Опальный олигарх Мухтар Аблязов остался без крыши в Татарстане

ЧП В "БИЕК ТАУ" КРАЙНЕ ЗАТРУДНИТ БИЗНЕСМЕНУ ПРОДАЖУ ПУСТУЮЩЕГО ЛОГОПАРКА

В "Биек тау" - в одном из двух корпусов - произошло обрушение крыши. Обошлось без пострадавших, поскольку здание логопарка, некогда презентованного в качестве крупнейшей производственно-логистической площадки международного уровня, сегодня пустует. Второй корпус заполнен лишь на 30%. Все это происходит на фоне вала критической информации в СМИ - собственник склада, опальный олигарх Мухтар Аблязов, скрывающийся сейчас в Лондоне от властей Казахстана, выставил логопарк в РТ на продажу. Часть своих активов в России ему уже удалось реализовать.

"ИМ НЕ ЗАНИМАЛИСЬ"

В одном из крупнейших логистических парков Татарстана "Биек тау" (Высокогорский район, дер. Макаровка) во втором корпусе произошло обрушение кровли и стен. Обошлось без жертв и пострадавших - корпус не эксплуатировался.

Как сообщила газете «БИЗНЕС Online» Татьяна Петрова - менеджер по развитию бизнеса компании "Евразия логистик", фактически было несколько обрушений. Первое произошло еще в ночь с 6 на 7 марта. Однако с тех пор масштаб обрушения только увеличился. В результате сейчас даже издалека видно, что здание абсолютно непригодно для хранения товаров. Сейчас вход в корпус ограничен, отметила Петрова. 

Какова в настоящее время общая площадь обрушений, в компании затруднились ответить. Известно лишь, что общая площадь двух корпусов первой очереди - более 159 тыс. кв. метров.

Также не известны точные причины обрушения - их должна установить проводимая в настоящее время экспертиза. По словам Петровой, она будет закончена в начале апреля. По данным «БИЗНЕС Online», с большой долей вероятности можно говорить, что причиной обрушения стал скопившейся на крыше снег. Как отметила Петрова, во втором корпусе арендаторов не было. Здание практически было готово к эксплуатации, но из-за нехватки клиентов "им не занимались".

Первый корпус, где расположены арендаторы, работает в прежнем режиме - "там все нормально". При этом, отметим, что его наполняемость составляет всего лишь 30%.

КРИЗИС И КОНКУРЕНТЫ, КАК ЗЛОЙ РОК

В последнее время логопарку "Биек тау", который торжественно сдали в октябре 2009 года, не везло. Злую шутку с "крупнейшим в Приволжском федеральном округе производственно-логистическим комплексом" сначала сыграл поначалу экономический кризис и запуск на рынке Татарстана проектов других логистических операторов (Q-park, ПЛК, терминал "Южный"). 

В марте 2010 года склады "Биек тау" были заполнены менее, чем на 10%. Сегодня - на 30%. Здесь размещаются несколько крупных арендаторов - это сеть бытовой техники DOMO, продуктовый ритэйлер "Бэхетле", логистическая компания Gregory Transport&Logistic Technologies и дистрибьютор РИА "Компани". 

Затем ударом стали проблемы собственника складов Мухтара Аблязова. Последний, напомним, до определенного времени был владельцем еще и татарстанского банка "БТА-Казань" и вошел в клинч с властями Казахстана. Конфликт дошел до такой степени, что казахский олигарх вынужден скрываться в Лондоне. 

УГОЛОВНЫЕ ДЕЛА И АРЕСТЫ СВЕРХУ

Так, в середине марта Тверской суд Москвы санкционировал арест гендиректора "Евразия логистик" (управляет сетью логопарков, включая "Биек тау") Александра Волкова, финансового директора компании Артема Бондаренко, директора по экономике фирмы Алексея Белова и начальника юридической службы Дениса Воротынцева. Они обвиняются в том, что в составе организованной группы нанесли ущерб БТА банку (Москва), похитив объекты недвижимости почти на $3 млрд., а также денежные средства в размере $1,5 млрд., 776 млн. рублей и 18 млн. евро.

Сам факт уголовного дела тогда «БИЗНЕС Online» прокомментировала Наталья Полухина - директор по pr компании "Евразия логистик":

"Что касается ареста четырех топ-менеджеров компании, то эту ситуацию уже прокомментировал председатель совета директоров Евразия логистик Артур Трофимов. Вкратце наша позиция звучит так: арест не повлиял на бизнес-процессы в наших логопарках, поскольку каждой из них это отдельное юридическое лицо, а Евразия логистик выполняет роль управляющей компании, - заявила Полухина. - Во-вторых, уголовные дела никак не могут сказаться на работе конкретных логопарков. Все логопарки были возведены с участием кредитных средств, предоставленных ведущими российскими и зарубежными банками. Так, к примеру, Биек тау прокредитовал ВЭБ. Поэтому логопарки сегодня находятся в залоге у банковских структур и не могут быть изъяты. Одним словом, наши арендаторы никак от этого не пострадают. Они защищены юридически. Мы ведем с ними разъяснительную работу и со всеми у нас есть понимание". 

ПРИСМОТРЕЛИСЬ НА ПРОДАЖУ

Судя по всему, усложнившаяся ситуация вокруг Аблязова заставила его выставить логопарки на продажу. Так, как писала газета "РБК daily" 12 января, компания "Евразия логистик" продала самый раскрученный логопарк из бизнес-империи Аблязова - производственно-логистический комплекс "Северное Домодедово" в Подмосковье одной из структур группы "БИН", связанной с Саитом Гуцериевым. По словам источника издания, "Евразия Логистик" продала комплекс в конце 2010 года, а в сделке участвовал также владелец инвестгруппы "Нафта-Москва" Сулейман Керимов. Стоимость сделки по продаже "Северного Домодедово" управляющий директор Praedium Oncor Int. Михаил Гец оценивает в $450 млн., а директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Int. Владислав Рябов рассчитывает ее исходя из $900 за "квадрат" - таким образом, комплекс может стоить более $500 млн.

Тогда же в федеральных СМИ появилась информация о том, что Биек тау вместе с екатеринбургским складом "Пышма"" выставлен на торги. Учитывая, что большинство логопарков "Евразии логистик" возводились на кредитные средства (так, ПЛК "Северное Домодедово" находилось в залоге у крупнейшего кредитора проекта - банка Eurohypo AG), то и татарстанский логопарк находится в залоге во Внешэкономбанке (ВЭБ).

Так, в 2008 году ВЭБ выдал кредит в $225 млн. на строительство индустриального парка в Казани. Кредит был предоставлен под залог 100% акций компании - оператора проекта. Кредит выдан на семь лет, ставка не разглашается.

Правда, вскоре БТА банк, оспаривающий сделки по активам Аблязова, отреагировал на сообщении о выставлении на торги лопарков Евразии логистик, заявив, "что любые сделки или действия каких-либо лиц, направленные на приобретение активов у экс-председателя совета директоров банка Аблязова в нарушение приказа Высокого суда правосудия Англии и Уэльса и в обход назначенных судом администраторов активов, будут оспариваться и иметь серьезные последствия для всех участников этих сделок".

На просьбу прокомментировать эту ситуацию Екатерина Карасина - руководитель пресс-службы Внешэкономбанка, сообщила следующее:

- В 2008 году Внешэкономбанк подписал соглашение с инвестиционно-промышленной группой "Евразия" о выделении 225 миллионов долларов США сроком на семь лет на реализацию проекта создания современного логистического терминала с элементами индустриального парка "Биек Тау". Проект реализуется нормально. Лимит кредита выбран частично.

Правда, сегодняшняя информация об обрушении кровли на втором складе логопарка вряд ли увеличит продажную стоимость комплекса.

Владимир Казанцев
Арслан Минвалеев
Надежда Замалиева
Фото Ильи Лавриненко

Комментарии

Андрей Гируцкий - коммерческий директор технополиса "Химград":

- Считаю, что этот проект компании "Евразия логистик" изначально строился для того, чтобы выставить его на продажу. В качестве бизнеса какому-нибудь инвестиционному фонду. В городе спрос на подобного рода помещения присутствует, здесь возникают вопросы стоимости и местоположения. Сегодня есть проблемы с логистикой, так как наличие больших складов предполагает наличие большого оборота. Склады должны работать либо как перевалочные базы, либо как распределительные центры. Поставка крупного товара сначала всегда происходит на крупный региональный склад, а потом уже по складам магазинов. Насколько я представляю ситуацию с Евразией логистик, то в период кризиса, когда компания как раз стала вводить свои комплексы в эксплуатацию, грузопотоки существенно упали. Биек тау изначально заявлялся, как целая сеть, которая будет идти чуть ли не до Владивостока. Потом на какой-то период останавливалось строительство, потом возобновилось. Выставлено на продажу 159 тысяч квадратных метров, а должно было быть больше, порядка 180-190. Наверное, выставлены постройки первой очереди, вторая очередь либо не достроена, либо даже не начата. На одной из конференций в 2008 году Евразия логистик перед вводом Биек тау, с учетом того, что строительством занималась их внутренняя компания, озвучили цифру порядка 600 долларов за квадратный метр. Это для модульного типа зданий стандартная рыночная цена. Но эта цифра не включает в себя стоимость выкупа земельного участка, подвод коммуникаций, энергетику, то есть это стоимость строительства. На Биек тау есть специфическое складское оборудование, позволяющее поднимать автомобили, были чехлы "антизамерзайки", которые не позволяли наружному воздуху портить товар. Думаю, что сейчас такой крупный объект, тем более не обеспеченный проектными договорами, будет довольно сложно продать. Хотя в целом по городу, на самом деле, проблем с продажей складов нет, они нужны и востребованы, просто сейчас пока стоит рынок продаж. Покупатели хотят купить объект по заниженной стоимости, а продавцы не готовы на это идти. Инвесторы ждали, что стоимость продаж рухнет, но этого не произошло. Сократилось количество сделок, но к обвалу цен на недвижимость это не привело. Уменьшилась доходность объектов, но постепенно все восстанавливается. У нас на Химграде спрос превышает предложение. Проблем со сбытом нет, есть проблемы с реконструкцией зданий. Не хватает площадей нам! Правда, они в городе, а в этом есть большая разница. Если не в городе, очень много затрат на логистику. 

Дмитрий Овсянников - коммерческий директор "С-Лоджистик", группа компаний "Смайл":

- Ситуация на складском рынке Казани сложилась таким образом, что крупные складские комплексы, такие как Биек тау испытывают переизбыток свободных площадей. На мой взгляд, это связано с удаленностью комплекса от города: изначально Биек тау возводился под нужды крупных федеральных игроков, планировавших свой бизнес не только в Татарстане, но и в близлежащих регионах. Однако, пока арендаторов федерального уровня Казань не сильно притягивает, так как 90 процентов всех складских площадей расположены в Санкт-Петербурге и в Москве. С этой точки зрения, Казань несколько опоздала со строительством таких крупных складских комплексов, так как подобные комплексы уже давно построены в Нижнем Новгороде и в Самаре. А от них до Казани всего 400 километров, тем более, Биек тау строился в период кризиса, когда рынок замер, и интерес к нему был равен нулю. 

Если говорить о сегменте клиентов, чьи интересы ограничиваются только Казанью, то и данному сегменту Биек тау не интересен. В первую очередь, это связано с минимальным размером арендуемой площади, который составляет 2 800 квадратных метров. Такая большая площадь им просто не нужна, да и больше всего их интересует близость к городу, которая позволяет сократить расходы на доставку товара клиентам.

Примерно год назад Биек ау пытался изменить данную ситуацию, снижая стоимость арендной платы, но эта мера не принесла существенных результатов. Многие арендодатели стали просто улучшать свои склады, чтобы сохранить клиентов.

Сейчас найти инвестора на "Биек тау" при его низкой заполняемости достаточно сложно. Если он и найдется, то это будет инвестор, который купит его с большим дисконтом. Мне кажется, что сейчас будет выставлена одна цена, через какое-то время покупатель не найдется, будет другая, более низкая, и так до той поры, пока не найдется покупатель, который заинтересуется проектом.

Если говорить в целом о тенденциях складского рынка, то возможно, спрос на него увеличится, так как в Москве осталось мало свободных складских площадей. Последние два года в Москве ничего не строилось, а спрос только увеличивался. Все существующие склады остаются на пределе заполняемости, свободны лишь 5 - 10 процентов. Через какое-то время их не останется. А для возведения новых нужно минимум два года. Поэтому, возможно, многие федеральные игроки будут переносить часть объемов в Казань, насколько это так - покажет время. Что касается нас, то наш складской комплекс класса "А" в Константиновке заполнен на 90 - 95 процентов, и мы задумываемся о начале строительства второй очереди еще на 10 000 квадратных метров.

Дамир Хамитов - руководитель отдела аренды ОАО "Миллениум Зилант-Сити":

- В настоящее время компания "Евразия логистик", подконтрольная БТА банку, освобождается от своих активов, в том числе торговой и складской недвижимости. Несмотря на то, что им удалось осуществить достаточно успешную сделку по продаже производственно-складского комплекса "Северное Домодедово", думаю, они столкнутся с трудностями в реализации логистического центра "Биек тау", находящегося на Высокой Горе. В отличие от других объектов складской недвижимости, принадлежащих группе "Евразия логистик", таких как "Северное Домодедово" и "Пышма" (Екатеринбург), в Биек тау очень низкая заполняемость арендаторами. "Северное Домодедово" - готовый успешный проект, заполненный арендаторами, в котором представлены крупные логистические компании, производители и дистрибьюторы.

На сегодняшний день складская недвижимость в Казани, в основном, сосредоточена в черте города. Активно используются сложившиеся еще в советское время крупные складские комплексы в районе ул. Тихорецкой, Родины, а также помещения овощных, продовольственных баз, которые предлагают минимум услуг, но привлекают арендаторов своим расположением.

Рынок специализированных высоко-технологичных складских комплексов и логистических парков в Казани только формируется. Являясь, однозначно, перспективным направлением, в данный момент рынок испытывает некоторые трудности, вызванные, в том числе, и финансово-экономическим кризисом, вследствие которого произошло снижение потребления населением и приостановка экспансии крупных мировых и федеральных компаний на рынки Поволжья. Вторым фактором, тормозящим развития логистических парков, является существующая традиция ведения бизнеса в Татарстане, когда компании самостоятельно контролируют весь цикл своей деятельности, и неохотно отдают непрофильные направления, например, транспортировку и логистику, узко-специализированным профессиональным компаниям. И третий фактор - это недостаток татарстанских компаний, осуществляющих экспансию на внешние рынки.

С развитием рынка жилой и коммерческой недвижимости в Казани, ростом цен на землю, наличие крупных логистических узлов в черте города перестанет быть экономически оправданным. Как следствие, возможен серьезный рост спроса на логистические парки.

Развитию рынка складской недвижимости могут способствовать меры, проводимые руководством города по улучшению транспортной системы в Казани. Например, в Москве ограничен въезд крупнотоннажного транспорта в черту города, что способствует бурному развитию перехватывающих логистических центров на основных магистралях.

Елена Бушмина - ведущий консультант отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield: 

- Складской рынок класса "А" в Татарстане представлен несколькими объектами в Казани. Несмотря на то, что исторически данный сегмент в регионе был несколько перенасыщен предложением, что в свою очередь не могло не сказаться на арендных ставках, последние три-четыре месяца ситуация в Татарстане выравнивается и мы наблюдаем повышение активности спроса на качественные складские помещения.