Казанский КЗИО запустил большую распродажу

ТОРГИ — ДВАЖДЫ В НЕДЕЛЮ

С августа в Казани вошли в активную фазу торги по муниципальной недвижимости, анонсированные комитетом земельных и имущественных отношений Казани еще весной этого года. Тогда новый руководитель КЗИО Ратмир Шайдуллин, по сути, презентовал не просто обширную распродажу городской недвижимости, но и новую идеологию работы комитета. Был объявлен курс на максимальную прозрачность и оперативность, и встреча с профессиональными участниками рынка была первым шагом к этому.

Изменилось и отношение городских властей к своим владениям. Раньше мэрия не совсем охотно расставалась с недвижимостью, рассматривая ее как стабильный источник поступлений в бюджет. Однако в последние годы власти стали ощущать себя в роли собаки на сене, ведь на ремонт и развитие неиспользуемой муниципальной собственности в бюджете денег нет. В итоге мэр Казани Ильсур Метшин занял твердую позицию: распродать весь балласт, передав его в руки эффективных частников. Налицо смена модели управления собственностью.

По словам Шайдуллина, сейчас у комитета расписан очень плотный график торгов до конца года. В общей сложности планируется продать 300 объектов, из которых 200 — помещения общей площадью почти 40 тыс. кв. м, а оставшаяся треть — земельные участки (общая площадь 134,4 гектара).

Предложения по помещениям самые разнообразные: есть и цокольные этажи, подвалы, помещения на первой линии, отдельно стоящие здания. Точно так же среди земельных участков самые разные категории: предназначенные под ИЖС, строительство административных зданий, многоэтажное жилищное строительство, под складские, торговые помещения.

Помимо продажи в собственность есть торги по праву аренды. А это 18 участков общей площадью 42,9 тыс. кв. м под застройку (на торги выставляется право аренды земельного участка, средняя начальная стоимость права аренды — 700 рублей за 1 кв. м) и 140 помещений общей площадью 28,8 тыс. кв. м (средняя стоимость арендной платы в месяц 240 - 600 рублей за 1 кв. метр).

— В среднем планируется в день выставлять 10 - 25 лотов, торги проходят 2 раза в неделю. Процесс запущен и не будет останавливаться. В дальнейшем мы будем дополнять график торгов лотами, которые пока находятся в работе. Сейчас нам удалось упорядочить процесс, раньше такого долгосрочного планирования по торгам не было, — рассказывает Шайдуллин.

Почему этот график важен? Как пояснил председатель КЗИО, на подготовку документов на один объект для торгов уходит до полугода (ревизия и подготовка техпаспорта, кадастрового паспорта, ГПЗУ, положительные согласования УАиГ и минэкологии, техусловия на подключение и тому подобное). Поэтому когда есть график, сотрудники комитета знают, что они должны подготовить определенный объект на продажу к этой дате.

БАНЯ, КАФЕ И ДВА ЗАГСА

Среди лотов с необычной историей оказалось заведение общепита, кафе «У Шаляпина» на Баумана. По словам Шайдуллина, это помещение еще во времена КУКИ, в конце 1990 — начале 2000 годов, было передано казанскому предпринимателю по договору безвозмездного пользования с условием его реконструкции. Поскольку закон обратной силы не имеет, то помещение выставляется с обременением о наличии права безвозмездного пользования: 252,3 кв. м оценены в 11,2 млн. рублей.

Есть среди лотов и баня. Это двухэтажное здание на улице Стадионной ранее находилось под управлением «Комбытсервиса», а теперь ищет нового собственника. Почти 1,3 тыс. кв. м банных помещений с земельным участком продаются по начальной цене в 24,7 млн. рублей посредством публичного предложения.

Два помещения загса также пойдут с молотка: это помещение площадью 777,3 кв. метра на улице Чуйкова, 3 и 1,6 тыс. кв. метров на Мусы Джалиля, 7 (начальная цена лота на улице Мусы Джалиля — 89 млн. рублей).

Из объектов под аренду выделяется исторический особняк на улице Тукая, 80. Приобщиться к духу старины площадью 256,4 кв. м можно относительно недорого — 326 рублей за квадратный метр в месяц.

НИЖЕ ЦЕНЫ УЖЕ НЕ БУДУТ

Что касается стартовых цен, то, по словам Шайдуллина, они выставляются профессиональными оценщиками с учетом состояния помещений, многие из которых давно не видели ремонта.

— Конкурировать с офисными центрами по аренде у нас получается за счет более низкой цены. Если выставим ставку в 700 рублей за квадратный метр, то она не вызовет никакого интереса у участников рынка, не говоря уже о каком-либо повышении цены на торгах. Поэтому цены начинаются от 240 рублей за 1 квадратный метр в месяц. Невысокая арендная ставка позволяет обеспечить доступ на арендные объекты малому и среднему бизнесу. Что касается цены продажи помещений, то она в среднем составляет от 19 до 50 тысяч рублей. Понятно, что есть подвалы, там цены минимальные, — рассказывает Шайдуллин, но предупреждает. — Снижать цены на реализуемые в собственность объекты при повторном выставлении на торги не будем, поскольку цена определена профессиональными оценщиками и является адекватной ожиданиям рынка.

Улица Вишневского, 8/35 (Чтобы загрузить картинку, нажмите на нее)

ПОСРЕДНИКАМ ЗДЕСЬ НЕ МЕСТО

Среди важных новшеств при организации торгов — отказ от посредников. Если раньше КЗИО проводил торги с привлечением специализированной организации (что повышает риски утечки служебной информации по заявкам), то сейчас комиссия сама проводит торги в актовом зале КЗИО на Баумана, 52.

— Таким образом, мы исключили коррупционный момент. Также сотрудники, принимающие заявки на торги, подписали расписку о неразглашении информации. Поэтому сразу обращаюсь к потенциальным покупателям: если некие мошенники будут предлагать посреднические услуги сомнительного характера, то сразу сообщайте нам, а также в правоохранительные органы. Мы готовы оказать максимальное содействие правоохранительным органам с целью выявления и пресечения подобных фактов, — говорит чиновник.

Также комитет призывает активнее пользоваться работающим на портале kzio.kzn.ru сервисом по автоматической рассылке объявлений о предстоящих торгах. Также готовятся к запуску страницы комитета в популярных социальных сетях (Twitter, «ВКонтакте», Instagram и т.д.). Некоторые из них можно оценить: twitter.com/kzio_kzn, vk.com/kzio_kzn. Как видим, объявления мелким шрифтом в малотиражных газетах, благодаря которым о торгах узнавали только избранные, остались в прошлом навсегда.

Улица Ново-Азинская, 43 (Чтобы загрузить картинку, нажмите на нее)

DUE DILIGENCE ДЛЯ МОСКОВСКОГО И НОВО-САВИНОВСКОГО РЫНКА

Одно исключение для посредников все же сделано. В этом году исполком Казани по итогам проведенного конкурса впервые начал работать с ОАО «Российский аукционный дом» (РАД). Ему предстоит продать пакеты акций предприятий с долей муниципалитета, в числе которых 100% акций ОАО «Жилсервис», 59,9% акций ОАО «Городская клиническая больница №12», а также ОАО «Московский рынок» и ОАО «Ново-Савиновский оптово-розничный рынок», полностью принадлежащие городу.

Как отмечает Шайдуллин, РАД — уполномоченный продавец федерального имущества. Кампания аккредитована правительством РФ и продала в прошлом году федерального имущества на 40 млрд. рублей. С июля 2014 года по распоряжению правительства РФ она приступила к реализации еще 159 акций ОАО.

— Продажа пакетов акций — это высокоинтеллектуальный процесс. Одно дело продать участок или помещение, а другое — готовый бизнес. Пакет акций — это частичка бизнеса. Нужно понять, какие пассивы, активы, обязательства, перспективные направления есть у этого бизнеса. Одним словом, необходим предварительный анализ. Нужно профессионально оценить и понять, кто мог бы купить. Простой выход рекламы в газете не срабатывает, — поясняет председатель КЗИО причины партнерства.

Из условий сотрудничества секрета никто не делает. За каждый реализованный объект российский аукционный дом получит 57 тыс. рублей. Если объект будет продан дороже, РАД получит премию в размере 20% от повышения.

— В конце октября — начале ноября планируется проведение первых торгов по продаже пакетов акций Московского и Ново-Савиновского рынков. Сейчас питерцы проводят due diligence. В настоящее время идет масштабная работа по поиску инвесторов. В то же время отмечу, что решение о продаже некоторых пакетов акций может быть в текущем году не принято, поскольку прогнозный план приватизации предусматривает их реализацию до 2016 года, — комментирует Шайдуллин ближайшие планы.

КАК ВЫРУЧИТЬ 3 МЛРД. К КОНЦУ ГОДА

Всего КЗИО намерено собрать в этом году 2,4 - 3 млрд. рублей. Отметим, что поначалу речь шла о максимальной планке в 3,3 млрд. рублей, но потом план был скорректирован в сторону уменьшения.

«Мы сейчас собрали неналоговых доходов на 1,65 миллиарда рублей. Думаю, к концу года вполне реально выполнить план. Если будут реализованы все выставленные помещения, то казна может получить только от их продажи до 1 миллиарда рублей. Впрочем, мы трезво оцениваем ситуацию и считаем, что с первого раза сможем продать только треть всех помещений на 340 миллионов рублей, — прогнозирует Шайдуллин.

Есть в плане и продажи помещений для субъектов малого и среднего предпринимательства, подпадающих под действие 159-ФЗ (преимущественное право выкупа арендуемых помещений без торгов). Это 25 объектов общей площадью 3,8 тыс. кв. метров. Они должны принести 320 млн. рублей, но живыми деньгами в бюджет в этом году из них попадет лишь 63 млн. рублей. Дело в том, что в первый год покупатель недвижимости этой категории платит лишь 20% первоначального взноса, а остальное с рассрочкой на три года.

Еще 290 млн. рублей должно поступить от действующих договоров аренды земельных участков, 80 млн. рублей — от сдаваемых в аренду помещений.

— Помимо этого ведется активная исковая работа по взысканию задолженности. Надеемся, что по нашим искам до конца года заплатят 130 миллионов рублей, а работа с судебными приставами по возбужденным исполнительным производствам принесет 45 миллионов рублей, — заключает руководитель комитета.

«КЗИО ПРЕДЛАГАЕТ САМУЮ ДЕШЕВУЮ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НА РЫНКЕ?»

«БИЗНЕС Online» опросил мнение экспертов о начавшейся активной распродаже муниципальной недвижимости.

Леонид Рахимов — эксперт по коммерческой недвижимости, экс-управляющий XL:

— Цены, предлагаемые КЗИО, интересны и адекватны, хотя нужно смотреть на конкретные предлагаемые помещения. Выход такого количества муниципальной недвижимости очень серьезно повлияет на рынок недвижимости Казани. В итоге примерно такие цены и установятся на рынке. Просто нужно смотреть качество самих помещений. Если помещение совсем уж плохое и требует каких-то вложений, то, может, 600 рублей за «квадрат» за него и много.

Сейчас цены на рынке таковы: есть и 400 рублей за «квадрат», и 5 тысяч, разброс большой. Но хорошая недвижимость всегда растет в цене. Все зависит от свойств товара. Поэтому удачные места из предложенного объема, думаю, еще и подорожают в ходе торгов.

Раз делаются такие шаги, наверное, в КЗИО идет активная работа. Пришел другой человек и что-то активно делает. Хотя возникает вопрос: что делало предыдущее руководство комитета, где эти объекты были раньше?

Ришат Набиуллин — руководитель комитета по развитию ассоциации малого и среднего бизнеса РТ, рантье:

— Предполагалось, что КЗИО будет предоставлять помещения и земельные участки для поддержки малого и среднего бизнеса. В конечном счете то, что он предоставляет сейчас, по крайней мере по аренде, — это фактически рыночная цена. То есть явной поддержки не видно. А те помещения, которые продают, если посмотреть их все, почти половина — это подвальные помещения, и там нет ремонта. Так что цена получается приближенной к рыночной. Есть, конечно, и хорошие помещения среди предлагаемого объема. Я смотрю варианты, планирую участвовать в торгах.

Повлияет ли выход такого количества муниципальной недвижимости на рынок, зависит от того, как она будет продаваться. Рынок сейчас предлагает от 60 тысяч рублей за квадратный метр. Если дешевле — это хорошо. Вообще получается, что КЗИО сейчас предлагает самую дешевую коммерческую недвижимость. Но рынок из-за этого объема не упадет. Мне кажется, в Казани в последнее время предложение коммерческой и другой недвижимости превышает спрос. Многие помещения не проданы еще с прошлого года.