЖК можно отнести «Времена года» от «#Суварcтроит». Он находится на модном сегодня направлении в Боровое Матюшино — и при этом всего в 17 минутах езды от центра Казани. От трассы «Времена года» отделяет лесополоса. Первые дома будут сданы в конце этого года.

В россыпи предложений «#Суварстроит» этот комплекс занимает особое место. «Времена года» — не дом и уже не ЖК. Это скорее небольшой, малоэтажный городок на 1,8 тыс. жителей. На площади в 14,3 га строится 9 пятиэтажных домов. Отличный формат, даже лифт не нужен! Но он есть: дома будут оснащаться грузовыми лифтами, что повышает комфортность жизни. На этажах — по 4–5 квартир. Городок предусматривает наземную парковку на 499 машино-мест. И развитую инфраструктуру: опять-таки собственный детский сад (ну а куда без него семьям с детьми!), спорткомплекс, магазины, велодорожки. Дворы отличаются от привычных россиянам — там есть, к примеру, площадки для выгула собак и участки для пикников. Спускайся на улицу и готовь шашлык вместе с гостями — как в собственном доме... Плюс территория находится под круглосуточной охраной, есть видеонаблюдение.

Казалось бы, мини-город, однако плотность населения примерно в три раза меньше, чем это принято для стандартных городских планировок. Здесь всего 130 человек на гектар.

Что в квартирах? Итальянские домофоны с возможностью подключения модуля «умный дом» — система позволяет управлять инженерией через смартфон. Монолитный каркас дома заполняется стенами из теплых керамических блоков, а вентфасад облицован керамогранитом, сохраняющим краски на десятилетия. В городке предусмотрена собственная котельная, а в квартирах регулируемые радиаторы. И главное — стоимость такого бизнес-класса на старте продаж начинается от 50 тыс. рублей за квадратный метр.

Одна из отличительных особенностей — «Времена года» позиционируются еще и в клубном формате.

«Клубный — это где все свои, где все друг друга знают, — пояснил Максим Николаев. — И пока на рынке Казани подобных предложений нет. Бизнес-класс и клубность не противоречат друг другу. В этот комплекс идут семейные люди. Вы живете на природе, но недалеко от центра. И при этом бытовые вопросы загородного жилья вас не беспокоят, все они решаются управляющей компанией».

ЖК «Экопарк „Дубрава“» на фоне природы

ПОТРЕБИТЕЛЬ САМ ОПРЕДЕЛЯЕТ ДЛЯ СЕБЯ ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ «ЭЛИТНОСТИ»

Еще один яркий представитель бизнес-класса на фоне природы – ЖК «Экопарк „Дубрава“» от застройщика «Тандем-Д». Компания ввела в эксплуатацию  в Приволжском районе три категории жилья — «оптима», «бизнес» и «элит» — и видит вполне оправданной тенденцию ухода высококлассного жилья из загруженного автотранспортом  центра на периферию, ближе к природе.

«Вообще, понятия элитности и бизнес-класса сегодня достаточно размыты, — считает генеральный директор  группы компаний „ДАР“ (управляющая компания проекта)  Андрей Симаков. — Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы — по другим, потребители — по третьим. И возникает путаница в оценке тех или иных объектов по причине отсутствия принятой всеми классификации объектов недвижимости. Потребитель сам определяет для себя основные параметры „элитности“. Кому-то важно расположение в центре города. Кто-то стремится к экологичности, заботясь о своем здоровье».

В компании считают, что критерием оценки класса «элит» и «бизнес» служит уникальная архитектура, которая выделяется из стандартной застройки Казани, эксклюзивные квартиры (площадь жилья в элитном доме от 100 кв. м в трехкомнатной квартире), собственный паркинг, система безопасности (видеонаблюдение, охрана), инфраструктура (фитнес-клубы, спа, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары, прачечные и ателье), благоустроенная закрытая территория, двор без машин и, разумеется, качественное оформление мест общего пользования и качество используемых материалов — всеми  этими признаками и обладает ЖК «Экопарк Дубрава».

«Наш комплекс в полной мере соответствует этим требованиям или стремится к этому в своем развитии, — отмечает Симаков. — Бытует мнение о том, что элитные дома не могут быть высотными. Но этажность не является определяющей характеристикой. Например, элитные апартаменты размещаются и в небоскребах, таких как „башни Дональда Трампа“. Наши дома в сегменте „элит“ в „Экопарке „Дубрава“ не выше восьми этажей. При этом на этаже всего по две квартиры, и эти дома построены на первой линии от леса. Основное преимущество „Экопарка „Дубрава“ в экологичности, в особом формате жизненного пространства, воплощающего в себе городской комфорт и гармонию загородного образа жизни. Сочетание перечисленных выше опций и соседство с обширным лесным массивом (более 200 гектаров) делают комплекс привлекательным для категории успешных людей города».

ЖК «Пять звезд» с прямым видом на Казанский кремль

ДОМ-ОТЕЛЬ: ЗАВТРАК ПРЯМО В КВАРТИРУ И СКАМЕЙКИ С ПОДЗАРЯДКОЙ СОТОВЫХ

Трансформация рынка ощущается и в ожиданиях покупателей тех услуг, которые можно получить в своем новом доме. Средний класс — основной потребитель недвижимости бизнес уровня — сегодня требует не просто жилье определенного качества, но и бонусом к нему набор опций, позволяющий обеспечить максимально комфортную среду. И рынок ответно реагирует.

Пожалуй, иллюстрацией к этому могут послужить два комплекса застройщика СМУ-88: «Пять звезд»⁸ и IQ DOM⁹.

«Наши клиенты — это современные и образованные люди, которые выбирают квартиру, детально изучая проект: из чего построен дом, какие там лифты, окна и радиаторы отопления, как выглядит жилой комплекс, какой вид из окон, хорошая ли экология в этом районе. Наши проекты качественно проработаны, учтена каждая мелочь, поэтому клиенты остаются довольны», — пояснили в пресс-службе проектов.

Комплекс «Пять звезд», помимо безусловно выигрышного расположения с прямым видом на Казанский кремль, позиционирует себя как комплекс отельного типа. У жителей будет возможность заказать такси, попросить завтрак в квартиру или сдать белье в прачечную благодаря удобному консьерж-сервису. Территорию комплекса украсит шикарный фонтан, а часы над ресепшеном будут указывать мировое время. Комплекс гордится своими уникальными архитектурными идеями — к примеру, элементы наружной отделки будут выполнены под дерево. Кроме того, разработаны нестандартные решения по доступу на территорию: двор полностью изолирован, расположен на стилобате, разработана специальная система доступа жителей и их гостей во двор.

При этом девелопер предусмотрел удобную автопарковку, паркинг для колясок и велосипедов у каждого подъезда, зону для йоги и даже для мини-гольфа. Это всего лишь несколько примеров того, что ждет владельцев квартир в жилом комплексе «Пять звезд», сдача которого намечена на 4-й квартал 2018 года. Квартир у застройщика осталось очень мало.

IQ DOM

В IQ DOM покупатель получит возможность купить квартиру сразу в чистовой отделке. Здесь тоже реализованы решения, которые, как уверяет застройщик, сделают жизнь максимально комфортной: «Широкий тамбур, видеодомофон, тепловая завеса при входе в подъезд, теплый пол в тамбуре. На закрытой территории двора будет расположена развивающая детская площадка, организовано видеонаблюдение и LED-освещение с датчиками движения. А скамейки смогут заряжать мобильные телефоны», — рассказал представитель пресс-службы ООО «Ай-Кью Девелопмент».

Завершение строительства — 2-й квартал 2019 года. На сегодняшний день работы по монолиту уже завершены, ведется кладка стен и работы внутри дома. В жилом комплексе IQ DOM продана примерно половина квартир.

Комплекс Odette с шикарным видом на «Черное озеро»

АПАРТАМЕНТЫ ODETT НА «ЧЕРНОМ ОЗЕРЕ» В ТРЕХ ШАГАХ ОТ КРЕМЛЯ

Один из интересных проектов премиум-класса в Казани — комплекс Odette (с шикарным видом на «Черное озеро») от «КамаСтройИнвеста» — девелопера, известного на рынке строительством жилых домов с авторской архитектурой в центре города.

Апартаменты — официально не жилое помещение, спроектированное с учетом всех норм жилой недвижимости. Формат апартаментов сейчас популярен в Москве и занимает там до 30% рынка. По документам, это коммерческая недвижимость, в них нельзя прописаться, хотя уже сейчас федеральным правительством рассматривается законопроект об отмене этого ограничения.

Приобретение апартаментов чуть выгоднее, чем покупка обычной квартиры, ведь апартаменты за счет статуса коммерческой недвижимости продаются в среднем на 20–30% дешевле. Сейчас в комплексе Odette цены за квадратный метр начинаются от 120 тыс. рублей, а цены на апартаменты — от 5 млн рублей. При этом, в связи с высоким спросом и быстрыми темпами строительства, застройщик увеличивает цены примерно раз в 3 месяца. За счет этого покупка на первых этапах строительства обойдется примерно на 20% дешевле, чем приобретение уже готовых апартаментов.

«В нашем комплексе на Дзержинского Odette предусмотрены апартаменты площадью от 42 до 171 квадратного метра. Это значит, что подобрать для себя оптимальный вариант смогут любые типы семей. Однако стоит торопиться: продано уже 50 процентов апартаментов», — прокомментировала коммерческий директор «КамаСтройИнвеста», Антонина Дарчинова.

В «КамаСтройИнвесте» отмечают, что элит-класс — это не столько ценник, сколько качество строительства, уровень комфорта, благоустройства и расположение дома. Элитное жилье — это дом не более 5 этажей, не более 3 квартир на площадке, авторская архитектура, престижный район и только экологически чистые материалы. Таких принципов «КамаСтройИнвест» придерживается при проектировании, а ценник диктуется рынком и спросом.

Однако при строительстве в центре процесс разработки и согласования проекта сложный и занимает много времени. Плюс к этому большую сложность создает стесненность, в условиях которой приходится строить. Так как участки все нестандартные, маленькие, могут иметь неровный рельеф, для строительства таких сложных объектов требуется профессиональная слаженная работа, продуманный проект и современная техника. Например, на стройплощадке апартаментов Odette за счет первичных геологических изысканий удалось продумать проект по водоотведению и построить двухуровневый подземный паркинг. Более 100 паковочных мест с лихвой хватит на всех будущих собственников апартаментов, для гостей и соседей из близлежащих домов.

Мини-город в городе МФК «Европейский»

МФК «ЕВРОПЕЙСКИЙ»: ИНЖЕНЕРИЯ АПАРТАМЕНТОВ С АВТОНОМНОСТЬЮ ПОДВОДНОЙ ЛОДКИ

Еще один яркий представитель элитного жилья — Многофункциональный комплекс (МФК) «Европейский», введенный в эксплуатацию. Мини-город в городе, со своим курортом, своим фитнесом, собственными зонами питания, медицинским центром и центром красоты, рум-сервис и клининг — так позиционирует свой МФК на рынке элитной недвижимости застройщик АО „АППАРТ-ОТЕЛЬ“. На улице Подлужной бросаются в глаза три независимых башни-секции от 20 до 30 апартаментов. Всего же их 75, а в продаже осталось 20.

«За последнее время на рынке элитного жилья появились новые игроки, свои позиции укрепили и прежние. Но наш комплекс апартаментов не устарел, он будет востребован и в ближайшие десятилетия, — считает генеральный директор АО „АППАРТ-ОТЕЛЬ“ Тахир Ахметзянов. — Привлекательным остается наше месторасположение — мы находимся в пяти минутах от всех достопримечательностей Казани. И перед нами другого строительства нет и не может быть. В удобной доступности — транспортная развязка, мост Миллениум».

Эксперт отмечает, что на рынке элитного жилья за последние годы застройщики укрепили в проектах инженерную часть. Появляются кондиционерные блоки, системы вентиляции и прочая «начинка» — в этом плане рынок вырос. Не секрет, что в апартаментах «Европейского» живут и инвесторы проекта, которые с самого начала задумали его как комплекс, в котором хотелось бы жить самим. В МФК «Европейский» даже предчистовую отделку понимают по-своему: это не просто оштукатуренные и зашпаклеванные стены, это идеально ровные полы с шумоизоляцией, комнаты с разводкой отопления с радиаторами, электричества, воды, канализации в шумопоглощающих трубах, а также подоконники из гранита. Комплекс обслуживает 6 лифтов Kone (Финляндия). А в качестве приятного бонуса — один бесплатный проект интерьерного дизайна. Отдельная строка — очистка воды: до того как попасть в краны и душевые лейки, она проходит пять ступеней очистки. В итоге питьевая вода везде — от крана на кухне до душевых. Для подготовки воздуха в апартаментах на крыше комплекса работают чиллеры York и внешние кондиционерные блоки Mitsubishi. Воздух же для апартаментов забирается с 40-метровой высоты и перед тем как попасть в помещения, проходит три стадии очистки — чище только в операционных. Инвесторы комплекса решили гарантированно избавить себя и других владельцев от отключений воды, перебоев с электричеством. Вода в комплекс поступает из двух источников, есть автономные источники электропитания.

В управляющей компании комплекса АО «АППАРТ-ОТЕЛЬ» отмечают, что он автономен, словно подводная лодка, а сложная «умная» инженерия позволяет экономить все ресурсы. Стоимость содержания одного квадратного метра составляет сегодня в среднем 79 рублей в  месяц. Пожалуй, это чуть ли не единственное предложение на рынке, где проектантами и застройщиком предусмотрены современные технологии, обеспечивающие максимально комфортные условия для жизни, причем независимо от воздействия внешней среды обитания.

«Очистка воды, воздуха, наличие, как у нас, парковки из расчета два гаражных места на один апартамент — это, я считаю, обязательно для элитного жилья, — говорит Ахметзянов. — Не говоря уже об охране, видеонаблюдении, хорошей локации, инфраструктуре. Это то, что сейчас нужно. Портрет нашего клиента — это семейные люди, как молодые (30+), так и те, кому за пятьдесят. Все они владельцы среднего и крупного бизнесов и все те, кто ценит качество жизни и сервис».

«КТО ПОКУПАЕТ «ЭЛИТКУ»? БИЗНЕСМЕНЫ, СОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ЛЮДИ, А ИХ ВСЕГО 10 ПРОЦЕНТОВ!»

По словам профессора, заведующего кафедрой Казанского государственного архитектурно-строительного университета Евгения Прокофьева, в первую очередь классифицировать жилье как элитное нужно по его дислокации.

«Элитное жилье зависит в большей степени от места расположения, от инфраструктуры вокруг. Вы можете сделать в своей квартире шикарный ремонт, но она от этого не станет элитной, если вокруг нее нет соответствующего окружения, — отмечает Прокофьева, автор многих крупных построенных объектов. Однако приобрести „элитку“ может весьма ограниченное количество людей, полагает профессор: «Обладатели элитных квартир — это бизнесмены, состоятельные люди, а их всего процентов 10. Вот точно такой же процент и занимает элитная недвижимость в общем количестве жилья в Казани».

По словам Хасбиулина, сегодня в Казани на разных стадиях строительства находится множество проектов в самых разных классах, от разных застройщиков — как устойчивых и надежных, так и не очень. К сожалению, констатирует эксперт, потребителю очень трудно разобраться во всем этом многообразии, инвестировать свои деньги с толком или выбрать жилье, отвечающее всем их требованиям.

«Откровенно говоря, надо на какое-то время забросить все свои дела и заниматься только поиском жилья. Сейчас как никогда ценной и актуальной становится экспертность, которая экономит время потребителя. Мы в своем агентстве собираем и анализируем информацию по всем новостройкам столицы Татарстана. Это особенно полезно жителям других городов и регионов, которым трудно сориентироваться на рыке чужого города. Советую покупателям не акцентировать внимание на классности объекта, а проверять в первую очередь репутацию застройщика, чистоту документов, внимательно читать договоры и обращаться за помощью к профессионалам», — рекомендовал гендиректор АН «МЕГАЛИТ».

И для застройщика высокий сегмент — это риски, считает эксперт. Есть ЖК, которые стоило бы строить и продавать на «одном дыхании». Но застройщик в силу экономических, финансовых и иных причин растягивает проект на годы, а рынок к предлагаемому ими жилью уже охладел. В целом срок реализации квартир в сегментах «бизнес» и «элит» более долгий. Порой рынок не готов к появлению домов с квартирами высокого класса и начинает поглощать их через год-два.

Впрочем, как отмечают в группе компаний «Садовое кольцо», Казань — перспективный, активно развивающийся город, предлагающий интересные, современные и качественные жилые проекты. И есть уверенность, что данная тенденция сохранится и в будущем.