«Потенциальный взрыв» ожидают некоторые эксперты на рынке недвижимости. Банкиры копят заявки на сельскую ипотеку под 2,7%, которая вот-вот заработает. По обычной ипотеке премьер Михаил Мишустин велел снизить ставку ниже 8%. Впереди также вливания повышенного материнского капитала. Ждать ли при этом роста цен, большой вопрос, ведь не случайно рынок покидают квартирные спекулянты — отпугивают даже «котлованные» прайсы.
Управление Росреестра по РТ фиксирует падение спроса на первичном рынке. Заключено всего 796 сделок — это ниже, чем в 2017 году
ВИНОВАТ «АТИПИЧНЫЙ» ДЕКАБРЬ?
Провал за провалом после «бешеных» лет перехода на эскроу демонстрирует рынок недвижимости. Управление Росреестра по РТ фиксирует падение спроса на первичном рынке. Заключено всего 796 сделок — это ниже, чем в 2017-м (тогда было 826). Если брать цифры год к году, то по сравнению с январем 2019-го новостройки провалились на 49%, с январем 2018-го — на треть.
Опрошенные нами эксперты связывают это с подорожанием новостроек, вызванным переходом застройщиков на эскроу-счета. Собственно, за год цены выросли примерно на 10%: по оценкам аналитиков «Домофонда», теперь казанский метр стоит более 85 тыс. рублей, а год назад не дотягивал до 78 тысяч.
«В прошлом году ожидание этого подъема подстегивало потенциальных покупателей, теперь же все свершилось», — объясняет разницу в показателях риелтор Центрального агентства недвижимости Лариса Кириллова.
Согласны с этим и другие эксперты, но с небольшой оговоркой: снижение цифр регистрации недвижимости связано с тем, что в январе по большей части нашли отражение декабрьские сделки. «Сделки января — работа декабря. В этом году был очень нетипичный декабрь. В прошлые годы мы наблюдали дикий рост — помимо стандартной сезонности, у людей были опасения по увеличению цен, — отмечает в разговоре с нашим изданием директор компании „Этажи“ Марат Галлямов. — И если в конце 2017 года драйвером послужило снижение ипотечной ставки, а в конце 2018-го — предстоящее удорожание, то в конце 2019-го этих драйверов не было, потому что цены уже и так предельно высоки, а новостная лента пестрила новостями о том, что ипотечные ставки должны снижаться. И люди, наверное, в какое-то затишье ушли». Есть и еще один фактор: инвесторы, «закупившиеся» квартирами, выставили их на вторичный рынок, причем по ценам ниже тех, что предлагал застройщик, полагает Галлямов. И люди предпочитали приобрести их, нежели вкладываться в новое жилье по такой же или даже более высокой стоимости.
Марат Галлямов отмечает, что если в конце 2017 года драйвером послужило снижение ипотечной ставки, а в конце 2018-го — предстоящее удорожание, то в конце 2019-го причин для роста количества сделок не было
Наш собеседник отмечает, что декабрь 2019-го оказался очень ровным месяцем. Сделок было заключено на 10–15% больше, чем в ноябре, в отличие от предыдущих годов, когда декабрь на 30–40% превосходил ноябрь по объему. «Декабрь был достаточно слабый, ровный, и январь это показал. Полмесяца мы отдыхали, а то небольшое количество сделок, которое перешло с декабря на январь, отразилось [в статистике Росреестра] и, соответственно, по объему сравнилось с 2017 годом. Если бы декабрь был активный, то мы бы в январе наблюдали ту же картину, как в последние года два».
Показатели Росреестра на вторичном рынке также демонстрируют снижение. По сравнению с прошлым годом падение по Казани составляет порядка 20%, по Татарстану — 12%. По сравнению с декабрем также отмечается спад: на 87% по столице РТ, на 60% по республике. Это отчасти тревожный сигнал: либо люди опять-таки выжидают, либо у них просто нет денег.
Но в 2020-м оживление все-таки будет, считают эксперты. Отчасти это связано с заявлениями президента (в отношении увеличения материнского капитала и выплаты его уже при рождении первого ребенка), отчасти — с прогнозами по снижению ипотечной ставки. «Мы видим, что она планомерно, методично снижается. Это создает предпосылки для более равномерного спроса», — отмечает заместитель коммерческого директора по продажам ООО «Специализированный застройщик „Домкор“» Евгений Александров.
ПОКУПАТЕЛИ ЖДУТ СЕЛЬСКОЙ ИПОТЕКИ: ЕСЛИ БЫ ЕЕ УЖЕ НАЧАЛИ ВЫДАВАТЬ, ТО ПРОВАЛА БЫ НЕ БЫЛО
Что касается ипотеки, то покупатели, очевидно, «присели на паузу» и ждут снижения ставок. В случае, если цены не будут расти, это вполне способно подхлестнуть рынок. Даже в январе 2020-го число ипотечных сделок с жилой недвижимостью выросло примерно на 11%.
Но самое главное — это новая программа сельской ипотеки. Январь 2020-го закладывает взрывной рост рынка в перспективе. В результате объявления о возникновении ставки в 2,7% годовых стоит ожидать резкого роста числа регистрации сделок в ближайшие месяцы.
В результате объявления о возникновении ставки в 2,7% годовых по программе сельской ипотеки стоит ожидать резкого роста числа регистраций сделок в ближайшие месяцы
«Наверное, пока рано об этом говорить, потому что еще ни один кредит под 2,7 процента не выдали, но, по крайней мере, куча заявок была», — уточняет Галлямов. В самом деле, по данным на начало февраля, Россельхозбанк получил около тысячи заявок на 1,5 млрд рублей. Если бы эти кредиты уже выдали и сделки зарегистрировали, то «первичка» точно ушла бы в рост почище, чем это было год назад.
«По моим субъективным ощущениям, потенциальный спрос явно вырос. Произошло стимулирование со стороны государства — и ставки на ипотеку понизились, — солидарен с коллегой руководитель агентства недвижимости „Авангард-риэлт“ Вячеслав Егоров. — Понизилась общая ставка, ставка рефинансирования. Тем не менее общий уровень цен на „первичку“ растет, поэтому многие в данный момент предпочитают „вторичку“».
«Рустам Минниханов входит в рабочую группу по строительству — и он в том числе говорил о том, что Татарстан должен прирастать за счет сельской территории, вводить новое жилье»
К слову, некоторые эксперты в разговоре с нашим изданием ранее высказывали сомнения по поводу того, как в дальнейшем поведет себя программа сельской ипотеки. Гендиректор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов, в частности, отмечал, что субсидирование от государства может длиться ограниченный период, а потом покупателям придется платить обычный процент. Не все эксперты согласны с таким прогнозом — Галлямов, к примеру, предпочитает верить в лучшее, напоминая, что программе материнского капитала в свое время тоже предрекали ограниченный срок, однако ее который год продлевают. «Я все-таки думаю, что это не на один год. Исходя из того, что наш президент Рустам Минниханов входит в рабочую группу по строительству — и он в том числе говорил о том, что Татарстан должен прирастать за счет сельской территории, вводить новое жилье. Потому что вводить многоквартирные дома такими темпами просто нереально пока. Соответственно, эта ставка покажет эффективность, люди будут покупать и строиться активно, и — мы уверены — ее продлят», — резюмирует директор агентства «Этажи».
Так что январь пока что не показатель катастрофы, полагают опрошенные нами участники рынка. Тем более что на подходе новые стимулы.
«СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА» И МАТКАПИТАЛ УЛУЧШАТ ДЕМОГРАФИЮ: РЫНКУ НУЖЕН НОВЫЙ БЕБИ-БУМ
Напомним, в послании Федеральному Собранию президент РФ Владимир Путин анонсировал дополнительные решения по материнскому капиталу, которые вступают в силу с 1 января 2020 года. Уже при рождении первенца семья получит право на маткапитал в размере 466 617 рублей. За рождение второго ребенка к этой сумме добавят 150 тыс. рублей, а при рождении третьего ребенка государство погасит за семью 450 тыс. рублей ипотечного кредита. То есть потенциально семья с тремя детьми сможет при помощи государства вложить в решение жилищной проблемы свыше 1 млн рублей. Ранее власти также распространили на весь срок кредита льготную ставку ипотеки — 6% годовых для семей с двумя и более детьми.
Татарстан лидирует по количеству выданных «семейных» ипотек в Поволжье: в 2018–2019 годах выдали 4,3 млрд рублей, за год за счет программы «Семейная ипотека» было куплено почти 2 тыс. квартир
Что все это может означать? Такие меры, безусловно, будут косвенно способствовать поддержке рынка недвижимости. Для сравнения приведем программу «Семейной ипотеки» с государственной поддержкой. По данным аналитического центра «Циан», Татарстан лидирует по количеству выданных «семейных» ипотек в Поволжье. В республике в 2018–2019 годах выдали 4,3 млрд рублей. В разрезе всей страны РТ входит в пятерку регионов-лидеров. За год за счет программы «Семейная ипотека» было куплено почти 2 тыс. квартир — если это новое жилье, то каждая 10-я сделка на рынке новостроек приходится на таких вот «семейных» заемщиков.
После послания президента РФ ряд экспертов отмечали, что выплата маткапитала за рождение первенца, может, и повлияет на демографическую ситуацию в стране, однако воздействие на рынок недвижимости будет не столь ощутимым. Во-первых, «семейная ипотека» — это долгосрочные обязательства, которые требуют дальнейшей материальной устойчивости заемщиков. Во-вторых, рост стоимости квадратного метра жилья по большому счету и съест все меры господдержки, поэтому они носят скорее компенсирующий характер. Да и доля семей с тремя детьми, которые могут получить 1 млн рублей поддержки, пока мала. Нужен новый беби-бум, поэтому и эксперты осторожно предрекают рост числа сделок за счет мер господдержки всего на 4–5% в масштабах страны.
Из-за того что почти треть новых объектов уже строится с применением проектного финансирования, привлекательные низкие цены на старте стройки остались в прошлом
ЧЕГО ЖДАТЬ ОТ 2020 ГОДА: СТАВКИ НА УРОВНЕ 6,5%, дефицит НОВЫХ ПРОЕКТОВ, РОСТ ЦЕН
Одна из причин снижения числа сделок с новыми квартирами, возможно, связана с сокращением числа инвесторов. Из-за того что почти треть новых объектов уже возводится с применением проектного финансирования, привлекательные низкие цены на старте стройки остались в прошлом.
«Высокая цена на на старте продаж отпугивает инвесторов. Покупают те, кто берет „для себя, для личного пользования“. Новые клиенты на инвестирование идут с неохотой», — констатирует Кириллова. Галлямов отмечает, что эта тенденция началась еще летом 2019 года — вскоре после массового перехода застройщиков на эскроу-счета.
Объясняется подобное просто: если раньше доходность для инвесторов составляла порядка 15–20%, а в некоторых жилых комплексах за год-полтора доходила до 30%, то сейчас сказка кончилась. «Доходность в 10,5 процента инвесторов на данном рынке уже не устраивает. И они либо переключаются на другие города, где активный рост только начался, либо просто уходят с этого рынка и перевкладываются в другие объекты», — резюмирует директор агентства «Этажи». Большого всплеска в части роста числа инвесторов эксперты не ждут. «Даже те объекты, которые будут строиться в надежде на сельхозпрограмму, уже выходят с довольно высокими ценами», — отмечают они.
В целом же наши собеседники уверены: спрос будет оставаться на довольно стабильном уровне — с небольшим перевесом в сторону вторичного жилья. Впрочем, при такой тенденции вырастут и цены, а значит, чаша весов ближе к лету вполне может вновь отклониться в сторону нового жилья.
«Тенденции для снижения цен я не вижу. Скорее наоборот — будет повышение. Есть люди, которые ждут, когда процентные ставки упадут еще ниже», — прогнозирует Александров. Однако параллельно со снижением процентной ставки увеличивается стоимость жилья, т. к. возрастают затраты застройщиков, в том числе связанные с проектным финансированием. Система эскроу-счетов пока не позволяет заместить средства дольщиков в полной мере. «Далеко не всегда снижение по ипотечным ставкам компенсирует рост цены. Как правило, рост цен опережает! Поэтому откладывать покупку жилья, на мой взгляд, нецелесообразно», — уверен он.
«Тенденции для снижения цен я не вижу. Скорее наоборот — будет повышение. Есть люди, которые ждут, когда процентные ставки упадут еще ниже», — прогнозирует Евгений Александров
Напомним, премьер-министр Михаил Мишустин поручил правительству разработать меры, позволяющие уменьшить ставку по ипотеке ниже 8%. По мнению опрошенных нами экспертов, в течение года ставка может снизиться примерно на 3%. Если сейчас ее средний размер колеблется на уровне 9–9,5%, то в течение года она может укатиться в сторону 6,5–7%. «Естественно, снижение окажется плавным, но оно будет — есть план по Татарстану: 2,9 миллиона квадратных метров мы должны ввести в текущем году. А чтобы это сделать, нужно заинтересовать. Застройщик должен увидеть потенциальный спрос. Снижать цену и продавать по 50–60 тысяч за квадратный метр застройщики не будут, потому что уже и себестоимость строительства поднялась, и стройматериалы, и земля, и все, что с этим связано. Остается только надежда на ипотечные ставки», — объясняет Галлямов.
Представитель «Домкора» считает, что этот год застройщики пройдут с багажом, который сейчас наработан, — с теми проектами, которые уже были начаты, и с выделенными земельными участками, а вот в 2021 году могут возникнуть сложности. Количество новых проектов у застройщиков, по его словам, действительно снизилось. В Казани, к слову, в январе 2020-го выдано всего лишь два разрешения на строительство новых объектов. ЖК «Яркий» получил разрешение на возведение 7-этажного 9-подъездного жилого дома на улице Тэцевской, а СЗ «Ак таш-Инвест» — дома на Минской. И это все!
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 585
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.