Рынок недвижимости Казани: возвращение дольщиков, страха и жадности

ДОЛЕВКА ПОДРОСЛА В КАЗАНИ В ДВА РАЗА

На столичном рынке недвижимости вновь наблюдается рост интереса к долевому строительству. Об этом свидетельствуют данные татарстанского Росреестра за 2013 год, которые изучил «БИЗНЕС Online».

За минувший год первичный рынок недвижимости Казани и РТ значительно вырос.

Так, если по итогам 2012 года в Казани было зарегистрировано 4 278 договоров долевого участия, то в 2013 году их количество выросло до 7 972, то есть почти вдвое больше. Интересно, что при этом число договоров долевого участия в других татарстанских городах и районах уменьшилось: если в 2012 году за пределами Казани было зарегистрировано 4 573 договоров, то в 2013 году их стало 3 750, то есть минус 18%.

Несколько подпортил общую картину январь 2014 года (477 договоров): оказался несколько хуже января 2013 года, когда в Казани было зарегистрировано 590 договоров «долевки». В целом по РТ в первый месяц этого года зарегистрировано 711 договоров против 789 договоров в январе 2013 года. Но в целом, по наблюдениям участников рынка, опрошенных «БИЗНЕС Online», январские данные не влияют на общий тренд роста интереса к первичке.

Количество регистрации прав на жилые помещения. Казань и РТ. Январь 2010 – декабрь 2013 года

Тем более что снижение активности по долевым сделкам в начале года в значительной степени связано со вступлением в силу с 1 января закона, обязывающего строительные компании, привлекающие средства дольщиков, страховать риски. Из-за новых правил часть игроков рынка жилищного строительства Казани столкнулась с приостановкой регистрации договоров долевого участия. В итоге часть сделок из-за затянувшейся паузы была расторгнута.

Количество регистраций договоров долевого участия за период январь – декабрь 2012 в сравнении с январем – декабрем 2014 года

Кстати, отметим, что в целом январь этого года прошел для рынка недвижимости, что называется, «на выдохе». По данным Росреестра, количество регистраций прав на жилую недвижимость по РТ уменьшилось на 26,9% (23 824), а по Казани – на 19,9% (8 427). Интересно, что эти данные расходятся с мнениями ряда риелторов, считающих, что на рынке царит бум, вызванный падением курса рубля.

Количество регистраций договоров долевого участия за период январь 2012 – январь 2014 года. Казань и РТ

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗА ПОЛГОДА ВЫРОСЛА НА 6,4%

А теперь о том, что волнует всех – о ценах. Аналитический центр «БИЗНЕС Online» изучил также динамику цен на вторичном рынке. Средние цены рассчитывались нами на основе выборки с портала irr.ru («Из рук в руки»). Нами отбирались 80 однокомнатных и 60 двухкомнатных квартир в каждом из 7 казанских районов — в общей сложности выборка составляет 980 квартир. Средняя цена определяется как простая средняя всех отобранных предложений по району. Оговоримся, что в итоге мы получаем цену предложения, которая, как правило, отличается от цены спроса на 3 - 4%, а иногда и более.

Проанализировав данные за последние полгода, мы получили следующую картину: средняя цена на квартиры в Казани повысилась на 6,4%: с 60,52 тыс. рублей за кв. м во второй декаде сентября 2013 года до 64,42 тыс. рублей за кв. м во второй декаде февраля 2014 года.

Рост довольно ощутимый, хотя цифра и не двузначная, как бывало в предыдущие годы. Отметим, что официальная инфляция с сентября прошлого года по январь текущего года составила только 2,4%. Получаем, что цены на квартиры в Казани росли на 4 процентных пункта или в 2,7 раза быстрее официальной инфляции.

Безусловно, одним из важнейших факторов общего роста цен на жилье могло стать ослабление рубля. За полгода рубль потерял к американской валюте 12,2%: с 31,83 рубля за доллар на 20 сентября 2013 года (на момент фиксации нами цен по выборке) до 35,70 рубля за доллар на 20 февраля 2014 года. Многие инвесторы уверены, что недвижимость — хорошая защита от девальвации национальной валюты. А на фоне скандальных отзывов лицензий в банках в четвертом квартале прошлого года недвижимость стала выглядеть еще более привлекательным активом.

Лучшая динамика наблюдается в Ново-Савиновском районе: плюс 11,9% с 62,6 тыс. рублей за кв. м во второй декаде сентября 2013 года до 70,06 тыс. рублей за кв. м во второй декаде февраля 2014 года. А в Вахитовском прибавка составила только 2,8%. В итоге, в это трудно поверить, но такова статистика: Ново-Савиновский район, как в сегменте одно- и двухкомнатных квартир, стал дороже Вахитовского района!

СЛАБОСТЬ РУБЛЯ ПОВЫСИЛА СПРОС НА «МАЛОМЕТРАЖКИ»

Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты говорят, что ослабление рубля действительно привело к повышению активности инвесторов на рынке. Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом», добавляет, что повлиял и отзыв лицензий у ряда банков. «Правда, такого ажиотажа, как в Москве, в Казани не было. Там действительно был дикий спрос на однушки и двушки. Все-таки Москва — это главное место для инвестиций», — говорит риелтор.

Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт», согласен с тем, что рост цен на недвижимость имел место, и основными причинами называет публикацию в СМИ фактов по поводу закрытия ряда банков в декабре прошлого года, а также падение курса рубля в январе 2014 года. «Общая статистика рынка недвижимости имеет определенную погрешность и может быть разбавлена стартом продаж вводящихся жилых комплексов, с обусловленной высокой рыночной стоимостью, за счет чего формируется небольшой всплеск стоимости квартир в целом, — говорит участник рынка. — Активность января-февраля 2014 года по сравнению с прошлым годом в разрезе показателей компании «Флэт» выше почти на 90 процентов. Повышение активности на фоне нестабильности в экономике может быть обусловлено желанием людей вложить накопленные средства в наиболее стабильный актив — недвижимость».

В январе и феврале действительно были активные покупки одно- и двухкомнатных квартир экономкласса, говорит Вячеслав Егоров — директор АН «Авангард риэлт».

В январе и феврале были активные покупки одно- и двухкомнатных квартир экономкласса

«Это связано было с их относительно невысокой ценой, а в случае чего такие квартиры продать можно быстро, — считает Егоров. — На активность рынка влияли в том числе колебания доллара и евро, отзыв лицензий у некоторых банков. На рынке недвижимости работают многие факторы. Если обесценивается рубль, то какой смысл держать деньги в рублях, а недвижимость в любом случае сохранит сбережения. Сравнивать январь-февраль этого года с аналогичным периодом прошлого года нельзя. В этом году все было по-другому: был очень хороший спрос, который до сих пор продолжается и усиливается. Что будет дальше, никто не может сказать. Сегодня растет спрос и, соответственно, растут цены. Надо учитывать, что это сегмент маленьких квартир экономкласса. На более дорогие квартиры тоже есть рост цен, но все-таки не такой большой».

Олег Митюнин — начальник управления стратегического анализа ООО «Ак Барс Девелопмент», в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» поделился наблюдением, что тренд, когда повышенным спросом пользуются квартиры малых метражей, наметился еще осенью, и его нельзя связать исключительно со скачками курсов валют.

В ЯНВАРЕ ИСЧЕЗЛИ 5 МЛРД. ВКЛАДОВ

Отток накоплений на рынок недвижимости косвенно подтверждают и данные Нацбанка РТ. Так, «БИЗНЕС Online» стало известно, что в январе 2014 года впервые с кризисного 2008 года снизился объем средств граждан в банках республики. На начало февраля на их счетах, по данным Национального банка РТ, оставалось 358,5 млрд. рублей — всего за месяц объем вкладов уменьшился на 1,4% или 5 млрд. рублей. На этом фоне в январе подскочили операции физлиц по покупке валюты в среднем на треть по сравнению с январем прошлого года. Причем больше всего «утекло» у Сбербанка: по словам зампредседателя НБ Резеды Шигаповой, у Сбера отток средств со вкладов граждан в Татарстане в январе-2014 составил 5,9 млрд. рублей.

Игроки банковского рынка признают, что часть средств с рублевых счетов физлиц в банках РТ сняли в связи с покупкой валюты. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе банка «Татарстан» Сбербанка, объемы операций по покупке и продаже населением иностранной валюты через филиалы банка увеличились на 29% по сравнению с декабрем 2013 года, но ажиотажа в офисах, как это было в 2008 - 2009 годы, нет. «Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то рост спроса на валюту в январе этого года произошел в два раза», — сообщили в Сбере.

Как мы уже писали, через отделения «АК БАРС» Банка, на долю которого приходится примерно половина всех операций по покупке и продаже валюты в банках РТ, в январе 2014 года населением был куплен $51 млн., тогда как в декабре прошлого года было $49 миллионов. То есть если опираться на грубые подсчеты, что рынок валютных операций Татарстана в месяц составляет около $100 - 110 млн. (или 3,5 - 3,8 млрд. рублей) и в январе приплюсовал на треть или вдвое за счет снятых вкладов, то другая половина могла уйти в сегмент дорогостоящих товаров (автомобили), недвижимости и храниться в качестве наличных средств.

«ПЕРВИЧКА» МАЛЫХ «КВАДРАТОВ»

«БИЗНЕС Online» предложил экспертам оценить ситуацию на рынке недвижимости.

Олег Митюнин — начальник управления стратегического анализа ООО «Ак Барс Девелопмент»:

— В последние годы в Казани рост цен на объекты жилой недвижимости значительно опережал инфляцию и показывал динамику в 15 - 20 процентов в год. Но по итогам 2013 года рост на сопоставимую недвижимость составил 3 - 5 процентов. При этом с учетом инвестиционных возможностей, когда покупатели вкладывались в покупку в процессе строительства, доходность для них составила около 20 процентов. В настоящее время рынок больше не ждет ни роста, ни падения цен. Колебания средних цен будут зависеть теперь только от инфляционных процессов, а также от качества проектов, представленных на свободном рынке. Кто-то называет это стагнацией, кто-то стабильностью. Я склоняюсь ко второму определению. Считаю, что цены на жилую недвижимость достигли своего адекватного рыночного уровня, свойственного для Казани как крупного города-миллионника.

Таким образом, в ближайшее время единственным фактором, который теоретически может значительно повлиять на существующую цену жилой недвижимости, является резкое изменение экономической ситуации в стране, чего, надеюсь, не произойдет. При этом в условиях экономической неопределенности недвижимость продолжает оставаться основным инвестиционным инструментом для сохранения средств, что в очередной раз подтвердилось всплеском спроса в конце 2013 - начале 2014 года. Цены на жилье в 2014 году будут целиком зависеть только от экономической ситуации в стране. Других предпосылок для их изменения я не вижу.

Искандер Юсупов — коммерческий директор «УК «Унистрой»:

— Думаю, что не только я, но и Росреестр подтвердит рост количества сделок в сегменте долевого строительства в 2013 году. Это свидетельствует как о растущем интересе горожан к рынку новостроек, то есть смещению акцентов со вторичного рынка жилья к первичному, так и о том, что вложения в квартиры надежных застройщиков становятся все более популярным инструментом среди инвесторов, особенно на фоне волнений в банковском секторе и ослабления рубля. Конечно, девелоперам год от года становится все сложнее, это и довольно строгие нормативы по парковочным местам, которые потом часто висят у застройщика грузом, так как жильцы предпочитают ставить машины на газонах или детских площадках. И новый закон об обязательном страховании ответственности плюс к тем гарантиям, которые дает 214 Федеральный закон. Конечно, это не может не сказываться на росте стоимости квадратного метра, скажем так: цена не падает. Разумеется, все эти нормы направлены на то, чтобы обезопасить дольщика и сделать его проживание комфортнее, и мы будем придерживаться всех необходимых регламентов.

2014 год продолжил динамику 2013, мы не чувствуем ослабления интереса к качественным новостройкам. Тренды последние два-три года все те же: интерес к небольшим метражам с максимально эффективно используемой площадью. Все больше требований предъявляется к социальной составляющей жилых комплексов: от внешнего вида домов до наполнения придворовой территории. Например, в «Изумрудном городе» мы сделали парк для наших жильцов, где можно погулять с детьми или заняться спортом, за что услышали много приятных отзывов в свой адрес.

Рушан Сахбиев — управляющий отделением «Банк Татарстан»:

— По всем показателям ипотечного кредитования 2013 год для Сбербанка был довольно успешным. Объем жилищного кредитования Сбербанка увеличился на 43,5 процента. Количество выданных кредитов — на 20 процентов. И доля Сбербанка на данном рынке на 1 декабря 2013 года, таким образом, увеличилась на 4,38 процента и составила 46,6 процента (по данным Национального банка).

В 2014 году будет развиваться направление субсидирования и компенсации процентных ставок, что приведет к удешевлению ипотечного кредита. Также можно прогнозировать некоторое замедление роста рынка ипотеки. Однако нельзя сказать о критичном снижении. Этому способствуют такие экономические факторы, как, например, снижение темпов роста ВВП, прогнозируемое экспертами увеличение уровня безработицы.

ЛЮДИ СПАСАЮТ СБЕРЕЖЕНИЯ, ИНВЕСТИРУЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Валерий Абсалямов — директор ЦДН «Валери»:

— Пока на первичном и вторичном рынках жилья затишье как и в аналогичный период прошлого года. Февраль всегда был «мертвым» месяцем. Люди тратят деньги на новый год, новые зарабатываются небыстро. Поэтому конец февраля-начало марта всегда были тяжелыми месяцами. В январе также особых всплесков не было. Какое-то маленькое движение было за счет того, что лопнули еще несколько банков, прыгнула валюта. Но скачок был очень небольшой, и он совершенно не повлиял на рынок.

Нельзя сказать, что казанцы активно скупали одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса. Скорее, пробовали покупать, пытались задействовать материнский капитал, ипотечные механизмы. Но нельзя сказать, что это прошло локально по всему рынку, везде все выкупили. Сегодня на рынке есть все.

Что касается инвесторов на рынке. Сейчас на вторичном рынке это уже практически неактуально, а на первичном, если подойдешь к банковской депозитной ставке, это хорошо. Это произошло, потому что базовая стоимость сильно выросла. Если раньше за год с небольшим можно было заработать больше 30 процентов, то сейчас — не больше 10 процентов.

На первичном рынке цены на жилье в январе немного подросли — процентов на 5. Обязательное страхование только началось, и не думаю, что это существенно окажет влияние. Возможно, повышение цен будет, но у крупных застройщиков этого мы не заметим.

Вячеслав Егоров — директор АН «Авангард риэлт»:

— Цены за полгода подросли. Было серьезное удорожание, особенно на некоторые сегменты, например, на однокомнатные квартиры, маленькие. Сегодня на первичном и вторичном рынке жилья хороший спрос. Люди расстаются с деньгами, боятся хранить свои сбережения в деньгах, не видят других инструментов. Поэтому недвижимость пользуется популярностью. На первичном рынке цены также растут. Первичный рынок растет еще и по той причине, что наблюдается определенный дефицит жилья.

Если говорить об инвесторах, то люди как раз и вкладывают деньги в маленькие квартиры с целью инвестиций. Надежды заработать большие деньги у них нет, но хотя бы сохранить, речь идет о мелких инвесторах. Ипотечный рынок также растет активно. У людей если есть в кармане даже 200 - 500 тысяч рублей, они вкладывают их как первоначальный взнос в ипотеку.

Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт»:

— Положительная динамика стоимости квадратного метра жилья в Казани — явление ожидаемое. В условиях рыночной экономики рост стоимости осенью обусловлен увеличением объема потребительской активности в сегменте квартир, что напрямую влияет на ценообразование. В настоящей ситуации реальный уровень динамики немного ниже заявленных цифр, но факт удорожания имеет место. Основными причинами являются ранжирование в СМИ фактов по поводу закрытия ряда банков в декабре прошлого года, а также падении курса рубля в январе 2014 года. Общая статистика рынка недвижимости имеет определенную погрешность и может быть разбавлена стартом продаж вводящихся жилых комплексов с обусловленной высокой рыночной стоимостью, за счет чего формируется небольшой всплеск стоимости квартир в целом.

С октября 2013 года по настоящее время, мы считаем, был все-таки в реальности несущественный рост стоимости по сегментам: однокомнатные на 1,8 процента, двухкомнатные на 1 процент, трехкомнатные на 2 процента.

В целом ситуация на первичном и вторичном рынке сегодня стабильна. На рынке новостроек вводятся в эксплуатацию новые жилые комплексы, стартуют продажи строящихся домов. Рынок вторичного жилья, подкрепленный лояльностью банков ипотечных кредиторов, также развивается размеренными темпами.

Недвижимость, как актив для инвестирования, востребована прежде всего как инструмент сохранения денежных средств. Любая нестабильность в банковском секторе и на валютном рынке вызывает оживление на рынке недвижимости.