Казанские уроки для финского застройщика

Теем Хелпполайнен

ПЯТЬ ЛЕТ СПУСТЯ

Своеобразный итог работы в Казани решили в минувший четверг подвести топ-менеджеры финской девелоперской группы ЮИТ: Теему Хелпполайнен — руководитель бизнес-направления «Россия», и Владимир Сорокин — гендиректор «ЮИТ Казань». Группа, к слову сказать, представлена в Татарстане с 2006 года и начинала с работ на объектах Казанского кремля и Ратуши.

Встрече с топ-менеджерами ЮИТа предшествовала получасовая экскурсия по комплексу «Современник». Напомним, корреспондент «БИЗНЕС Online» впервые побывал на комплексе в самый разгар кризиса — в январе 2009 года. Тогда пресс-тур был организован в качестве реакции на появившуюся в федеральных СМИ (но не подтвердившуюся затем) информацию о приостановке проекта в Казани.

Журналисты, ходившие тогда еще по единственному огромному дому жилого комплекса, с удивлением слушали про так называемую горизонтальную разводку отопления, которую старательно «утапливают» в стяжку, финские окна с клапанами, лифты, терморегуляторы и неплохой уровень предчистовой отделки помещений. В этот раз организаторы решили показать те же технологии повторно. Корреспондент «БИЗНЕС Online» отметил для себя некоторые изменения: если ранее для заполнения монолитной конструкции домов использовались только стеновые панели производства «Татстроя», то теперь в некоторых домах используются крупногабаритные газобетонные блоки производства «Биктон» Наиля Бикмуллина. Да и Rockwool, который был использован в качестве утеплителя на навесном фасаде (что важно, первая экскурсия на «Современник» пришлась на бурное обсуждение темы опасности трехслойных конструкций, когда утеплитель закладывается между стен), теперь уже был производства елабужской площадки компании (в 2009 году еще витала в воздухе идея строительства завода)...

Владимир Сорокин — директор «ЮИТ Казань»

БОЛЕЕ 5 МЛРД. В «СОВРЕМЕННИК»

На этот раз гостям было предложено подняться на крышу 25-этажной высотки (той самой, где в 2009 году проходила первая экскурсия) и посмотреть на мир с высоты птичьего полета. Тем временем рядом с ней уже возвышаются еще два дома в 5 - 6 этажей, а на первой линии стоят уже имеющие завершенный вид несколько жилых домов.

Всего, по словам Сорокина, в проект на конец 2013 года инвестировано 2,3 млрд. рублей, а до 2016 года планируется направить еще 3,1 млрд. рублей. Всего по завершению проекта планируется построить 11 жилых домов общей площадью 105,4 тыс. кв. м, 3 паркинга на 900 машино-мест и детский сад на 140 детей.

Хелпполайнен в своей презентации отметил, что финансирование проектов в странах присутствия осуществляет материнская компания за счет собственных и кредитных средств (для понимания масштаба международного бизнеса группы: ЮИТ котируется на Хельсинской бирже и имеет выручку около 2 млрд. евро в год).

ХУДОЙ МИР ЛУЧШЕ...

Что интересно, именно детский сад стал в конце 2013 года предметом некоторых «рабочих моментов», как выразился Сорокин, между казанской мэрией и ЮИТом. В сентябре 2012 года финский застройщик обратился в татарстанский арбитраж с иском к управлению градостроительных разрешений исполкома Казани, требуя продлить разрешение на строительство. Тогда из-за конфликтной ситуации компания не смогла вовремя сдать второй дом своего комплекса в Казани, а раскупившие в нем квартиры еще на стадии фундамента дольщики обратились за помощью мэру Казани.

Как стало известно «БИЗНЕС Online» из собственных источников в исполкоме Казани, причиной конфликта стал отказ инвестора идти на компромисс по будущему обеспечению жилого комплекса объектами социальной инфраструктуры. «ЖК «Современник» — это не точечная, а комплексная застройка, которая предполагает обеспечение всей социальной инфраструктурой. Сам проект финнов был согласован еще в бытность главным архитектором города Эрнста Мавлютова (ЮИТ в Казань пришел в 2006 году — прим. ред.). С тех пор в городе изменились многие нормативы — требования к обеспечению парковочными местами, приняты новые правила благоустройства, — рассказал собеседник нашего издания. — Понятно, когда во главе стройкомплекса встал Азат Нигматзянов, он попытался с финнами договориться о пересмотре правил игры, компромиссах. К примеру, в комплексе планируется детский сад, по нормативам количество мест должно быть увеличено, но застройщик уперся и ни в какую не хочет договариваться. Мол, наши документы вами согласованы и прошли экспертизу. Этот садик, может, даже не будут строить, речь идет о расширении зарезервированного участка».

Но в итоге мэрия и застройщик сумели договориться по всем вопросам, о чем свидетельствует, например, недавний визит Ильсура Метшина в «Современник», где он посадил вместе с детворой свое дерево, которое, кстати, с гордостью показали и гостям. «Дети его постоянно поливают», — заверила представитель ЮИТа. В итоге строительство детского сада начнется в августе на площади 0,5 гектара. Из-за этого даже пришлось внести некоторые коррективы в генплан. Но, по словам Сорокина, в результате изменений общая площадь жилой застройки проекта не изменилась, а количество домов даже выросло.

«Мы делаем добро городу и повышаем комфортность. Сдать детский сад планируется к сентябрю 2015 года. Надеемся уложиться в 140 миллионов рублей», — заявил Сорокин. А про трения с мэрией он сказал по-житейски: «В жизни всякое бывает».

Кстати, встроенный детсад предусмотрен и в новом казанском проекте ЮИТа на улице Закиева — Магистральной — ЖК «Гармония». Это будут два жилых дома общей площадью 10,8 тыс. кв. м со встроенными коммерческими помещениями и встроенным детским садом на 40 мест. Объем инвестиций составит 550 - 600 млн. рублей.

«ТЕПЕРЬ В ХЕЛЬСИНКИ САМОЕ ДОРОГОЕ ЖИЛЬЕ»

Вопрос о требованиях городских властей оказался настолько щепетильным для финнов, что Хелпполайнен захотел прокомментировать его. Он начал с пояснений по слайду с изображением планировки «Современника». «Первым у нас был огромный 360-квартирный дом. Первоначально в планах было рядом с ним посадить такой же дом, но в процессе реализации проекта от этой идеи отказались. Изменились и площади квартир. Например, в двух домах у нас есть квартиры-студии по 33 квадратных метра, — объяснял финский строитель. — Что касается детского сада, то это был вопрос комфорта его жителей, поэтому он и появился здесь. Есть определенные требования к паркингам. Они есть не только в России, но и в Финляндии. Городские власти, видя, сколько машин ездит по улицам, хотят каждую обеспечить местом. Отсюда появляются требования к парковочным местам. Но люди не готовы платить за парковку. Они могут купить парковочные места в центре города, так как сложно найти место, но дальше... В итоге мы с убытком продаем парковочные места».

В качестве показательного примера, к чему могут привести благие намерения, Хелпполайнен назвал Хельсинки. «Так сложилось, что большая часть богатых людей не живут в Хельсинки, а предпочитают города недалеко от столицы. Несколько лет назад городские власти решили, что надо вернуть в город богачей, и ввели норматив, что средняя площадь квартиры в городе должна быть на уровне не менее 75 квадратных метров, — рассказал финн. — Но никто не подумал, что часто богатые люди живут одни и им не нужны большие квартиры. Как итог — сегодня в Хельсинки самые высокие цены на жилье».

В ЭКОНОМ НЕ ПОЙДЕМ...

В ходе общения с журналистами Сорокин рассказал о решении компании не работать в Казани в сегменте эконом +, а только комфорт. Отвечая на вопрос, что он считает признаками сегмента комфорт, он стал перечислять начинку квартир и комплекса, которая была представлена во время экскурсии. Что интересно, в ближайшее время комплекс станет закрытым, появятся собственная охрана и видеонаблюдение, попасть в «Современник» можно будет только в сопровождении жильцов.

Говоря о текущих ценах, представители ЮИТа заявили, что квартиры в домах высокой степени готовности стоят 78 тыс. рублей/кв.м, а начальной степени готовности — 62 тыс. рублей/кв. метр.

Хелпполайнен дал и свой прогноз на будущее жилищного рынка в России, отметив, что бывают в строительстве плохие и хорошие годы, но есть четыре причины, почему они продолжат строить в РФ. Попутно он прокомментировал санкции против России из-за ситуации на Украине. «Пока они нас никак не затрагивают», — сказал финн.

Во-первых, это низкая обеспеченность населения жильем. По этим показателям Россия сильно отстает от стран Западной Европы и Скандинавии. Во-вторых, большой ветхий фонд, который нужно будет восполнять, в-третьих, сильная внутренняя миграция в стране (по подсчетам девелопера, в Москву ежегодно приезжает по 100 тыс. человек, столько же — в Подмосковье и 20 тыс. человек в Тюмень). Последней причиной было названо изменение структур домохозяйств: демография ведет к тому, что состав семьи сокращается. Представители казанского представительства ЮИТа считают, что рост цен на новостройки в Казани будет на уровне инфляции.

Завершил беседу вопрос «БИЗНЕС Online», чем завершился спор компании с казанской подрядной компанией ОО «Альфа-Строй», которая требовала 62,5 млн. рублей и даже пыталась банкротить финнов. «Они получили деньги», — ответил коротко Сорокин и добавил, что выводы были сделаны из ситуации самые серьезные. «Теперь у нас более жесткий отбор для подрядных организаций, «ЮИТ Казань» сам выступает генподрядчиком», — резюмировал он. Во время экскурсии по «Современнику» журналистам показали дом, который ЮИТ возводит без услуг субподрядчиков. Одним словом, казанский урок был выучен...