Ипотека в Татарстане: цену риска заплатят заемщики

СЛОВО ЦЕНТРОБАНКА СТОИТ ДОРОГО

Неспокойная политическая обстановка последних месяцев не могла не сказаться на российском финансовом рынке, частью которого является ипотечный рынок, зависящий от «длинных» и недорогих заимствований, взятых банками либо у ЦБ РФ и крупнейших банков с государственным участием, либо у зарубежных партнеров.

Напомним, 28 июля 2014 года ключевая ставка ЦБ была повышена с 7,5 до 8% годовых. Причиной было названо усиление инфляционных рисков, а повышение ставки, согласно заявлению регулятора, было направлено на замедление роста потребительских цен. Одновременно в специализированных СМИ появилась информация о том, что в сентябре ЦБ РФ может снова поднять ставку. Поскольку данные Росстата демонстрируют рост инфляции, скорее всего, такое повышение состоится.

Помимо этого, ряд ключевых российских банков — Сбербанк, группа ВТБ, Газпромбанк, ВЭБ и Россельхозбанк столкнулись с санкциями со стороны США и Евросоюза. Теперь для них затруднен доступ на привычные для них финансовые рынки. В этой ситуации государство решило поддержать ключевые банки. Так, минфин РФ за за счет средств фонда национального благосостояния (ФНБ) приобретет привилегированные акции ОАО «Банк ВТБ» и ОАО «Россельхозбанк» на общую сумму 239,04 млрд. рублей.

В сложных условиях многие банки решили «подстраховаться», увеличив стоимость ипотечных продуктов.

ВСЕ ХОРОШО, НО СУЩЕСТВУЮТ СЕЗОННОСТЬ И ПОЛИТИКА

Тем не менее многие эксперты считают, что указанные события пока не оказали большого влияния на рынок. «Ипотечное кредитование является важной составляющей как для банковской системы, так и для экономики страны в целом. Только около 10 процентов населения могут позволить себе купить жилье за наличный расчет, большая же часть предпочитает обращение за ипотечным продуктом, что стимулирует рост на рынке ипотечного кредитования», — отмечает Альбина Сиразиева, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Татарстан» Волго-Вятского банка Сбербанка РФ. Ситуацию в целом представитель Сбербанка оценивает позитивно, указывая на хороший темп роста рынка ипотеки в целом в 2014 году (+157% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года).

С коллегой согласен Дамир Габдулхаков, управляющий ВТБ24 в Татарстане. Он считает, что рынок ипотеки чувствует себя очень уверенно. «В первом полугодии мы нарастили объем выдачи ипотечных кредитов на 63 процента (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) до 4,6 миллиарда рублей. За 6 месяцев новое жилье купили 2887 клиентов ВТБ24. Портфель ипотечных кредитов на 1 июля измеряется в 14,3 милллиарда рублей», — говорит банкир.

В «АК БАРС» Банке отмечают, что в первом квартале 2014 года на ипотечном рынке можно было наблюдать увеличение покупательной активности. Это было обусловлено прежде всего макроэкономической нестабильностью и снижением курса рубля по отношению к иностранным валютам.

«Многие покупатели недвижимости, среди которых были как инвесторы, так и простые граждане, посчитали, что наиболее надежным способом сохранения своих сбережений является именно приобретение недвижимости. Во втором квартале 2014 года напряженная ситуация с ликвидностью и рост стоимости фондирования оказали негативное влияние на ставки, спровоцировав их рост. Тем не менее спрос на ипотечные кредиты на данный момент остается стабильным», — говорит Марат Ганеев, директор департамента розничного бизнеса ОАО «АК БАРС» Банк».

Заместитель директора татарстанского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» (РСХБ) Василя Муллина также отмечает позитивную динамику — объем выданных кредитов увеличился с начала 2014 года на 50%. Средний размер выдаваемого кредита составляет порядка 1,5 млн. рублей. Заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова, отвечая на вопросы «БИЗНЕС Online», также отметила значительный рост российского рынка к показателям прошлого года как по количеству предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях (+36%), так и по объему кредитования в рублях (+45%) за период с января по май текущего года. В Татарстане увеличение составило соответственно +21% и +49%.

Однако не все участники рынка настроены также оптимистично. По их мнению, сокращение объемов ипотечного кредитования также имеет место. Зампредседателя правления ООО Банк «Аверс» Алексей Бойко обращает внимание на фактор сезонности. «Летом 2013 года было заметно, что спрос снизился, сделок по ипотеке и по купле-продаже в целом на рынке совершалось меньше», — отмечает банкир, резонно замечая, что главное отличие этого года от предыдущего заключается, конечно же, в политической ситуации.

«Однозначно в первом квартале было «живее», чем сейчас. Если говорить о причинах, то, вполне вероятно, в снижении спроса на жилье в летний период сыграла роль сезонность. В прошлом году прослеживалась схожая тенденция, рынок летом чуть-чуть «привстал», развитие продолжилось только в середине осени, — комментирует ситуацию господин Бойко.

ИПОТЕКА — КЛЮЧЕВОЙ ДРАЙВЕР РЫНКА ЖИЛЬЯ

Почему рынок ипотеки сохраняет устойчивость, объясняет представитель «АК БАРС» Банка Марат Ганеев. Он подчеркивает, что в связи с ростом просроченной задолженности многие банки делает ставку именно на ипотеку, являющуюся менее проблемным и менее рискованным сегментом с точки зрения гарантии возврата средств. Так что ипотечное кредитование показывает рост, обогнав другие сегменты розничного кредитования.
«В связи с нестабильной ситуацией, наблюдавшейся в первом полугодии 2014 года на макроэкономическом уровне, количество сделок по ипотеке значительно увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в «АК БАРС» Банке прирост за первые 7 месяцев 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года составил около 77 процентов, — говорит Ганеев. — В связи с повышенным спросом, наблюдавшемся на рынке недвижимости в первом квартале, можно было видеть и рост цен, при этом темпы роста на первичном рынке превысили аналогичный показатель для вторичного рынка. Однако на данный момент ситуация стабилизируется».

«ВТОРИЧКА» — В ФОКУСЕ СПРОСА

Банкиры расходятся в своих прогнозах о будущем рынка жилья и ипотеки. «Все ожидают изменений в стоимости жилья, ожидают, что может измениться ситуация в России, непонятно что будет с инфляцией. Поэтому в этом году заметно, что никто особо не торопится вкладывать в недвижимость все свои средства, — подметил Бойко. — По уверениям партнеров-застройщиков, на рынке жилья в период весна-лето активнее продавалось вторичное жилье, несмотря на то, что первичка тоже вводилась. Но на «вторичку» больший спрос, цены на нее растут быстрее. Если ситуация будет развиваться по негативному сценарию, то рынок остановится или дальше сожмется, расти ему дальше будет некуда. Просто в силу того, что когда все очень нестабильно и спрос будет сокращаться и соответственно предложение, жизнь станет дороже. Все меньше людей смогут позволить себе новое жилье».

«Мы наблюдаем стабильный рост в двух сегментах ипотечного кредитования — покупка вторичного жилья и приобретение жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса). Население с каждым годом становится более финансово грамотным — люди понимают, что приобретая сегодня жилье в кредит, они фактически фиксируют его стоимость. Безусловно, есть обслуживание кредита, однако многие предпочитают досрочно закрывать кредитные обязательства. Также нельзя не отметить рост стоимости квадратного метра как в новостройках, так и на вторичном рынке — недвижимость всегда будет расти, кредит же помогает сделать жилье более доступным», — говорит представитель РСХБ.

Управляющий ВТБ24 в Татарстане Дамир Габдулхаков также отмечает рост количества сделок на вторичном рынке жилья. «Это обусловлено как некоторым спадом предложений со стороны строительных компаний, которые активно распродавали квартиры в ноябре-декабре 2013 года, так и вступившие в силу изменения в 214-ФЗ, которые привели к временным приостановкам сделок в Росреестре в начале года», — говорит он.

«Дальнейшая динамика ипотечного рынка будет зависеть прежде всего от ситуации на финансовом рынке и в банковской системе России. Развитие негативных макроэкономических тенденций, несомненно, окажет влияние на возможность удерживать банками ставки по ипотеке от возрастания и будет способствовать ужесточению требований банков к заемщикам», — прогнозируют в АББ.

СТАВКИ: ВВЕРХ ИЛИ ВНИЗ?

Тем не менее на фоне позитивных в целом прогнозов в отношении рынка жилья, банкиры подтверждают, что часть игроков была вынуждена поднять ставки и свернуть некоторые программы. Габдулхаков отмечает, что вслед за повышением Банком России ключевой ставки почти все банки повысили ставки — как по кредитам, так и по депозитам, что является вполне естественным решением. Среднее повышение ставок составило 0,5%; в ВТБ24 повышение ипотечных ставок было меньше — около 0,4%. «С начала июля 2014 года произошло повышение ставок по ипотечным кредитам на банковском рынке в среднем на 0,5 - 1 процентный пункт», — согласен с оценкой «БИЗНЕС Online» и представитель Сбербанка.

«Сейчас по нашим стандартным продуктам минимальная ставка составляет 12,15 процента годовых, максимальная — 13,15 процента годовых», — говорит банкир. Габдулхаков согласен, что рост ставок по ипотеке, безусловно, внесет свои коррективы в развитие этого сегмента рынка, но он в любом случае будет оставаться драйвером розничного банкинга. Ипотека в Татарстане сохраняет большой потенциал, и банки вместе со строительными компаниями будут его реализовывать.

Тем не менее не все банки «играют на повышение». Так, Юлия Елсукова, заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка, отмечает, что значительного увеличения процентных ставок не произошло, а по некоторым программам кредит предлагается по ставкам более низким, чем в начале года. «Мы снизили ставки по ипотеке, что свидетельствует о том, что ситуация в этом сегменте стабильная и данные факторы не оказали воздействия на кредитную политику», — говорит Муллина. В банке «Аверс» также говорят, что в последние месяцы они не повышали ставок, и в настоящее время они находятся в рамках 10,25 - 14,75%.

Что касается ключевого банка Татарстана, то его процентные ставки по ипотечным продуктам колеблются в диапазоне от 12,4 до 14,9%. «В связи с увеличением стоимости фондирования для банков, ОАО «АК БАРС» Банк, как и большая часть ключевых игроков ипотечного рынка, был вынужден поднять процентные ставки по ипотечным кредитам. Однако повышение было в пределах 1 процентного пункта», — говорит Ганеев.

ЗАВТРА БУДЕТ ДОРОЖЕ

Условную «среднюю ставку по ипотеке» в Казани назвать нельзя. Самая маленькая — 11%. В среднем ставка — 12,5 - 14%. За последние месяцы ставки выросли в среднем на 1%.

Ставки будут повышаться и дальше — это мнение, вынесенное «БИЗНЕС Оnline» из общения с банковскими работниками. Но размер повышения в каждом случае будет зависеть и от конкретного банка, и от ситуации на рынке финансов и на рынке жилья. Очевидно, что повышение стоимости кредита для банков и ставки скажутся на стоимости ипотечных продуктов для конечного заемщика. Инфляционные ожидания и неуверенная оценка общеэкономической ситуации — вот что в первую очередь «давит» на цены ипотечного рынка.

«ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ ЦЕНЫ НЕТ»

Эксперты прокомментировали «БИЗНЕС Online» состояние рынка ипотечного кредитования.

Ирек Файзуллин — министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ:

— Если мы будем строить больше жилья, то тогда никаких резких повышений цен на жилье не будет. Вы же знаете, как сегодня начинается ажиотажный спрос на жилье: «Давайте вложим деньги в недвижимость в такой период!» Причем считается, что деньги как будто бы обесцениваются. Да мы сами их обесцениваем! Никому не нужно бежать в магазин и покупать огромное количество товаров. Когда возникает этот ажиотажный спрос, естественно, возникает и повышение цен. Поэтому нельзя поддаваться ажиотажу: продукты есть, все есть.
Ведь как происходит скачок цен: как только на вторичном рынке начнут покупать, резко повысится цена и на первичном. Сегодня оснований для того, чтобы повышались цены, нет, потому что стоимость стройматериалов практически не меняется. Есть сегодня повышение, допустим, по газу, некоторое повышение по дизтопливу, зарплата на 2014 год пока зафиксирована в нашей сметно-нормативной базе — это базовая ставка четвертого разряда — 19 тысяч 800 рублей. Да, мы ее на следующий год поднимем, потому что средняя зарплата у соседних регионов несколько выше, чем у наших строителей. Но повышение произойдет только после того, как закончим программы 2014 года. Что касается банков, они могут повышать ставки, однако сегодняшний мониторинг Госкомстата показывает, что ипотечные ставки у нас пока не растут.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— На мой взгляд, ипотека по-прежнему является локомотивом рынка недвижимости. Но только сейчас, после сезонно вялых июня-июля, начинается некоторая активность. Летом мы наблюдали стагнацию, которая традиционна для этого периода и усугублена экономической нестабильностью. Ситуация с прошлым годом практически аналогичная, только 2013 год характеризовался неоправданными диаметрально противоположными ожиданиями продавцов и покупателей, связанных со спортивными мероприятиями.

Диапазон ставок по ипотеке составляет от 11 до 13 процентов годовых. И зависит от размера первоначального взноса, полноты пакета документов и срока кредитования. В Казани достаточно сильна конкуренция между банками за хорошего платежеспособного заемщика. Поэтому можно найти достаточно выгодные условия в сравнительной характеристике.

Думаю, что сентябрь будет достаточно активен по нескольким причинам: отложенный спрос, заезжающие студенты и их щедрые родители, экономическая нестабильность. Недвижимость, к сожалению, самый доступный и понятный способ сохранения сбережений. Пусть и не самый эффективный. По-прежнему будут пользоваться спросом предложения эконом-сегмента, все больше предложений бюджетных квартир появится на рынке новостроек. Бюджетность будет достигаться за счет месторасположения, технологий строительства и небольшой метражностью. Если ставки по ипотечному кредитованию пойдут вверх, значит стоимость квадратного метра пойдет вниз.

Вячеслав Егоров — директор АН «Авангард»:

— Сейчас на рынке ипотека выдается активно. Никаких изменений в сторону уменьшения выдачи не наблюдаем. Есть небольшое повышение процентных ставок у некоторых банков. Какие-то банки в конкурентной борьбе за клиента, напротив, проводят акции, уменьшают ставки. Несмотря на все это, лидером все равно остается Сбербанк, у которого больший объем. По выдаче ипотеки людям проблем нет. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года изменений не наблюдается. Есть небольшое летнее падение спроса на жилье в целом. А это влияет соответственно и на ипотеку. В этом году, по сравнению с прошлыми годами, летний спад особенно заметен. Но есть такая тенденция, которая начала вырисовываться к концу августа — к возобновлению и спроса, и ипотеки. Мы и у себя заметили значительное увеличение количества клиентов за последнюю неделю. Думаю, этой осенью можно ожидать серьезное повышение спроса на услуги недвижимости — покупку жилья, ипотеку. В связи с этим может произойти даже повышение цен. Люди переживают по поводу санкций, из-за сохранности денег. Начинается некий ажиотаж, который совпадает и с традиционным осенним повышением спроса. Но он произойдет, конечно, только в определенных сегментах. Дорожают, прежде всего, небольшие квартиры эконом-класса, элитные квартиры.

Грядет увеличение налога прогрессивного, и люди начнут избавляться от дорогой недвижимости и, соответственно, делать скидки на жилье. Все больше начинает пользоваться спросом жилье эконом-класса.

Дмитрий Прокофьев — экономист, вице-президент Ленинградской областной торгово-промышленной палаты

— Оценивая ситуацию с темпами увеличения стоимости ипотечных продуктов, следует сказать, что на рост ипотечного процента в России влияет в первую очередь уровень инфляции, курс доллара (связанный с ценами на углеводороды), степень развития альтернативных финансовых инструментов для инвестирования, уровень коррупции в сфере строительства и, конечно же, уровень обеспеченности жильем, развитость жилищного рынка в целом. Неудовлетворенный спрос на комфортабельное жилье, отвечающее современным бытовым стандартам, — вот что в первую очередь толкает вверх цены на рынке жилья, а также заставляет брать ипотечные кредиты под высокий процент. Собственная отдельная квартира — это понятный, ликвидный, дорожающий (пока) актив, который тем более может служить источником дохода для своего владельца, а также гарантией приемлемого уровня жизни в старости, особенно сейчас, когда правительство фактически отказалось от развития накопительной пенсионной системы. Недостаточное развитие рынка аренды жилья также заставляет граждан искать возможность покупки собственной квартиры на любых условиях.

Что же касается уровня влияния текущих санкций против госбанков на реальное состояние дел в российской ипотеке, то этот уровень крайне незначителен. Действия ЦБ РФ влияют на ипотеку намного сильнее. Но инфляционные ожидания — вот что в первую очередь давит на ипотечный рынок. А инфляция в нашей стране носит в значительной степени немонетарный характер, поэтому действия ЦБ по повышению ставки (формально правильные) не помогают остановить рост цен. Ситуация, которая наблюдается в экономике, носит название стагфляция — рост цен при отсутствии роста экономики и роста доходов. Кстати, при стагфляции деньги, которые могли бы быть направлены в бизнес, зачастую направляются на рынок жилья, что порождает замкнутый круг — рост спроса провоцирует рост цен, а ожидание их дальнейшего повышения провоцирует желание купить квартиру сейчас, не глядя на рост процента по ипотеке. Теоретически остановить рост цен (номинированных в рублях!) на жилье мог бы глубокий экономический кризис или насыщение рынка, до которого еще далеко. Устойчивая готовность покупателей платить 10 и более процентов по ипотеке говорит в пользу предположения, что объективного стимула к снижению цен на жилищном и ипотечном рынках нет ни у кого — ни у застройщиков, ни у банкиров.

Следует помнить, что рынок российского жилья очень неоднороден. Динамично развивающиеся города, к которым относится и Казань, как магнитом тянут к себе жителей из провинции, где качество жизни и возможности самореализации несопоставимы с тем, что может дать работа в глубинке. Этот фактор также оказывает сильное влияние на уровень цен и на величину процента по ипотеке. Так что квартирный вопрос в больших городах еще далек от своего решения.

Таблица ипотечных ставок