«Жилой комплекс — это быстрые деньги за короткий срок в сравнении с развитием индустриального парка», — оценивают эксперты «БИЗНЕС Online» планы освоения холдингом «Ак Барс» 32 га «Хитона». Но, кроме жилья, нужны рабочие места — об этом говорит и президент РТ. Промпарк обойдется в 1,6 млрд рублей, а управлять им сможет команда «Химграда», который готов расширяться. Пока решают судьбу площадки, маятниковая миграция через Дербышки лишь растет, а «Унистрой» начинает новый проект у трассы М7.
Обанкротившийся «Хитон» ждут большие перемены. Сейчас промплощадка работает по принципу частного технопарка, но загружена на половину своих возможностей
«Ак Барс» на перепутье: что делать с угасшим «Хитоном»?
В ближайшее время площадку обанкротившегося завода «Хитон» ждут большие перемены. Как стало известно «БИЗНЕС Online», владелец — «Ак Барс Холдинг» во главе с Иваном Егоровым — рассматривает два варианта реформирования территории площадью 32 га в Дербышках.
- Первый — индустриальный парк наподобие «Химграда», созданного в 2007 году на базе другого рухнувшего казанского завода «Тасма».
- Второй — редевелопмент промзоны и застройка ее жильем по проекту комплексного развития территории.
Открытый еще в 1942 году завод с 2003-го входил в состав холдинга «Ак барс». Предприятие выпускало бытовую химию и лакокрасочную продукцию: освежители воздуха, инсектициды, репелленты, антистатики, чистящие средства, эмали, лаки и грунтовку. Впрочем, особых успехов в рыночные времена «Хитон», чье название расшифровывается как «Химические товары народу», не добился. Это ведь в советские годы почти все (по крайней мере в советской Татарии) стирали «Мальвой». А теперь такое средство — как пишут в отзывах, «отстирывающее все на свете» — для сложных ручных стирок, продвинутых хозяек или эстетов, желающих вспомнить то, на что выдавали талоны и за чем стояли в очередях.
В 2007–2012 годах гендиректором предприятия был брат главы «Ак Барс Холдинга» Валерий Егоров. Следком РТ подозревал гендиректора «Хитона» в неуплате налогов, начисленных по зарплатам сотрудников в 2010–2012 годах. Правда, об исходе дела ничего не сообщалось. В 2014–2015 годах завод обанкротился, попав в переплет с долгами перед пенсионным фондом и налоговой службой.
Землю и здания на банкротных торгах выкупило за 2 млрд рублей связанное с «Ак Барсом» ООО «Агентство развития международного сотрудничества». С 2016 года холдинг неоднократно выставлял площадку завода на продажу, оценивая ее в 650 млн рублей. Лот включал действующую ж/д ветку, здания завода площадью 79 тыс. кв. м, в том числе цеха: аэрозольный, гофротары, лакокрасочный и синтетических моющих средств.
Сейчас холдинг «Ак Барс» контролирует «Хитон» через ООО «Инкопром». В компании работают 105 человек, основной вид деятельности — производство мыла, моющих, чистящих и полирующих средств. Выручка за 2019 год составила 60 млн рублей, чистая прибыль — всего лишь 4 тыс. рублей. «Инкопрому» принадлежит 6 товарных знаков: «Хитон», Black killer, Red killer, Derbi, Toilex, «Мальва». В одном из цехов на улице 3-й Кленовой «Инкомпром» продолжает выпускать дихлофосы, средства от комаров. Например, упаковку дихлофоса Black Killer на 24 баллончика продают в интернет-магазине за 1,6 тыс. рублей. Выполняют контракты по собственным торговым маркам для крупных сетевых ретейлеров.
В общем, объемы производства далеко не те, что были раньше, когда не наблюдалось такого рыночного разнообразия и агрессивного маркетинга со стороны конкурентов. В лучшие годы завод в год выпускал до 70 млн штук аэрозолей, 2 тыс. т моющих средств, 15 тыс. т лаков и красок. Сегодня собственник 7 производственных и 5 складских зданий площадью 75 тыс. кв. м сдает их в аренду 43 компаниям. Здесь выпускают мебель, утеплители, баллоны; металлические, ПВХ-изделия и другую продукцию. Площадка работает по принципу частного технопарка, но загружена на половину своих возможностей. Территория подключена к газу, электричеству, канализации, есть котельная, три артезианские скважины.
«Ак Барс Холдинг» ищет источники финансирования для запуска полноценного технополиса. В том числе путем участия в государственных программах, разыскивает инвесторов, готовых заниматься промышленным развитием «Хитона»
Как говорят собеседники «БИЗНЕС Online», АБХ ищет источники финансирования для запуска полноценного технополиса. В том числе путем участия в государственных программах, разыскивает инвесторов, готовых заниматься промышленным развитием «Хитона». По оценкам экспертов, более сотни резидентов могут создать там до 2 тыс. рабочих мест.
Создание индустриального парка на месте «Хитона» в Дербышках поддерживают в исполкоме Казани. Это укладывается в логику генплана, который требует полицентричности — то есть создания всех условий для жизни и работы без необходимости ездить куда-то далеко. В Дербышках, прилегающих к поселку жилых массивах Казани и Высокогорского района РТ проживают 80 тыс. человек. «Микрорайон нуждается в создании дополнительных рабочих мест», — говорится в ответе на запрос нашего издания. Более того, в Дербышках вот-вот введут около 90 тыс. кв. м нового жилья. Новый проект у границ Казани собирается начать «Унистрой» — речь идет о жилом комплексе «Атмосфера» неподалеку от М7, на землях Высокогорского района, которые входят в наследство Ирека Миннахметова. И возникает традиционный вопрос: а где здесь места приложения труда с «человеческой» зарплатой? Понятно, что больше всего их ближе к центру Казани. Вот и извивается транспортный поток на узкой улице Мира. Она перегружена: по двухполосной дороге каждый час в одну сторону проезжает 1,5–1,7 тыс. автомобилей. В утреннее и вечернее пиковое время скорость общественного транспорта по улице снижается на 50–60%. Как следствие, здесь практически ежедневные пробки.
В распоряжении «БИЗНЕС Online» оказались эскизы жилищной застройки, которые по заказу собственника подготовили после экологического обследования территории
Рекультивируют ли «Хитон» под жилье?
Но есть и другой вариант освоения земель «Хитона». В распоряжении «БИЗНЕС Online» оказались эскизы жилищной застройки, которые по заказу собственника подготовили после экологического обследования территории. Концепция предполагает среднеэтажную разновысотную застройку от 3 до 7 этажей с высокой долей общественных пространств и развитой социальной инфраструктурой.
Наличие инженерной инфраструктуры «Хитона» делает площадку привлекательной для жилищной застройки. Сети, как известно, слабое место свободных площадок комплексной жилой застройки столицы РТ. Территорию бывшего завода теоретически можно перевести в зону застройки. По проекту новых правил землепользования и застройки Казани площадку отнесли к зоне фактического использования, освоение которой потребует обязательной разработки проекта планировки территории. Однако собеседники нашего издания называют жилую застройку потенциально проблемной. Рядом — железная дорога, в створе которой по генплану рано или поздно появится вылетная автомагистраль на М7 из центра Казани. Но главное препятствие — экология: территория требует вложений в рекультивацию, ведь здесь годами производили тысячи тонн химии.
Концепция предполагает среднеэтажную разновысотную застройку от 3 до 7 этажей с высокой долей общественных пространств и развитой социальной инфраструктурой
«С точки зрения бизнеса собственнику выгоднее застроить площадку „Хитона“ жильем, — рассуждает заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. — Место неплохое: в границе города, есть выезд на М7, а площадь земельного участка позволит построить большое количество квадратных метров. Риск для потенциального жилого комплекса создает только перегруженная дорога из Дербышек до Казани: нужна новая транспортная связь с центром города. Но с точки зрения государственного управления правильнее создать индустриальный парк! Площадка исторически промышленная, есть инженерные коммуникации, железная дорога, связь с М7. Жилой комплекс — это достаточно быстрые деньги за короткий срок в сравнении с долгосрочным развитием индустриального парка, его профессиональным управлением, созданием условий для бизнеса».
Владельцам «Хитона» нет смысла тянуть с решением вопроса. Согласно данным «Контур.Фокуса», у «Инкопрома» накапливаются долги по налогам, в основном с 2019 года. Общая сумма задолженности — 9,9 млн рублей. Из них 7,6 млн рублей — земельный налог, НДС — 1,6 млн рублей, налог на прибыль — 449 тыс. рублей, страховые и пенсионные взносы — 222 тыс. рублей. Федеральная служба судебных приставов уже стучится в двери должника с мая 2020 года, а последнее обращение было в январе 2021-го.
Характеристики площадки «Хитона» позволяют говорить о возможном успехе индустриального парка. Территория подключена к газу, электричеству, канализации, есть котельная, три артезианские скважины
Кто поедет в «Хитон»: растущая Казань вытесняет промзоны на окраины
К промышленному освоению территории бывшего «Хитона» подталкивает послание президента РТ Рустама Минниханова к Государственному Совету РТ, в котором глава республики указал правительству на необходимость подготовки единых для агломераций документов территориального планирования, разработки эффективного механизма управления комплексным развитием территорий, в том числе через промплощадки.
По словам генерального директора АО «Химград» Айрата Гиззатуллина, характеристики площадки «Хитона» позволяют говорить о возможном успехе индустриального парка — если, конечно, собственник примет решение о промышленном развитии территории. «Площадка отвечает базовым критериям индустриальных парков, — считает Гиззатуллин. — Рядом транспортная инфраструктура, в наличии инженерные коммуникации и трудовые ресурсы — это традиционная промышленная зона поселка Дербышки, на прилегающих к Казани территориях строят новое жилье. Так что „Хитон“ подходит и для решения вопросов маятниковой миграции. Конечно, советская инженерная инфраструктура требует обновления. Но существующая база позволит за короткие сроки развернуть работу резидентов».
Управляющий партнер ООО «Фонд Прямых Инвестиций» (ФПИ) Руслан Халилов в разговоре с «БИЗНЕС Online» назвал интересной идею создания индустриального парка в черте Казани в первую очередь благодаря транспортной мобильности работающих. «Мы все видим успехи промплощадки „Химград“! Поэтому площадка „Хитона“ может повторить успешный опыт реновации, — говорит собеседник. — Что касается конкуренции среди индустриальных парков, мы всегда говорили, что она существует. Новый парк тоже будет для нас конкурентом».
Но кто поедет в бывший «Хитон»? Те, кого вытесняет растущая Казань. По словам Халилова, расширение города, развитие жилищного строительства внутри Казани толкает промзоны на окраину. Жилье постепенно окружает пока еще действующие промзоны Приволжского и Советского районов. «На этих промплощадках есть резиденты, которые станут искать себе в будущем места для производства, — уверен управляющий партнер ФПИ. — В Казани и ее окрестностях всегда будет востребована земля, оснащенная инфраструктурой, с понятной юридической природой владения земельными участками и грамотной управляющей компанией. Резидент должен работать и выпускать готовую продукцию. А управляющая компания — решать все вопросы, связанные с коммунальным хозяйством, охраной, с технологическим брокерством, юридическим сопровождением».
Получается, что промпарки — это предприятия нового экономического уклада: производственник думает о станках и рабочих, управляющий — о том, чтобы было «тепло, светло и мухи не кусали». А все вместе образует то, что в советские годы могло оказаться под крышей одного завода.
Площадь «Хитона» — 32 гектара. Экономически эффективный размер индустриального парка brownfield-формата начинается от 25 га, для greenfield-площадки — от 50 гектаров
Индустриальный парк ценой в 1,6 млрд рублей: станет ли «Хитон» новым вызовом для команды «Химграда»?
Какова цена вопроса? Индустриальные парки делят на два типа: greenfield и brownfield. По утвержденной минпромторгом РФ методике, минимальная площадь индустриального парка в России составляет не менее 8 гектаров. Площадь «Хитона» — 32 гектара. По словам экспертов, экономически эффективный размер индустриального парка brownfield-формата начинается от 25 га, для greenfield-площадки — от 50 гектаров.
Сколько может стоить реконструкция «Хитона»? Создание инженерной, транспортной и промышленной инфраструктуры greenfield-площадок колеблется от 10 млн до 50 млн рублей за гектар (без учета строительства корпусов резидентов). Для brownfield-площадок сумма вложений на гектар зависит от состояния инженерной инфраструктуры, так что полное обновление территории «Хитона», по грубым подсчетам, потребует не менее 1,6 млрд рублей. Точных расчетов нет. Известно, что на первом этапе требуется ремонт дороги на улице 3-й Кленовой стоимостью около 40–50 млн рублей, еще 30–40 млн нужно вложить в бывшие заводские дороги, 10 млн рублей требуют «уставшие» инженерные сети. Следом необходимо обновление газовой котельной и производственно-складских корпусов. «Реконструкция возможна за счет федеральных программ», — подчеркивают в исполкоме Казани. Главное при этом — качественно «упаковать» всю необходимую документацию.
Для сравнения: с 2007 года в реконструкцию технополиса «Химград» площадью 131 га государство вложило 2,4 млрд рублей. При этом частные инвестиции составили 22,1 млрд рублей. На каждый вложенный государством рубль инвесторы перечислили 9 рублей. В технополисе «сидит» 327 компаний со штатом 9,3 тыс. человек. За 14 лет резиденты произвели продукции на 256,5 млрд рублей, налоговые отчисления составили 31,8 млрд рублей. Планируется, что к 2024 году в технополисе будет 370 компаний и 9,8 тыс. рабочих мест.
На территории «Хитона» можно развивать переработку полимеров и малотоннажной химии, чем уже занимаются резиденты «Химграда». «Понятие широкое и немного вводит в заблуждение, потому что резиденты технополиса занимаются не только переработкой полимеров, но и биотехнологиями, производством медицинских изделий, инструментов, металлообработкой, — уточняет Гиззатуллин. — Высокую эффективность показывают не моноотраслевые, а универсальные промышленные парки. Не вижу проблемы в возможной конкуренции, борьбе „Химграда“ за резидентов с новыми промплощадками в границах и за пределами Казани, потому что проекты везде на разных стадиях жизненного цикла».
Технополис «Химград» сейчас заполнен резидентами на 90%. Неосвоенными остаются 10% земельных участков, бо́льшая часть которых — в частной собственности. И расширяться некуда! Для сравнения: индустриальный парк М7 фонда прямых инвестиций заполнен на 100%, но тут есть куда расти — рядом свободно 17 гектаров.
«„Химград“ практически исчерпал возможности экстенсивного развития, — считает Гиззатуллин. — Есть понимание того, где, что и как будет развиваться дальше. Поэтому перед управляющей компанией стоит задача найти новую площадку для развития и применения многолетнего опыта». По данным исполкома Казани, минэкономики РТ, холдинг «Ак Барс», комитет экономического развития города, агентство инвестиционного развития РТ и «Химград» активно обсуждают создание новой промышленной площадки на территории бывшего завода «Хитон». «Территория „Хитона“ могла бы стать филиалом УК „Химград“, что позволило бы развить территорию по уже имеющимся решениям», — говорится в ответе исполкома на запрос «БИЗНЕС Online».
Но есть у «Химграда» и другие варианты расширения. По поручению президента РТ минэкономики республики и руководство управляющей компании технополиса изучили greenfield- и brownfield-территории в Казани, Лаишевском, Пестречинском, Зеленодольском и Высокогорском районах. Так что «мяч» — быть «Химграду» на «Хитоне» или нет — сейчас на стороне правительства РТ, как в свое время это сложилось при редевелопменте «Тасмы». Только оно, пожалуй, способно гарантировать жизнеспособность проекта рука об руку с собственниками и инвесторами. И, если все сложится, Казань получит новую точку производственного роста и приложения труда в районе Дербышек.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 253
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.