Рынок недвижимости Казани: хрущевки догнали по цене элитную недвижимость

ПОЛОВИНА ГОДОВОГО РОСТА ЗА ДВА МЕСЯЦА!

Аналитический центр «БИЗНЕС Online», используя несколько баз данных («Из рук в руки», reportal.ru, tatre.ru), проанализировал ситуацию с ценами на рынке недвижимости за 2011 год - на вторичном рынке татарстанской столицы. В расчете средних показателей участвовали «хрущевки» (без четырехкомнатных вариантов), «ленинградки» и «улучшенки».

Если говорить о «средней температуре по палате», то в Казани по итогам прошлого года квартиры на «вторичке» по всем проектам («хрущевка», «ленинградка», «улучшенка») подорожали в среднем на 23,5% - с 39969 рублей до 49363 рублей за квадратный метр. Т.е. дельта составила почти 10 тыс. рублей за «квадрат». Правда, в отличие от прошлых лет, когда рост цен на жилье был плавным, 2011 год был отмечен резким ценовым всплеском в четвертом квартале, а точнее в ноябре-декабре 2011 года.

В качестве иллюстрации приведем следующую информацию. В январе 2011 года средняя цена квадратного метра (по методике «БИЗНЕС Оnline») составляла 39969 рублей, в апреле - 41477 рублей, в июле - 42745 рублей, еще в октябре - 44244 рублей, а в январе 2012 года - уже все 49363. Т.е. с января по октябрь 2011 года цены подросли на 10,7%, а остальные 12,8% из 23,5% годового роста пришлись на ноябрь-декабрь.

Изменение средней цены за кв.метров в Казани на вторичном рынке

Еще более удивительные метаморфозы можно увидеть, если рассмотреть предложения в базе данных в зависимости от планировки, проекта и местоположения. Так, в Московском районе двухкомнатные «ленинградки» с ноября 2011 года по 2 февраля 2012 года прибавили в цене на 30%! Т.е. цена на квартиры в этом сегменте за четыре месяца выросла на треть. Здесь, скорее всего, речь идет о не самых престижных частях этого района - например, «Жилка», «Северный». Чуть меньше, но также серьезный прирост показали аналогичные предложения в Авиастроительном (22%) и Советском (10%) районах. Они оказались востребованы в условиях удорожания квартир эконом-класса.

Похожая ситуация и в сегменте хрущевок. Здесь рекорды бьют двухкомнатные «хрущевки» в Приволжском районе (+24,9%). Рост на уровне 20% за четыре месяца также продемонстрировали Кировский, Московский, Ново-Савиновский и Советский районы.

Есть подобные рекордсмены и в сегменте "улучшенок". Но здесь в лидеры вырвались однокомнатные квартиры, расположенные в Кировском (плюс 25,9%) и Приволжском районах (19,1%).

ПОТРЕБИТЕЛЬ УХОДИТ В ЭКОНОМ-КЛАСС МИНУС

Если же проследить среднюю динамику среди районов Казани в течение всего 2011 года, то окажется, что сильнее всех прибавил Приволжский: 25,8% - с 38058 рублей за квадратный метр до 49363 рублей за квадратный метр (одним из факторов роста стала относительная дешевизна квартир, при том что в районе уже присутствует ветка метро). Второе место, несмотря на немалые базовые цены, - за Вахитовским районом: рост за 12 месяцев на 25,7% - с 44169 рублей за квадратный метр до 55528 рублей за квадратный метр (здесь, возможно, докупали самые дешевые варианты и продают много относительно свежего).

Любопытно, что сильнее всего подорожали «квадратные метры» именно в отстающих сегментах: двух- и трехкомнатных «хрущевках»: на 29,9% и 30,6% соответственно. А как известно, основным потребителем сегмента двух- и трехкомнатных квартир являются семьи, которые хотят расшириться. Благо этому способствует и улучшающаяся демографическая ситуация. Но из-за аномального роста цен семьи были вынуждены вместо более привлекательного сегмента «ленинградок» уходить в более дешевый сегмент «хрущевок».

Отметим, что в сегменте «ленинградок» и «улучшенок» сильнее дорожали однокомнатные квартиры. Это также логично, поскольку однокомнатная квартира - это стартовое жилье для молодых семей и приезжих и достаточно востребованное.

Таблица. Завершающие два месяца 2011 года дали половину годового прироста цен

ЭКОНОМ-КЛАСС ПО ЦЕНЕ ЭЛИТКИ

Отдельно нужно остановиться на сравнительном анализе цен конца 2011 - начала 2012 года. При сопоставлении с предыдущими периодами, включая докризисный 2007 год, выясняется, что цена на «квадрат» на вторичном рынке достигла если не исторического максимума, то одного из самых высоких значений.

Для сравнения - при пересчете стоимости квадратного метра в каждом проекте можно встретить однокомнатные «ленинградки» в Советском районе за 60,4 тыс. рублей/кв. м, или в Ново-Савиновском - за 58,8 тыс. рублей/кв. м, или «однушку-хрушевку» все в том же Советском районе за 55,8 тыс. рублей за «квадрат». Т.е. цена кв. метра в самом ходовом сегменте эконом-класса сравнялась с ценой квадрата в элитном комплексе. Другая тенденция рынка - это то, что сегодня стоимость квадратного метра в «ленинградке» сравнялась со стоимостью «улучшенки».

Таблица изменения стоимости квадратного метра в 2007 - 2012 гг.

* средние цены по одно-, двух-, трехкомнатным квартирам. Первичные данные по ценам с сайта reportal.ru

ЗДРАВСТВУЙ, ИНВЕСТОР

Если анализировать причины столь бурного роста в последний квартал 2011 года, то здесь можно выявить несколько факторов. Во-первых, продолжение «оттепели» на рынке ипотеки. В 2011 году сформировался положительный для заемщиков тренд по ставкам на ипотечные кредиты. В результате, по данным АИЖК, ставки достигли отметки 11,6%. За третий квартал ставки по кредитам, выдаваемым в течение месяца, снизились на 0,5 п.п., а за период с начала года – почти на 1 п.п. Отметим, что в сентябре 2010 года ставка выдачи ипотечных рублевых кредитов составляла 13,2%, а в сентябре 2009 года – 14,4%. За 9 месяцев 2011 года банками в РТ было выдано ипотечных кредитов на 10,9 млрд. рублей, против 6,2 млрд. рублей за три квартала 2010 года. Т.е. объемы выросли на три четверти. Мы отмечали впечатляющие темпы роста ипотечных портфелей у таких банков, как БТА-Казань, "АК БАРС" Банк, Сбербанк, ВТБ 24, Татфондбанк.

Во-вторых, это активное использование материнского капитала для улучшения жилищных условий.

Ну и третий фактор, который в конце 2011 года, видимо, и стал главной причиной столь активного всплеска цен, - это перевод инвестиционных средств в объекты жилой недвижимости. Активизация инвесторов совпала с укреплением курса рубля с 32,5 за доллар на начало октября до 30,5 за доллар уже к середине ноября. Одновременно произошло и восстановление ведущих российских фондовых индексов: если в октябре индекс ММВБ тестировал отметку 1300 пунктов, то уже в декабре торговался в районе 1450 пунктов, что является верным признаком возвращения капиталов из валютных убежищ и облигаций в активы РФ.

СКОЛЬКО ПРОДЛИТСЯ ЗОЛОТОЙ ВЕК ПРОДАВЦА?

Согласно теории циклов, рынок недвижимости в определенный промежуток времени переживает один и тот же сценарий - «спад - восстановление - подъем - равновесное состояние - избыток предложения - спад». Причем в зависимости от развитости рынка эта цикличность может повторяться от двух-трех лет до 20 лет.

В период спада (рецессии) активность рынка низкая, а цены продолжают снижаться. Спад, как правило, бывает вызван сильными экономическими потрясениями. В этот период строительство практически не ведется. В новейшей истории недвижимости татарстанской подобный период спада пришелся на конец 2008 года - первый квартал 2009 года.

КОЛИЧЕСТВО ЗАРЕГЕСТРИРОВАННЫХ ПРАВ И СДЕЛОК НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Таблица. Число регистрационных действий с жилой недвижимостью по РТ. Данные Росреестра.

Ценовое дно рынка в Казани было достигнуто в августе 2009 - декабре 2010 года. Именно в этот период зафиксирована самая низкая стоимость квадратного метра на вторичном рынке - чуть больше 35 тыс. рублей за «квадрат».

Таблица. Динамика средних цен на квартиры в Казани

* Первичные данные по ценам с сайта reportal.ru;

* В расчете средних цен участвуют одно-, двух-, трехкомнатные квартиры по всем районам Казани.

Затем рецессия сменяется восстановлением рынка. Благодаря оживлению цены начинают восстанавливаться, предложения - активно поглощаться. В какой-то период рынок приближается к равновесному состоянию. На казанском рынке, судя по всему, равновесное состояние было достигнуто к концу 2010 года - середине 2011 года. В этот период отмечался рост стоимости квартир, но он был на уровне текущей инфляции. Что интересно, в отличие от рынков других городов-миллионников, Казань стоит особняком. Ей удалось быстрее выйти из кризисного состояния во многом благодаря вливаниям «ветеранских» денег.

Согласно данным статистики и наблюдениям участников рынка, в период подъема казанский рынок вышел в августе прошлого года. Правда, в отличие от классической ситуации, когда бурный рост стимулируют положительные тенденции в государственной экономике и изменения в социальных взаимоотношениях (увеличение рождаемости или увеличение числа создаваемых семей), в Казани таких явных признаков не было.

Так, согласно статистике татарстанского управления Росреестра, в октябре-ноябре 2011 года было оживление, но активность была в разы ниже, чем в 2010 году. Вообще, по общему числу сделок с жилой недвижимостью Казань не показала роста в прошлом году, сохранив предыдущие показатели. Не случайно татарстанский рынок недвижимости вместе с московским, которые вышли из кризиса первыми (спасибо, «ветеранским»), в 2011 году оказались в числе аутсайдеров среди регионов по темпам роста. Одним словом, все признаки, что произошло насыщение рынка.

И вот в ноябре-декабре 2011 года кривая цен пошла резко вверх, и рост, по данным риэлторов, продолжился в январе-феврале. Хотя участники рынка признаются, что есть признаки снижения покупательской активности.

Как известно, вслед за подъемом на рынке наступает время избытка предложения. Признаки последнего можно увидеть в увеличении количества предложений в газете «Из рук в руки». По сравнению с ноябрем-декабрем количество предложений по жилью выросло, тем самым подтверждая, что наступило золотое время продавца. Само понятие «рынок продавца» в недвижимости - понятие забытое еще в конце далекого и кризисного 2008 года. Избыток предложений, в свою очередь, неизбежно ведет к следующей стадии - стагнации (рецессии) рынка. Но вопрос, когда этот период наступит, можно оставить открытым.

СКОЛЬКО НУЖНО КОПИТЬ НА КВАРТИРУ?

Возможно, ответ на последний вопрос можно найти в платежеспособном спросе. Попробуем его подсчитать. Согласно данным Татстата, по итогам 2011 года средняя зарплата по Казани составила 22,4 тыс. рублей (рост за год - 12%), минимальный потребительский бюджет на члена типовой семьи – 9,01 тыс. рублей (плюс 5,6% за год).

Теперь вспомним - в это же время квадратные метры в среднем в Казани выросли на 23,5%.

Теперь, считаем. Чтобы купить однокомнатную «хрущевку» (32 кв. м), к примеру, в Приволжском районе, придется выложить порядка 1,57 млн. рублей. Что в текущих средних зарплатах соответствует 70 месяцам работы только на квартиру: без учета других расходов. Если учесть, что нормальному человеку нужно питаться, одеваться и т.д. (берем за эталон росстатовский минимальный бюджет типового члена семьи), то трудиться придется 117,3 месяцев или 9,8 лет. Это при условии, что рост цен на квартиры не будет опережать рост заработных плат, как, например, в 2011 году.

В перерасчете на семью: при двух работающих родителях и одном ребенке, чтобы купить однокомнатную «хрущевку» в Приволжском районе понадобится 7,5 лет.

«ДУМАЮ, ЦЕНА НА ВТОРИЧКЕ ПАДАТЬ НЕ БУДЕТ»

Ситуацию на рынке жилья прокомментировали эксперты «БИЗНЕС Online».

Андрей Савельев - директор АН «НЛБ-недвижимость»:

- Рост цен начался в октябре, ноябрь и декабрь были пиковыми. Главной причиной считаю отложенный спрос: люди копили деньги, выжидали, потом увидели, что цены падать не будут и начали покупать квартиры. Соответственно, увеличился спрос и поднялась цена. Создался ажиотаж. Второй причиной можно назвать смягчение условий по ипотеке. Банки смягчили условия, была широкая рекламная кампания про ипотеку и увеличились эти сделки.

В январе, как обычно, мы замечаем небольшую стагнацию, откат. В этом году этого не произошло. Спрос был меньше, чем в декабре, но он не потускнел, а остался на достаточно хорошем уровне. И вот в январе-феврале 2012-го цены продолжают расти. Пока не так сильно, как осенью, но 5% уже дали.

Спрос был на все районы. Думаю, цена на вторичке падать не будет. Можем наблюдать стабилизацию цен, либо незначительный рост, процентов на десять.

Сделки инвестиционного характера составляют от общей структуры примерно 30%. Это те люди, которые покупают недвижимость не для себя с целью извлечения коммерческой выгоды. Как правило, это частные лица. Инвестиционные компании этим не занимаются, если и бывает, то очень редко, по пальцам можно пересчитать.

Анастасия Гиззатова - директор АН «Счастливый дом»:

- Сезонность в ноябре-декабре всегда была, просто она могла корректироваться различными событиями. В данном случае – ноябрь-декабрь 2011-го – активность была вызвана еще и выборами. Нестабильность, тревожность населения стали дополнительными факторами. В январе-феврале 2012-го шла дальнейшая динамика к повышению на однокомнатные квартиры бюджетной ценовой категории. Количество сделок не увеличилось в общем, но при 100% сделок 80% сделок составляли бюджетные варианты.

Состояние стоимости недвижимости отражает экономическую ситуацию в стране. Поэтому давать какие-то прогнозы только в разрезе стоимости недвижимости неправильно. Если будет вторая волна кризиса, то стоимость на недвижимость должна упасть вследствие снижения спроса населения. Мы можем пойти по сценарию 2008 года. Тогда также стоимость квартир поднялась, а затем упала. Единственное, что этому может препятствовать, это то, что основным игроком на рынке ипотеки является АИЖК. И АИЖК, и банкам невыгодно снижение стоимости, так как стоимость залога имущества будет обесцениваться. Низкая стоимость квадратного метра на сегодня даже по политическим мотивам невыгодна, т.к. обесценится залог.

Есть и противодействующие факторы, которые мешают повышению. За Казанью сейчас подтянулись и другие регионы. Мы осуществляем межрегиональные сделки, и начали подтягиваться такие малопопулярные регионы, как Чувашия и Марий Эл.

Говорить по снижению или увеличению стоимости сложно еще и из-за нестабильности на мировом рынке. В зарубежной недвижимости таких скачков последние лет пять не было, как здесь. Ни Испания, ни Болгария, ни Чехия, ни Германия, ни Кипр не давали такой динамики ни вверх, ни вниз. Там достаточно стабильная ситуация и стабильные цены. Если вторая волна кризиса нас не коснется, то, думаю, стоимость падать не будет. Предпосылок для дальнейшего повышения нет, т.к. стоимость, на мой взгляд, достаточно завышена. По затратам на жилье стоимость несправедлива. В новостройках стоимость затрат на 1 кв.м. не увеличилась на столько, на сколько поднялись новостройки по смете расходов.

Сделки инвестиционного характера у нас занимают 15% и, как правило, это однокомнатные квартиры. Инвесторы – это частные лица, средний класс или ниже среднего класса. Это инвестиции людей 35-60 лет в будущее детей, иногда даже не родившихся. Приобретают, чтобы не было обесценивания, или для сдачи в аренду.

«РОСТ БЫЛ ТОЛЬКО В ОПРЕДЕЛЕННЫХ СЕГМЕНТАХ»

Валерий Абсалямов - директор ЦДН «Валери»:

- Нельзя говорить только про скачок в ноябре-декабре. Был еще и скачок в марте-апреле 2011 года. Факторов для скачка было слишком много: и «материнка», и «ветеранка», и ипотека. А большей частью – очередной казанский психоз, стандартный, который был у нас три года назад. Возникла дефицитность в определенных классах, например, в эконом-классе, цену начали прибавлять. Теперь нам нужно адаптироваться к этим ценам, понять, в состоянии ли мы их переварить, будет у нас потенциал для покупки квартир или нет. Мы пока находимся в эйфории и остаточном психозе, а что будет в реле – пока не знаем. Рынок решит, придем мы к стагнации или нет.

В январе-феврале 2012 года – остатки, «похмельный» синдром с ноября-декабря. Поступление сократилось, а то, что выставлено, выставлено по бешеным ценам. Если все-таки все успокоится и поступление вернется на круги своя, вот тут и надо будет посмотреть. Будет ли у нас столько состоятельных людей, потенциально возможных финансово покупать это все? Пока ни один эксперт ничего вразумительного на мой вопрос ответить не может. Скушаем ли мы эти цены или будет затоваривание и, соответственно, стагнация. Пока никто не может этого сказать.

По росту на вторичном рынке жилья нельзя сказать что-то определенного по конкретному району Казани. Подчистили все, везде был прирост. Лидеры жилых районов – Ново-Савиновский район, Горки, Азино – прибавляли хорошо. Остальные тоже подтягивались, ведь район – это вещь чисто индивидуальная. Выросло все, поэтому лидера выделить нельзя. Подтянулся даже захудалый Кировский район и окраины. Центр как был самый дорогой, таким и останется, а может быть, и больше сейчас будет выделяться.

Цены дальше в любом случае будут прирастать. А исторические максимумы у нас обновляются каждые полгода, год... Если мы сейчас не выйдем на стагнацию, то каждый год будем видеть новые цифры. Инфляция есть, поэтому и жилье, соответственно, будет дорожать.

Сложно определить процент сделок инвестиционного характера. Вообще, их количество возросло, особенно на первичном рынке жилья. Мы это увидим через год-полтора. По тем новым домам, которые будут идти к завершению, мы увидим, сколько от них было предложений. Раз люди массово выбросили квартиры в новом или сдающемся доме, значит приблизительно столько инвесторов было.

Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:

- Сезонность присутствовала всегда, сезоны – осень и весна. В ноябре-декабре 2011 года рост цен был обусловлен опасениями продавцов – выборы, активность оппозиции. Город у нас развивающийся, скоро Универсиада, поэтому продавцы считали, что цены будут выше и лучше придержать, продать позже по более выгодной, оптимальной цене. Другими причинами являются выполнения определенных обещаний после выборов. Все эти обещания, соответственно, выливаются в деньги. Население, наверное, рассчитывало, что будет инфляция и цены будут расти.

Еще один фактор – это ипотека. Если одобрения бывают летом, то сделки, соответственно, происходят через месяц-два. Большое количество банков на рынке выдают ипотеку, условия достаточно льготные. Правда, в конце произошел рост ставок. Это тоже подстегивало заемщиков брать кредиты, чтобы брать кредит по более низкой ставке. Это все повлияло на повышение рынка.

Все это происходило лишь в определенных сегментах. Так, не росла элитная недвижимость, квартиры с большой площадью (трех-, четырехкомнатные практически не росли, от 90 квадратных метров и выше).

В январе 2012 года на том же дефицитном рынке произошел рост у продавцов, а сейчас спрос снизился. Максимальный рост произошел в сегменте нового готового жилья в Ново-Савиновском районе. В нем было больше всего предложений, и сам район достаточно перспективный.

Сейчас на рынке спрос снизился. Пока прошло мало времени, чтобы мог произойти большой откат. Судя по тому, что банки пошли за кредитами, снижения не будет. Многое зависит от того, выйдут ли продавцы на рынок, смогут ли потянуть цены заемщики. Ставки повысились на 1 - 1,5 процента - от этого также есть зависимость. Думаю, что на длительном этапе, до одного года рост будет, а на коротком – до весны-лета – нет.

Отследить процент сделок инвестиционного характера в общей структуре сделок сложно. Думаю, что это примерно 30 процентов. Всплеск инвестиционных сделок больше был в октябре, потом объем снижался. Инвесторами на вторичном рынке чаще выступают физлица. Доля юрлиц очень незначительна. Юрлица более информированы, поэтому меньше инвестируют в строящееся жилье.