«Обеспечиваем себе вторую зарплату!»: как первый инвест-отель Казани стал хитом у частных инвесторов

«Пятиэтажный гостиничный комплекс возводится на улице Бурхана Шахиди, в шаговой доступности от Кремля, возле железнодорожного вокзала, он будет обеспечен инфраструктурой отеля уровня «4 звезды»

Инвестор может рассчитывать до 1,4 миллиона и выше пассивного дохода*

— Денис Леонидович, начнем с формата вашего проекта — он новый, не все о нем знают. Что такое инвест-отель, в чем его уникальность?

— Инвест-отель — это гостиница, где номера принадлежат разным владельцам-инвесторам. Каждый собственник может приобрести один или несколько номеров, а управление всем комплексом осуществляет единая компания-оператор.

Vertical Boutique¹ стал первым таким проектом на рынке Казани. Пятиэтажный гостиничный комплекс возводится на улице Бурхана Шахиди, в шаговой доступности от Кремля, возле железнодорожного вокзала, он будет обеспечен инфраструктурой отеля уровня «4 звезды». Номера класса Standard, Comfort и Suite сдаются полностью готовыми к заселению, со всей необходимой мебелью и техникой. К услугам гостей будут закрытый приватный двор с террасами для отдыха, подземный паркинг на 20 машино-мест, ресторан, кофейня, лобби-бар, конференц-зал.

— Есть ли у этого вида недвижимости аналоги в зарубежной практике?

— Инвест-отели во многом сопоставимы с condo-hotel*** и serviced apartments, которые активно развивались в мире в 2000-х. При этом мы не копировали зарубежный формат напрямую, а адаптировали его с учетом законодательства, структуры спроса, сезонности и ожиданий частных инвесторов. В частности, особый акцент сделан на централизованное управление, прозрачную «котловую» модель доходов и сервис, соответствующий формату бутик-отеля.

— Можно подробнее о модели доходов? Сколько именно смогут получить инвесторы?

— Все доходы от отеля (проживание, ресторан, мероприятия) складываются в общий «котел», а затем распределяются между владельцами пропорционально площади их номеров. Это справедливо и мотивирует оператора работать на общий успех, а не на заполнение конкретных комнат.

Подробные расчеты мы уже приводили на страницах вашего издания. Если коротко, инвестор может рассчитывать на 1,4 миллиона и выше в год пассивного дохода.

Пассивный доход вместо «посутки»: почему инвесторы покупают номера в отеле Vertical Boutique, а не квартиру

— Чем, кроме финансовых расчетов, проект привлекает покупателей?

— Туристический поток в Казань постоянно растет, по прогнозам, к 2030 году он достигнет 5 миллионов человек в год, но бо́льшая часть мест размещения — уже «уставшие» объекты. Рынок испытывает острый дефицит стильных, профессионально управляемых четырехзвездочных проектов, а современные путешественники готовы платить за качество, атмосферу, комфорт. Что для нашего отеля предполагает более высокий чек и прогнозируемую загрузку с первых дней работы.

«Vertical Boutique привлекает новый для Казани тип инвестора, ориентированного на сервисную недвижимость и долгосрочную доходную модель, а не только на рост стоимости актива»

Апарт-отель — понятный инструмент с регулярным денежным потоком

— Кто уже в числе инвесторов Vertical Boutique?

— Прежде всего частные лица, которые ищут более цивилизованную и управляемую альтернативу посуточной аренде. Как правило, у них есть опыт вложений в жилую или коммерческую недвижимость, и теперь они хотят сохранить доходность, но снизить операционную нагрузку и регуляторные риски.

Одновременно мы видим интерес со стороны инвесторов, ранее ориентированных на офисную и торговую недвижимость. На фоне изменения этих рынков апарт-отели выглядят более гибким и понятным инструментом с регулярным денежным потоком. В этом смысле Vertical Boutique привлекает и новый для Казани тип инвестора, ориентированного на сервисную недвижимость и долгосрочную доходную модель, а не только на рост стоимости актива.

— Обычно сдача в аренду, вдолгую или посуточно, требует от владельца постоянного внимания — поиск адекватных, платежеспособных жильцов, текущие ремонты. Чем отличается владение долями в инвест-отеле?

— Согласен, классический гостиничный бизнес — сложная и операционно насыщенная сфера, требующая профессиональной экспертизы и постоянного управления. Именно поэтому формат инвест-отелей и апарт-отелей получил широкое распространение: он позволяет инвестору не погружаться в операционные процессы. В таких проектах вся ответственность за управление, сервис, загрузку и коммерческий результат лежит на профессиональной управляющей компании. Для частного инвестора это, по сути, пассивный инвестиционный инструмент с прозрачной моделью дохода, где ключевая задача — выбрать качественный объект и надежного оператора.

«Рост доходности будет обеспечиваться не только индексацией тарифов на проживание, но и развитием дополнительных сервисов»

— Как вы выбирали управляющую компанию?

— Мы исходили из опыта оператора именно в сегменте апарт- и бутик-отелей, понимания локального рынка и способности выстраивать долгосрочную, прозрачную модель работы с инвесторами. УК Vertical Hotels² соответствует этим критериям и разделяет наше видение проекта как инвестиционного и сервисного продукта. Это компания с опытом успешного управления инвестиционными отелями с 2014 года, которая за несколько лет расширила свой портфель от одного классического отеля до пяти проектов в Санкт-Петербурге, Москве и Дубае.

— Вы озвучиваете доходность на старте проекта. Как будет меняться его экономическая модель через 5–10 лет?

— Мы рассматриваем экономику проекта как долгосрочную, развивающуюся модель. Доходность на старте отражает консервативный сценарий выхода объекта на операционную мощность, тогда как горизонт 5–10 лет предполагает расширение источников дохода. Рост доходности будет обеспечиваться не только индексацией тарифов на проживание, но и развитием дополнительных сервисов: ресторанной и общественной функций, событийных форматов, партнерских программ, а также более точным управлением доходами и сегментацией спроса.

«Сокращение нелегального предложения перераспределяет спрос в пользу сертифицированных объектов размещения, повышает прозрачность отрасли и поддерживает рост средней доходности»

Власти Казани взяли курс на обеление рынка посуточной аренды

— Как бы вы оценили сроки окупаемости для инвесторов?

— Апарт-отель Vertical Boutique относится к категории профессиональных инвестиционных объектов с прогнозируемой доходностью. При текущих рыночных параметрах и консервативных допущениях срок окупаемости для инвесторов оценивается в диапазоне 6–9 лет. При эффективном управлении, стабильной загрузке и корректной ценовой политике возможен более быстрый возврат инвестиций — 5–7 лет.

Отдельно стоит отметить влияние курса властей Казани на системное очищение рынка посуточной аренды от серых схем. Усиление контроля и легализацию рынка мы рассматриваем как позитивный фактор для апарт-отелей, работающих в правовом поле. Сокращение нелегального предложения перераспределяет спрос в пользу сертифицированных объектов размещения, повышает прозрачность отрасли и поддерживает рост средней доходности.

— Любая инвестиция подразумевает риски. Какие вы считаете наиболее существенными? И что, если инвестор через несколько лет захочет выйти из проекта?

— До ввода объекта инвестиции защищены по №214-ФЗ с размещением средств инвестора на эскроу-счете. Что касается выхода инвестора, мы изначально рассматриваем номера как ликвидный инвестиционный продукт. Формируется прозрачная схема перепродажи с участием управляющей компании, а также возможность реализации номера на открытом рынке. По опыту формат отеля 4* как вложение в недвижимость — надежный актив, его легче монетизировать. Традиционная квартира в элитной новостройке — это прежде всего ставка на рост стоимости актива. Апарт-отель, особенно в историческом центре, сочетает в себе как потенциал капитализации, так и регулярный денежный поток.

«Мы допускаем, что в случае успешной реализации Vertical Boutique интерес к формату апарт-отелей в Казани может вырасти»

— Vertical Boutique строится в историческом центре, какие это накладывает на вас обязанности и ограничения?

— Для нас было принципиально важно, чтобы Vertical Boutique органично вписывался в сложившуюся городскую архитектуру и усиливал туристическую привлекательность локации. При этом мы отмечаем конструктивное взаимодействие с городскими властями. Формат апарт-отеля, ориентированного на туристов и деловых гостей, воспринимается как вклад в развитие городской среды и легального туристического рынка.

— Если этот проект окажется успешным, ожидаете ли вы волну подражаний в Казани? Не приведет ли это к перенасыщению рынка инвестиционными номерами, как это произошло с «посуткой»?

— Мы допускаем, что в случае успешной реализации Vertical Boutique интерес к формату апарт-отелей в Казани может вырасти. Однако прямое тиражирование подобных проектов не гарантирует аналогичного результата. Экономика апарт-отеля определяется не только форматом, но и локацией, концепцией, качеством управления и уровнем сервиса. В отличие от рынка посуточных квартир, который развивался стихийно и часто вне легального поля, апарт-отели требуют системного подхода и профессиональной операционной модели. Мы не видим предпосылок для быстрого перенасыщения рынка инвестиционными номерами. Напротив, для Казани по-прежнему актуален дефицит современных, качественных средств размещения, и развитие этого сегмента будет носить эволюционный, а не спекулятивный характер.

— Прямо сейчас есть возможность приобрести доли в Vertical Boutique ?

— Да, прямо сейчас от застройщика действуют привлекательные варианты покупки. Можно воспользоваться рассрочкой на 2 года, первый взнос составит 30% от стоимости номера. А при полной оплате сразу или ипотеке на стандартных условиях — скидка 10%****.

Подробности — novastroyrt.ru