Рынок коммерческой недвижимости Казани: нужны ли нам новые торговые центры?

Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «Тасма», руководитель казанского представительства некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов»;

Юрий Чикиров — генеральный директор ЗАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система»;

Мурат Ахмеров — генеральный директор ООО «Девелоп групп»;

Ольга Земцова — заместитель директора, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle;

Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»;

Марсель Валиахметов — эксперт по рынку недвижимости;

Рашид Галямов — модератор круглого стола, директор агентства «Парадигма-консалтинг».

Эксперты рынка недвижимости считают, что часть казанских торговых центров уже требуют каких-то реноваций, реконструкций, реконцепций...

ПОЧЕМУ СЕТИ КИНОПОКАЗА НЕ ИДУТ В КАЗАНЬ

Модератор: Слово предоставляем... Очень приятно, что Ольга Земцова из консалтинговой компании Jones Lang LaSalle приехала из Москвы специально на наш круглый стол.

Ольга Земцова: Спасибо, что пригласили.

Модератор: Коротко, может быть, сначала скажете, или участники все знают, что это Jones Lang LaSalle, чтобы все знали.

Из-за стола: «Великая пятерка», что-то знакомое (смеются).

Ольга Земцова: Мы работаем с Казанью, управляем торговым центром «Южный», много работаем по ретейлу. И, наверное, про ретейл как раз почти ничего не сказали, я скажу по нему. За последние полтора года мы сделали четыре проекта в консалтинге, разрабатывали концепции развития территорий, все эти проекты включают в себя торговую составляющую. Это всем вам известные «Смарт Сити», компания «Унистрой» и «КамаСтройИнвест». Все они планируют достаточно крупный ретейл, торговые комплексы. Да, у них у всех разная локация, разные концепции, но их существование свидетельствует о девелоперской и инвестиционной активности в городе. Наши ответы и рекомендации для них были разными, но мы констатируем, что емкость рынка для качественных торговых комплексов в городе есть. Несмотря на большое количество торговых площадей, на то, что давно эксперты говорили, что рынок перегружен. На наш взгляд, это не так. Существует естественное моральное устаревание крупных функционирующих центров. Их в городе пять: «Южный», «Mега», «Тандем», «Парк Хаус» и «Кольцо». Часть из них уже устарели, чего греха таить, уже требуют каких-то реноваций, реконструкций, реконцепций. Плюс есть незакрытые локации, где, на наш взгляд, вполне могли бы быть успешными и активно работать торговые центры. Это одна сторона вопроса. Что касается спроса (все эти проекты были завершены до Нового года), в рамках этих проектов мы тестировали спрос со стороны ретейлеров — федеральных и международных сетей. Этот анализ спроса показал высокий интерес к городу, и международники, и федералы хотят открывать новые магазины. Продуктовый ретейл активно интересуется городом. Все существующие — «Ашан», «Окей», «Лента», «Магнит» — заинтересованы входом в город и открытием новых магазинов. То же самое можно сказать о DIY, операторах детских товаров, бытовой техники. Плохо только у кинотеатров и развлечений. Сети кинопоказа считают, что Казань перенасыщена, входить сюда очень рискованно. То есть новым проектам сложно будет привлечь какую-либо международную или федеральную киносеть. Детские развлечения давно себя чувствуют не очень хорошо, поэтому их привлечение также проблематично. Ставки аренды по ним низкие. Все мы понимаем, что после Нового года «что-то случилось», ситуация изменилась. У нас есть сейчас список ретейлеров, около 50 позиций, международные и федеральные сети, те, кто пока приостановили свое развитие в регионах.

Модератор: Во всех регионах, да?

Ольга Земцова: Во всех регионах.

Модератор: А всего сколько ретейлеров? 500, условно говоря?

Ольга Земцова: Всего? Да, активных — несколько сотен.

Модератор: Но 50 уже приостановили?

Ольга Земцова: 50 — это, конечно, не подавляющее большинство, не значительная часть...

Модератор: ... но такого раньше не было?

Ольга Земцова: Такое было только в прошлый кризис. Сейчас ретейлеры из вышеупомянутого списка приостановили развитие на неопределенное время или до конца года. Что это значит? Они открывают свои магазины в Москве, в комплексах, которые открываются в ближайшее время, хотя некоторые разорвали уже заключенные контракты и вышли из торговых комплексов, еще не успев открыться. В регионах сейчас все ретейлеры очень осторожно рассматривают новые проекты. Кто-то сказал, что нет, точно, в ближайший год мы вообще не рассматриваем, кто-то смотрит на лучшие проекты. В Казани пока такого флагмана, большого, крупного, следующей «Меги», еще не анонсировано. Но хочу отметить, что в эти 50 арендаторов не входят в «якоря», то есть продуктовики все так же хотят, все так же рассматривают новые проекты. Те, кто осторожничают, это в основном fashion (одежники). Несколько имен лидирующих ретейлеров, много из сегмента средний плюс.

Модератор: Спасибо. У меня уточняющий вопрос. Казань на фоне других регионов — дайте оценку. Цены на недвижимость, как вы оцениваете? Мы на каком уровне развития находимся? И кто лидеры вообще среди регионов?

Ольга Земцова: Ну, лидер по торговой недвижимости (я занимаюсь торговой недвижимостью) — Краснодар. Это самый обеспеченный торговыми площадями город России. Казань входит в пятерку по обеспеченности. Мы считаем, со своей стороны, только обеспеченность качественными торговыми площадями. То есть часть площадей мы бы уже хотели исключить из списка качественных, потому что понимаем, что уже нужна реконцепция для того, чтобы остаться качественными. По Казани обеспеченность около 400 метров на 1 тысячу жителей качественными торговыми центрами. Это не самый высокий показатель.

Модератор: В Европе сколько?

Ольга Земцова: Смотря в какой Европе. В среднем 400 - 450, но где-то зашкаливает за 700...

Модератор: Ну, там Германия, такая Европа.

Ольга Земцова: Да, 450...

Модератор: То есть не так уж далеки мы?

Ольга Земцова: Не так далеки, но емкость есть плюс устаревание существующих объектов.

Модератор: А кто еще в России? Почему Краснодар — лидер? Там меньше денег нужно тратить, чтобы построить здание? Ну, как вот в Турции, не холодно. Или много инвесторов — денег много? Шальных — не шальных? Не самый богатый регион...

Ольга Земцова: Я думаю, это потребительские модели... У людей есть деньги, и люди любят их тратить, развлекаться...

Модератор: То есть южный народ, любят красиво одеться, покушать...

Ольга Земцова: Плюс менталитет... Если я строю, то я строю самый большой в регионе торговый центр. Большинство центров там очень большие, явно конкурирующие друг с другом. И это их не пугает. В Москве обеспеченность около 300 метров, в Санкт-Петербурге — около 400. Казань — в пятерке, но не лидирует.

Модератор: А Нижний, Самара, Екатеринбург?

Ольга Земцова: Екатеринбург — высокая обеспеченность, Нижний, Самара — так же, как в Казани. В Екатеринбурге выше — 450.

Модератор: А Уфа и Пермь?

Ольга Земцова: Пермь — вообще слабая обеспеченность, долгое время город был закрыт для девелопмента, а Уфа — сейчас открылось несколько крупных торговых комплексов, но она все равно менее обеспечена, чем Казань.

Модератор: Не может быть такого...

Ольга Земцова: Может быть.

Модератор: Федералы пришли, да?

Ольга Земцова: Федералы...

Ольга Земцова: «Ретейл не понимает, что будет, и приостанавливает открытие новых магазинов, чтобы отсидеться немножко и посмотреть»

Модератор: А то, что мы к тысячелетию были там одним из лидеров в России — это мы реально были? С тех пор что изменилось? Темп, тренд? Хотя в пятерке — это тоже неплохо...

Ольга Земцова: Конечно, неплохо. Просто в регионах очень активно в последние годы идет девелопмент, и в Казани за последние годы мы не видели новых торговых центров. То есть здесь на некоторое время все решили...

Модератор: Все решили, что насыщенно.

Ольга Земцова: «Франт» и прочие, то, что можно, в общем, не считать.

Мурат Ахмеров: Да, и прочие центры нерегионального масштаба.

Модератор: Или начались проблемы у нашего главного строителя всех наших торговых центров? Не буду называть всем известную группу...

Айрат Гиззатуллин: Здесь есть еще один фактор, о котором и Марсель говорил, и Мурат: когда мы сравниваем только торговый квадратный метр на одну тысячу жителей, это не совсем тот показатель. Есть еще вопрос времени, которое необходимо, чтобы добраться до одного или другого торгового центра. Чем лучше ситуация с дорогами, тем, в общем-то, обеспеченность на тысячу квадратных метров будет ниже. Просто в силу того, что по городу сегодня в течение 35 минут можно с одного конца на другой приехать, и нет никаких проблем, чтобы сделать покупки, локализоваться в той или иной части города. Это важный фактор. Ну, и второй фактор — насколько хорошо себя чувствуют потребители услуг торговых центров, то есть какие там магазины, какой у них средний чек, какие покупки, и в каких торговых центрах продажи идут активно, а в каких нет. Реально очередей в торговых центрах нет. Я имею в виду, что нет такой острой необходимости у самих торговых компаний, чтобы стимулировать инвесторов и девелоперов к строительству новых торговых центров, когда их торговая инфраструктура не справляется с потоком покупателей.

Модератор: Не знаю... «Тандем», например, не припаркуешься.

Айрат Гиззатуллин: Да, но по «Тандему», на мой взгляд, несколько другая ситуация. Там есть еще позиция девелоперов, которые, понимая, что с парковкой и так, в общем-то, перспектива не очень, строят рядом торговую галерею. То есть, на мой взгляд, это возможность застраховаться от вполне традиционных шагов самого инвестора. Ему кажется, что если там еще застроить, сверху что-то пристроить, занять торговыми площадями, то успешность этого проекта будет расти. И это, несомненно, основано на его прошлом успехе. Ретроспектива показывает в «Тандеме» одни из самых высоких ставок, он наиболее популярен и так далее, но...

Модератор: Хотя второй проект «рухнул», строительный проект?

Айрат Гиззатуллин: Вы какой проект имеете в виду?

Модератор: Ну, за «Тандемом» был DIY-магазин, «Мой дом», он не пошел...

Айрат Гиззатуллин: После стратегического анализа было понятно, что «Леруа Мерлен» будет активно развиваться. И в общем «Леруа Мерлен» сильно переделил рынок. И с учетом локации, которая у них есть, на мой взгляд, с позиции градостроительства она абсолютно неграмотная — центр города... Единственный из городов-миллионников, где такое есть.

Из зала: Опять Казань единственная!

Айрат Гиззатуллин: Да, к сожалению, наверное. Но глупо упрекать в этом сам «Леруа Мерлен». Если разрешают — то, конечно, так и стоит делать... Мы видим, что рынок DIY продолжает видоизменяться очень сильно и практически все региональные игроки, которые на этом рынке были — «Евроинтерьер» и «Азбука дома» — ушли с рынка. Информация прошла в «БИЗНЕС Online», что и «Заман»...

Модератор: Время пришло тоже...

Айрат Гиззатуллин: Поэтому DIY, конечно, очень сильно меняется, и, на мой взгляд, это еще не раз и не два, когда в Казани проект в этой сфере будет закрыт. На мой взгляд, обеспеченность квадратными метрами — хороший показатель, когда мы хотим посмотреть в целом по стране. Когда мы доходим до каких-то конкретных городов и пытаемся на основании этого сказать, насколько там есть инвестиционная привлекательность, инвестиционная активность, и какой она будет — не всегда видно.

Модератор: То, что Казань в первой «пятерке» лидеров, с этим примером все понятно. Неважно ведь, первый ты или пятый, мы в тренде, так сказать. Один из наиболее привлекательных. Вот если были бы 51-ми...

Ольга Земцова: Я говорила о «пятерке» по обеспеченности. Чем больше обеспечен — тем меньше емкость. В данном случае говорится о том, что обеспеченность достаточно высокая, но есть интересные локации, есть инвесторский потенциал. И самое главное, есть спрос, а не так: «Я хочу построить, но почему-то никто из арендаторов или покупателей не покупает мои площади». Здесь по-другому: ретейлеры хотят выходить в город, они считают его перспективым. Да, они все очень скрупулезно рассматривают проекты: «Я не хочу здесь, потому что у меня здесь с «Южным» близко, не хочу там, потому что там «Парк Хаус» близко...» Проект должен быть хорошим, качественным, профессиональным, знаковым и крупным. Кто-то говорит: «Я войду только от 70 тысяч аренднопригодных площадей». Все те проекты, которые мы делали, они все от 40 тысяч, по каждому из них у нас позитивный отзыв, и мы понимаем, что все они будут заполнены профессиональными ретейлерами.

Модератор: Кстати, то, что вот эти 50 заморозили свое продвижение в регионы, это связано с проблемами в экономике, с макроэкономическими проблемами, девальвацией рубля, или это Крым, Украина и так далее? Что сыграло свою роль?

Ольга Земцова: Колебания доллара, во-первых. Плюс санкции... Никому не понятно, чем все закончится.

Модератор: То есть политика все-таки, а не экономика сыграла свою роль?

Айрат Гиззатуллин

Ольга Земцова: Ретейл не понимает, что будет, и приостанавливает открытие новых магазинов, чтобы отсидеться немножко и посмотреть, надо уже дальше развиваться или вообще приостановить развитие.

Модератор: Так, по торговой недвижимости — пожалуйста, каждый может сейчас добавить, что считает нужным.

Мурат Ахмеров: Про обеспеченность хотелось бы упомянуть, у нас есть зоны, где неоднородное покрытие торговыми центрами, где их действительно не хватает. Это Кировский район, Авиастроительный район. По офисной то же самое: нет ни одного более-менее нормального офисного центра, даже, может быть, небольшого, районного масштаба.

Модератор: Нет в Авиастроительном?

Мурат Ахмеров: Нет. В Кировском есть офисные центры нормальные, а в Авиастрое нет.

Модератор: В Кировском какой?

Мурат Ахмеров: На Клары Цеткин. А в Авиастрое ни торгового, ни офисного качественного центра нет.

Модератор: Вот, пожалуйста, сигнал инвесторам.

Мурат Ахмеров: Да, и даже в «Меге», в «Южном» — там ни одного офисного центра нет! Для этого района это 5 - 7 перспективных проектов.

Модератор: То есть все сконцентрировались или на Южной трассе, или в центре. А вообще, в других странах за городом это все. В какой-нибудь Стамбул поедешь, да и не только...

Ольга Земцова: Это уровень зрелости рынка. Потому что тенденция к децентрализации — она начинает работать, когда центр уже забит. А если тут еще есть места хорошие — зачем уходить из центра? (про бизнес-центры — прим. ред.)

Модератор: Я думаю, что офисные центры сейчас начнут думать про парковки. Допустим, у нас сосед — владелец половины этажа. Еще год назад он говорил мне: «Все, забирай, а сам хочу переехать туда, где нормально. Замучился с парковкой». Думаю, что есть масса других примеров. Будут офисные центры рассыпаться из центра, и это хорошо, в общем-то.

Мурат Ахмеров: Хорошо ли это для визитной карточки?..

Модератор: Другое дело, возможен сити-центр в Казани? Почему бы не построить такой? Было бы супер, если бы кто-нибудь замахнулся...

Чтобы загрузить картинку, кликните по ней мышкой

Айрат Гиззатуллин: Есть идея построить «Смарт Сити Казань».

Модератор: Да, «Смарт Сити»...

Айрат Гиззатуллин: Другое дело, что он не в центре.

Айрат Гиззатуллин: У меня есть еще одно небольшое дополнение. Есть одно событие, на мой взгляд, оно не столько в экономике и влияет на рынок, но оно знаковое для города, это то, что наконец запустили «Детский мир» — объект, который долгое время так назывался.

Модератор: Событие уже этого года. Вчера проезжал — уже запустили второй и третий этажи, висит там одежда.

Мурат Ахмеров: Весь вопрос заключается и в том, что это несколько иной формат. То есть формат универмага. Эта тема, на мой взгляд, в Казани пока не развита, но она активно сегодня развивается в Москве, и есть надежда, что и в Казань такие универмаги тоже придут. Ну, во-первых, это не торговый центр в том понимании, в котором мы говорим, 100 тысяч квадратов, 150 тысяч и так далее. Здесь гораздо меньшая площадь и, как правило, управляется одним оператором. То есть объект не сдается в аренду. Есть сложная схема... суть этой модели — единая операционная касса.

Ольга Земцова: У «Подиума» — беспроигрышная локация...

Модератор: А вы знаете эту компанию?

Ольга Земцова: Это сетевой ретейлер.

Модератор: Екатеринбургский или какой?

Ольга Земцова: Московский.

Мурат Ахмеров

Мурат Ахмеров: «Золотое яблоко», он вроде региональный

Ольга Земцова: Да, «Золотое яблоко» региональный, «Подиум», который верхние этажи занимает, московский.

Модератор: Все-таки первый этаж он сдал в аренду?

Гиззатуллин: Да.

Модератор: Про торговые центры кто-нибудь что-то еще хочет добавить? Вы тоже скоро будете игроками, или вы уже игроки? (обращаясь в к представителю ЕАС)

Юрий Чикиров: У нас есть торговая недвижимость, например, ТЦ «Мега» — это пример сосредоточения единой концепции. А что касается новых торговых центров, там все будет зависеть от экономики, как я говорил ранее.

Анастасия Гизатова: Позвольте лирическое отступление... Может, это никак не связано, но раньше, лет 10 - 15 назад семьи ходили по выходным в музеи, кино, на природу. А сейчас по торговым центрам. Мне кажется, это плохая традиция...

Модератор: В музеи ходили?

Анастасия Гизатова: Ходили, ходили. А сейчас даже не совсем приятно слышать: на выходные идем, гуляем по торговому центру. Такие семейные походы...

Модератор: На шопинг!

Анастасия Гизатова: Я считаю, что это, с одной стороны, не очень хорошая тенденция, в плане интеллектуального вымирания населения. Но с другой, в плане востребованности торговых центров, наверное, она будет расти.

Модератор: Раньше болтались люди где-то, а сейчас хоть цивилизованно гуляют. Я бываю в музее «Эрмитаж», на новых выставках там просто не протолкнуться. Пусть не быстро, но интеллектуальность растет.

Юрий Чикиров: Это очень важная вещь, в торговом центре все нормально с клиентоориентированностью. К сожалению, в наших учреждениях культуры как-то с этим слабо.

Анастасия Гизатова: В «Эрмитаже» с этим хорошо, кстати. А если и хромает, то воспринимается с милой ностальгией.

Модератор: Или нейромаркетинг, который воздействует через запахи, через остальное... и как наркоман человек идет, и его там... «дай денег»... зомбируют...

Мурат Ахмеров: Что касается торговли, то улица Баумана окончательно умерла как торговая сеть.

Анастасия Гизатова: Думаю, что у улицы Баумана есть потенциал и определенная уникальность. Нужно заказать уважаемой компании концепцию развития.

Модератор: Думаю, что возродят улицу, это вопрос концепции...

Юрий Чикиров

Айрат Гиззатуллин: Буквально недавно с Муратом был на мероприятии, которое организовал комитет земельных и имущественных отношений Казани. Они активно распродают активы, в том числе у них есть среди лотов и галереи подземные. Трудно сказать, в каком они состоянии, мы видели только фотографии. Мы с коллегами как раз просили организовать что-то вроде бизнес-тура по крупному объекту. Пригласить консультантов, потенциальных инвесторов и международных в том числе. Потому что действительно много сделано... Но вот почти на 10 лет там уже все зависло.

Анастасия Гизатова: Если мы смотрим зарубежные страны или обращаем внимание на люксовые марки, то, в принципе, они не всегда располагаются в торговых центрах. То есть улица Баумана может пойти по аналогии. Отличные варианты по аутлетам, художественным мастерским. Но учитывая, что люди опять же рассматривают шопинг как отдых, то и популярность торговых центров растет.

Модератор: Про улицу дорогих магазинов, у нас же появилась такая улица. В Париже есть улица Фран-Буржуа, вот и у нас нечто подобное — там, где кабмин, за ним небольшая улочка, где открылись 7 - 8 дорогих бутиков.

Анастасия Гизатова: Они, наверное, ориентированы на жителей данных домов. Там, как правило, представлены мультибрендовые магазины.

Модератор: Не только на жителей, но и на кабмин, на Госсовет. Для наших суперэлит. Это центр, и такие бутики локализованы там. В общем, очень интересный подход.

«СМАРТ СИТИ» — БУДУЩИЙ ГОРОД-ПРИЗРАК ИЛИ ЦЕНТР ПРИТЯЖЕНИЯ?

Модератор: «Смарт Сити», «Иннополис» могут как драйверы выступить на рынке? Чувствуете потенциал этих проектов? И вообще, что является драйвером сейчас? Раньше была Универсиада, сейчас эти два мегапроекта в республике, по-моему, самые амбициозные.

Мурат Ахмеров: По моему мнению, Универсиаду драйвером именно по коммерческой недвижимости назвать нельзя, потому что ставки не изменились, вала новых объектов не было. Было разве что изменение ситуации по паркингам.

Модератор: Я считаю, что Универсиада была драйвером. 280 миллиардов, вкаченных в экономику города, — это и есть драйвер.

Юрий Чикиров: Считаю, что проекты «Иннополис» и «Смарт Сити» косвенно влияют на загрузку хостелов. Потому что подразумевают привлечение большого количества рабочей силы, уверен, что своих рабочих найти не сможем. Поэтому необходимо обеспечить недорогим жильем рабочих, инженеров, прорабов и так далее. И есть мнение, что уже сейчас достигает максимума загрузка хостелов, которые работают по небольшим ставкам, 250 - 300 рублей с человеко-места в сутки.

Модератор: Гастарбайтеры?

Юрий Чикиров: Рабочие из других регионов.

Модератор: Как еще будут влиять эти два проекта?

Мурат Ахмеров: Если там реализуют ряд выставочного комплекса, я думаю, он станет первым. Потому что нашу «Казанскую ярмарку» при всем уважении нельзя назвать современным комплексом.

Они еще могут рынок офисных площадей пошатнуть. Ретейлеров — не думаю. А крупные офисники в Москве выходят за периметр МКАДа, им удобнее. Выезжают без пробок и обратно тоже без пробок. Я работал в Москве с одним холдингом, который переехал за кольцевую. Очень удобно, в лесу. Многие могут уйти в «Смарт Сити», если там будет хорошего качества инфраструктура, парковки с транспортной доступностью. Может, определенно охватит кусок в рынке офисной недвижимости.

Анастасия Гизатова: Мое мнение, наверное, пессимистическое. Я считаю, что эти два проекта — что-то вроде потемкинских деревень. Во всяком случае, при нынешнем положении реального сектора экономики России. Если вспомнить и посмотреть брошенные города, брошенные проекты по России, помпезное открытие и перспективы игровых зон. В плане текущей экономической ситуации, я считаю, что их ждет такая судьба. Когда так говорят про них, я представляю окно, ветер, который гуляет по пустым помещениям, скрипучая дверь. Идет такой визуальный ряд. Я считаю, что мы пока не готовы. В данный момент нет такого потенциала для этих проектов в нашем регионе.

Мурат Ахмеров: Вот про «Новую Туру», когда ее открывали, до пожара, тоже так думали.

Анастасия Гизатова: Кстати, в «Туру» я верила. И, насколько мне известно, там не использовались в таких объемах средства налогоплательщиков.

Анастасия Гизатова

Модератор: Тут еще нужно разделять. «Смарт Сити» — это прекрасная земля между аэропортом и городом. Пожалуйста, там можно и жилье строить, и офисный центр, и выставочный комплекс. Это органическое развитие города. Будут реальные вещи реализовываться. А «Иннополис» — это более сложная вещь, это то как раз, что вы говорите. Это федеральный проект, пока дали 13 миллиардов для объекта. А где взять программистов, компании... С этим есть проблема. Но есть свои плюсы. В прошлом году была же такая гипотетическая идея — перевезти туда правительство.

Анастасия Гизатова: Но это очень большие расходы, и они не оправданы. Правительству неплохо и здесь, и всех этих программистов тоже можно разместить на территории Казани. Более того, многие переходят на фриланс и выполняют работу, качаясь в гамаке на Гоа. По поводу «Смарт Сити», достаточно дорого тащить туда сети. Если зайдут туда застройщики и будут считать стоимость квадратного метра, она будет настолько высокая, что будет неинтересна.

Модератор: То есть вы уже считали?

Анастасия Гизатова: Да, я прикидывала, не как многоэтажное строительство, потому что это не будет востребовано. Все-таки надо учитывать территориальную удаленность. Если мы берем малоэтажную застройку, то стоимость земельного участка будет достаточно дорогая. Потому что мы смотрим то направление, там достаточно много предложений по малоэтажке, и не все востребовано, есть ряд объектов, которые нельзя назвать успешными.

Модератор: После Универсиады, все-таки республика ищет некий вектор развития, выбирает...

Анастасия Гизатова: ...идею. Народную идею, к чему мы движемся. Я думаю, лучше развиваться все-таки, как... Мне кажется, будет лучше сделать Казань столицей высокого уровня медицинского обслуживания.

Вектор, конечно, необходим. Но иногда он слишком оптимистичен и напоминает пир во время чумы. Вектор должен давать рабочие места, повышать качество жизни населения. Сколько больных детей! А сколько родителей, вынужденных собирать по крохам деньги на лечение, чтобы отправитья за рубеж и спасти жизнь своему ребенку. Почему Казань не сделать медицинской столицей? Ведь огромные ожидания от традиционного туризма, но недооценивается медицинский туризм. Я вижу Казань как центр с хорошим уровнем медицинского обслуживания. Москва, Питер и даже Новосибирск располагают такими предложениями. Есть много инвесторов, которые хотят сюда зайти. Все Поволжье может ездить к нам, у нас будет полная загрузка гостиниц, новые рабочие места, качество оказываемой помощи своему населению. Я считаю, за этим будущее.

Айрат Гиззатуллин: В «Смарт Сити», кстати, медицинский блок стоит отдельным кластером.

Модератор: Смущает, что это будет малазийская клиника.

Анастасия Гизатова: На самом деле, уровень малазийской медицины и, кстати, корейской тоже очень хороший. Уровень лечения онкологических заболеваний там очень высок, не ниже, чем в Израиле и Германии.

Марсель Валиахметов: Я считаю, этот кластер вполне можно развивать в Казани. Можно жить в «Смарт Сити», а поехать и посмотреть саму Казань можно на аэроэкспрессе. Рядом с аэропортом хотели еще построить большой выставочный комплекс, устраивать там грандиозные выставки. Я сам живу рядом. «Смарт Сити» — хорошая, ровная площадка. До центра можно оттуда доехать за 20 минут. Ясно, что в городе есть еще пятна, которые надо застраивать. «Смарт Сити» — проект не завтрашнего дня. Думаю, в течение 10 - 15 лет он будет активно развиваться. Первые шаги уже есть.

Ольга Земцова: Все планируемые там функции, понятно, что надо смотреть с той точки зрения, кто зайдет из инвесторов и что будет реализовывать. С этой точки зрения международная клиника, университет — это ядра, которые могут обеспечить и успешность ретейла, и вообще жизнь территории. Жилье как основной драйвер. Я почему-то вижу окно в жилом доме, которое открывается от ветра, а за окном сосны...

Марсель Валиахметов

Я не вижу проблем с этим проектом, кроме как привлечение частных инвесторов. Самое рискованное — это, наверное, офисная недвижимость. Мы анализировали, и на наш взгляд, там нужно создавать офисный кластер, а не точечные бизнес-центры, в таком случае это может работать. Надо удовлетворить запросы международных компаний, которые могли бы там расположить свои офисы. Зеленые офисы — это не миф. В Москве офисные здания сертифицируются по международным зеленым сертификатам. Для международников это важно: некоторые международные компании задают вопрос: есть сертификация BREEAM или LEED, или нет?

Конечно, для успешности офисного кластера нужны реально большие компании, а не мелкий бизнес, который арендует 28 квадратных метров в БЦ в черте города. 20 лет назад в Москве тоже не было такого огромного количества крупных, шикарных бизнес-центров. Мне кажется, что Казань —площадка, где может реализоваться подобный проект. Это может быть городом-спутником. У большинства крупных городов есть города-спутники. Если это будет реализовано в инновационном ключе, можно будет только порадоваться за Казань.

Мурат Ахмеров: Большим подспорьем было бы, если бы все административные органы переехали в этот город-спутник. Вопрос в том, переедут или нет. Тот же самый Арбитражный суд строится на Островского, БТИ переехал в центр. А если переедут, то и бизнес к ним потянется. Если же попытаются загнать туда только бизнес, это будет сложнее.

В ПОИСКАХ ДРАЙВЕРА

Модератор: Что, на ваш взгляд, могло бы стать драйвером и экономики Татарстана, и рынка коммерческой недвижимости?

Айрат Гиззатуллин: Откровенно говоря, я не очень верю в то, что может быть какая-то единая идея для рынка коммерческой недвижимости. На мой взгляд, это, скорее, благо, чем недостаток. Это позволяет достаточно сбалансированно развиваться с учетом того, что есть огромное количество инвесторов и они строем не ходят. Не вижу драйвера, особенно в сегодняшней ситуации. С другой стороны, я не очень понимаю, как можно организовать какой-то отдельный в Казани драйвер при данной экономической ситуации в стране.

Модератор: Почему же, когда экономика России падала, Казань росла?

Айрат Гиззатуллин: На мой взгляд, тренд — это развитие казанского рынка и в первую очередь за счет появления новых форматов объектов. Наверное, формат будет становиться все более специализированным, заточенным под определенные ниши потребности конкретных клиентов. Этот тренд просматривается и по гостиничной недвижимости, когда есть и событийные, и семейные гостиницы. То же самое происходит и в торговых центрах: есть общей направленности, есть те, что позиционируют себя чуть выше среднего. Аналогичное деление есть и в офисной недвижимости: когда есть большие офисы за пределами исторического центра, ориентированные на больших клиентов. Есть небольшие бизнес-центры с возможностью приобрести площади в собственность покомнатно для собственного использования или инвестирования. Аналогично происходит и в промышленной, и в индустриальной недвижимости. Есть большие комплексы класса А, есть поменьше, выделяются определенные зоны, где организовываются массовые скопления тех, кто занимаются продуктами. Промышленная и индустриальная функции начинают отделяться, что очень позитивно. Я вижу основным трендом то, что рынок будет становиться все более многообразным, ниши будут делиться, а профессионализм участников каждой из этих сфер, к счастью, продолжает расти.

Мурат Ахмеров: Драйвером могла бы быть политика по формированию благоприятного инвестиционного климата, потому что инвестор в первую очередь смотрит, какие есть условия, какая реакция правительства. Рынок Казани очень долгое время был закрыт — ни «Ашана», ни «Леруа Мерлена» не было. Сейчас, когда для инвесторов действительно есть зеленый свет, делается льготное налогообложение, как в ОЭЗ «Алабуга», например, государство предлагает интересные условия, бизнес действительно заходит, когда на уровне первого лица все проявляется. Этот благоприятный инвестиционный климат и будет драйвером для притока новых проектов, новых инвесторов, новых направлений в недвижимости. Это может быть и офисная недвижимость, и лофты — реконцепты промышленных зданий под офисы.

КЗИО сейчас заявляет, что позиционируется как открытый рынок. До этого был закрытый. Говорят, что предлагаются полностью упакованные лоты со всей документацией.

Юрий Чикиров: С точки зрения семейного человека, мне очень понравилась фраза «о прогулках по торговому центру». Однако считаю полезнее для здоровья идею, которая витает в том числе и на страницах вашего издания, это эко-туризм. Приезд потенциальных инвесторов с точки зрения оценки перспектив земельных участков в районах, например, «Диснейленд» или парк развлечений, был бы очень интересен. Соответственно, мы, как крупная компания-владелец земельных участков, ищем таких инвесторов.

Могу добавить, что у нас также есть уникальные предложения для крупных потенциальных инвесторов, которые готовы построить большой кластер, допустим, жилой недвижимости. Например, наша стоимость предложения земельных участков будет составлять процентов 10 в себестоимости строительства, что крайне низко по сравнению с тем же центром Казани в ограниченных условиях городской застройки.

Анастасия Гизатова: По поводу трендов скажу, что будет приток небольших инвесторов, но которые в массе все-таки несут достаточно большие инвестиции, если рассматривать именно в массе, из-за более низкого порога вхождения на рынок коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. С каждым днем это будет увеличиваться, можно сказать, в геометрической прогрессии. Чем больше застройщики повышают стоимость квадратного метра на жилую недвижимость, тем больше инвесторов будет появляться на рынке коммерческой недвижимости.

Марсель Валиахметов: Я с коллегами согласен. Наверное, мы будем говорить о некой синергии туризма, не только эко- и медицинского. Гости Казани могут получить комплексный туризм. Казань — студенческий город, и не секрет, что соседние области и республики с удовольствием присылают сюда учиться своих детей, но хорошо бы, чтобы дети потом остались здесь жить и работать. Надо поддержать это стремление. На уровне правительства привлекать инвесторов, создавать рабочие места, потому что миграция населения в нашу пользу. Недавно знакомый пермяк рассказал, что у них разыгрывают путевки в Казань.

Ольга Земцова: Мы очень удивились, когда увидели на улицах Перми объявления о турах в казанскую «Ривьеру».

Марсель Валиахметов: Люди хотят здесь жить. Чтобы город стал удобным, надо где-то жить, работать, получать деньги. Согласен с Айратом, сейчас никто не видит одну-единственную цель. Все события так или иначе будут составляющими драйвера дальнейшего развития. Главное — вовремя увидеть, где есть узкие места, и работать с ними.

Ольга Земцова: Думаю, что Казань как заложник ситуации будет двигаться в общем тренде всей страны и макроэкономики. От этого никуда не деться. Сейчас мы наблюдаем отток иностранных инвестиций. Если год назад реально были инвесторы, которые рассматривали не только Москву, но и российские регионы, то сейчас резко закрываются все эти линии и нужно рассматривать только местных инвесторов. Если сравнивать с другими регионами, Казань находится в достаточно выигрышной позиции.

Самое главное, что дала Универсиада — инфраструктуру, в первую очередь дорожную. Потенциал, платежеспособный спрос у города есть.

Модератор: Судя по нашему круглому столу, настроение у людей сдержанно-оптимистичное. Всем спасибо.

Читайте также:

Рынок коммерческой недвижимости Казани: куда пойдут арендные ставки? Часть 1-я