«Унистрой» одним из первых вышел с проектом бизнес-класса на месте ненужных КВЗ цехов в Адмиралтейской слободе. Первый дом ЖК «Статум» уже заселен, второй сдадут в 2027 году, а полностью квартал площадью в 20 га сформируется к 2032 году. О том, как изучение истории вертолетного завода помогает продажам, зачем девелоперу сохранять заводской пресс и почему инвесторы скупили половину квартир в первом доме, рассказывает директор казанского филиала компании «Унистрой» Ринат Латыпов.
Ринат Латыпов: «Адмиралтейская слобода — уникальный случай: 20 гектаров в 10 минутах езды от Кремля»
«Свободных участков в городе почти не осталось. Но мы ищем не земельные участки, а территории с будущим»
— Ринат Ильдарович, «Унистрой» вышел в Адмиралтейку в 2020 году. Тогда это была не самая очевидная локация для жилья бизнес-класса. Что стало триггером?
— Мы ищем не земельные участки, а территории с будущим. И уже на этапе исследования и анализа локации мы поняли, что здесь будет городская среда, а не просто спальный район. В Казани вообще мало территорий, где можно сделать полноценный квартал, а не точечную застройку. Свободных участков почти не осталось, особенно вблизи центра. Адмиралтейская слобода — уникальный случай: 20 гектаров в 10 минутах езды от Кремля.
Но главное — мы увидели, как территория развивается. Власти занялись набережной, привели в порядок сад Рыбака, появился молодежный центр «Вертолет». Стало понятно — промзона превращается в городской район. Мы заходили не под существующую реальность, а под ту, которая будет через 5–7 лет. Это всегда риск, но без него не сделать проект с потенциалом роста стоимости вдвое.
ЖК «Статум» — проект бизнес-класса от девелоперской компании «Унистрой». В него входят 6 домов квартальной застройки, которые расположатся на улице Адмиралтейской, в 10 минутах езды до центра. Первый дом сдан, реализация второго запланирована на 2027 год, завершение проекта — на 2032-й.
Проект выполнен в английском промышленном стиле с фасадом из керамического кирпича и арочными конструкциями. На территории предусмотрены благоустроенные дворы, удобный подземный паркинг, бульвары и сквер, внутри домов — очистка воды, датчики протечек и умные замки. В квартирографии представлены коллекционные двухуровневые лоты, варианты со свободной планировкой и открытыми балконами, а также с видовыми террасами.
— Звучит красиво, но это же бизнес. Как оценивали риски?
— Мы много лет работаем в Казани и понимаем стоимость каждого участка. Кировский район действительно сложный. Там долгое время не было качественного жилья, инфраструктура отставала от центра. Но мы смотрели не на текущее состояние, а на динамику. Рядом вода, Зилантова гора, исторический контекст. Такие активы не обесцениваются.
Плюс мы понимали ограничения: территория входит в границы исторического поселения. Это значит, что необходимо работать с архитектурными решениями всерьез, а не ставить коробки. Для нас это был вызов, но и возможность сделать продукт, которого в этом районе еще не было. Сегодня мы создаем микрорайон будущего в 10 минутах от Кремля.
«Если беремся за территорию, то делаем продукт, который будет актуален на десятилетия вперед»
— Логика подсказывает: осваивать новую территорию проще с массового сегмента. Почему пошли в бизнес-класс?
— Потому что по-другому и не могли. Историческая комиссия, градсовет, требования к этажности, фасадам, материалам — все это закладывает высокую себестоимость. Семь этажей, кирпич, авторская архитектура — при таких параметрах комфорт-класс просто не соберет экономику. Мы не выбирали между классами, мы принимали правила игры.
Строить «человейники» — это не про нас. В нашей компании есть принцип: если беремся за территорию, то делаем продукт, который будет актуален на десятилетия вперед. Это не про быструю маржу, а про наследие.
— Интересно про десятилетия вперед. Сейчас рынок лихорадит, ипотека дорогая, спрос смещается в сторону небольших бюджетных квартир. Как чувствует себя бизнес-класс?
— Мы видим изменения. Когда начинали проектировать «Статум», рынок был другим. Рассчитывали на большие форматы, просторные лоты. Сейчас люди стали осторожнее, выбирают более доступные метражи. Это реальность, и мы под нее подстраиваемся: в следующих очередях мы увеличим долю компактных квартир.
Но отказываться от коллекционных форматов не будем. Квартиры со вторым светом, двухуровневые лоты, квартиры с каминами — это то, ради чего люди готовы переезжать в новый район. Интерес к таким лотам стабильный, и мы продолжим их делать. Просто добавим больше выбора.
«Порядка 50% покупателей первого дома рассматривают квартиры как вложение с горизонтом 5–10 лет»
Почему инвесторы скупили половину первого дома в «Статуме»
— Кто ваши покупатели? Ожидания совпали с реальностью?
— Да, портрет оказался предсказуемым. Это молодые семьи, которые хотят жить в качественной среде, жители Кировского района, которые не хотят отсюда уезжать. Для них «Статум» — возможность остаться в родном районе, но в новых квартирах.
А вот что нас удивило — доля инвесторов выше среднего. Порядка 50% покупателей первого дома рассматривают квартиры как вложение с горизонтом 5–10 лет. Они, как и мы, знают, что локация будет расти в цене. И их расчет понятен: входная цена была ниже, чем в Вахитовском или Ново-Савиновском районах, а потенциал — большой.
— И насколько вырастет стоимость, по вашим прогнозам?
— С начала продаж цены выросли на 46%. Через пять лет они увеличатся еще вдвое. Почему я в этом уверен? Мы проходили это на других проектах. Когда появляется живая среда, благоустройство, когда люди въезжают и начинается жизнь — интерес кратно растет.
Сейчас некоторые сомневаются, глядя на стройку. Но когда они приезжают в сданный дом, видят фасад, подъезды, панораму на Зилантов монастырь — скепсис уходит. С третьим домом, когда завершится новый этап формирования микрорайона, интерес будет еще выше.
«Люди хотят жить не в спальном районе, а в месте с характером»
«Мы сохранили заводской пресс и сделали аудиогид — для нас это инвестиции в атмосферу»
— «Статум» строится на территории бывшего вертолетного завода. Вы как-то обыгрываете эту историю?
— Для нас это было важно. Покупатели, особенно казанцы, ценят внимание к истории места. Мы не просто снесли цеха и построили дома. Мы изучили, чем жила эта территория.
Например, сохранили заводской пресс, которым штамповали лопасти вертолетов. Сделали возле первого дома инсталляцию с аудиогидом — можно послушать про историю Адмиралтейской слободы и КВЗ. Плюс закладываем бульвар, который повторяет старую пешеходную связь времен Петровской верфи.
Для нас это инвестиции в атмосферу. Такие вещи создают идентичность. Люди хотят жить не в спальном районе, а в месте с характером.
— Еще на территории два объекта культурного наследия. Что с ними будет?
— Думаем, как их интегрировать в жизнь квартала. Возможно, сделаем художественную студию или творческое пространство. Не хочется, чтобы это были просто законсервированные памятники. Они должны работать на среду.
«У нас будет общедоступный сквер, небольшая площадь, бульвар»
«Нам важно, чтобы у жителей было все необходимое в шаговой доступности»
— Вопрос среды — один из ключевых для таких проектов. Что появится в «Статуме», кроме домов?
— У нас будет общедоступный сквер, небольшая площадь, бульвар. Мы внимательно подбираем арендаторов в коммерцию. Нам важно, чтобы у жителей было все необходимое в шаговой доступности, но при этом качество услуг соответствовало уровню бизнес-класса.
Идеальным финальным штрихом для нового квартала станет благоустройство парка «Старое русло». Мы хотим связать наш микрорайон пешеходным маршрутом с этой зеленой зоной. Уверены, что совместными усилиями с городом мы сможем сделать это пространство по-настоящему выдающимся.
— А что с шумом от железной дороги? Это был очевидный риск локации.
— Мы изучили этот вопрос еще на старте. Замеры показали, что уровень шума в пределах нормы. Но для комфорта жителей решили усилить защиту.
Мы специально обыграли рельеф — запроектировали обвалованную котельную и гостевой паркинг под зеленой насыпью. Получился холм, который естественным образом отсекает шум от путей. Это дороже, чем просто поставить забор, но качество жизни важнее.
«Сейчас Кировский район недооценен, цены здесь ниже, чем в других частях города. Но потенциал Адмиралтейской слободы огромный. И сейчас самое время на него обратить внимание»
«Через 10 лет это будет новая территория с другим уровнем жизни»
— Если смотреть на 10 лет вперед, какими вы видите «Статум» и Адмиралтейку?
— Это будет полностью сформированный квартал с разными форматами жилья. Сюда уже заходят другие застройщики — значит, будет конкуренция, а следовательно, качество нашего продукта вырастет. Появится парк, подтянется молодежь, откроются новые общественные пространства.
Мы к тому времени полностью реализуем «Статум». Это будет заселенная, энергичная территория с другим уровнем жизни, чем было принято в Адмиралтейке раньше. Сейчас Кировский район недооценен, цены здесь ниже, чем в других частях города. Но потенциал Адмиралтейской слободы огромный. И сейчас самое время на него обратить внимание.
Комментарии 3
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.