Ольга Широкова: «В целом Казань — очень востребованная локация с точки зрения офисной недвижимости, крупные компании по-прежнему конкурируют за лучшие офисы класса А» Ольга Широкова: «В целом Казань очень востребованная локация с точки зрения офисной недвижимости, крупные компании по-прежнему конкурируют за лучшие офисы класса А»

«Экономических рисков у проекта нет, но именно первая очередь самая тяжелая и затратная»

— Ольга, в августе 2022 года казанцы впервые узнали детали реновации территории в районе речного порта. Ваша консалтинговая компания NF Group1 также была привлечена к этому проекту. Как вы считаете, реновация промышленной зоны на берегу — удачная идея?

— Это очень удачная идея. Российский и мировой опыт свидетельствует о том, что территории берегов рек исторически развивались как промышленные и были закрыты от города и населения — того требовала логика индустриального периода в городском развитии. Сейчас, в постиндустриальный период, они начинают открываться для горожан и туристов, а также становятся новой точкой роста и притяжения.

— Речной порт в Казани чем-то принципиально отличается от того, с чем вы работали ранее?

— К Казани я отношусь с особой любовью, потому что родилась и выросла здесь: как раз в тот период, когда водный транспорт служил одним из важнейших видов пригородного сообщения. В моей жизни суда типа «Ракеты» и «Ом» играли большую роль в пригородном сообщении. И в тот период район, о котором мы говорим сегодня, был воротами Казани: возвращаясь в город, первое, что мы видели, — элеватор и портовые краны. И сегодня они первыми встречают гостей, что очень сильно повышает значимость этой территории. На мой взгляд, решение города заняться развитием этой знаковой локации именно сейчас, пройдя определенные шаги и набравшись опыта, весьма своевременное.

— Насколько этот проект экономически рационален в текущих реалиях?

— У таких проектов всегда есть сложная составляющая в связи с подготовкой и очисткой территории. На мой взгляд, как эксперта по недвижимости, а не эколога, данная территория не требует каких-то кардинальных вложений в очистку, а это редкость. Достаточно часто, когда мы работаем с аналогичными промышленными территориями в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, приходится вывозить грунт до глубины 10 метров, потому что он заражен. Это оборачивается тяжелыми временными и финансовыми потерями.

Здесь такого нет, хорошо известно, как использовалась эта территория раньше, — скорее это был такой логистический хаб, а не опасное производство. Поэтому особенной подготовки не требуется. Более того, территория уже разбита на участки и есть готовые площади под девелопмент. С одной из них мы и работали. Первый анализ показал, что экономических рисков нет, тем не менее именно первая очередь таких масштабных проектов, как реновация территории у речпорта, самая сложная и затратная.

— В планах авторов мастер-плана территории — превратить эту часть Казани в город будущего — полицентричный район, идеальное место для жизни и работы. И если с жильем история более-менее понятна, то, на ваш взгляд, будет ли привлекательна Казань для федеральных гигантов в качестве новой локации для штаб-квартиры?

— В целом Казань очень востребованная локация с точки зрения офисной недвижимости, крупные компании по-прежнему конкурируют за лучшие офисы класса А. С развитием локации мы можем увидеть здесь спрос со стороны банковских структур и госсектора. В центре города почти нет места для строительства качественных офисов, а район Портовой позволяет реализовывать качественные проекты.

NF Group (ex2-Knight Frank Russia3) — один из крупнейших игроков на рынке коммерческой и элитной жилой недвижимости в России, консультант года по версии CRE Moscow Awards4, победитель премии «Rепутация-2022» в номинациях «Репутация компании. Брокер. Жилая недвижимость», «Репутация компании. Брокер. Коммерческая недвижимость» и «Команда года. Брокер», обладатель звания «Лучшая брокерская компания на рынке элитной недвижимости Москвы и Московской области», национального конкурса в сфере недвижимости, строительства и ипотеки CREDO5 2022. В настоящее время в группу компаний входит два офиса в Москве, Санкт-Петербурге, подразделение по управлению коммерческой недвижимостью по России и PARUS Real Estate6 — центр международного бизнеса группы в Дубае. NF Group сопровождает сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка в сегментах складской, офисной, торговой, гостиничной, элитной жилой, загородной и зарубежной недвижимости.

За последние три года департамент консалтинга и аналитики NF Group реализовал более 300 консалтинговых проектов в сегментах жилой и коммерческой недвижимости в 100 городах России и ближнего зарубежья. В числе знаковых — проекты в «Москва-Сити» (Neva Towers7, Moscow Towers8), элитные жилые комплексы в Москве («Бадаевский», Lucky9, «Ильинка 3/8», Onest10, «Кузнецкий мост 12», «Красный Октябрь») и Санкт-Петербурге («Охта-центр», «Лахта-центр», «Набережная Европы», «Морской фасад»), курортные проекты на Камчатке, Сахалине, Байкале, Алтае, Черноморском побережье, проекты комплексного развития новых территорий в городах России, первые проекты Light Industrial11 в Москве.

«В центре города почти нет места для строительства качественных офисов, а район Портовой позволяет реализовывать качественные проекты»

«Раньше продажа квартир была настолько маржинальным бизнесом, что судьба первых этажей никого не волновала»

— Известно, что вы разработали концепцию наполнения нежилых помещений для первого ЖК от СМУ-88 в речном порту. Расскажите, какие задачи ставили перед вами? Насколько получилось их реализовать?

— Насколько это получилось, покажет жизнь и довольные жители новых кварталов. Нам кажется, что концепция получилась сбалансированной — мы отвечали именно за наполнение первых, коммерческих, этажей ЖК. Основная сложность в том, что мы работали с готовой, утвержденной и согласованной архитектурной концепцией. Ее разработало московское архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Предложенная ими архитектура — сужающиеся кверху здания в стиле башни Сююмбике — серьезно усложнила нам задачу. Безусловно, они решали архитектурную и стилистическую задачи, учитывали инсоляцию и ветровые нагрузки, но при этом создали нестандартную пропорцию первых этажей к остальным. И если в большинстве новых жилых комплексов под коммерческие помещения уходят от 3 до 5 процентов от площади квартир, то здесь под них выделено 20 процентов! Поэтому СМУ-88 и обратилось к нам, чтобы мы тщательно продумали концепцию наполнения первых этажей, поскольку площади в избытке.

— Наверное, это из-за того, что жилой комплекс будет глубоко интегрирован в общественную городскую среду. На презентации говорили о бульварах, площади для мероприятий и выходе на набережную.

— Да, это одна из причин — первые этажи домов будут обслуживать не только местных жителей, но и остальных горожан и туристов. Поэтому работа над проектом была выстроена в трех направлениях. Первое — важно было понять значимость площадки в масштабах города и обыграть ее выход к набережной. Очевидно, что существенная часть инфраструктуры в проекте будет ориентирована на тех, кто станет пользоваться набережной и общественными пространствами речного порта. Поэтому фокус на рестораны и заведения общепита, включая формат фуд-холла. Также мы рекомендовали размещение на внутреннем пешеходном бульваре fashion16-галереи локальных брендов и халяльной торговой галереи. Второе направление, которое почти не приносит дохода девелоперу, но создает дополнительный комфорт жителям и имидж проекту, дополнительные центры притяжения локального масштаба — клубные детские центры, библиотеки, музеи, спортивная инфраструктура и так далее. Например, помимо классического фитнес-центра, может появиться зал для занятий йогой, танцев. Третье направление — это инфраструктура для обеспечения основных потребностей жителей квартала — супермаркет, кафе, рестораны, аптека, банк, салон красоты, пункты выдачи заказов, постаматы, цветы, салон связи и так далее.

«Перед нами стояла задача — развести потоки жильцов и посетителей набережной, создать определенную логику, чтобы помещения были правильно расположены и повышали комфорт именно для жильцов ЖК. Мы зонировали территорию таким образом, чтобы внешние потоки минимально пересекались с внутренними»

— То есть это есть в планах… Исходя из вашей практики, как часто все задуманное реализовывается?

— Не всегда. Но если говорить о коммерческих площадях на первых этажах ЖК, практика в России не такая уж и большая. Дело в том, что наполнением первых этажей стали всерьез заниматься последние 5–7 лет. Раньше девелоперы о комфортной среде и коммерческих помещениях не задумывались — продажа квартир была настолько маржинальным бизнесом, что судьба первых этажей никого не волновала.

Сегодня, когда конкуренция среди девелоперов существенно выросла, они иначе подходят к устройству дворовых территорий и наполнению первых этажей. Культура организации пространств заметно улучшилась. Если застройщик продает площади, то никакого влияния на наполнение он оказать уже не может: по этой причине нередко в домах по соседству открываются магазины одного профиля. Более «красивая» концепция — когда девелопер оставляет все коммерческие помещения у себя. Но в случае с ЖК в речном порту в этом нет необходимости — места хватит всем. Мы рекомендовали СМУ-88 оставить часть коммерческой недвижимости и подобрать якорные проекты, а небольшие помещения продать. Так повышается шанс реализовать начальную идею концепции. 

Помимо этого, перед нами стояла задача — развести потоки жильцов и посетителей набережной, создать определенную логику, чтобы помещения были правильно расположены и повышали комфорт именно для жильцов ЖК. Мы зонировали территорию таким образом, чтобы внешние потоки минимально пересекались с внутренними.

— Какие компании могли бы стать якорными в новом ЖК?

— В качестве якорных игроков мы видим детские развивающие, спортивные, культурные и выставочные центры. Нередко девелопер создает такие проекты в коллаборации с партнерами, и получается прекрасная точка притяжения. Важно понимать, что рынок коммерческой недвижимости очень живой и быстро меняется. Например, до пандемии было сложно предположить, что у нас появится такое огромное количество пунктов выдачи заказов и постаматов. Также никто не предполагал, что dark store или dark kitchen будут столь стремительно развиваться, а теперь это часть жизни, и данный опыт надо учитывать при создании концепции новых проектов. 

— А какие еще тренды вы видите в ближайшей перспективе?

— Очевидно, что будет развиваться формат удаленной работы. Мне кажется, что человечество шагнет дальше, и мы увидим некие капсулы, в которых можно будет работать, — такие вполне могут появиться на первом этаже современного ЖК. Не исключаю появления полноценных VR12-мастерских с 3D13-принтерами и общесоседские пространства: библиотеки, выставочные центры… Человеку ведь всегда хочется общения.

— За те годы, что вы занимаетесь наполнением коммерческих площадей, потребности сильно изменились?

— Да, пожелания меняются, и довольно быстро: прежде большинству было достаточно внизу аптеки и небольшого продуктового магазина. Современному человеку хочется, чтобы внизу у него обязательно было заведение общепита: кофейня или булочная, где он мог бы перекусить или поработать. Многие хотят развивающие центры как для детей, так и для взрослых, включая спортивные, чтобы не тратить время на поездки по городу. 

«Мы выиграли в конкурсе на создание мастер-плана Экорайона (территория бывших артиллерийских складов, рядом с Лебяжьим) — всего было заявлено 122 участника из 20 стран. Очень горжусь этим проектом» «Мы выиграли в конкурсе на создание мастер-плана Экорайона (территория бывших артиллерийских складов рядом с Лебяжьим). Всего было заявлено 122 участника из 20 стран. Очень горжусь этим проектом»

«То, что будет актуально для Москвы, может совсем не подойти для Казани»

— Какое впечатление в целом у вас от проекта ЖК СМУ-88, который планируется построить в речпорту?

— Я очень уважаю Александра Цимайло и Николая Ляшенко как архитекторов. Они делают уникальные проекты, которые имеют свое лицо, но при этом органично вписываются в архитектуру и историю города. Новый ЖК в речном порту от СМУ-88 имеет отсылку к истории республики, к одной из ее главных достопримечательностей — башне Сююмбике. Это очень самобытно и одновременно в ногу со временем.

— Проект для СМУ-88 — первый опыт работы для вашей компании в Казани?

— Нет, на территории Казани мы приложили руку ко многим проектам, и сейчас в работе еще несколько. В начале нулевых мы были лидерами консорциума, куда входили архитекторы из разных стран, разрабатывающие развлекательный комплекс «Ривьера». Также мы выиграли в конкурсе на создание мастер-плана Экорайона (территория бывших артиллерийских складов рядом с Лебяжьим). Всего было заявлено 122 участника из 20 стран. Очень горжусь этим проектом: потрясающе красивое место в сосновом и дубовом лесу. Концепция называлась «Ике урман», что в переводе на русский означает «два леса». Сегодня к участку построена дорога и идет так называемая подготовительная фаза. Но я верю, что в ближайшие несколько лет казанцы смогут оценить этот проект по достоинству воочию.

— Расскажите подробнее, какими инструментами вы пользуетесь в работе? На что опираетесь в своих исследованиях?

— Основное в нашей работе — опыт и знания, накопленные годами. Команда, с которой я работаю, имеет опыт не менее 15 лет в области недвижимости. Под каждый проект собираем и анализируем разную статистику, а также разбираем успешные и неуспешные проекты на рынке. Любой новый проект начинается с детального изучения локации, ее истории и окружения. Всегда сильно упрощает задачу, когда в команде есть человек, который хорошо знает эту территорию. У каждого региона и города своя специфика — то, что будет актуально для Москвы, может совсем не подойти для Казани и других городов. Также изучаем конкуренцию в разных нишах. Например, в речпорту в сфере стрит-ретейла ее нет. Зато высокая конкуренция торговых центров. Нередко для исследований привлекаем данные сотовых операторов, опросы населения как онлайн, так и офлайн. И, только собрав полную картину, строим концепцию и говорим девелоперу, сколько площадей надо сохранить.

— Как долго разрабатывалась концепция под СМУ-88 и сколько сотрудников были вовлечены?

— Учитывая, что мы уже знакомы с Казанью и работаем здесь не с нуля, на разработку концепции ушло около месяца, работала команда из четырех человек. Всего в составе консалтинга NF Group 30 человек, они работают в рамках офисов в Москве, Санкт-Петербурге и Дубае — недавно у нас там открылась компания, входящая в NF Group. При этом покрытие наших услуг охватывает всю Россию, страны СНГ и с недавних пор — Ближний Восток.

«В портфолио компании есть работа над комплексом deluxe-класса MANTERA Seaview residence (г. Сочи) — курортный объект, где квадратный метр стоит от 3 миллионов рублей» «В портфолио компании есть работа над комплексом deluxe-класса MANTERA Seaview residence (г. Сочи) — курортный объект, где квадратный метр стоит от 3 миллионов рублей»

«В портфолио компании выделяется работа над комплексом, где квадратный метр стоит от 3 миллионов рублей»

— Недавно компания NF Group вышла из международной сети Knight Frank — как это повлияло на вашу работу?

— Контрольный пакет акций нашего российского офиса был выкуплен нашими акционерами с 2020 года, с тех пор наши отношения с Knight Frank строились на основе лицензионного соглашения, поэтому для нас изменения были несущественными. Безусловно, мы очень благодарны Knight Frank за плодотворную совместную работу.

— Ваша компания более 26 лет на российском рынке. Всех проектов, наверное, не упомнить, но есть ли такие, которыми особенно гордитесь?

— Для нас важен каждый проект, потому что в него вкладываются не только ресурсы, но и душа. Если говорить о Казани, то знаковым для меня является Экорайон. Также в портфолио компании есть работа над комплексом deluxe14-класса MANTERA Seaview residence15 (г. Сочи) — курортный объект, где квадратный метр стоит от 3 миллионов рублей. В целом же нам дорог каждый проект от Калининграда до Сахалина и Камчатки, включая складские комплексы, офисные центры и, конечно же, курортные проекты, которыми мы тоже активно занимаемся.

— Какие у вас планы по развитию?

— В части консалтинга мы продолжим работать по всей стране во всех сегментах недвижимости, где у нас накоплен большой опыт и экспертиза: складская, торговая, офисная, жилая и курортная недвижимость. Также планируем удерживать лидерство в сфере реализации жилой и коммерческой недвижимости, развиваясь в странах СНГ и на Ближнем Востоке, где сейчас достаточно высокая деловая активность. Кроме этого, у нас очень сильные направления по инвестициям в недвижимость и управлению недвижимостью.