Кто разогревает казанский рынок аренды жилья?

КРИЗИС БУШЕВАЛ В ПОВОЛЖЬЕ?

Федеральный портал по недвижимости «МИР КВАРТИР» подвел итоги 2012 года на российском рынке аренды недвижимости. Мониторинг проводился в 30 городах. В большинстве российских городов (79%) за год арендные ставки выросли на самую востребованную категорию жилья – однокомнатные квартиры. Подешевели «однушки» лишь в 6 административных центрах. «Еще в январе 2012 года в столицах некоторых российских областей можно было арендовать однокомнатную квартиру за 8 - 9 тысяч рублей в месяц. В декабре таких возможностей у арендаторов уже практически не было», - говорит генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.

Причем в некоторых городах рост составил до 20 - 40%. Если в начале года в Калининграде за аренду однокомнатной квартиры владельцы просили в среднем 9 984 рубля в месяц, то в конце 2012 года – уже 12 380 рублей (рост – 44%). Похожая ситуация в соседней с Казанью Самаре. Здесь арендные ставки за год выросли на 19% (с 9 984 до 11 848 рублей в месяц). В другом волжском городе - Нижнем Новгороде - цены подросли на 17% (с 10 611 до 12 394 рублей в месяц). По мнению Луценко, данные регионы серьезно пострадали от кризиса, и восстановление заняло более длинный период, но ушедший год наглядно продемонстрировал, что ситуация не только стабилизировалась, но и пошла в рост. «Нижний Новгород в 2012 году стал лидером по росту цен на вторичном рынке. Аренда – еще один показатель улучшения ситуации в областном центре», - добавляет эксперт.

ЖАДНОСТЬ АРЕНДАТОРА

Казань же попала в число городов (Белгород, Ярославль, Томск), где «однушку» можно снять в среднем за 11 - 13 тыс. рублей в месяц. Уникальная ситуация наблюдалась в Новосибирске, где было отмечено максимальное снижение стоимости однокомнатных квартир, а арендные ставки уменьшились на 30%. Так, в январе в столице Западной Сибири можно было снять однокомнатную квартиру в среднем за 16 822 рублей, а к декабрю – уже за 11 837 рублей. Похожая ситуация в Ставрополе (- 15%) и Саратове (- 11%).

Не менее необычная ситуация, по данным портала «МИР КВАРТИР», наблюдалась в Москве и Санкт-Петербурге. В ноябре-декабре здесь было зафиксировано снижение арендных ставок. По мнению аналитиков, владельцы недвижимости – особенно в Москве – переоценили возможности арендаторов. Рост арендных ставок традиционно начался в сентябре во время высокого сезона, однако даже к ноябрю собственники жилья были не готовы пойти навстречу квартиросъемщикам. «Пытаясь компенсировать возможные потери, арендодатели продолжали поднимать цены, однако просчитались. Арендаторы оказались не готовы платить. Но лишь к декабрю собственники это осознали и умерили аппетит», - говорит Луценко.

ПОДНЯЛИСЬ И ОПУСТИЛИСЬ

Газета «БИЗНЕС Online» обратилась к экспертам рынка с просьбой дать свою картину происходящего в арендном сегменте в Казани по итогам 2012 года. И, что интересно, риэлторы сходятся во мнении, что в столице РТ произошло повторение «столичных» сценариев.

Руководитель отдела аренды АН «Флэт» Диляра Нуриева отмечает, что бум был в ноябре, потом цены вернулись на уровень сентября-октября. Она приводит пример: «Однокомнатную «улучшенку» на улице Чистопольская со средним ремонтом, мебелью и стиральной машиной год назад сдавали за 14 тысяч рублей плюс коммунальные платежи. Сейчас ее сдали за 17 тысяч рублей плюс коммунальные. Однокомнатные квартиры можно найти и за 12 тысяч рублей, но они улетают как горячие пирожки. Цены сильно варьируются в зависимости от района. Так, в Юдино еще можно найти однокомнатные по цене 7,5 тысяч рублей плюс коммуналка».

«В первую очередь стоимость аренды зависит от стоимости самой недвижимости, а она повысилась еще к марту 2012 года примерно на треть. Это и влечет за собой повышение цен на рынке аренды, которое происходит с опозданием, но все равно происходит», - говорит директор ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов. С ним солидарен директор компании «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев: «Рынок аренды довольно аморфный, и рост цен здесь идет вслед за ростом цен на недвижимость. Цены на аренду выросли за год в среднем на 10 - 15 процентов, примерно по уровню инфляции».

ОТБИТЬ КРЕДИТЫ

На стоимость аренды, по мнению Нуриевой, повлияло и увеличение процентов по кредитам, и не только ипотечным. Сами риэлторы отмечают, что многие хозяева, надеясь «отбить» ипотеку, запрашивают такие суммы за квартиры, что приходится усмирять их аппетиты. Также влияет на цену аренды увеличение коммунальных платежей. Многие хозяева квартир сейчас берут оплату из двух частей: за аренду (деньги за которую они забирают себе) и отдельно за коммунальные платежи.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что Универсиада не будет оказывать сильного влияния на общую картину. Во-первых, она будет длиться всего две недели. Во-вторых, летом из города уезжают студенты, которые являются значительной частью квартиросъемщиков. Тем не менее, по мнению ряда риэлторов, в июле может быть подъем цен, связанный с проведением студенческих игр, однако в августе уже будет спад цен на аренду. А потом снова пойдет осеннее сезонное повышение.

По словам Абсалямова, при открытии новых станций метро близ месторасположения квартиры происходит увеличение цены на аренду примерно на 2 тыс. рублей.

Анастасия Гиззатова - директор АН «Счастливый дом», не согласна, что стоимость аренды в Казани значительно увеличилась. «Да, ощущается дефицит квартир эконом-класса в пределах 10 тысяч рублей, но не настолько, чтоб это дало толчок к такому масштабному удорожанию. Небольшой рост замечен как раз в сегменте недорогих однокомнатных квартир, - размышляет риэлтор. - Арендная плата, как правило, содержит постоянную часть и переменную (коммунальные услуги). Рост арендной платы увеличился на дельту коммунальных услуг, которые имеют тенденцию к постоянному повышению».

КТО СДАЕТ И КТО СНИМАЕТ

Часть из хозяев жилья составляют люди, которые имеют несколько квартир и таким образом зарабатывают себе на жизнь именно их сдачей в аренду. Но их в Казани немного. Обычно же квартиры или достаются в наследство, покупаются в ипотеку, или каким-то образом пустуют, и собственники решают их сдавать, отмечают риэлторы.

По данным Нуриевой, 30% арендаторов квартир – это студенты, еще 30% - не имеющие своего жилья казанцы, 40% - работающие приезжие.

Гиззатова отмечает, что на рынок аренды влияет не демографическая ситуация, а трудовая миграция. «Миграция в наш город идет как из населенных пунктов Татарстана, так и из субъектов РФ. Молодые семьи, молодые специалисты, трудовые мигранты и студенты - именно они являются основными потребителями рынка аренды Казани», - говорит она.

Средние цены аренды с включенными коммунальными платежами. Расчет проводился среди «хрущевок», «ленинградок» и эконом-класса «улучшенок» (данные АН «Флэт»)