ВЭБ подыщет нового хозяина для «Биек Тау»

ЗАО «Логопарк Биек Тау» признано несостоятельным (банкротом)

УТВЕРДИТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО

Сегодня в татарстанском арбитраже состоится рассмотрение вопроса об утверждении конкурсного управляющего Оксаны Бирюковой (член некоммерческого партнерства СРО управляющих «Межрегиональный центр экспертов и профессиональных управляющих») для ЗАО «Логопарк Биек Тау» (Высокогорский район, деревня Макаровка, ул. Березовая, 10), оператора одного из крупнейших логистических комплексов в Поволожье. Бирюкова отказалась комментировать корреспонденту «БИЗНЕС Online» проходящую процедуру и ее предстоящее назначение.

ЗАО «Логопарк Биек Тау» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Судебное заседание по рассмотрению вопроса о завершении либо продлении срока конкурсного производства в отношении ЗАО «Логопарк Биек Тау» назначено на 19 января 2015 года.

В судебном определении говорится, что, «согласно анализу финансового состояния должника и отчету временного управляющего, балансовая стоимость имущества должника составляет 2,45 миллиарда рублей». В реестр требований кредиторов должника включены требования кредиторов на сумму 4,8 млрд. рублей. Первое собрание кредиторов должника состоялось 21 июля 2014. В собрании принял участие единственный кредитор с правом голоса, на долю которого приходится 100% голосов от общего количества голосов конкурсных кредиторов. Первым собранием кредиторов, которое является правомочным, приняты решения: обратиться в Арбитражный суд с ходатайством о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства; определить Корсакова А.А., являющегося членом НП ПАУ ЦФО, в качестве кандидатуры конкурсного управляющего».

Председатель Внешэкономбанка Владимир Дмитриев (фото: kremlin.ru)

ПЕРИПЕТИИ КАЗАХСКОГО БЕГЛЕЦА

Напомним, что введение начальной процедуры банкротства — наблюдения — в отношении ЗАО «Логопарк Биек Тау» Внешэкономбанк инициировал еще в апреле этого года.

Требование ВЭБа включали 3,5 млрд. рублей основного долга (эквивалентно сумме 100.196.160 долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на 1 апреля 2014, из расчета $1 = 35,6053 рубля), 429,4 млн. рублей процентов за пользование кредитом, 43,8 млн. рублей неустойки по оплате процентов за пользование кредитными средствами, 115,7 млн. рублей неустойки за неоплаченный основной долг. В качестве обеспечения долга выступали земельный участок площадью 454 тыс. кв. м, где размещались логопарк и его корпуса. В конце июля этого года ВЭБ уже добивается введения последней стадии банкротства — конкурсного производства.

Обрушение крыши логопарка

«Биек Тау» уже давно сотрясают скандалы. Поначалу это обрушение крыши логопарка и спор с проектировщиком комплекса, затем загадочная смена собственника. Поначалу актив входил в империю беглого казахского миллиардера и бывшего хозяина казахского «БТА Банка» Мухтара Аблязова, развивавшего сеть логопарков «Евразия логистик», но после начала серьезных проблем у беглеца, как рассказывает федеральная пресса, в конце 2012 и начале 2013 года перешли новым собственникам — некой московской компании «Медион» по схеме «перекупить — предъявить — обанкротить». В ЗАО «Медион» участники рынка увидели аффилированную структуру IQ Property Management, которая изначально называлась «стратегическим партнером» «Евразии логистик». Впервые официально об их сотрудничестве было объявлено в ноябре 2009 года. Тогда было объявлено, что компания IQ Property Management взяла в управление 1 млн. кв. м складской недвижимости класса А «Евразии логистик».

Пока сменялся собственник, в конфликт вступила и ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности», то есть Внешэкономбанк (ВЭБ), который считается «банком Путина» (в том смысле, что одна из его главных задач — поддержка крупных инфраструктурных проектов с подачи российских властей). На самом старте татарстанского проекта «Евразии логистик» ВЭБ предоставил кредит на запуск складского комплекса, и с того же времени «Биек Тау» находился в залоге банка: из 5 млрд. рублей инвестированных в проект 3 млрд. рублей составляли средства Внешэкономбанка. И вот теперь госбанк решил через суд вернуть свои деньги.

В середине июля 2013 года Арбитражный суд Москвы, рассмотрев иск ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (Внешэкономбанк) к ЗАО «Логопарк Биек Тау», постановил взыскать с последнего $117,8 млн., из которых $100,1 млн. основного долга по кредиту, $13,1 млн. процентов за пользование кредитом, $1,25 млн. неустойки за просрочку оплаты процентов по кредиту, $3,2 млн. неустойки за просрочку оплаты основного долга по кредиту, а также 200 тыс. рублей расходов по оплате госпошлины. Прождав больше года, в итоге ВЭБ инициировал банкротство оператора логопарка, и теперь следует ожидать смену собственника актива. На момент сдачи материала получить комментарий ВЭБа не удалось. В московском и казанском офисе прежнего владельца «Биек Тау» также отказались от комментариев.

«БИЕК ТАУ» — АКТИВ ИНТЕРЕСНЫЙ

Эксперты «БИЗНЕС Online» оценили произошедшие события.

Леонид Рахимов — эксперт по коммерческой недвижимости:

— Логопарк вполне может быть продан за такие деньги. Другое дело, надо смотреть, не в разрушенном ли он состоянии, и нужно ли еще что-то в него вкладывать. Все здание стоит на железных фермах, и если все эти фермы потеряли жесткость в связи с тем, что их продавило снегом, то, конечно, их надо разбирать и строить заново. 80 процентов стоимости «Биек Тау» — это металлические фермы.

Банку некуда деваться, даже если логопарк ему не нужен — кредит-то выдан. В любом случае, чтобы выйти на деньги, нужно пройти процедуру банкротства.

Логопарк в качестве объекта для покупки может быть интересен крупным продовольственным сетям, например, «Ак Барс торгу», «Ашану», «Спару», Unilever, а также девелоперским компаниям, которые берут объект, а затем пересдают его в аренду. Единственное условие: объект должен быть готов к эксплуатации.

Логопарк в качестве объекта для покупки может быть интересен крупным продовольственным сетям

Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «Тасма», руководитель казанского представительства НП «Гильдия управляющих и девелоперов»:

— Проблемы, которые есть у логопарка «Биек Тау», только частично связаны с качеством самого объекта недвижимости. Это всем известные проблемы с обрушением кровли одного из корпусов. Тем не менее спрос на его помещения достаточно высок, и логопарк в той части, в которой готов под сдачу в аренду, практически полностью заполнен. Когда мы говорим о процедуре банкротства, это, скорее, последствия неуспешного проекта по созданию сети логистических парков. Было много внешних причин, связанных с акционерами. Поэтому мне представляется, что изначально затраты по созданию логопарка не были такими, как сегодня долги. Среднерыночная стоимость довольно адекватна, и проблемы большого проекта просто отразились на деятельности этого конкретного складского комплекса, который, в принципе, успешен как место для складирования товаров, пользуется определенным спросом. Поэтому, на мой взгляд, надо отделять вопросы несостоятельности юридического лица от качества и состояния самого объекта.

Схожая ситуация и процедура банкротства есть и в отношении Q-Park — второго складского комплекса класса А в Казани. Но и там проблемы не в самом комплексе, а в акционерах и способе создания внешних по отношению к недвижимости процессов.

Я не видел ни одного банка, который, финансируя проекты в сфере недвижимости, рассчитывал бы стать впоследствии владельцем этого объекта. Поэтому логопарк для ВЭБа — это проблемный актив и чрезвычайная ситуация, когда банк вынужден предпринимать определенные действия по реализации актива. Хотя реализует конкурсный управляющий. Конечно, банк заинтересован в минимизации своих убытков и сейчас будет стремиться избавиться от этого актива. Тем более что покупатели на этот объект, думаю, найдутся. Список тех, кому может быть интересен объект, не столь широк, но нельзя сказать, что он мал. Есть несколько проектов сетевых логистических комплексов в России, которые активно развиваются. Думаю, что они анализируют возможность приобретения этого актива. Во-вторых, могут заинтересоваться конечные потребители складских услуг, потому что многие из торговых сетей сегодня вынуждены строить под свои нужды самостоятельно комплексы из-за отсутствия адекватных предложений на рынке.

Если говорить об инвестициях в недвижимость, надо понимать, что речь при покупке идет даже не о квадратных метрах, а о денежном потоке. Любой инвестор покупает недвижимость, которая способна генерировать денежный поток. По ставкам аренды, которые существуют на рынке складской недвижимости (она традиционно выражается в долларах): в пределах 100 долларов за квадратный метр в Казани в год. Исходя из срока окупаемости, скажем, в 7 - 8 лет, это 700 - 800 долларов за квадратный метр. Параметры такие, хотя сейчас, возможно, привязка к доллару не совсем актуальна.

Рынок Татарстана продолжает развиваться. Ажиотажа нет, но два крупных комплекса продолжают работать. Пока не было заявлено, что они будут расширяться, хотя спрос по складским помещениям планомерно растет. Пока я не стал бы прогнозировать активного захода в регион Татарстана нового игрока, рассчитанного именно на аренду, потому что логистический комплекс для себя построил «Тандер» (сеть «Магнит»), и X5 Retail Group также заявил, что построит для себя свой объект. Это означает, что какого-то всплеска на рынке ждать не стоит. Хотя, впрочем, и прогноза по резкому снижению спроса тоже пока нет.

«Это качественный объект, который пользуется спросом»

Вячеслав Холопов — партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia&CIS:

— Скорее всего, на работе резидентов этот спор никак не отразится: интересы собственника и арендаторов тут совпадают, пока комплекс генерит поток денежных средств, он имеет смысл, а без нормальной работы УК и самого комплекса, без арендаторов в нем данный актив резко теряет привлекательность. Нужно также понимать, что при наличии проблем у арендаторов репутационные риски у комплекса не позволят ему в ближайшем будущем нормально заполняться клиентами.

Для банка актив будет, естественно, непрофильным, но это качественный объект, который пользуется спросом. И на сегодняшнем рынке Казани это хороший актив. Даже до появления санкций и оттока денежных средств из страны международные инвесторы с неохотой рассматривали проекты в регионах, поэтому приобретателями проекта, как и ранее, сегодня могут стать прежде всего российские компании. Но приобретение проекта до разрешения всех споров с кредиторами возможно только по пониженной цене плюс только крупной организацией, готовой решать вопросы с такими крупными держателями долга, как Внешэкономбанк.

Мы до сих пор можем говорить о централизации на логистическом рынке России, большинство современных складских помещений вводятся именно в Московской области. Более 65 процентов современных складов сконцентрированы вокруг Москвы, и движение в сторону региональных центров только началось: в первой половине 2014 года около 40 процентов сделок пришлось на региональные проекты. Казань как регион с точки зрения логистики частично покрывается доставками из МО, а также конкурирует с соседними городами, например, Нижним Новгородом, однако в связи с развитием торговли стоит ожидать прироста логистического рынка города на 30 - 50 тысяч квадратных метров в год. С учетом политической ситуации, к сожалению, стоит ожидать замедления регионального рынка логистики в течение ближайшего полугода-года.