Последствия «банкопада-2016» в самом разгаре: на рынок выходят все новые здания, земли и заводы, принадлежащие обанкротившимся банкам и фирмам. Лакомую поляну распродажи имущества банкротов в РТ осваивает Российский аукционный дом Сбербанка, тесня татарстанское агентство Якова Геллера. Найдутся ли покупатели на завод газобетонных блоков Наиля Бикмуллина и кирпичный Анатолия Ливады и почему головной офис Спурт Банка в Казани первым получил заявку инвестора, узнал «БИЗНЕС Online».
Стоимость выставленных на торги самых дорогих активов татарстанских компаний и банков-банкротов достигает почти 10 млрд рублей
РЕЙТИНГ НА 10 МИЛЛИАРДОВ
На рынок Татарстана вышел целый пул земель и недвижимости лопнувших банков и других банкротных компаний. Наконец-таки у конкурсных управляющих руки дошли до самых лакомых объектов — головных офисов банков и страховщиков в Казани и Набережных Челнах. Хотя главный бриллиант — штаб-квартира Татфондбанка в Казани на Чернышевского — еще только готовится к продаже, выбор уже достаточно большой. Эти активы пополнили массу других предложений, которые образовались после «банкопада» 2016 года, который затронул и застройщиков, и сельхозпроизводителей. Не забудем и о неудачных проектах Внешэкономбанка в Татарстане, который уже начинает избавляться от обременительных активов.
Стоимость выставленных на торги самых дорогих активов татарстанских компаний и банков-банкротов достигает почти 10 млрд рублей. Критерием отбора для нашего рейтинга стала начальная стоимость каждого отдельного лота. Лишь в одном случае мы сложили однородные предложения вместе — около 40 квартир в ЖК «Видный» в Казани, которые формально продаются по отдельности. Также мы исключили из рейтинга совсем уж виртуальные, хотя и весьма дорогие, права требования к юрлицам, доли в компаниях и малоликвидные акции предприятий. Эти активы нельзя «пощупать» и понять, представляют ли они хоть какую-то реальную ценность. Единственное исключение сделано для акций Акибанка — действующего кредитного учреждения.
Надо также учитывать, что цена, указанная в нашем рейтинге, практически во всех случаях стартовая, то есть в ходе торгов она может упасть в разы.
Крупнейший лот нашего рейтинга — земельные участки в Богородском поселении Пестречинского района — включает в себя пул территорий площадью 2,7 млн кв. м, предназначенных для сельхозпроизводства
ЛИДЕРЫ РЕЙТИНГА: НЕ ВСЕ ТО ЗОЛОТО, ЧТО БЛЕСТИТ?
Крупнейший лот нашего рейтинга, который продается на площадке агентства по госзаказу РТ (АГЗРТ), — это земельные участки начальной стоимостью 1,5 млрд рублей в Богородском поселении Пестречинского района. Это имущество из конкурсной массы Татфондбанка. Лот включает в себя пул территорий площадью 2,7 млн кв. м, предназначенных для сельхозпроизводства. Впрочем, столь серьезная сумма не должна испугать инвесторов, ведь оценочная, рыночная стоимость этого участка оказалась в сотни раз ниже: 17 млн рублей, а на окончательном этапе торгов — посредством публичного предложения — цена может упасть и до 14 миллионов. Так что на первом месте актив оказался лишь благодаря явно взятой с потолка фантастической стоимости, по которой земля стояла на балансе Татфондбанка. Дутый капитал позволял ему годами маскировать проблемы.
Есть еще три лота земель в Пестречинке также с непомерно раздутой балансовой стоимостью — по 924, 920 и 436 млн рублей, но включать в рейтинг мы их не стали. В минсельхозе РТ нам рассказали, что активно обсуждают продажу этой земли местным лендлордам — например, компании «Макс-Ойл» и «Ак Барс Холдингу» Ивана Егорова. «Земля в Пестречинском районе нас интересует», — подтвердил нам директор «Макс-Ойл» Ильдус Галеев.
«Желающие есть, — подтвердил нам министр сельского хозяйства и продовольствия РТ Марат Ахметов. — Но они (продавцы — прим. ред.) пока очень серьезную цену загибают, думают, что эти земли можно за 50–60 тысяч рублей за гектар продать. Они ошибаются. Тем более там такие суглинистые, неплодородные почвы. Максимум их за 10 тысяч можно продать, не более. Рыночная цена земель „Вамина“ была — по 10 тысяч. И еще с рассрочкой покупали. Так что пока, видимо, они будут держать. Хотя нам хотелось бы, чтобы эта земля обрабатывалась быстрее. К сожалению, в конкурсной массе земля не облагается какими-либо штрафами из-за того, что не обрабатывается».
Здание развлекательного центра «Калейдоскоп», который больше знают по названию якорного арендатора Fun24, выставлено на продажу за 1,3 млрд рублей
Про здание развлекательного центра «Калейдоскоп», который больше знают по названию якорного арендатора Fun24, мы уже писали. Это актив из конкурсной массы близкого ИнтехБанку ООО «Камелия», который выставлен на продажу за 1,3 млрд рублей. Он продается на площадке el-torg.com и через посредников. «Камелия» принадлежит Дмитрию Минкину — сыну известного бизнесмена и депутата Казгордумы Ильгиза Минкина. Компания является крупнейшим заемщиком ИнтехБанка, за ней числится 13 кредитов на общую сумму 820 млн рублей. Долги остались еще со времен строительства комплекса в начале 2000-х — Минкин купил здание всего несколько лет назад. Кстати, комплекс продается по частям: на балансе «Камелии» находится 28 из 35 тыс. «квадратов» общей площади, остальное продается в рамках банкротства ИнтехБанка за 114 млн — на площадке АГЗРТ. «45 тысяч рублей за квадратный метр. Местоположение не самое выгодное. Центр города, но рядом с промзоной. Локация очень медленно развивается. Капитализация места вырастет после редевелопмента промзоны под жилье. Интересной цена становится в диапазоне от 20 тысяч до 25 тысяч рублей за квадратный метр», — рассуждает директор A-Development Мурат Ахмеров.
Подробно мы писали и о продаже с торгов киноцентра «Ривьера». Он успел немного подешеветь и к 3 июля выставлен на аукцион за 799 млн рублей.
Киноцентр «Ривьера» успел немного подешеветь и к 3 июля выставлен на аукцион за 799 млн рублей
МЕЛЬНИЦА В БАНКРОТНЫХ ЖЕРНОВАХ
Резонансная банкротная распродажа связана с имущественным комплексом крупного зернопереработчика «Казаньзернопродукт». Он выставлен на торги совсем недавно. Стоимость лота впечатляет — 893 млн рублей. Неудивительно, что предприятие потерпело финансовый крах, ведь некогда оно принадлежало Татфондбанку и близким ему структурам. До падения банка «Казаньзернопродукт» работал почти в ноль, а с 2017 года резко просел по выручке и ушел в убыток — минус 1,1 млрд рублей при выручке в 1,8 миллиарда. В реестр кредиторов включены Татфондбанк (177 млн рублей), ЗАО ТПК «Агротрейд» (399 млн рублей), был в реестре и банк «Открытие», но его долг в 499 млн рублей выкупило ООО «Казанская мельница», а «Агротрейд», в свою очередь, купил у банка «Ак Барс» долг на 220 млн рублей. Видимо, предприятие пытались спасти.
Это весьма важный для обеспечения Казани продуктами актив — автоматизированный комплекс, осуществляющий полный цикл операций по приемке, обработке, размещению зерна в хранилищах и производству муки и комбикормов. Основные потребители «Казаньзернопродукта» — хлебозаводы Казани и пригородной зоны, а также агрофирмы.
Резонансная банкротная распродажа связана с имущественным комплексом крупного зернопереработчика «Казаньзернопродукт». Он выставлен на торги совсем недавно
Описание лота стоимостью под 900 млн занимает несколько страниц. По сути, это весь хозяйственный комплекс зернопереработчика: десятки складов и земля, мельница и зерносушилки в Казани на главной базе предприятия на улице Хлебозаводской, 3, а также склад в Новой Туре Зеленодольского района, земля и зерновой склад в Кайбицах. Это имущество заложено в близких «Ак Барс Холдингу» ООО «ТПК «Агро-Трейд» и ООО «Казанская мельница». Стоит отметить, что в лот «упакована» и дебиторская задолженность 70 контрагентов зернопереработчика на 1,6 млрд рублей — очевидно, уже уцененная.
Есть сильные подозрения, что покупатель уже известен. Так, «Казанская мельница» (принадлежит структурам «Ак Барс Холдинга») была создана в июне 2017 года на той же Хлебозаводской, 3, в ней сейчас числятся 399 сотрудников. Видимо, всю работу зернопереработчика взяла на себя новая фирма, которая и должна теперь получить имущество «Казаньзернопродукта». По тому же адресу в 2018 году зарегистрировано и ООО «Казанский амбар», его владелец — ООО «Буа элеватор», покупающее имущество банкротящегося «Буинского элеватора».
Косвенно отсутствие опасений по поводу обеспечения Казани мукой подтверждает и тот факт, что Ахметов оказался не в курсе данных банкротных торгов. «„Казаньзернопродукт“ — это акбарсовская организация. Это частная компания, информации по ней у меня нет», — сказал он в беседе с «БИЗНЕС Online».
Похожую ситуацию уже второй раз переживает и ООО «Дрожжановский элеватор» (преемник Бурундуковского элеватора), обанкроченное в 2016 году (пункт 9 нашего рейтинга). В ходе вторичного банкротства Дрожжановский элеватор распродает комплекс своего имущества по частям. Лот стоимостью 285 млн рублей в Бурундуках Дрожжановского района пока еще не поступил на площадку, но уже оценен и подготовлен. Это склады, мукомольный комплекс, производство комбикормов, зерносушилка, здание свинофермы и бесконечное число оборудования и транспорта. Но и тут, похоже, подготовлен преемник — ООО «Государев амбар», зарегистрированное структурами «Ак Барс Холдинга» в мае 2017-го и забравшее к себе 270 сотрудников «Дрожжановского элеватора».
Из свежих банкротных продаж — четырехэтажный пристрой к известному торговому центру «Модная семья» в центре Казани
«МОДНАЯ СЕМЬЯ» И МОДНЫЙ ОСОБНЯК
Из свежих банкротных продаж — четырехэтажный пристрой к известному торговому центру «Модная семья» в центре Казани. Это, конечно, не сам ТЦ, но почти 7 тыс. офисных «квадратов» на Московской рядом с просторной парковкой. Так что неудивительно, что пристрой оценен весьма амбициозно — в 345 млн рублей, или 49 тыс. рублей за квадратный метр. Здание находится в залоге у Татфондбанка, а продает его ОАО «Российский аукционный дом» (РАД) в рамках банкротства ООО «Недвижимость плюс». В комплекте идет трансформаторная станция с кабелями. «В диапазоне от 30 тысяч до 40 тысяч рублей за квадратный метр цена становится интересной, учитывая общую площадь здания и этажность. Планировка не подходит под формат торгового центра. Может, сделать из него второй „Алтын“ или „Караван“? Недорогие офисы очень востребованы в центре города», — считает аукционный брокер Гузель Каюмова.
Главный офис ИнтехБанка на Шигабутдина Марджани, выставленный на площадке агентства по госзаказу РТ, уже подешевел со 172 млн до 155 млн рублей
Также начался парад продаж головных офисов лопнувших банков. Так, главный офис ИнтехБанка на Шигабутдина Марджани, выставленный на площадке агентства по госзаказу РТ, уже подешевел со 172 млн до 155 млн рублей. Это объект культурного наследия республиканского значения: уютное здание с кирпичной облицовкой построено в 1873 году, ранее принадлежало Казанской учительской семинарии (там готовили педагогов для нерусских школ Поволжья и Урала). Здание продается вместе со всем содержимым, а это более 3 тыс. позиций: от снегоуборщика до шредеров, от диванов до сейфов, от счетчиков банкнот до книги «Исповедь экономического убийцы».
Здание Татагропромбанка расположено в удобном месте у парка им. Горького. Его недавно выставил на продажу РАД. Цена за дом советской постройки — 120 млн рублей
Здание Татагропромбанка чуть менее привлекательное по внешнему виду, но зато расположено в удобном месте у парка им. Горького. Его недавно выставил на продажу РАД. Цена за дом советской постройки — 120 млн рублей. «На сегодняшний день цена составляет 87,5 тысячи рублей за метр. Для морально устаревшего здания без своей большой парковки это очень высокий ценник. Есть смысл брать от 30–40 тысяч рублей за метр, но до такой цены этот лот не упадет. Возможно, объект будет интересен под реновацию или в случае, если кто-то купит под свой офис», — говорит Ахмеров.
Здание Анкор Банка на улице Братьев Касимовых, принадлежавшее «шоколадному королю» Андрею Коркунову, выглядит куда современнее. И цена его впечатляет — 230 млн рублей за строение в спальном районе
А вот здание Анкор Банка на улице Братьев Касимовых, принадлежавшее «шоколадному королю» Андрею Коркунову, выглядит куда современнее. И цена его впечатляет — 230 млн рублей за строение в спальном районе. Оно временно снято с продажи (на последних торгах заявок не оказалось), но скоро будет выставлено снова. «Такой объект может быть интересен инвесторам, которые хотят купить помещение или отдельно стоящее здание с парковкой под офисную деятельность либо для сдачи в аренду как офиса. Комфортная ставка аренды для данной локации — от 400 до 550 рублей за квадратный метр. Если сравнивать с аналогами, объект интересен для покупки по цене 50–55 тысяч рублей за квадратный метр», — считает Каюмова.
Головной офис Спурт Банка в самом сердце города рядом с озером Кабан, парком Тысячелетия Казани и «Баскет-холлом» оценен в 270 млн рублей
РАД продает и головной офис Спурт Банка площадью 3,2 тыс. «квадратов» на Спартаковской, 2. Ярко-голубой особняк в самом сердце города рядом с озером Кабан, парком Тысячелетия Казани и «Баскет-холлом» оценен в 270 млн рублей — он уже подешевел с предыдущих торгов. В эту стоимость входят и два прилегающих земельных участка площадью 2,7 тыс. кв. м каждый: на одном из них стоит сам офис, на другом размещена организованная парковка. Любопытно, что на днях на этот лот поступила одна заявка — жаль, что на сайте торгов потенциальный покупатель не указывается. «Официально цена опустится до 240 миллионов рублей. Таким образом, последняя цена за метр составит 75 тысяч рублей. Из плюсов: вид на озеро Кабан, близость к парку, земельный участок с парковкой, который можно использовать под строительство. Минусы: отсутствие арендатора, завышенная цена. Ценник даже на финальной стадии завышен. Наш прогноз: если уйдет за цену не выше 50 тысяч рублей за метр, то это будет хорошая сделка, — рассуждает Ахмеров. — Объекту нужна реновация».
Любопытен и головной офис страховой компании «АСКО» в Набережных Челнах на проспекте Вахитова, выставленный на площадке «Альфалот». Помещение площадью 114 «квадратов» в типичном советском «мавзолее» с амбициозным панно вместе с «начинкой» — мебелью и оргтехникой — продается за немалые для Челнов 264 млн рублей. Пожалуй, само здание скорее подходит для театра или музея, но, как знать, может быть, привлечет и бизнес.
Любопытен и головной офис страховой компании «АСКО» в Набережных Челнах на проспекте Вахитова, выставленный на площадке «Альфалот»
НЕУДАЧИ ВНЕШЭКОНОМБАНКА И ШЛЕЙФ ЛИВАДЫ
На сегодняшний день крупнейшее промышленное предприятие, выставленное на торги в Татарстане, — это многострадальный завод Bikton в Волжске, в который Внешэкономбанк инвестировал 3,18 млрд рублей. Завод газобетонных блоков не смог окупиться и потянуть кредиты, обанкротился, создатель производства Наиль Бикмуллин и его сын сын Марат тоже ушли в личные банкротства как созаемщики. Завод продается с января, причем сначала был в составе двух лотов, которые теперь объединены в один. В последний раз выставлялся на торги в марте-апреле на площадке bankrot.cdtrf.ru. Стартовая цена была объявлена в 1,128 млрд рублей, на этом этапе актив не нашел покупателя. В его составе немало полезного: земля и права аренды земель, здание завода по производству ячеистого бетона мощностью 360 тыс. куб. м в год, разнообразный транспорт и оборудование, коммунальные сети.
На сегодняшний день крупнейшее промышленное предприятие, выставленное на торги в Татарстане, — это многострадальный завод Bikton в Волжске, в который Внешэкономбанк инвестировал 3,18 млрд рублей
В такой же ситуации находится кирпичный завод «Клюкер» империи «Фон» Анатолия Ливады, ныне находящегося под следствием. Он продается уже с прошлого года и прилично подешевел — с 581 млн рублей до 445 миллионов.
«В таких условиях найти покупателя будет непросто, получить за актив цену, сколько-нибудь адекватную производственным возможностям предприятий, не получится. Производство строительных материалов избыточно в отсутствие строительного бума. Есть некоторая надежда на оживление инвестиционного спроса, когда в реальности начнется реализация нацпроектов и модернизация инфраструктуры. Этого можно ожидать со второй половины 2019-го, а пик инвестиций придется на 2020–2022 годы. Однако в текущей ситуации всегда существуют риски резкого изменения планов правительства», — констатирует эксперт-аналитик АО «Финам» Алексей Калачев.
Заметным стал и выход на рынок продаж первого актива завода КЗСК Евгении Даутовой
Заметным стал и выход на рынок продаж первого актива завода КЗСК Евгении Даутовой. Его продает РАД. Это здание заводоуправления с земельным участком под ним. Трехэтажный дом площадью 3,4 тыс. кв. м с землей оценен в 90,8 млн рублей. Любопытно, кто рискнет купить одно из помещений еще работающего, хотя и с трудом, химического предприятия.
Шлейф банковских падений и «кинутых дольщиков» принес банкротному рынку Татарстана и распродажи жилья. Так, в нашем рейтинге три позиции занимают многоквартирные дома разной степени готовности. 106 квартир на улице Чистопольской, 86/10 продаются единым лотом за 788 млн рублей — в рамках банкротства «Сувар Девелопмента». Около 40 квартир выставлено в ЖК «Видный» в Кировском районе — они продаются по отдельности, стоимость варьируется от 3 млн до 5 млн рублей. Наконец, за 64 млн можно купить права требования на квартиры дома 65-03 многострадального комплекса «Яшьлек», который довел до банкротства и уголовного преследования Ливаду. Жилье там распродано по «долевке».
Подводя итог, отметим, что эксперты Ахмеров и Каюмова, проанализировав наш список, расположили лоты в порядке привлекательности. В тройку лидеров от наших экспертов вошли головной офис Спурт Банка на Спартаковской, киноцентр «Ривьера» и квартиры на Чистопольской. Далее идут развлекательный центр Fun24 и пристрой к «Модной семье». Шестым по привлекательности эксперты назвали ресторан «Парус» на Казанке, а замыкают топ-8 офисы Татагропромбанка и Анкор Банка. К слову, со Спурт Банком эксперты угадали: именно этот актив первым получил заявку инвестора.
Ключевой площадкой распродажи имущества компаний-банкротов становится РАД
А КТО ПРОДАВЦЫ?
Даже по нашему экспресс-обзору заметно, что ключевой площадкой распродажи имущества компаний-банкротов становится РАД. Соглашение о сотрудничестве с этой структурой Сбербанка АСВ подписало в мае 2018 года на петербургском международном экономическом форуме. С тех пор такие площадки, как www.centerr.ru, www.seltim.ru,www.alfalot.ru и другие, стали отходить на второй план. И даже на сайте АСВ во вкладке «Продажа имущества» предусмотрительно указано: «По поручению агентства реализацию имущества ликвидируемых финансовых организаций осуществляет единый организатор торгов — ОАО „Российский аукционный дом“».
Формально, как объяснили нам в самом агентстве, дружба с РАДом вовсе не исключает работы с другими банкротными площадками, ведь последнее слово всегда остается за комитетом кредиторов того или иного банка-банкрота. Просто так уж выходит, что АСВ, как правило, и есть главный кредитор.
Сейчас РАД начал активно продвигать свои банкротные продажи в публичном пространстве. К слову, у этой площадки есть опыт работы в Татарстане — ОАО «Российский аукционный дом» начинало распродажу активов молочной империи «Вамина», кроме того, было партнером главы комитета по имуществу казанского исполкома Ратмира Шайдуллина, который в 2015 году устроил массовую распродажу казенных зданий и земель.
Представленные в нашем обзоре объекты — только старт большой распродажи. Впереди продажа других активов группы ТФБ, например обувной фабрики «Спартак», «Новой нефтехимии» (ей принадлежит многострадальный офисный центр на Баумана, 9а), швейной фабрики «Адонис». Пока что по ним проходят формальные процедуры подготовки.
Впереди продажа активов группы ТФБ, например обувной фабрики «Спартак», «Новой нефтехимии», швейной фабрики «Адонис»
Вне сферы контроля РАДа остаются активы непосредственно самого Татфондбанка и ИнтехБанка. Как известно, благодаря договоренностям президента РТ Рустама Минниханова и главы АСВ Дмитрия Исаева имущество этих банков продается под неусыпным контролем республики. Специально для данных целей агентство по госзаказу РТ вложило в создание собственной банкротной площадки 13 млн рублей и получило аккредитацию.
Несмотря на то что договоренности по Татфондбанку и ИнтехБанку соблюдаются и агентство по госзаказу продолжает продавать их имущество, его директор Яков Геллер оказался весьма расстроен экспансией РАДа. «Мы для того и создавали площадку, чтобы все, что связано с ТФБ, проходило у нас, в том числе и опосредованное имущество», — говорит Геллер. По его сведениям, первые крупные лоты, близкие Татфондбанку (здание Татагропромбанка, к примеру, заложено в ТФБ), только-только вышли на рынок на чужой площадке, то есть конкуренцию он почувствовал буквально этой весной.
«Мы с таким трудом получили звание банкротной площадки, именно чтобы реализовывать имущество Татфондбанка... другое банкротное имущество мы не хотим реализовывать. Оказалось, что АСВ договоренности нарушает. Мне говорили, что в Российском аукционном доме выставляют. Значит, им там удобнее, выгоднее, — заявил нам Геллер. — Если бы вы знали, сколько денег стоило нам получить звание банкротной площадки, а эти средства не отбиваются — мы все бесплатно делаем. Республика дала деньги, чтобы „погорельцы“ были уверены, что все будет по-честному».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 49
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.