Охота на лендлорда?

КАЗАВШАЯСЯ НЕУЯЗВИМОЙ ДЛЯ ГОССТРУКТУР ЮРИДИЧЕСКАЯ БРОНЯ АЛЕКСЕЯ СЕМИНА ВПЕРВЫЕ ДАЛА ТРЕЩИНУ: КЗИО КАЗАНИ ОТСУДИЛ У МИЛЛИАРДЕРА 100 ГА ЗЕМЛИ

На это казанские чиновники потратили три года и колоссальное количество сил. Вслед за Казанью иск к входящей в бизнес-империю Семина компании «АС Финанс» подал исполком Высокогорского района. Он также требует вернуть ему около 100 га в районе села Чебаксы, утверждая, что некогда отдал эти земли против своей воли. По мнению корреспондентов «БИЗНЕС Online», схемы, фигурирующие в двух судебных историях, достойны того, чтобы войти в хрестоматию для начинающих миллиардеров. Они прозрачны, как стекло Mercedes, и лишают воли к сопротивлению, как любое технологическое преимущество. Но, как выяснилось, не всех. И не навсегда.

Вот те самые земли — так называемый Чебаксинский массив — вблизи трассы М7

ЗЕМЛЯ И ВОЛЯ АЛЕКСЕЯ СЕМИНА

И в казанской, и в высокогорской истории алгоритм, избранный компаниями лендлорда, выглядел так. Некая фирма (в данном случае сельскохозяйственная производственная компания «Чебакса») начинает свой путь к земле (в то время все спорные участки находились на территории Высокогорского района) скромно и беспафосно. Она берет ее в аренду. И неважно, что ни материально-технической базы, ни особого желания обрабатывать единственное богатство, которое больше не делают, у фирмы нет. Зато у нее есть стратегическое видение, выдержка и правовая подкованность. К тому же умный человек всегда найдет субарендатора — нашла и «Чебакса». И вот, как в сказке, проходит три года (как известно, после трех лет аренды у арендатора появляется право преимущественного выкупа имущества) — и в 2008 году фирма выражает нетерпеливое желание получить эту (а заодно и соседнюю) землю в собственность. Разумеется, по кадастровой цене.

Исполком вздрагивает от изумления и отказывается. СПК «Чебакса» готова к такому повороту событий: она немедля подает иск в суд. Татарстанский арбитраж принимает сторону истца и… обязывает исполком «устранить нарушение прав СПК «Чебакса» — продать ей землю. Сделка совершается.

Казалось бы, финита ля комедия. Люди уверенно используют все возможности и лакуны законодательства в стиле «пусть неудачник плачет». Что тут попишешь? Компании Алексея Семина никогда судиться не боялись, можно привести множество примеров, когда наскоки госорганов на империю миллиардера терпели фиаско. Достаточно вспомнить историю с землей в районе села Айши, которую зеленодольские власти безуспешно пытались вернуть в связи с неиспользованием по целевому назначению более трех лет. Или поражение УФАС по Татарстану, которое не смогло в Арбитражном суде отменить продажу 40 га «АС Финанс» в районе деревни Ореховки. И самый яркий пример — когда прошлым летом президент РТ Рустам Минниханов дал поручение прокуратуре проверить, как структуры Семина используют земли в Верхнеуслонском районе. В итоге за неполных два месяца проверили состояние не только 54,5 верхнеуслонских гектара, но и 5 тыс. га земли в разных районах Татарстана. И выяснилось, что из принадлежащих ASG 23 780 га земли не обрабатывается всего 1758 га или 8%, что, безусловно, не есть гут, но вполне укладывается в стандарты практики крупных агрохолдингов. Так что все, в общем, в теме: судиться с Семиным — все равно что рисовать портрет президента французским вином: возни много, толку мало.

Однако Высокогорский исполком не пал духом, а продолжал упражняться в судебных тяжбах. И не напрасно: Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре 26 апреля 2010 года пришел к выводу, что власти Высокогорского района абсолютно правомерно отказали СПК «Чебакса» в продаже сельхозземель.

Но к тому моменту участки уже прошли через несколько рук. Дело в том, что «Чебакса» через считанные дни после сделки внесла эту землю в уставный капитал ООО КФХ «Ралина». Последнее же к моменту «поворотного» для этого дела решения ликвидировалось (как и сама СПК «Чебакса»), передав спорные земли одному из своих совладельцев — «АС Финанс». Известно, что собственником СПК перед ее ликвидацией в 2010 году числилось товарищество на вере «СтройТрастИнвест и К», принадлежавшее ООО «Техно-инвест» и ЗАО «СтройТрастИвест». Среди раскрытых владельцев ЗАО на 28 марта 2013 года значится Ирина Алексеевна Семина. Что касается ООО «Техно-инвест», оно на 91,8% оно принадлежит ТНВ «СтройТрастИнвест и К». То есть была использована закольцовка цепочки владения. Еще 6,35% принадлежит ОАО «Фонд образования» и 1,85% — все тому же ОАО «АС Финанс», где пакетом в 98,61% владеет Семин...

Наверное, никому не надо напоминать значение слов «добросовестный приобретатель». Именно таким, обманутым в своих лучших надеждах, предстал перед миром новый владелец земли в Чебаксе.

У КАЗАНСКОЙ ЧЕРТЫ

Но тут в мае 2011 года на сцену выходит новое действующее лицо — комитет земельных и имущественных отношений исполкома Казани. В связи с тем, что 100 га из числа спорной земли в 2007 году в рамках расширения границ столицы Татарстана вошли в ее черту, казанцы обратились в Арбитражный суд РТ. Они заявили, что у высокогорских коллег в 2008 году вообще не было права как-либо распоряжаться этой землей — она уже была в ведении муниципалитета Казани…

Как известно, у нас, чтобы лечиться, надо быть очень здоровым, а чтобы судиться — иметь стальные нервы и такой ресурс, как время. Сначала суд первой инстанции отказал КЗИО — на том основании, что имущества уже не существует в натуре: компания «АС Финанс» раздробила каждый из участков на два и продала компании «АС Менеджмент», «Единой арендной системе» и сетевой компании «Энерготехника» (входят в группу компаний ASG Семина). А новые владельцы земли — опять же добросовестные приобретатели.

Власти Казани подали иск к новым собственникам. 1 февраля 2013 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что спорная земля выбыла из муниципальной собственности помимо воли властей, и истребовал ее из незаконного владения уже упомянутых компаний «АС Менеджмент», «Единая арендная система» и «Энерготехника». Но не тут-то было — к этому моменту у земли уже были другие собственники. Как говорится, на колу мочало, начинай сначала…

Ратмир Шайдуллин: «В октябре 2013 года мы уже полностью отсудились — решение о том, что эта земля должна быть возвращена в муниципальную собственность, поддержали и апелляция, и кассация. И тут началась удивительная история...» (фото: tatmedia.ru)

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ СМОГЛИ ОФОРМИТЬ ТОЛЬКО ПОСЛЕ ОБРАЩЕНИЯ В ПРОКУРАТУРУ

«Возвратом в муниципальную собственность этих 100 гектаров начал заниматься еще мой предшественник, — прокомментировал ситуацию «БИЗНЕС Online» руководитель комитета земельных и имущественных отношений Казани Ратмир Шайдуллин. — Но проблема в том, что в ходе процесса по земле суды зачастую отказывают в наложении обеспечительных мер и тем самым создают новые проблемы: за это время владельцы перепродают участок новой компании. Это даже проще, чем с каким-то помещением. Его можно только реализовать, землю же можно разделить. В результате старый кадастровый номер снимается, появляются два новых. Что, собственно, и произошло в этом случае. Нам дважды отказывали в обеспечительных мерах. И сначала два участка разделили на четыре и продали, потом — еще раз, их стало 8, и они ушли новым владельцам.

Все это создавало препятствия в возврате земли, тем не менее мы продолжали бороться. И суды в итоге встали на нашу сторону. В октябре 2013 года мы уже полностью отсудились — решение о том, что эта земля должна быть возвращена в муниципальную собственность, поддержали и апелляция, и кассация. Подали заявление на государственную регистрацию права собственности этих земельных участков на основании решения суда.

И тут началась удивительная история. Росреестр нам отказал, ссылаясь на запрет регистрации перехода прав собственности: суд в итоге все же наложил обеспечительные меры. Хорошо — регистрацию приостановили. Мы получили определение Арбитражного суда об отмене обеспечительных мер, представили. Дело возобновили и... снова отказ. Теперь уже со ссылкой на то, что есть запрет на регистрацию перехода прав собственности по последним владельцам — компаниям «Техно-Инвест» и «Техно-Капитал». Мы обратились в Росреестр с просьбой разъяснить, почему так происходит: в решении суда написано, что земля наша, а мы с октября 2013 года не можем зарегистрировать право муниципальной собственности. В итоге даже были вынуждены обратиться в прокуратуру республики, чтобы провели проверку. По ее результатам Росреестр попросил Арбитражный суд разъяснить определение суда. И после того как он его получил, мы в марте 2014 года все-таки зарегистрировали право собственности. Сейчас все восемь участков возвращены в муниципальную собственность. Мы законные владельцы!»

По информации «БИЗНЕС Online», 6 марта этого года Высший арбитражный суд РФ также отказал компаниям Семина в передаче дела в президиум для пересмотра в порядке надзора. Случай уникальный — до сих пор, насколько нам известно, ни одному госоргану не удавалось добиться отчуждения земли у структур Семина.

Впрочем, у заместителя генерального директора ЗАО «Поволжский антикризисный институт» Гульнары Кадыровой иное мнение.

— Этот судебный процесс не стал чем-то экстраординарным. Так как в нашей собственности находится большой объем земельных активов, и судебных дел по ним с разными исходами очень много, — заявила она. — Что же касается этой истории, то после принятия соответствующего закона об изменении границ в 2007 году фактическая передача полномочий от исполкома Высокогорского района исполкому Казани, в том числе и по распоряжению землей, была завершена лишь спустя два года. Как раз в этот период и были предоставлены указанные участки решением исполкома Высокогорского района, как в последующем выяснилось, в отсутствие полномочий на это. Мы будем ставить вопрос о возмещении нам убытков в связи с данным решением. Кстати сказать, решений о предоставлении земельных участков, расположенных на присоединенной к Казани территории, было принято достаточно много. Но, насколько нам известно, иск был подан только по нашим землям. Такой избирательный подход в применении закона местными органами власти вызывает крайнее недоумение.

Алексей Семин

ПОХОД НА БЕЛЫЕ ПЯТНА

Вопрос госпожи Кадыровой не лишен логики. Но еще больше волнует другое. Как случилось, что с 2008-го по 2011 год городские чиновники не удосужились выяснить, что происходит с городской землей по соседству с Чебаксой? А если удосужились, то почему никаких мер не предпринимали?

Надо отдать должное казанским властям — они, похоже, задались этими же вопросами еще до нас и вот к каким выводам пришли.

«Главный урок этого дела состоит в том, что сейчас мы стремимся к тому, чтобы у нас все участки были поставлены на кадастровый учет. Дело в том, что земля на территории муниципального образования является неразграниченной собственностью. То есть она официально не зарегистрирована в Росреестре за муниципалитетом. В силу закона правом распоряжаться землей из не разграниченной между республикой и муниципалитетом собственности обладает муниципалитет. Но пока на кадастр не поставишь, формально это белое пятно. И любое лицо с госактом 1990 года может, минуя нас, пойти в Кадастровую палату, поставить участок на кадастровый учет и перепродать.

Мы об этом узнаем только тогда, когда сами пойдем ставить его на учет, — объясняет ситуацию Шайдуллин. — Поэтому руководство города поставило задачу: никаких белых пятен быть не должно. Мы сейчас этим занимается совместно с управлением архитектуры. Они утверждают схемы, мы межуем, ставим на кадастр и регистрируем право муниципальной собственности. То есть на каждый участок, некогда бывший белым пятном, у нас будет свидетельство о праве. Это полностью исключит возможность хищения. Даже если через энное количество лет придет человек и заявит: «Это моя земля», — посоветуем ему обратиться в суд. Пусть докажет, что это действительно его собственность, что у него на руках подлинный госакт, а не поддельный, много ведь и фальшивок. Мошенники не рискнут обращаться в суд, так как боятся огласки — там сразу выяснится, что документы у них липовые.

До конца года мы планируем завершить эту работу. На мой взгляд, это принципиальный вопрос для Казани».

Чтобы загрузить картинку, кликните по ней мышкой

ПО ПРИМЕРУ «СТАРШЕГО БРАТА»

Между тем, как стало известно «БИЗНЕС Online», потеряв 100 га в результате судебной тяжбы с властями Казани, лендлорд в лице «АС Финанс» снова столкнулся с претензиями исполкома Высокогорского района. Речь идет о четырех наделах общей площадью около 100 га в районе того же села Чебаксы (по одному договору купли-продажи СПК «Чебакса» в памятном 2008 году приобрела 6 участков. Часть из них вошла в черту Казани, другая — осталась в «родном» Высокогорском районе).

«По нашему мнению, участки находятся в незаконном владении, — сообщил на состоявшемся в начале апреля заседании представитель истца Айдар Тагиров. — Исполнительный комитет был вынужден отдать землю под угрозой принудительного исполнения судебного решения (впоследствии, как известно, отмененного — авт.) .

В обоснование своих требований представитель исполкома сослался и на «казанское» дело. А коллега Тагирова Лилия Шамгунова рассказала о том, что предшествовало иску — в адрес Высокогорского исполкома поступило письмо из прокуратуры РТ с рекомендацией «принять меры» по земельным участкам в районе Чебаксы.

Чем руководствовалось ведомство Илдуса Нафикова? Заместитель прокурора РТ Газинур Галимов в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» сообщил, что это было сделано «в целях обеспечения верховенства закона». По мнению прокуратуры, компания «АС Финанс» «по целевому назначению земельные участки не использовала, что могло привести к снижению их плодородия». А как известно, необрабатываемые в течение трех лет сельхозугодья могут быть принудительно изъяты в судебном порядке. Что же касается иска, Галимов пишет, что, в соответствии с федеральным законом «О прокуратуре РФ», они вправе требовать от руководителей органов местного самоуправления и их должностных лиц проведения проверок по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям. Поэтому прокуратура республики и рекомендовала исполкому Высокогорского района обратиться в арбитраж с иском — у самого ведомства таких полномочий нет...

Но удастся ли властям пригородного района даже с такой моральной поддержкой повторить успех коллег из Казани?

Представитель «АС Финанс» Гульнара Кадырова сообщила, что истец... пропустил трехлетний срок исковой давности: его отсчет пошел с 26 апреля 2010 года, когда было вынесено «поворотное» постановление Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом, и завершился в апреле 2013-го.

Нынешний хозяин земли не признает и принудительность сделки, на которой построили свой иск власти Высокогорского района. Доказательство — материалы некоего другого судебного дела, в котором, по словам Кадыровой, исполком «высказывал совершенно иную позицию». Кроме того, по мнению ответчика, власти Высокой Горы могли и должны были знать, кто хозяин спорной земли, ведь у госорганов есть доступ к базам ЕГРП.

Роберт Хайруллин: «Пусть налогоплательщики этого района задумаются, нужны ли им чиновники, которые тратят впустую бюджетные средства»

«ОТДЕЛЬНЫЕ ЧИНОВНИКИ ХОТЯТ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЕ АКТИВЫ»

«Земельные участки, по которым подан иск, находятся в нашем владении достаточно давно — с 2009 года, — прокомментировал газете «БИЗНЕС Online» ситуацию с иском исполкома Высокогорского района генеральный директор ОАО «АС Финанс» Роберт Хайруллин. — Все это время мы открыто ими пользовались, и никто не предъявлял никаких претензий. На наш взгляд, единственным объяснением столь резкого интереса к этой земле может быть желание отдельных чиновников перераспределить земельные активы в связи с явным ростом их стоимости. Эти участки примыкают к городу, в котором земли становится все меньше, а желающих ее получить — все больше. Мы считаем, что законных оснований для удовлетворения этих требований нет, и уверены, что суд даст соответствующую оценку и в иске будет отказано...

К сожалению, можно констатировать тот факт, что достаточно часто имеет место практика обращения государственных органов в суды с необоснованными исками. Однако, в отличие от частных коммерческих структур, они делают это за счет бюджета, тогда как мы в таких ситуациях вынуждены самостоятельно нести расходы на судебные разбирательства. В соответствии с процессуальным законодательством все наши судебные расходы по этому делу будут предъявлены исполнительному комитету Высокогорского района. И пусть налогоплательщики этого района задумаются, нужны ли им чиновники, которые тратят впустую бюджетные средства».

Получить комментарий от властей Высокогорского района не удалось — запрос «БИЗНЕС Online» на имя руководителя исполкома Раила Зайнуллина на момент публикации материала остался без ответа.

Арбитражный суд РТ вернется к рассмотрению дела 16 мая.

Запрос «БИЗНЕС Online» на имя руководителя исполкома Раила Зайнуллина на момент публикации материала остался без ответа

«ЗА СДЕЛКАМИ КУПЛИ-ПЕРЕПРОДАЖИ ВСЕГДА СТОИТ ВЫСОКИЙ ИНТЕРЕС»

Газета «БИЗНЕС Online» попросила экспертов оценить ситуацию по Высокогорскому району.

Марат Камалов — управляющий партнер юридической фирмы «Татюринформ»:

— Можно говорить как минимум о пропуске срока исковой давности. Но, возможно, еще не все потеряно. Основанием для отмены сделки может быть неиспользование сельхозземель по назначению.

Не знаю, на чем основывают незаконность владения землей нынешним собственником власти Высокогорского района, нужно видеть иск. Если же иметь в виду саму тенденцию, всем нужна стабильность гражданско-правовых отношений. Это залог стабильного развития общества. Законом неслучайно предусмотрен срок исковой давности в три года. Он служит для защиты нарушенных прав в судебном порядке. В то же время он гарантирует всем остальным, что даже если какие-то ошибки были — скажем, землю когда-то передали на основании неправильного решения, чиновники могут и умышленно заложить в сделку ущербность, чтобы этот срок был пресекательным. Все у вас было хорошо, и вдруг — здрасьте пожалуйста — через 6 лет кто-то подает иск. Безусловно, это элемент дестабилизации.

Поэтому нужно знать мотив. В любом случае у Семина достаточно профессиональная команда юристов, которые смогут, если это абсолютно формализованные требования, отстоять свою точку зрения.

Андрей Савельев — генеральный директор компании «НЛБ-Недвижимость»:

— Если суд признал, что изначальная продажа была незаконной, эти земли будут изъяты в пользу государства. В прошлом году ввели поправки в законодательство: если ведется судебная тяжба, то ссылки на то, что собственник является добросовестным приобретателем, не принимаются. Но более интересным мне представляется вопрос: как «Чебакса» оформила право собственности на эти земли, если по ним еще не была завершена судебная тяжба, то есть решение не вступило в законную силу? Может быть, как раз по этой причине процесс и инициирован прокуратурой?

Если иметь в виду земли вблизи трассы М7, спорить, однозначно, есть из-за чего. Сами по себе сельхозугодья, конечно, не представляют большой ценности. Но возможен их перевод в земли промышленности, которые уже можно использовать под автозаправки, логистические объекты, придорожный сервис. Там цена соответствующая — можно выручить как минимум 50 - 70 тысяч за сотку, а то и значительно больше…

Ощутима ли будет потеря для господина Семина в случае неуспеха? В плане убытков вряд ли — скорее всего, он покупал эти участки как сельхозземлю, а она у нас стоит дешево: стандартная цена — 50 копеек - 1 рубль за «квадрат». В частности, на рынке сельхозпредприятия выкупают сельхозземлю у бывших членов колхозов именно по такой цене. Второй вопрос — упущенная выгода. Собственник, конечно же, мог бы продать эти 100 гектаров по очень хорошей цене. Так что можно сказать, что это ощутимый удар.

Рушания Бильгильдеева — директор агентства недвижимости «Пассаж»:

— Я понимаю, почему сегодня властям города и района интересно вернуть эти земли, места для застройки в Казани почти не осталось, а жилищные проблемы решать нужно.

Суть этого запутанного спора мне неизвестна. Но мое личное мнение: когда сделки купли-перепродажи то признают законными, то не признают, понятно, что за этим стоит очень высокий интерес. Это первое. Второе: знаю, что в ведении исполкома Казани действительно есть присоединенные территории, но, к сожалению, они до сих пор не освоены, даже несмотря на то что принадлежат другим собственникам. Владельцы, планировавшие эту землю под коттеджные поселки или многоэтажные дома, не имеют возможности даже сдать проект в управление архитектуры. Я знаю нескольких таких бедолаг, которые уже больше года ведут с городом согласование. То есть вокруг этих земель возникают какие-то чиновничьи препоны.

С другой стороны, на мой взгляд, нужно просто сесть за стол переговоров — возможно, так оперативнее получится найти конструктивный выход из создавшейся ситуации. Иначе можно судиться годами — земли останутся неосвоенными…