«Банки не захотят покупать место, которое однажды провалилось»: на торги выходит «сердце» ТФБ

Спустя пять лет после банкротства ПАО «Татфондбанк» на торги выставили бывшую штаб-квартиру империи Роберта Мусина. Конкурсный управляющий рухнувшего банка — агентство по страхованию вкладов (АСВ) — оценил объект в 417,9 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Штаб-квартира в центре города с бассейном

Спустя пять лет после банкротства ПАО «Татфондбанк» на торги выставили бывшую штаб-квартиру империи Роберта Мусина. Конкурсный управляющий рухнувшего банка — агентство по страхованию вкладов (АСВ) — выставил объект за 417,9 млн рублей. Прием предложений начнется 1 июня, первые торги пройдут 12 июля. Оператором выступит АО «Агентство по государственному заказу Республики Татарстан» Якова Геллера.

Что же представляет из себя выставленный лот? Это пятиэтажное кирпичное здание, построенное в 1999 году, площадью 5 тыс. кв. м по адресу Бурхана Шахиди, 2/43. Оно стоит буквально у центрального железнодорожного вокзала Казани. В лот входит и земельный участок в 1,8 тыс. «квадратов». Также в стоимость включены «неотделимые улучшения» и 2,8 тыс. позиций имущества. Конкурсный управляющий в своем объявлении делает ремарку, что часть имущества находится в неудовлетворительном состоянии. Из цены (с учетом земельного участка) и площади выходит, что объект оценен первоначально в 83,4 тыс. рублей за «квадрат».

«Здание является бывшим головным офисом банка, расположено в центральной части Казани, вблизи от центрального вокзала и станции метро „Кремлевская“. Объект оборудован лифтами, аварийным электропитанием, системой охранного видеонаблюдения, противопожарной и тревожной сигнализациями, системами оповещения и управления эвакуацией, а также контролем доступа на территорию», — рассказали «БИЗНЕС Online» в пресс-службе АСВ. Здание оснащено кассовым узлом, хранилищем, инкассаторским боксом с отдельным въездом и подходит под размещение офисов банка или для ведения коммерческой деятельности, уточняют в агентстве. Раньше сообщалось, что здесь даже находится бассейн.

Здание оснащено кассовым узлом, хранилищем, инкассаторским боксом с отдельным въездом и подходит под размещение офисов банка или для ведения коммерческой деятельности, предложили в агентстве Фото: «БИЗНЕС Online»

Офис ТФБ примечателен тем, что вот уже более четырех лет назад его плотно заселили юристы АСВ, курирующие обанкротившийся банк, и арбитражные управляющие многочисленных фирм орбиты Мусина. Туда же в свое время толпами приходили и обиженные вкладчики и другие кредиторы. До сих пор там организуются собрания кредиторов и другие важные заседания, принимается корреспонденция. После продажи здания им всем придется куда-то переселиться. 

Примечательно, что в 2019 году в другом крыле того же здания, со стороны улицы Чернышевского, открылся филиал банка «Открытие», а именно дистанционный центр обслуживания предпринимателей. Еще тогда банк Михаила Задорнова уверял, что их часть здания никакого отношения к обанкротившемуся ТФБ не имеет. Вот и сейчас организация сообщила нам, что никакого интереса к лоту АСВ у них нет. «Sky Office „Открытия“ располагается в другом крыле — по адресу Чернышевского, 43/2. Продается лот по адресу Шахиди, 2/43. Участвовать в торгах не планируем, заинтересованности в соседнем крыле нет», — рассказали нам в пресс-службе банка.

По информации нашего источника, близкого ситуации, потенциальных покупателей у знакового лота пока нет.

«Здание является бывшим головным офисом банка, расположено в центральной части Казани, вблизи от центрального вокзала и станции метро «Кремлевская» Фото: «БИЗНЕС Online»

Споры о цене

Еще в октябре 2017 года АСВ опубликовало отчет об оценке имущества Татфондбанка, в том числе и головного офиса. Тогда общую стоимость единого объекта недвижимости (здание и земельный участок) конкурсный управляющий оценил в 150,4 млн рублей — 30 тыс. рублей за квадратный метр. Это вызвало бурю негодования у обманутых вкладчиков, которым не понравилось, что объект в центре города сравнивали с помещением в промзоне Советского района и участком на выезде из Авиастроя. Такие аналоги существенно занизили стоимость актива, уверяли общественники.

Поэтому и прозвучало предложение отдать ведение торгов татарстанской площадке. Мол, только тогда вкладчики были бы уверены в том, что торги реально проходят и цены сделок являются рыночными. «Если АСВ окажется организатором торгов, мы вообще не узнаем, что и как происходит, и повлиять на них никак не можем. А Яков Геллер хотя бы свой», — говорила Александра Юманова, представляющая интересы частных «погорельцев» в комитете кредиторов ТФБ.

В итоге АСВ пошло навстречу Татарстану, и оператором торгов имущества Татфондбанка действительно выбрали АО «Агентство по государственному заказу РТ». «Главное преимущество в том, что мы тут. И меня очень трудно аффилировать с кем-то, кроме президента РТ. Мы хотим обеспечить абсолютную чистоту сделок, а значит, и их эффективность — чтобы люди не сомневались, что это имущество уйдет по максимально возможной цене», — заявлял сам Геллер.

Андрей Савельев: «Не думаю, что кто-то из банков захочет покупать место, которое уже однажды провалилось. Такие площадки не любят приобретать» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Не такой это и лакомый кусочек»

Опрошенные нами эксперты полагают, что цена в результате торгов может существенно снизиться. Если взять за основу те сделки, которые уже были проведены в Казани, например по БЦ «Альтон», ТК «Модная семья», то можно сделать вывод, что подобные объекты интересны инвесторам по цене 25–30 тыс. рублей за кв. м, считает генеральный директор консалтинговой компании A-Development Мурат Ахмеров. То есть, собственно говоря, по той же цене, которая и была указана в отчете оценщика от 2017 года. 

«Что касается данного объекта, то там обычная коридорная система, потери на места общего пользования составляют порядка 20−25 процентов. Есть вопрос по парковке, но совсем рядом с объектом огромный подземный паркинг на привокзальной площади, принадлежащий структурам „Ак Барса“. Он имеет достаточно вакантных машино-мест, которые были бы необходимы, если делать из этого здания офисный центр, из расчета два машино-места на 100 квадратных метров полезной площади. Можно договориться и решить вопрос с парковкой. Такой объект получилось бы купить под сдачу со ставкой в 400 рублей за квадратный метр общей площади, поскольку далеко не факт, что одна какая-то компания приобретет здание под свои нужды и сядет там», — предположил наш собеседник.

Потому будет логичным вложиться, довести помещение до современного состояния и сдавать в аренду, отметил Ахмеров. При этом сейчас надо понимать, что рядом со зданием уже немало офисных конкурентов, причем новых. Так, с высокой долей вероятности новые собственники «Модной семьи» на той же Бурхана Шахиди станут использовать значимую часть помещений под офисные пространства. Также новые собственники офисного центра «Альтон» на Право-Булачной, скорее всего, тоже начнут реновировать помещение и после сдавать площади по более высоким ставкам. Конкуренция по рынку офисных площадей будет возрастать, объем предложения уже увеличивается, продолжил Ахмеров.

«Кто может купить объект? По сделкам, что были по Казани, можно сказать, что в основном здания приобретают местные девелоперы. Покупают дешево, делают ремонт, доводят объект до B или B+ класса и оставляют себе в качестве арендного бизнеса либо продают. Экономика в целом бьется, потому что если строить подобный объект с нуля, то только строительные работы выйдут в 40−50 тысяч рублей за „квадрат“, без учета стоимости земли, а тут — готовый объект со всеми согласованиями, с неплохой локацией, рядом и торговые центры, и рестораны», — сказал эксперт.

Из других возможных вариантов использования объекта — отель или апарт-отель, где потом лоты пойдут для сдачи в аренду или продажу. Сделать, например, торговый центр из бывшей штаб-квартиры ТФБ невозможно, разве что переформатировать первый этаж под «стрит-ретейл», но не более, уверен Ахмеров.

«Что касается заявленной начальной стоимости здания в 417 миллионов рублей (более 80 тысяч рублей за „квадрат“), то цена эта не рыночная, по ней не купят. Как я говорил, инвесторам подобные объекты интересны при цене в 25–30 тысяч рублей за „квадрат“, или 125–150 миллионов рублей. Поэтому думаю, что в процессе торгов цена упадет до минимальных значений и, возможно, здание будет приобретено по публичному предложению», — подытожил гендиректор A-Development.

Президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев заявил, что «не такой это и лакомый кусочек», иначе здание давно бы реализовали в счет долга. «Но в любом случае, действительно, объект достаточно большой, он подойдет под головной офис, штаб-квартиру крупной компании, банка. Но не думаю, что кто-то из банков захочет покупать место, которое уже однажды провалилось. Такие площадки не любят приобретать», — отметил эксперт.

Подобные предложения в Казани не слишком востребованы, потенциальных покупателей на такие «мощные» объекты мало. Что касается редевелопмента, то это потребует серьезных вложений.

«Не думаю, что кто-то из местных игроков-девелоперов, кто в принципе реализует подобные проекты, пойдет на такое. Возможно, это могла бы быть строительная компания, но, опять же, это непрофильные для них активы. Потому реализация проекта под большим вопросом», — считает Савельев.

«Что произойдет со зданием дальше? Мне кажется, что [первые] торги не состоятся. В результате объект все равно будет продан, но по цене значительно ниже заявленной», — резюмировал эксперт.