. Дом Ажгихина на Пушкина, 38

100 МЛН РУБЛЕЙ НА РЕСТАВРАЦИЮ 11 ОСОБНЯКОВ СЕМИНА

Сегодня презентацией завершенных объектов подвела итоги строительного сезона группа компаний ASG. В частности, показали дом XIX века по ул. Большой Красной, 16, пару зданий в Старо-Татарской слободе по улице Габдуллы Тукая, 84 и 86, а также дом Ажгихина на Пушкина, 38. В последнем реставраторы снова жмут на тормоза: дальнейшие этапы работ в соответствии с законом надо согласовывать с госкомитетом по охране памятников Ивана Гущина. 

«Наша компания в течение этого строительного сезона продолжала работы на 11 исторических объектах в центральной части Казани, — напомнил, открывая встречу, замгендиректора УК  AS Management Алмаз Давлетшин. — Примерно 100 миллионов рублей в этом году инвестировали в сохранение объектов культурного наследия, что позволило нам в этом сезоне завершить основные ремонтно-реставрационные работы на трех объектах. Начиная с этого года их можно будет сдавать в аренду – все сети подключены, ремонтно-реставрационные работы завершены». На объектах в основном выполняется черновая отделка. Окончательный ремонт будут делать непосредственно под пользователей-арендаторов.

Здания по улице Габдуллы Тукая не удалось посмотреть из-за проводимых работ на прилегающей территории, поэтому первым объектом, который журналисты осмотрели изнутри, стал дом Урванцова на Большой Красной, 16. К 2012 году тут оставалось к расселению две квартиры. Затем здание признали аварийным и передали в нежилой фонд, после чего ASG зашло с реставрацией. Теперь же все готово на 98%, сказал Давлетшин. Остается разводка сетей, замена дверей и благоустройство, после чего, образно выражаясь, стоит ожидать появления вывески «Сдается в аренду». В компании Алексея Семина ждут здесь представительский офис какой-нибудь приличной фирмы или страховой компании.

 Дом Урванцова на Большой Красной, 16 расположен как раз напротив строящегося Казанского собора

«Хотя здесь есть магнит – расположенная напротив церковь, очень много автобусов стоит, очень много туристов, и на набережную отсюда проходят. Поэтому есть несколько вариантов, чтобы здесь сделать хостел. Может быть, под него соберут второй этаж, а на первом пусть будет сувенирный магазин, туристические фирмы, оказание услуг каких-то... Просто офисы делать тоже скучно – нужно, чтобы кипела жизнь. В этом плане мы и с городским комитетом по туризму работаем», — признается наш собеседник.

Стоимость вложений в реставрацию в компании по-прежнему оценивают на уровне порядка 100 тыс. за квадратный метр. Зная, что площадь здания составляет 600 кв. метров, мы без труда можем вычислить сумму, затраченную на реставрацию, – порядка 60 млн рублей. «И это мы еще благоустройством до конца не занялись. Еще нам нужно сделать въездные ворота, кованые элементы», — уточняет Давлетшин.


ДОМ АГЖИХИНА: ТАЙНЫЕ ТРЕЩИНЫ, ВСКРЫТЫЕ ФАСАДЫ БЕРЕНСА И ЧЕТВЕРТЬ ГОДОВОГО БЮДЖЕТА РЕСТАВРАЦИИ

В «синем» доме на Пушкина в 2012 году все началось с противоаварийных мероприятий. «Дом купца Агжихина к нам попал в чудовищном состоянии», — напомнила архитектор-реставратор Юлия Васильева. Примерно две трети помещения занимал бытовой и строительный мусор, на главном фасаде зияли сквозные трещины. «В 2013 году мы согласовали первый проект. Но в реставрации специфика работы такова, что когда ты выполняешь работы, то одновременно проводишь исследование. Тогда и выяснилось, что трещины не только по штукатурке, а и под ней. Соответственно, возникла необходимость защиты кладки», — объясняет Васильева. К 2018 году, по ее словам, накопилось достаточно много изменений, которые было необходимо внести в проект. Среди них – внешний облик дворовой фасадной стены, открытие углового входа в здание. Любопытной особенностью фасада станут «разбегающиеся окна», соответствующие стилистике тех времен.

«Те, кто постарше, наверное, хорошо помнят — здесь было кафе „Тал“, с угловым входом. Во время разработки первого проекта было принято решение закрыть это вход. Потом мы все-таки пришли к выводу, что он, наверное, все-таки нам нужен», — поделилась автор проекта приспособления. В ходе работ, по ее словам, происходили и любопытные открытия. К примеру, на фасаде обнаружились следы предыдущих реализованных проектов – например, арочные фасады Беренса, оставшиеся с тех времен, когда в здании располагался инструментальный магазин с прокатом роялей.

«Весь этот год мы выполняли проект по новой – с учетом тех изменений, которые нам хотелось бы видеть. Он только что закончен, и это, кстати, одна из причин, по которой мы вас собрали», — объяснила Васильева. Компании остается только получить согласования в ведомстве Гущина. 

«Если вы поднимете старые фотографии, то поймете, что здесь тяжело было ходить – полов, условно говоря, не было, стены были все полуразрушенные в кирпичах. Сейчас у нас практически везде сделаны полы, осталось их долить. В этом году за теплый период залито много стяжки, возведено множество недостающих перекрытий. Мы сделали крышу, мансардную часть, тамбур наверху», — напомнил Давлетшин. В этом сезоне на дом Ажгихина компания потратила порядка 25 млн рублей, при этом общий объем выполненных работ на данном объекте в ASG оценивают на уровне 50%. В течение месяца здесь планируют закрыть контур здания, а в следующем году – заниматься прокладкой сетей.

.

БУДУЩЕЕ ДОМА АГЖИХИНА: «МЫ ПРЕДПОЛАГАЕМ, ЧТО ЗДЕСЬ БУДЕТ НЕКИЙ СБОР ОБЩЕПИТА»

На первом этаже в доме Ажгихина взгляду журналистов предстали подлинные, еще не отреставрированные ворота – они сохранились в первоначальном виде. Здесь планируется сделать вход в общественное пространство и разместить музей реставрации, в котором могут находиться фотографии, проекты, фрагменты решеток – все уникальные детали, обнаруженные в ходе реставрационных работ. Скорее всего, музей будет объединенным – здесь можно будет узнать и об истории других объектов, отреставрированных ASG.

Дом Агжихина, видимо, приспособят под общепит. «Мы пока предполагаем, что здесь будет некий сбор общепита, потому что здесь студенты, молодежь – это всегда востребовано», — полагает Давлетшин. Проблема парковки свойственна практически всем реставрируемым объектам ASG – придомовой территории практически ни на одном из них нет. «Все уже до нас  нарезали, отдали, зарегистрировали. Мы здесь, к сожалению, заложники ситуации», — разводят руками в компании.

В планах будущего года – работы в жилом доме по ул. Карла Маркса, 29,  в зданиях по ул. Московская, 70 и Лобачевского, 3,  Баумана, 40 (доходный дом Иванова – прим. ред.). «Там у нас проект согласован, сейчас нам нужно будет сделать первый этап работ – во дворе есть аварийные строения, которые нужно будет укрепить, усилить и провести подготовительные работы, чтобы в следующий строительный сезон полномасштабно вести работы на этом объекте», — объясняет заместитель гендиректора УК «АС Менеджмент».

В ближайшее время подрядчик планирует «зайти» в здание по ул. Карла Маркса, 15. Этот дом Чекмарева-Каменева, построенный по проекту архитектора Кафтырева в XVIII веке, является памятником федерального значения. Процесс тормозили вопросы по проектной документации, которые сегодня наконец решены. «Осталось отреставрировать некоторые предметы охраны – лестницу, двери. Потолочная тяга, по-моему, еще осталась. Небольшой объем работ. Там у нас уже все подключено, электричество и вода есть, здание стоит в тепле. К весне , наверное, тоже уже сдадим», — прогнозирует Давлетшин.

АРЕНДНЫЕ «ХОТЕЛКИ» АЛЕКСЕЯ СЕМИНА ВЗЛЕТЕЛИ В 1,5 РАЗА?

На вопрос о будущей стоимости аренды в компании озвучивают сумму на уровне 1,5 тыс. рублей за квадратный метр, объясняя это дороговизной проведенных работ: «Объекты уникальные, в центре, таких уже нет. Кроме того, зависит от арендаторов: если объект берут в аренду целиком – одна цена будет. Если это „лакомый кусок“ — 20 квадратных метров в углу, там уже другая цена соответственно. А так от 1,5 тысяч».

Примечательно, что еще летом в компании озвучивали другую стоимость аренды: 1 тыс. рублей за «квадрат» на первом этаже, 800 рублей — на втором. При этом подчеркивалось, что цена может варьироваться в зависимости от того, кто будет выполнять ремонт: сами арендаторы или с участием ASG. «Если арендатор приобретает его в текущем состоянии и самостоятельно вкладывает средства в ремонт, мы готовы пойти на дисконт и арендные каникулы», — рассказывала руководитель проектов департамента реализации ASG Мария Ширшова.

Вообще же цену «от 1,5 тысяч» следует, по всей видимости, понимать как среднюю ставку. Так, аренда в особняке Александрова на Карла Маркса, 16 стоит от 1,2 до 2,3 тыс. рублей за «квадрат» — такое объявление появилось у одного из агентств недвижимости. И теперь это не просто чей-то там дом, это «бизнес-центр», поскольку есть парковка во дворе. 

Ранее эксперты «БИЗНЕС Online» отмечали, что за тысячу за квадратный метр сдают помещения в торговых центрах — к примеру, в «Корстоне». И если цены на объектах Семина будут примерно того же уровня, спрос на них имеет место быть. «В принципе, это неплохие предложения. Расположение просто прекрасное. Единственное — если твой бизнес предусматривает большой поток людей, где-то может быть неудобно из-за отсутствия парковки», — рассказывала представитель агентства «Прайм» Наталья Мусатова.

Но ставка в 1,5 тыс. за «квадрат» и выше уже вряд ли будет быстро проглочена рынком. Такая цена вполне адекватна на улице Баумана, в «Казанском Подворье». Но там все не только отреставрировано, но и коммуникации, и внутреннее состояние помещений на совсем другом уровне, говорит Александр Антонов, руководитель отдела по коммерческой недвижимости ГК «Ассистент».

«Объекты Семина отреставрированы только снаружи – внутри, к сожалению, никаких ремонтных работ не проведено. Все это ляжет на плечи арендатора, и никакие арендные каникулы не оправдают ставку в 1,5 тысячи рублей. Потому что для того чтобы сделать из черновой отделки в тех помещениях, которую я видел, предчистовую, нужны достаточно серьезные вложения».

Вообще же сейчас рыночный тренд не «черновуха», а на качественная отделка. Владельцы стараются отполировать свои объекты до идеального состояния – тогда их можно с успехом презентовать потенциальному арендатору.

«В том состоянии, в котором они просто их приобрели, объекты никому не интересны, потому что ситуация на рынке, к сожалению, такова, что предложений много, а спроса мало. И когда приходит арендатор, он чаще всего хочет сразу готовое помещение – с коммуникациями, хорошим трафиком. А вкладываться в дальнейшее развитие этого исторического объекта ему совсем не хочется», — указывает на сложности эксперт.

Есть ряд более интересных предложений на рынке коммерческой недвижимости — в том числе в центре, и потенциальные арендаторы находят эти помещения. В районе 1 тыс. рублей в том же состоянии – предчистовой отделки – можно отыскать и спокойно арендовать, резюмировал собеседник «БИЗНЕС Online».