Ажиотаж перешел в депрессию: оживит ли «путинская» ипотека рынок жилья Казани?

В конце прошлой недели министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев на совещании у Владимира Путина озвучил нерадужную реальность и перспективу российского строительного рынкаФото: kremlin.ru

ИПОТЕКА ОТ ПУТИНА ОХВАТИТ НЕ БОЛЬШЕ ЧЕТВЕРТИ РЫНКА КАЗАНИ?

В конце прошлой недели министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев на совещании у президента РФ Владимира Путина озвучил нерадужную реальность и перспективу российского строительного рынка. С начала карантина спрос на жилье в регионах упал на 30%, и ситуация усугубляется.

«Когда мы выйдем из изоляции, как говорят коллеги, спрос может упасть как минимум на 50 процентов или больше», — сказал министр и отметил, что отрасль переживает переход на систему эскроу-счетов, поэтому поддержка нужна и тем, кто перешел на новые правила, и тем, кто достраивает по старым.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани по данным «Avito.Недвижимость» в первом квартале 2020 года выросла на 9,6% до 80 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом 2019-го Фото: «БИЗНЕС Online»

В помощь отрасли президент РФ поручил запустить льготную ипотечную программу с господдержкой под 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн в Москве и Санкт-Петербурге. Ставка под 6,5% на весь срок кредита, обратиться за такой ипотекой можно будет до 1 ноября текущего года. В 2020-м на эту программу направят 6 млрд рублей. Смысл принятого решения объяснил и вице-премьер Марат Хуснуллин. «В марте был ажиотажный спрос на ипотеку — на 23 процента ее выдано больше. В апреле в связи с введением ограничений мы увидели резкое падение. В некоторых регионах — 30 процентов, в некоторых — на 70–80 процентов. Данное падение произошло в первую очередь из-за того, что был введен режим изоляции. Люди перестали ходить, смотреть квартиры, покупать, поэтому мы приняли решение субсидировать ипотеку до 6,5 процента», — заявил он в эфире программы «Время покажет» на Первом канале. Хуснуллин сделал важное уточнение о том, что льготы распространятся только на первичное жилье, а также дал понять, что за определением «комфорт-класс» ничего не стоит, кроме обозначенного выше ценового порога. 

Однако складывается ощущение, что программа задумана в первую очередь для столиц, потому что в Казани найти квартиру в пределах трех лимонов непросто. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы РТ, по данным портала «Avito.Недвижимость», в первом квартале 2020 года выросла на 9,6% до 80 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом 2019-го. Казань находится на пятом месте по цене жилья в новостройках среди крупных российских городов. К примеру, на том же Avito поиск находит 4 869 объявлений о продаже «первичек». С фильтром стоимости в 3 млн рублей объявлений становится 1 310. То есть, если верить такой грубой оценке, новая программа охватит примерно четверть рынка. На сайте Domofond.ru можно померить температуру по всему Татарстану: объявлений 5 967, а с фильтром по цене — 2 038, то есть процент охвата подрастает до трети. Если же вообще убрать Казань из рассмотрения, то до 64%.

«Это такая средняя температура по больнице, — пояснил „БИЗНЕС Online“ гендиректор СМУ-88 Илья Вольфсон, компания которого, помимо прочих проектов, строит ЖК комфорт-класса „Малиновка“, но квартиры до 3 млн рублей там разобрали. — Для каких-то регионов, возможно, это будет полезно, но в Казани, на мой взгляд, немногие смогут воспользоваться такой субсидией. В городе довольно высокая цена квадратного метра, в рамках этой суммы можно приобрести разве что студию или небольшую „однушку“».

Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что сейчас в прокрустово ложе «путинской» ипотеки под 6,5% в Казани попадает большинство небольших квартир и студий, а также «двушки» на периферии города. Эксперт полагает, что по-хорошему в случае с Казанью 3 млн рублей должен составлять предельный размер кредита, а не стоимости жилья. «В таком случае это поможет строительной отрасли не уйти в стагнацию и не обвалит рынок недвижимости», — говорит она.

Похоже, именно так решили в госкорпорации «Дом.РФ». Хотя и Путин, и Хуснуллин уверенно говорили, что 3 и 8 млн рублей — порог именно для цены квартиры, на сайте банка появились предложения оформить ипотеку под 6,5%, где данными суммами ограничено тело кредита. Впрочем, официальных документов пока нет, возможно, это ошибка, которую скоро исправят. Первоначальный взнос в рамках программы установлен на уровне 20%.

Президент РФ поручил запустить льготную ипотечную программу с господдержкой под 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн в Москве и Санкт-Петербурге Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

КАК ЕЩЕ ПОДДЕРЖАТ РЫНОК?

В рамках других озвученных Путиным мер госкорпорация «Дом.РФ» получит от минфина госгарантию в 50 млрд рублей на выкуп жилья комфорт-класса у застройщиков — для перепродажи людям в том числе под те самые 6,5% годовых. По оценкам «Дом.РФ», озвученные президентом РФ меры поддержки позволят выдать до 300 тыс. ипотечных кредитов в 2020-м, привлечь около 1 трлн рублей со стороны банков и жителей и создать спрос на 15 млн кв. м жилья. Похожая программа субсидирования действовала в 2015–2016 годах, когда рынок спасали после падения стоимости нефти до $60 за баррель. Льготное кредитование завершили в конце 2016-го, выдав 513 тыс. жилищных кредитов на 928 млрд рублей, а государство профинансировало стройку 25 млн кв. м жилья, но в сравнении с 2015–2016 годами уменьшилось число тех, у кого есть деньги на первоначальный взнос, упали и доходы россиян.

По оценкам «Дом.РФ», озвученные президентом РФ меры поддержки позволят выдать до 300 тыс. ипотечных кредитов в 2020 году, привлечь около 1 трлн рублей со стороны банков и жителей и создать спрос на 15 млн кв. м жилья Фото: «БИЗНЕС Online»

В числе других путинских мер — субсидии процентных ставок для застройщиков на 12 млрд рублей. Но поддержат только избранных: компании, которые сохранят занятость и возьмут обязательство достроить дома в срок. На 30 млрд рублей докапитализируют фонд обманутых дольщиков, расширят программу ликвидации аварийного жилья.

В Татарстане пока идут обратным путем: бюджет принятой в 2019 году программы расселения аварийного жилья в республике ранее уменьшился почти вдвое — до 2025-го в Казани расселят только 51 дом, а не 89, как планировалось ранее. Из-за этого в 2020-м вдвое просели планы ввода жилья Госжилфондом РТ как основным застройщиком квадратных метров для переселенцев. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в ГЖФ, там готовы увеличить объемы строительства исходя из потребности. Есть и где строить — только в микрорайоне «Салават Купере» у застройщика 28 га земли c коммуникациями.

Гендиректор СМУ-88 полагает, что озвученные меры поддержки — это попытка минимизировать спад, ведь планов по вводу жилья никто не отменял. «Другой вопрос — какие механизмы будут для того определены и как это станет работать на практике», — считает Вольфсон.

Коммерческий директор «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова рассказала нашему изданию, что в данной ситуации меры поддержки важны для строительной отрасли, ведь спрос — ключевой фактор дальнейшего развития. В компании заявляют, что пока неясна скорость выделения озвученных мер поддержки, нет разъяснений по механизму их предоставления. «Время покажет, насколько та или иная мера окажется эффективной», — отметила Галяутдинова.

Илья Вольфсон полагает, что озвученные меры поддержки — это попытка минимизировать спад, ведь планов по вводу жилья никто не отменял Фото: «БИЗНЕС Online»

АЖИОТАЖ СМЕНИЛСЯ ШТОПОРОМ

Озвученные министром строительства РФ «коронавирусные» сложности конца марта – начала апреля отражаются в статистике Росреестра РТ. По итогам первого квартала 2020 года в республике заключили 9,7 тыс. сделок со «вторичкой». Это на 3% ниже аналогичного показателя 2019-го. В Казани по итогам первого квартала вторичный рынок упал на 8%, но на 4% стало больше ипотек. По сравнению с мартом 2019 года март 2020-го показал рост ипотеки в Казани на 13%, а в Татарстане — на 10%.

Сложнее ситуация с долевым строительством. В сравнении с первым кварталом 2019-го «долевка» упала на более ощутимые 28%. Но, если сопоставить цифры «бешеного марта» прошлого года и «коронавирусного» марта этого, мы увидим: разница невелика. Как говорят источники «БИЗНЕС Online», целый ряд компаний успел воспользоваться паническими ожиданиями — да и куда было деваться от желания людей срочно переложить сбережения в незыблемый бетон? В марте продажи у большинства застройщиков выросли как минимум в 1,5–2 раза, но затем началось падение спроса, говорит директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.

И это только начало. В апреле по «вторичке» больно ударит решение прекратить на две недели прием документов в МФЦ из-за самоизоляции. Рынок встал: показы и сделки приостановились. 13 апреля регистрации возобновились, в двери многофункциональных центров постучались те, кто вышел на подписание договоров до начала карантина. Очередь на две недели вперед, а посещение возможно только по предварительной записи. Несмотря на открытие МФЦ, у риелторов, офисов продаж застройщиков не до конца развязаны руки. Есть проблемы с показом объектов из-за пропускного режима.

«Провала в апреле не избежать. Количество сделок на „вторичке“ упадет в 2 раза, а может, и больше из-за невозможности подать документы, — говорит Садреев. — Во втором квартале продолжится падение спроса, а на вторичный рынок выйдут владельцы инвестиционных квартир, чтобы гасить текущие задолженности, возникшие из-за сложной экономической ситуации. Вероятно, появятся интересные объекты — по рыночным, незавышенным ценам».

ИПОТЕКА ДОРОЖАЕТ, А В КАЗАНИ ВСЕГО ТРИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОЙКУ

Тормозом для рынка стала и осторожность банков. Несмотря на то что ЦБ сдерживает ключевую ставку, многие кредитные организации подняли процентные ставки по ипотеке на 1,5–2%, вырос и минимальный первоначальный взнос — с прежних 10% до 20–30%. Плюс к тому риелторы говорят, что банки стали придирчивее оценивать заемщиков, а ведь еще в начале года эксперты рассчитывали на то, что спрос на рынке жилья РТ разгонит сельская ипотека под 2,7% (на нее в масштабах страны в 2020-м выделили скромный 1 млрд рублей) и новый «путинский» маткапитал. Премьер-министр Михаил Мишустин поручал сделать ипотечную ставку ниже 8%. «Теперь это на втором плане, — говорит Садреев. — О какой ипотеке под 2,7 процента идет речь, если отказывают в выдаче даже под 10 процентов?! А программа сельской ипотеки еще не успела набрать обороты, часть сделок по новой программе состоялась, но их немного».

Застройщики же продолжают манить покупателей докризисными акциями. Сельская ипотека под 2,7%, ипотека с господдержкой от 1% для семей с детьми, рассрочки, квартиры с ремонтом, лоджиями и террасами в подарок. Есть и новинка — онлайн-покупка квартир, онлайн-экскурсии. Да и в целом застройщики ускорили процессы цифровизации, работают над удаленным заключением ипотечных сделок. «Жизнь ограничила офлайн? Ок, мы переходим в онлайн-режим», — выкручиваются застройщики. 

При этом, как оказалось, застройщики Казани не торопятся с получением разрешений на новое строительство. Управление градостроительных разрешений в первом квартале выдало 15 разрешений, из которых всего три — на многоквартирные дома, остальное — таунхаусы. Для сравнения: в первом квартале 2019 года предоставлено 13 разрешений, из которых 12 МКД и один индивидуальный жилой дом! Разница по числу заявленных проектов — в 4 раза. 

Разрешения выдали на строительство 7-этажного дома ЖК «Яркий», который возводит ГК «ЖИК» депутата Казгордумы Эмиля Хуснутдинова. Связанное с «КамаСтройИнвест» ООО «Специализированный застройщик АРОУ ГРУПП» получило разрешение на строительство девятиэтажки на улице Лукина. Это вторая очередь ЖК «Красное яблоко» комфорт-класса в Авиастроительном районе. В конце марта ООО «Комосстрой» дали разрешение на строительство дома с подземной парковкой в проблемном ЖК «МЧС». Напомним, в обмен на выделение земли девелопер из Удмуртии взялся за достройку блока А второго дома ЖК «МЧС» на 87 квартир.

И это — все! Конечно, еще в 2018 году строители Казани запаслись разрешениями на пять лет вперед. Напомним, месяцем «парада разрешений» стал июнь 2018-го, когда казанские застройщики решили «надышаться» перед отменой долевого строительства, объявив о планах «поднять» по старым правилам более 60 домов. Вдобавок на этот год в результате встреч с президентом РТ застройщики «подписались» под выполнением четких планов ввода жилья — и постараются не ударить в грязь лицом. Но сейчас непонятно, что будет через год-два. 

В начале марта предпосылки роста процентных ставок подтолкнули людей к сделкам и рефинансированию ипотечных кредитов Фото: «БИЗНЕС Online»

ЦЕНЫ ВРЯД ЛИ УПАДУТ, НО СПРОСОМ БУДУТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ «КЛЕТУШКИ»

Подытожим. Опрошенные риелторы, застройщики называют три главные причины падения спроса на жилье. Первая — пандемия коронавируса и режим самоизоляции. Вторая — снижение доходов у покупателей. Третья — осторожность банкиров, которые стали чаще отказывать в выдаче ипотечных кредитов. Ситуацию усугубляет и рост цен на стройматериалы из-за валютных колебаний.

Застройщики в беседе с «БИЗНЕС Online» отмечали, что продажи до введения изоляции выросли кратно, но потом упали и пока не очень-то увеличиваются. В начале марта предпосылки повышения процентных ставок подтолкнули людей к сделкам и рефинансированию ипотечных кредитов. Те, кто держал сбережения в рублях, на вкладах, перебегали в недвижимость, сделав жилье «новой гречкой». 

«Снижать цены застройщики не планируют, а повышать некуда — спроса нет, доходы у людей снизились, — говорит Садреев. — К рынку первичной недвижимости клиенты стали относиться с осторожностью. Цены высокие даже на этапе строительства, да и рисков „долевки“ никто не отменял».

По словам гендиректора компании «НЛБ-Недвижимость», главы гильдии риелторов Андрея Савельева, цена «квадрата» в новом жилье резко не растет, держится. «Прогноз на апрель — ждать провал, — говорит эксперт. — И на „первичке“, и на „вторичке“. Для новостроек глубина проседания — до 30–40 процентов, для старого жилья — до 70–80 процентов».

По данным Domofond.ru, в марте средняя стоимость квадратного метра жилья в Казани снизилась на скромные 0,02% до 78,8 тыс. рублей по сравнению с февралем Фото: «БИЗНЕС Online»

По данным Domofond.ru, в марте средняя стоимость квадратного метра жилья в Казани снизилась на скромные 0,02% до 78,8 тыс. рублей по сравнению с февралем. Средняя цена однокомнатной в столице РТ уменьшилась на 30 тыс. до 2,9 млн, стоимость «двушки» осталась прежней — 3,9 млн, как и «трешки» — 5,2 млн рублей. По сравнению с мартом 2019-го цена «квадрата» в марте 2020-го выше на 2,5%.

Аналитики компании «Avito.Недвижимость», наоборот, отмечают, что россияне интересуются недвижимостью, несмотря на режим самоизоляции, а цены и спрос продолжат расти. «Прогнозировать, как и во все предыдущие кризисные ситуации, сложно, — считает исполнительный директор „Ак Барс Дома“ Антон Вассерман. — В отличие от опыта прошлых лет, вряд ли случится падение цен. В этот раз кризис происходит на фоне роста себестоимости строительства за счет внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке, но и резкого роста ожидать не стоит. Покупательская способность населения, возможно, будет падать, но потребность в приобретении жилья останется. Поэтому вполне вероятно, что в ближайшие годы спросом в стране станет пользоваться жилье наименьшей площади». За «клетушками» будущее? Видимо, такова правда жизни, которая просматривается в текущий момент.