Количество россиян, желающих построить запасной аэродром в Турции и получить гражданство этой страны, выросло в разы — наши соотечественники стали лидерами по покупке недвижимости в этой стране в 2022 году. Но далеко не у всех приобретение недвижимости на турецких берегах проходит гладко и без проблем. Какие ключевые ошибки совершают наши сограждане, как их вводят в заблуждение турецкие риелторы, почему россияне теряют на покупке валюты миллионы рублей и, главное, как такого избежать? Об этом в своей авторской колонке рассказывает Ренат Дусаев — основатель компании «Брокер Финанс», специализирующейся на получении гражданства Турции через покупку недвижимости.
Ренат Дусаев: «В основном россияне инвестируют в Стамбул — город генерирует порядка 30 процентов ВВП страны, здесь растет деловая активность, население около 20 миллионов человек, но при этом квадратный метр жилья можно найти дешевле, чем в центре Казани в ЖК премиум-класса»
Россияне бьют рекорды по покупке недвижимости в Турции
По итогам 2022 года россияне стали лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Турции, купив более 8 тыс. квартир. В основном россияне инвестируют в Стамбул — город генерирует порядка 30% ВВП страны, здесь растет деловая активность, население около 20 млн человек, но при этом квадратный метр жилья можно найти дешевле, чем в центре Казани в ЖК премиум-класса. Однако заработать на желании россиян построить запасной аэродром в Турции решили не только профессионалы, но и те, кто прежде никогда не занимался вопросами недвижимости.
Дата рождения: 1 августа 1980 года.
Образование: Казанский государственный финансово-экономический институт.
Эксперт по гражданству и недвижимости Турции.
Кандидат экономических наук, инвестор
Карьера:
2005–2008 — главный экономист департамента ценных бумаг Ак Барс Банка.
С 2008 года по настоящее время — учредитель, директор консалтинговой компании «Брокер Финанс».
Помогает клиентам сохранить и приумножить капитал.
Более 25 сделок по недвижимости Турции за 2022 год.
Живет в Казани. Женат, воспитывает дочь. Марафонец.
В этой статье я расскажу про топ-5 самых популярных ошибок российских покупателей и как их избежать.
Ошибка №1 — доверить выбор и покупку недвижимости сомнительному риелтору
«Если покупка связана с получением гражданства, то неотъемлемой составляющей является и миграционное законодательство. Ошибка на любом из этапов сулит покупателю массу проблем»
Ключевая проблема в том, что сейчас недвижимостью в Турции занимаются все, кому не лень, включая блогеров и т. д. Многие из них никогда прежде не занимались недвижимостью и инвестициями, а в любой сделке есть юридическая и экономическая часть. И если покупка связана с получением гражданства, то неотъемлемой составляющей является и миграционное законодательство. Ошибка на любом из этапов сулит покупателю массу проблем: вплоть до потери денег и объекта недвижимости.
Порой русских кидают очень жестко. Недавно ко мне обратился житель Казани с просьбой помочь. Он решил сэкономить: сам нашел объект в Анталье для получения гражданства — сумма сделки около 34 млн рублей (полумиллиона долларов). Для процедуры получения гражданства требуется турецкий адвокат — россиянин обратился к русскоговорящему риелтору из Турции, которого также нашел сам, и тот подыскал адвоката. Документы были собраны и поданы, но спустя некоторое время риелтор пропал, перестав выходить на связь. Проект встал, а у клиента не осталось прямых контактов адвоката — он держал связь только с риелтором. Теперь ему придется лететь в Турцию и как-то решать вопрос самостоятельно, возможно, привлекая правоохранительные органы. Иного выбора нет — на кону порядка 34 млн рублей (полмиллиона долларов).
Ошибка №2 — выбирать объект только в том городе, где предлагает риелтор
У «Брокер Финанс» заключены партнерские договоры с более чем 20 крупными турецкими агентствами по недвижимости
Турецкий рынок недвижимости непонятен для наших соотечественников, чем пользуются некоторые риелторы — они предлагают только те объекты, что находятся в их юрисдикции. Дело в том, что они просто не смогут вам продать то, что находится в другой локации. Если же вы хотите «пощупать» рынок, вам придется искать риелтора в каждом городе по отдельности и просить предоставить нужную вам информацию. При этом важно понимать, что кадастровая стоимость разнится в зависимости от города. Таким образом, стоимость объекта и его инвестиционный потенциал не всегда будут соответствовать вашим ожиданиям. Чтобы получить объективную картину, следует получать информацию у независимой стороны.
У «Брокер Финанс» заключены партнерские договоры с более чем 20 крупными турецкими агентствами по недвижимости. Помимо того, что между нами закреплены права и обязанности сторон, партнерство позволяет нам покупать под клиента объекты в разных городах и получать объективный анализ рынка — в том числе по наиболее ликвидным локациям и объектам. Например, в Стамбуле всего несколько районов, где ваши инвестиции могут удвоиться в ближайшие несколько лет. Остальные локации принесут не более 10% годовых.
Приведу конкретный пример: клиент «Брокер Финанс» весной 2022 года приобрел на этапе котлована две квартиры 1+1 («евродвушка») общей стоимостью 20,6 млн рублей ($300 тыс.) у одного из ведущих застройщиков в районе Кагытан, в Стамбуле. Цель — получение гражданства. Но, помимо этого, покупка стала еще и выгодным вложением средств — всего за 7 месяцев стоимость этих объектов выросла на 6,88 млн рублей ($100 тыс.)! И она продолжит расти, поскольку локация идеальная: пешая доступность к метро, ветка метро до нового аэропорта, который должен стать крупнейшим в мире. Рядом парк и все необходимые объекты социальной и финансовой инфраструктуры. Столь выгодных предложений на рынке немного, и задача риелтора — найти их для клиента.
Ошибка №3 — доверять вопросы гражданства тем, кто просто торгует недвижимостью
«У наших турецких партнеров до 30 кейсов по гражданству ежемесячно! Наши компетенции вне сомнений»
Приобрести квартиру в Турции или купить недвижимость с целью получения гражданства этой страны — кардинально разные вещи.
Приведу аналогию из собственной практики: недавно у меня из-за морозов сломался личный автомобиль — Mercedes-Benz. Я был не в Казани и позвонил в несколько местных автосервисов: мне предложили приехать, найти причину, заказать запчасти и, когда они приедут (через пару месяцев), устранить проблему. Следом позвонил в специализированный сервисный центр Mercedes-Benz в Казани: специалист по телефону рассказал, в чем суть проблемы, почему она случилась, какие именно клапаны вышли из строя и как ее смогут устранить всего за несколько часов, клапаны есть в наличии. Несмотря на то, что оба сервиса занимаются ремонтом авто, одному требуются месяцы, чтобы решить проблему, а другой готов это сделать за считаные часы…
Я убежден в том, что если у вас цель — получение гражданства, то вам нужно работать с теми, кто специализируется именно на гражданстве Турции. «Брокер Финанс» только за 2022 год собрал в своем портфеле более 25 кейсов — 10 из них по гражданству. У наших турецких партнеров до 30 кейсов по гражданству ежемесячно! Наши компетенции вне сомнений.
Более того, сейчас весь цикл сделки по недвижимости с получением гражданства Турции можно сделать, не выезжая из Казани! Около 20% моих клиентов так и поступают. Один из последних кейсов — покупка трех квартир в ЖК, расположенном в Алании: две «евродвушки» и «евротрешка». Общая стоимость — 33,4 млн рублей (450 тыс. евро). Цель — получение гражданства Турции для заявителя, супруги и двоих несовершеннолетних детей. Клиент не собирается переезжать, поэтому поставил нам задачу — подобрать объект с максимально высоким рентным доходом. Выбранный объект будет приносить 5–7% годовых в евро! За счет покупки трех объектов, а не одного, мы существенно диверсифицировали риски. Более того, всего за 6–7 месяцев после покупки совокупная стоимость этих объектов поднялась до 48,3 млн рублей (650 тыс. евро)!
Ошибка №4 — самостоятельное оформление платежных документов
«Я знаю пример, когда из-за ошибки в оплате застройщику через систему SWIFT клиент упустил выгодную цену на квартиру. Спустя месяц средства вернулись на счет, но застройщик уже отменил бронь на объект, стоимость квартиры выросла на 10 процентов»
Заполнение платежных документов — одна из самых щепетильных процедур. Я знаю пример, когда из-за ошибки в оплате застройщику через систему SWIFT клиент упустил выгодную цену на квартиру. Спустя месяц средства вернулись на счет, но застройщик уже отменил бронь на объект, стоимость квартиры выросла на 10%. Чтобы не допустить подобного, помогаем каждому клиенту заполнить все платежные документы в удобном для него формате: в нашем офисе или удаленно с нашим Zoom-сопровождением.
Ошибка №5 — конвертация валюты
Частая статья потери денежных средств для большинства покупателей из России — покупка валюты. Приобретая валюту в банках, вы потеряете на конвертации 5–10% от суммы сделки — а это порядка более $20 тысяч. У нас есть несколько легальных способов снизить эти расходы до 1% от суммы сделки. О том, как это сделать, мы подробно рассказываем нашим клиентам при сопровождении, а также показываем «свежие» объекты, на которых можно заработать больше всего.
