Как курс доллара влияет на рынок жилья Казани?

Мурат Ахмеров

ПОПОЛНЕНИЕ СЛОВАРНОГО ЗАПАСА

С интересом прочел блог Анастасии Гизатовой «Вторичка» возросла по стоимости квартир настолько, что проще выбрать новостройки». Соглашусь со многими мыслями коллеги — о декабрьском ажиотаже, зафиксированным застройщиками по итогам все того же конца года космическими ценами (на волне паники некоторые компании умудрились поднять цену на 20 тыс. рублей за кв. метр) и рост потребительских цен. Но все же хотелось взглянуть на будущее рынка жилой недвижимости с другой стороны — валютной стоимости квадратного метра.

Обвал рубля научил всю страну считать курсовую разницу и пополнил словарный запас страшным словом «ключевая ставка», но при этом в воздухе повисает вопрос: как курс доллара влияет на рынок жилья Казани?

В Москве, как известно, долларовые цены на недвижимость — дело привычное. С одной стороны, есть масс-маркет (знаменитая московская панелька выпуска какого-нибудь ПИК или СУ-155), который измеряют в рублях, а для жилья элит- и бизнес-класса, коммерческой недвижимости, рассчитанные на иностранный бизнес используется доллар (иногда евро). В то же время, независимо от сегмента, стоимость квадратного метра в долларовом выражении — это индикатор, который помогает понять капитализацию жилья.

Так, столичное агентство «ИНКОМ-Недвижимость» еще в декабре подсчитало, что долларовые цены на вторичное жилье в Москве снизились в 2,5 раза по сравнению с пиком в августе 2007 года. При этом рублевые цены достигли исторического максимума, говорится в отчете агентства. По словам директора департамента вторичного рынка компании Сергея Шломы, в дальнейшем недвижимость «будет формально расти в цене, только если продолжится существенное ослабление рубля».

ИСТОРИЧЕСКИЕ МИНИМУМЫ

А как дела обстоят в Казани? Повторяется ли у нас столичный сценарий? Отмечу, что компания «А Девелопмент» ранее специализировалось исключительно на коммерческой недвижимости, но сейчас мы открываем для себя сегмент жилой недвижимости, оказывая услуги брокериджа по ЖК «Видный». Поэтому возник и интерес, что же будет дальше. Мы попытались посчитать, как менялась цена в долларовом выражении в столице Татарстана за последние 7 лет.

Для анализа был взят период с января 2007 года по декабрь 2014 года. Проанализированы средняя цена кв. метра как первичного, так и вторичного рынков.

Колебание цены на кв. метр в долларовом выражении на первичном и вторичном рынке Казани с 2007 по декабрь 2014 годов (чтобы загрузить график полностью, нажмите на него)

Оказалось, что пиковых значений рынок Казани в отличие от Москвы достиг не в 2007 году, а в 2013 году. По нашим подсчетам, максимум в долларовом выражении на «вторичке» был достигнут в феврале 2013 года — это $1891/кв. метр, а на «первичке» в январе того же года — $1786/кв. метр. В целом в период с декабря 2012 года по февраль 2013 года (накануне проведения студенческих игр) отмечается максимальный рост кв. метра по отношению к американской валюте.

Исторический минимум в валютном выражении пришелся на февраль 2009 года. Тогда вторичка упала до $1090/кв. метр, а первичка до $1033/кв. метр. То есть тогда жилье в обоих сегментах подешевело в 1,7 раз. А что же теперь? По итогам декабря 2014 года цена на вторичном рынке составила $1145/кв. метр и $1055/кв. метр.

По отношению к пиковым значениям 2013 года новостройки подешевели на 41%, а вторичное жилье — на 39,5%. Одним словом, первичный и вторичный рынок декабря 2014 приблизился к худшим показателям кризисного 2009 года. Правда, в том же 2009 году жилье обесценилось по отношению к доллару чуть больше: на 42,3% на «вторичку», 42,1% — на «первичку».

Интерес представляет, что произошло с рублевыми ценами в Казани. Здесь, как и следовало ожидать, исторический максимум был достигнут в декабре 2014 года — 63 838 рублей за кв. метр на вторичном рынке и в апреле того же года на первичном — 59 949 рублей за кв. метр. Минимальные значения были в январе 2010 года.

СУХИЕ ЦИФРЫ И ЭКСПЕРТНЫЕ МНЕНИЯ

Какие выводы можно из этого сделать? Рублевые цены пойдут вниз только в том случае, если итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса недвижимости (то есть отношения курса рубля к стоимости кв. метра). А он, напомним, упал в Казани до 40%.

Средняя цена кв. метра в долларах в Казани

В нынешний кризис курс доллара в 2014 году начал свой отсчет с отметки 32,6587 рубля за доллар и к 31 декабря достиг отметки 56,2584 рублей за доллар США, то есть рост с начала года составил около 72%. Одним словом, осталось национальной валюте отыграть у «зеленого» каких-то 30 - 40%...

Как известно, в кризис в 2008 - 2009 гг. итоговое ослабление рубля относительно доллара было меньше величины падения долларового индекса, поэтому рублевые цены некоторый период (2009 - 2010) снижались, а вот в кризис 1998 года было все наоборот. Тогда курс «деревянного» снизился больше, чем долларовая цена на квартиры. Отсюда жилье тогда дорожало.

Средняя цена кв. метра в рублях в Казани

Эксперты говорят, что существуют и некоторые нюансы в зависимости от сегмента и характеристики недвижимости. Наиболее ликвидные активы рынка в долларах подешевеют меньше всего. По оценкам аналитиков IRN, не более на 20%, причем снижения цены в рублях может вообще не происходить. Это, к примеру, нежилые помещения на первой линии или однокомнатные улучшенки. А вот хуже всего кризис переносят недвижимость, находящаяся в отдалении от мегаполиса — загородные поселки с развивающейся транспортной доступностью, земельные участки и т.п.

Мурат Ахмеров

Для анализа использовались данные Metrinfo и Reportal.ru.