Большая реновация в Челнах: что «Ак Барс Холдинг» построит на месте «КамгэсЗЯБа»?

Застройку ЗЯБа начнут в 2023 году при поддержке банка Дом.РФ Фото: «БИЗНЕС Online»

Только пешеходная проницаемость и никаких небоскребов: какой проект готовят для бывшего ЗЯБа?

Строительная компания «Каен» завершает подготовку проекта реновации территории бывшего завода ячеистых бетонов в Набережных Челнах. Застройку ЗЯБа начнут в 2023 году при поддержке банка Дом.РФ. Поэтому уже сейчас интересно посмотреть на подходы к переосмыслению новой точки роста автограда между Старым и Новым городом.

Это место находится на оси, где расположены такие социально значимые объекты, как мэрия города, парк Победы, Набережночелнинский институт, театр, педагогический институт, железнодорожный вокзал. Площадь территории — 29,6 га, она ограничена Набережночелнинским проспектом, улицей Нариманова и железнодорожным полотном вдоль улицы Сергея Титова. Это географический центр города. В полутора километрах — берег Камы (а значит, и вид на реку с верхних этажей). Сейчас тут промзона, но в будущем здесь будут жить 7,3 тыс. человек. 

Пока у будущего ЖК два рабочих названия, отсылающих к истории места: «3 ЯБлока» и «ЗЯБлик» — выберут по итогам конкурса. Какова философия проекта? Как сохранят память о заводе? С какими новинками застройщик пришел на рынок Челнов? Для ответа на эти и другие вопросы познакомимся с концепцией нового жилого комплекса.

Суть градостроительного подхода раскрывает генеральный директор ООО «Каен» Ильдар Шагитов. По его словам, здесь не будет сверхплотной застройки, площадь жилья — 200 тыс. кв. метров.

Это комфортные объемы для такой территории. Нет задачи сделать плотную застройку и выдать максимальное количество квадратных метров. Цель — создать в Челнах принципиально новый для города проект, с другими подходами в планировке, организации пространств.

Ильдар Шагитов генеральный директор ООО «Каен»

Поэтому проектировщики отошли от характерной для Набережных Челнов застройки территорий со школами и детскими садами в центре гигантского комплекса. Все в духе нового генплана — сделан шаг к квартальной застройке. Предпочтение отдали компактным по меркам города 10 кварталам разноэтажных зданий от 7 до 16 этажей. Высота домов плавно уменьшается в сторону парка, поэтому не диссонирует с окружающей городской застройкой. 

Судя по мастер-плану, посадка домов, плотность жилья и высотность не создают ощущения «леса» из одинаковых домов-пластин, хотя нормативы Челнов и позволяют строить до 27 этажей Эскиз предоставлен ООО «Каен»

«Дворы без машин и только пешеходная проницаемость, никаких заборов, — описывает философию проектирования Шагитов. — Городские пешеходные связи сформированы так, что дворы не будут транзитными. У людей просто не будет необходимости заходить в приватные зоны дворов, чтобы попасть на остановку, в школу, детский сад или магазин. Для этого есть общественные пространства». 

Судя по мастер-плану, посадка домов, плотность жилья и высотность не создают ощущения «леса» из одинаковых домов-пластин, хотя нормативы Челнов и позволяют строить до 27 этажей. Благодаря аккуратному отношению к городской среде жилой комплекс будет сильно отличаться от новой преимущественно 18-этажной застройки автограда. По числу высотных новостроек город уже входит в число самых высотных в Татарстане, хотя прежде там строили дома от 5 до 10 этажей, максимум 12–16 этажей. 

Проектанты возвращают Набережные Челны к идее комфортного проживания с учетом международного опыта. Проект территории подготовило ООО «Адапт Дизайн», генеральный директор которого Лилия Сабирова выросла в Челнах и работала за рубежом. Гендиректор «Каена» тоже вырос и жил в автограде, как и главный архитектор проекта Татьяна Ганина. Консультантами проекта выступили проектанты ведущих девелоперских компаний России.

Новая точка роста автограда: от завода первостроителей до первой точки реновации

Челнинский Завод ячеистых бетонов построили в 1962 году. Тогда это был участок на окраине города: там и появилось многопрофильное предприятие по выпуску стройматериалов. Сначала завод обеспечивал бетоном строителей Нижнекамской ГЭС, а затем первостроителей города и КАМАЗа. Свыше 60% возведенного в советские годы жилья Набережных Челнов построено с применением продукции ЗЯБа.

К реновации территории и уходу от промышленной функции «Каен» подтолкнули следующие причины:

• Устаревшее оборудование. К 2021 году продукция завода оказалась неконкурентоспособной, предприятие выработало ресурс и проигрывало конкурентам.
• Нехватка в Набережных Челнах земель под застройку.
• Логика развития города. Предприятие оказалось посередине автограда в окружении плотной городской застройки. Теперь завод находится между условно старой частью города и новой, возведенной вместе с автозаводом.

Девелопер сохранит парк и яблоневый сад ЗЯБа, а также скульптуру оленя и мраморный бюст Владимира Ленина Фото: «БИЗНЕС Online»

Застройщик детально изучил территорию вокруг ЗЯБа на основании данных о передвижениях пешеходов и велосипедистов. «Специалисты изучили транспортные, пешеходные потоки, городские оси, ближайшие социальные объекты», — подчеркивает Шагитов. Трафик однозначно показывает: сейчас челнинцы обходят стороной эти места. Несмотря на то что участок ЗЯБа — фактически на прямой линии между Набережночелнинским проспектом и проспектом Чулман, данной связи сегодня нет. То есть сейчас бывшая территория завода закрыта для города — даже не заборами, а отсутствием путей, самой депрессивностью промзоны. «Каен» намерен открыть это пространство для города. Задуманная проницаемость жилого комплекса раскроет городскую территорию для жителей соседних районов ГЭС, ЗЯБ и таким образом свяжет жилой комплекс с новой частью города. 

Эскиз предоставлен ООО «Каен»

Параметры комфорта: озеленение, парковки с запасом, места для новых детсадов и школы

А что с «памятью места»? Девелопер сохранит парк и яблоневый сад ЗЯБа, а также скульптуру оленя и мраморный бюст Владимира Ленина. «Каен» также достроит здание-долгострой дирекции и столовой ЗЯБа, в котором разместят многофункциональный центр жилого комплекса с коворкингом, фитнес-центром, офисом «Мои документы». В дополнение к парку и саду на территории жилого комплекса появится два пешеходных бульвара — почти половина территории, 14 га, останется озелененной. Предусмотрены велодорожки — как транзитные, из других районов города, так и местные. В пешей доступности от ЖК детская стоматологическая поликлиника, в транспортной доступности — городская больница скорой помощи.

Эскиз предоставлен ООО «Каен»

Помимо 10 жилых кварталов, застройщик уже подготовил отдельные площадки для школы и двух детских садов. Они размещены на границе жилого комплекса с существующей жилой застройкой, а также рядом с действующей спортшколой «Витязь», бассейном «Дулкын» и стадионом.

Замеры интенсивности транспортных и пешеходных потоков также показали низкую загрузку соседних спортивных объектов. Их можно использовать активнее благодаря заложенным в проект новым пешеходным и транспортным связям. Жилой комплекс на месте ЗЯБа даст синергетический эффект для всей окружающей территории.

Ильдар Шагитов гендиректор ООО «Каен»

Места для школы и двух детских садов подобрали так, чтобы не было необходимости въезжать на внутриквартальные дороги, создавая утренние и вечерние пробки. Дойти до школы и детсадов жители новых кварталов смогут пешком — к школе ведут пешеходные бульвары. Кроме того, рядом с каждым дошкольным учреждением также предусмотрели парковки, из которых 50% плоскостные, 30% в многоуровневом паркинге и 20% в жилых домах с лифтом до этажа. Причем количество парковочных мест для автомобилей проектировщики заложили с запасом. Челны — город автомобильный: на 1 тыс. жителей там приходится 415 машин, что превышает показатели Казани с 375 автомобилями на 1 тыс. жителей.

Эскиз предоставлен ООО «Каен»

А что внутри? Новые для Челнов квартиры с мастер-спальнями, дизайнерские подъезды и четыре квартиры на площадке

Судя по параметрам жилья, будущий жилой комплекс на территории ЗЯБа можно отнести к комфорт-классу. На каждой площадке не более четырех квартир. Причем на каждом этаже в квартирах разное число комнат. Нет такого, что на этаже одни только студии. Обязательно присутствуют «двушки» или «трешки». Это создает комфортную среду, т. к. владельцы квартир большой площади сдают такое жилье реже и живут в нем семьями.

Поговорим о планировках. На выбор как традиционные варианты, так и с приставкой евро. Например, «евродвушка» — это двухкомнатная квартира, в которой одна из комнат объединена с кухней и часто используется как гостиная. Застройщик делает акцент на квартиры с постирочными, гардеробными. Есть варианты с мастер-спальнями — с отдельным санузлом для главы семейства и его жены. 

«В классической двухкомнатной квартире должно быть два санузла: ванная и туалет. И это новые для Челнов планировки, новый стандарт для городского рынка недвижимости», — подчеркивает Шагитов.

Комфорту уделят внимание и в подъездах. Например, каждый лифтовой холл будет с окном и оформлен по дизайн-проекту. Комфорт-класс подчеркнут колясочные, места для хранения велосипедов на первых этажах. Во дворах спортивные и детские площадки, зонирование на «тихие» и «шумные» зоны отдыха. 

Пустующие производственные здания бывшего ЗЯБа уже начали сносить. Для Набережных Челнов это первый опыт реновации Фото: Олег Спиридонов

На первых этажах домов застройщик разместит коммерческие помещения для малого и среднего бизнеса. Жилой комплекс спроектирован так, что между домами возведут и двухэтажные вставки с коммерческими площадями. «Ставка на магазины и сервис „у дома“», — говорит Шагитов. 

На воплощение жилого комплекса компания закладывает 7–8 лет, сроки корректируются в зависимости от рыночной конъюнктуры. Начнут строительство со стороны спортивного комплекса «Витязь» — ближе к уже существующей городской инфраструктуре.

Пустующие производственные здания бывшего ЗЯБа уже начали сносить. Для Набережных Челнов это первый опыт реновации такой крупной промышленной зоны, новая страница в сфере градостроения и комплексного развития территории. ЖК на месте ЗЯБа укладывается в новый генплан Набережных Челнов, который завершает научно-исследовательский центр «Интерра» при КГАСУ: с площадки ЗЯБа начнется освоение заброшенных городских промзон. До этого редевелопментом промзон в республике занимались преимущественно в Казани, в Челнах же преобладала точечная застройка и освоение городских пустырей.