Искандер Юсупов, «Унистрой»: «Вызовом года стала СВО, но жилье будет нужно всегда»

Искандер Юсупов: «Конечно, вызовом года стала СВО, но жилье будет нужно всегда. Мы наблюдали, как рынок выравнивается, и в сентябре мы догнали докризисные показатели»

Как мобилизация повлияла на продажи, ждать ли падения цен на квартиры в Казани и что будет без «путинской» ипотеки

— Искандер Ильдарович, в этом году «Унистрой» перешагнул 26 лет развития. За это время на рынке было немало сложных моментов. Как вы охарактеризуете нынешний кризис на фоне спецоперации, мобилизации — и есть ли он вообще?

— Смотря что называть кризисом. Есть факт — спад продаж. Первые два месяца года были шикарными. Январь и февраль — лучшие за всю историю существования компании. В марте рынок работал по инерции, а в апреле показатели упали до уровня 2013 года. Причины все знают: резкое увеличение ставок по ипотеке.

Конечно, вызовом года стала СВО, но жилье будет нужно всегда. Мы наблюдали, как рынок выравнивается, и в сентябре мы догнали докризисные показатели. В последнюю неделю после объявления мобилизации произошел резкий спад интереса. Если сравнивать с предыдущим годом, октябрь просел в несколько раз. Однако средний дневной темп ноября уже превышает октябрь в 2 раза. Если ситуация останется прежней, то в декабре мы ожидаем традиционно повышенного интереса к недвижимости.

— Когда упадут цены в Казани?

— Я думаю, это маловероятно. Пока застройщики пойдут путем предоставления разного рода акций, подарков и сниженных ставок ипотеки.

— Это и понятно — ведь у застройщиков хватает инвесторов, а им выгодно вкладывать деньги на растущем рынке… Как ведут себя покупатели? Какова доля квартир с ипотекой?

— В ипотеку квартиры покупают около 80 процентов клиентов. Из числа таких сделок бо́льшая часть — семейная и льготная ипотеки. Мы практически не используем жилищные кредиты с околонулевыми ставками, потому что в этом случае идет серьезное завышение цены квартиры.

«Цены на жилье в Казани взлетели за последние несколько лет, клиенты и застройщики уже зависят от этого инструмента»

— Ведутся разговоры о завершении программы «путинской» ипотеки с господдержкой по ставке 7 процентов в конце этого года. Как это скажется на рынке?

— Цены на жилье в Казани взлетели за последние несколько лет, клиенты и застройщики уже зависят от этого инструмента. А если брать базовые процентные ставки, ежемесячные платежи — целая зарплата семьи!

Застройщикам в случае завершения льготной ипотеки придется субсидировать ставки. А снижение ставок в 11–12 процентов до 5–6 процентов требует сотен миллионов. Встанут под вопрос и объемы вводимого жилья. Зачем строить новые дома, если мы понимаем, что не продадим достаточно квартир, не получим деньги после строительства и к тому же останемся должны банку? Сценарии разные — либо продавать жилье со скидками и ущербом для бюджета, либо отдавать квартиры в залог банку и ждать прибыли, что оттягивает запуск новых проектов.

«Мы сдали 125 тысяч квадратных метров жилья в Татарстане. К концу года прогнозный план — ввести до 145 тысяч квадратных метров»

«Унистрой» сегодня: квартиры для интровертов с отдельным входом, индивидуальные террасы, закрытые бассейны и другие фишки

— В Казани с января по сентябрь построено 360 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах. Сколько приходится на долю «Унистрой»?

— Мы сдали 125 тысяч квадратных метров жилья в Татарстане. К концу года прогнозный план — ввести до 145 тысяч квадратных метров. Если говорить о всех регионах присутствия, то прогнозный план — 180 тысяч квадратных метров.

Важная веха — завершение большого проекта в 90 домов ЖК «Царево Village», который мы ведем с 2014 года. Кроме того, достраиваем три дома в Высокогорском районе.

— Каков на сегодня портрет покупателя «Унистрой» в Казани?

— Средний портрет покупателя — семья. Молодые люди предпочитают жилье за городом: например в «Царево Village», Высокогорском районе рядом с Казанью. В ЖК ART City, например, приобретают квартиры уже более состоятельные и взрослые клиенты.

У нас около 30 процентов иногородних покупателей, бо́льшая часть из которых из других городов республики перебираются поближе к столице. 15 процентов клиентов из числа приезжих — жители других регионов, поэтому с уверенностью могу сказать, что образ Казани привлекателен для переезда.

«В ЖК ART City приобретают квартиры уже более состоятельные и взрослые клиенты»

— В «Унистрой» есть свои стандарты общественных пространств, дворов, подъездов. Как компания пришла к этому?

— В 2013 году мы начали строительство первого для компании жилого комплекса «Изумрудный город». С тех пор мы ориентируемся на комплексное строительство: помимо жилья, уделяем внимание социальным, культурным и досуговым элементам. В наших проектах всегда можно найти школы, детские сады, коммерческие и торговые объекты, парки и скверы.

Мы изучали российский и зарубежный опыт, и с 2015 года продукт эволюционировал, формат благоустройства начал меняться. Проекты более доступного ценового сегмента не хуже предложений в жилых комплексах «Уникум» или ART City.

В этом году мы запустили несколько проектов бизнес-класса не только в столице республики, но и в других регионах. Например, жилой дом Upoint в Санкт-Петербурге, проект «Уникум на Коммунистической» в Уфе и UNO в Казани. Последний включает в себя полноценную торгово-развлекательную часть и бизнес-центр — в комплексе предусмотрены рабочие места. Также последние дома в ART City мы приблизили к сегменту бизнес-класса. В них появятся собственные закрытые бассейны и спортзалы для жителей комплекса, холлы на уровне хорошего отеля. А в некоторых квартирах организовали индивидуальные террасы.

«Последние дома в ART City мы приблизили к сегменту бизнес-класса»

— Как говорят жители ЖК «Весна», у них даже есть система полива газонов, во дворах высажены крупномерные деревья. И если вдруг какое-то засыхает — его меняют. Это правда?

— Да, мы стремимся к высокому уровню жизни людей. Поэтому жилые комплексы обслуживает Сервисная компания «Территория комфорта», которая предлагает очень широкий спектр услуг. Мы даже предлагаем клиентам перед покупкой приехать на объекты, введенные в эксплуатацию несколько лет назад.

— В Казани «Унистрой» возводит 12 жилых комплексов — наверняка это разнообразные варианты планировок квартир?

— В Казани мы запустили первые квартиры с террасами на первых этажах в жилых комплексах «Беседа», «Весна» и «Лето». Это стало нашим конкурентным преимуществом. Террасы засажены зеленью, чтобы создать ощущение приватности. Некоторые даже выносят на них детские бассейны летом.

В планах — предлагать двухуровневые квартиры и жилье с отдельным входом на первых этажах. Последние мы называем квартирами для интровертов, которые не хотят взаимодействовать с соседями. Поэтому у нас всегда есть решения под любой запрос.

Пробуем и сценарий строительства квартир без стен в ЖК UNO. Как правило, это подходит для клиентов, которых не устраивают стандартные варианты планировок. Из объективных плюсов у покупателя не будет дополнительных затрат по демонтажу.

В массовом сегменте же другая история: желательно, чтобы все было готово, вплоть до ремонта, который «зашивается» в ипотеку. В Высокогорском районе, в «Царево Village» у нас есть дома, где все квартиры сдаются с готовым ремонтом. Это пользуется спросом у клиентов. Когда жилье полностью готово, человек не встречается с грязью при строительных работах, а монтажники не портят подъезд. У нас есть пять вариантов отделки, и можно подобрать под разные кошелек и стилистику. Готовыми решениями мы закрываем 90 процентов потребностей клиентов.

«Долина Махаон» расправляет крылья: у дороги в аэропорт построят полмиллиона «квадратов»

— Какие проекты «Унистрой» планирует начать в следующем году в Татарстане?

— Будем реализовывать проекты на территории Казанского вертолетного завода, на улице Гвардейской, рассчитываем на жилой комплекс на территории у Больших и Малых Кабанов. В следующем году также начнем строительство «Царево City» через дорогу от «Царево Village». В этой очереди дома станут выше, появятся закрытые дворы.

«В Казани мы запустили первые квартиры с террасами на первых этажах в жилых комплексах «Беседа», «Весна» и «Лето». Это стало нашим конкурентным преимуществом»

«Унистроим города»: что позволяет лидеру стройки Казани успешно выходить в другие регионы и какие проекты реализует девелопер за пределами Татарстана

— Многие знают ваш слоган — «Унистроим города». Вы продолжаете расширять горизонт присутствия?

— В 2014 году началась региональная экспансия, и компания вышла в Тольятти. Несмотря на то что рынок этого города сильно меньше казанского, «Унистрой» хорошо закрепился там. Мы не только продолжаем работу, но и расширяем существующий проект. К запланированным 13 домам добавим еще два.

В 2018 году мы зашли в Уфу с проектом ЖК «Венский лес». Сейчас на этапе реализации второй проект — «Уникум на Коммунистической».

В конце прошлого года мы получили разрешение на строительство в Санкт-Петербурге. В Северной столице у нас две площадки, одна из которых уже стартовала — это жилой дом Upoint. Кроме того, есть большой участок в Сестрорецке, в курортном районе Санкт-Петербурга. Надеемся, что начнем работу в конце этого года или начале следующего.

Мы приобрели два участка в Перми. Надеемся, что скоро начнем работу и там. Недавно закрыли сделки по покупке двух площадок в Екатеринбурге — одна из них неподалеку от центра, другая находится на выезде из уральской столицы.

— Почему компания поставила себе цель стать федеральным девелопером? Чем плох Татарстан?

— Татарстан очень привлекательный, но в «домашнем» регионе мы достигли потолка, выше которого прыгнуть не можем. Сюда заходят новые игроки и федеральные компании, которые отъедают кусок рынка. Если компания хочет развиваться, то у нее не остается другого выбора, кроме как уходить в другие регионы. Мы хотим войти в десятку крупнейших застройщиков России, а это невозможно без применения географической экспансии.

 Сейчас мы рассматриваем для работы Тюмень, Новосибирск, Москву, Нижний Новгород и Самару.

Точность – вежливость королей: рейтинг застройщиков РТ по качеству и срокам

—  Что позволяет компании успешно выходить в другие регионы?

—  У нас есть опыт по работе с другими регионами. Нюансов масса — местные органы власти, юридические и геологические особенности. Но компания успешно проводит аналитику земельных участков. В этом плане уже выстроена методология, то есть мы сразу понимаем, стоит ли входить в этот проект. К работе подключена профессиональная команда финансистов, юристов, маркетологов, строителей.

Но самое, пожалуй, главное для людей — репутация компании. «Унистрой» не практикует историй из серии «написали в декларации, что дом должен строиться три года, а закончили за два». Всегда ставим реалистичные сроки и укладываемся в них.

— Я бы еще отметил прозрачность девелопера — владелец компании, «Джи-групп», публикует отчетность и выпускает облигации. Поясните, для чего это нужно?

— Современный девелопмент требует диверсификации инструментов финансирования. Да, каждый жилой комплекс строится по проектному финансированию от банков, квартиры приобретаются через эскроу-счета. Но, к примеру, эти механизмы не позволяют вкладываться в покупку земли, а развитие проекта начинается задолго до строительства домов. Поэтому и нужны различные источники финансирования.

— К Казани проявляют интерес федеральные игроки — мы видим работу ПИКа, интерес «Самолета», «Комосстроя»… Почему это происходит?

— Раньше разрыв маржинальности между Москвой и регионами был значительно выше. Кроме того, географическая экспансия имеет массу сложностей. Например, необходимо собрать команду и взаимодействовать с незнакомыми властями. Но теперь рынок столицы России насыщен, и заходить на новые участки застройщикам тяжело. Поэтому история похожа на нашу: девелоперам приходится выходить в другие регионы, чтобы продолжать развитие.

Объяснение интереса к Казани простое: за последнее время цены у нас существенно выросли, и теперь федеральные игроки видят на рынке маржу, которая их устраивает.