После ремонта и перепрофилирования здания бывшего предприятия «Швейник», новые собственники предпринимают попытку продать его за 155 млн. рублей

БИЗНЕС-ЦЕНТР НА ПРОДАЖУ

Журналисты «БИЗНЕС Online» обнаружили на сайте объявлений AVITO объявление о продаже четырехэтажного бизнес-центра в центре города, на улице Татарстан, 20. Актив был представлен уже как готовый арендный бизнес. В объявлении сообщается, что административное здание имеет общую площадь 3786 кв. м, а предполагаемый ежемесячный доход от сдачи его в аренду составляет 2 млн. рублей. Весь объект оценивается в 155 млн. рублей.

Как выяснилось, речь идет об одном из корпусов обанкротившегося предприятия ОАО «ПП «Швейник». С ним была связана скандальная эпопея с забастовкой, а затем и увольнением всего коллектива — эти события произошли в конце 2011 — начале 2012 года. В итоге все закончилось признанием предприятия несостоятельным весной. Еще тогда эксперты отмечали, что у «Швейника» помимо устаревшего оборудования есть по-настоящему ценный актив — здание площадью 5,4 тыс. кв. м в центре Казани, которое, по экспертным оценкам, может стоить от 50 до 100 млн. рублей.

Последнюю точку в вопросе поставил глава минземимущества РТ Азат Хамаев, который в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» признал, что предприятие решено ликвидировать, а имущество выставить на торги. «Банкротство — это вынужденная мера. У предприятия много долгов. Ситуация со «Швейником» длится лет пять. Сразу с моим приходом в минземимущество мне дали поручение разобраться с проблемами предприятия — сначала Минтимер Шарипович, потом Рустам Нургалиевич. Сейчас мы выплатили все долги по зарплате. Единственные, кому мы остались должны, — это уволенные главный бухгалтер и директор. Сейчас на предприятии работают около 50 человек. Они все поставлены в известность, и все будут уволены до 1 июня. Затем последует полностью ликвидация предприятия, — рассказал министр. — Площади предприятия продаем для погашения долгов. Причина ликвидации проста — предприятие выпускает неконкурентоспособную продукцию. Предприятия «Швейник» больше не будет. Если появятся инициативные люди и захотят приобрести оборудование, то на торгах это можно будет сделать. К нам уже обратилась служба исполнения наказаний, она просит швейное оборудование. Сооружения и здание не пропадут. Будут проданы. Но там предстоят серьезные вложения в капремонт. Так, например, крыша течет» .

Позже, уже в 2013 году, в СМИ появились объявления о продаже имущества «Швейника»...

Владельцем здания «Швейник» являются структуры фонда прямых инвестиций, подконтрольные Руслану Шигабутдинову — сыну гендиректора ТАИФа и его заму по корпоративному управлению

ПЕРВЫЙ ОПЫТ

Как стало известно «БИЗНЕС Online», владельцем и продавцом здания на улице Татарстан являются структуры фонда прямых инвестиций (ФПИ), который, как известно, контролирует Руслан Шигабутдинов — сын гендиректора ТАИФа и его зам по корпоративному управлению.

Руслан Халилов — гендиректор фонда прямых инвестиций, подтвердил, что актив действительно принадлежит ФПИ. «Мы приобрели один корпус на территории завода — четыре этажа. Корпус не работал уже 10 лет. Из этого здания получился отличный офис формата open space. Там будут размещены наши офисы. Если будет покупатель, продадим, — говорит он. — У нас есть девелоперская компания «Профи Групп», которая занимается многими проектами, в том числе индустриальным парком «М-7» и другими делами в сфере недвижимости».

Следует добавить, что пока это первый крупный проект ФПИ в области коммерческой недвижимости. По сути, это классический пример девелоперства: компания выкупила заводское здание, переформатировало его под новый офисный формат и выставила на продажу.

DSC_1996.jpg
Заводской корпус бывшей фабрики «Швейник»

Владимир Шайхиев — исполнительный директор компании «Профи Групп», рассказал, что у группы есть и меньшие объекты. Например, офисные помещения на Островского или ресторан «Лето» в парке им. Горького площадью более 1 тыс. кв. метров. «Здание было построено в 1974 году, мы провели полную реконструкцию объекта, — говорит он. — Девелоперской деятельностью наша компания занимается с 2006 года. С 2006 по 2014 год были объекты, которые уже реализовывались. Например, экологический пост на улице Беломорской, 101. Это автомоечный комплекс рядом с «Казаньоргсинтезом» для мойки грузового автотранспорта. Объект был построен с нуля. Опыт продаж также есть. Что касается реализации именно строительных объектов, это два проекта по нашим производственным зданиям: заводы «Волжанин» и «Мультипласт», которые находятся в поселке Новониколаевке. Оба проекта работают в рамках одного большого — индустриального парка М7 (земли промышленного назначения общей площадью 39 га). Все проекты были реализованы совместно со строительной компанией «Капитал Строй».

Цену, по которой структуры ФПИ купили здание, в компании не раскрывают, заявляя, что это коммерческая тайна. «Но сейчас мы продаем площади по очень невысокой цене — 40,9 тысячи рублей за квадратный метр. Сроком окупаемости мы рассчитываем 6 лет», — говорит Шайхиев.

DSC_1994.jpg
Предполагаемый ежемесячный доход от сдачи здания в аренду составляет 2 млн. рублей

СПЕЦИФИЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ

Эксперты прокомментировали «БИЗНЕС Online» предложение на рынке недвижимости, сделанное ФПИ.

Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «Тасма», руководитель казанского представительства НП «Гильдия управляющих и девелоперов»:

— В целом параметры объекта — 155 миллионов рублей за почти 4 тысячи квадратных метров, это вполне приемлемые цены для рынка Казани. Сделок по покупке таких зданий на рынке не очень много. В основном более или менее активно идут сделки по купле-продаже отдельных помещений. И цены реализации бывают даже выше. Все-таки это здание достаточно большое, если мы говорим о конечном пользователе. Если мы говорим про бизнес, так как позиционируется продажа этого объекта, нужно сравнивать не столько квадратные метры с ценой объекта, сколько считать финансовый поток, который этот бизнес сегодня генерирует.

Важным фактором является то, что место, в общем-то, хорошее. Но ключевой вопрос в том, как там обстоят дела с парковочными местами и насколько эта проблема имеет отношение к данному зданию. Сегодня это один из ключевых факторов при принятии инвестиционных решений. В городе ужесточается ситуация с парковками — на мой взгляд, это справедливо. Тем не менее многие из ранее построенных объектов, как правило, не обладают необходимой территорией, и изначально парковки не были приложены к строениям. Поэтому один из важных факторов — есть ли возможность организации парковочных мест у этого объекта. С ликвидностью объектов подобного рода масштабов в Казани в принципе есть существенная проблема. Тем не менее экономические параметры объекта мне представляются вполне адекватными.

У ФПИ есть ряд проектов, которые они развивают. Мы в какой-то мере сотрудничаем. Это, например, индустриальный парк «М-7» . Думаю, что у многих фондов недвижимость занимает достаточно серьезную долю, это надежный и доходный актив. Но если говорить об этом здании, то это совсем полнофункциональный девелопмент. Здание уже существовало, не было построено с нуля, рисков нового строительства у них не было. Думаю, серьезных проблем у них не возникнет.

Думаю, по казанскому рынку все, что меньше 100 тысяч квадратных метров, — это некрупный девелопмент. Профессиональные игроки — это те, кто управляет площадями выше этой планки.

Леонид Рахимов — эксперт по коммерческой недвижимости:

— Цена объекта интересная. Построить объект за такие деньги было бы тяжеловато. Но сам объект все равно очень специфический — он все-таки старый. Игроки рынка за последние лет 10 очень быстро эволюционировали и хотят новые объекты. Найти применение старой недвижимости очень тяжело. Местоположение хорошее, улица Татарстан центровая. Единственное, не очень понятно, что с парковкой, на улице она там запрещена.

Любой опыт, профессионализм приходят со временем, с ошибками. Фонд прямых инвестиций попробует себя на этом объекте. Если делаешь все правильно, рано или поздно успех к тебе придет. «Профи Групп» — достаточно молодая компания.