КАК РЕСТОРАТОРЫ БУДУТ БОРОТЬСЯ С НЕАДЕКВАТНЫМИ АРЕНДОДАТЕЛЯМИ

Ни для кого не секрет, что большая часть малого и среднего бизнеса работает на арендных площадях, особенно это касается предприятий, находящихся на первой линии или в торговых центрах. Связано это прежде всего со стоимостью недвижимости, ведь такие инвестиции зачастую могут оказаться неоправданными, да и найти подходящее помещение для покупки очень сложно. Поэтому договор аренды — это одна из важнейших составляющих бизнеса. От долгосрочности, стабильности и затрат на аренду занимаемых площадей порой напрямую зависит успех предпринимательской деятельности. Закрытие последних двух наших точек в прошлом году, так или иначе, было связано с договором аренды.

За последние 10 лет очень сильно выросло качество договоров. Вместо двухстраничных 11-месячных договоров все чаще заключаются увесистые долгосрочные договоры аренды, в которых прописано все, начиная от времени работы предприятия, заканчивая видом цветов в клумбе у входа. Общая тенденция сводится к тому, что арендодатель старается максимально переложить ответственность и обязанность на арендатора, прописывает серьезные санкции за просрочки и оставляет за собой право по любому поводу в одностороннем порядке расторгнуть договор. Но основные проблемы и непонимание арендодателями ситуации оголились именно в кризис.

В условиях падения спроса на продукцию и роста цен на сырье арендодатели абсолютно не хотят идти навстречу арендаторам. В чем это проявляется? А) арендодатели отказываются фиксировать курс в договорах, где арендная ставка привязана к курсу иностранной валюты. Б) Повышают платежи, мотивируя это существенной девальвацией национальной валюты. В) Отказываются заключать долгосрочные договора аренды. Этим самым арендодатели демонстрируют феноменальную недальновидность, ведь времена дефицита арендных площадей в Казани давно прошли. Сейчас гораздо сложнее найти хорошего арендатора, нежели хорошее помещение.

Когда мы собирались открывать студию по индивидуальному пошиву мужской одежды, приезжали мои партнеры из Москвы, они удивились количеству свободных качественных площадей, в других городах нет таких возможностей! Обычно выбирали из того, что осталось на рынке, а в Казани помещения — на любой вкус, под любые задачи в любом районе города.

Кофейня «coffee CAVA» на Большой Красной
Кофейня Coffee Cava на Большой Красной

ПРИВЕТ ИЗ ИЗРАИЛЯ

Самый яркий пример странного поведения собственника — это наша самая первая кофейня Coffee Cava на Большой Красной. Заведение проработало более 10 лет, но проблемы начались именно тогда, когда пару лет назад там сменился собственник. Зная, что мы занимаем эту площадь уже много лет, каждые 11 месяцев договор пересматривался, поднималась арендная плата, причем выше рыночной. И вот в ноябре, когда пришло время очередной пролонгации, мы согласились на новую арендную ставку 1,5 тыс. рублей за квадратный метр, но условием с нашей стороны было заключение долгосрочного договора аренды на 7 лет с ежегодным адекватным поднятием аренды. Нам это было необходимо для полной реконструкции кофейни, которая окупилась бы только в течение двух-трех лет, и для продления алкогольной лицензии. Но мы получили категоричный отказ, причем мотивировка отказа просто обескуражила: «Ребята, я живу в Израиле и хочу получать в долларах столько же, сколько уже привык, а что будет через 11 месяцев, я не знаю, может, я захочу свое кафе открыть». В итоге уже четыре месяца помещение стоит без арендатора, а собственник в Израиле без денег.

Хороший способ борьбы с такими собственниками придумали в Москве. Дабы поддержать ресторанную индустрию, владельцы крупных российских сетей общественного питания объединились и подписали соглашение против арендодателей. В этом соглашении рестораторы требуют заключения договоров аренды на длительный срок по фиксированным ставкам, не привязанным к курсам валют. Если один из рестораторов не тянет арендную плату помещения, остальные участники соглашения пообещали не занимать освободившиеся места. Инициатором подобного соглашения в Казани выступил председатель правления ассоциации рестораторов и отельеров Казани и Татарстана Зуфар Гаязов, и я его полностью поддерживаю. Если я буду знать, что кто-то из собственников подобным образом поступает с предпринимателями, я никогда не «сяду» на его площадь.

Зуфар Гаязов
Зуфар Гаязов

ЧЕМ БОЛЬШЕ ПОСЕТИТЕЛЕЙ, ТЕМ ВЫШЕ АРЕНДА!

Какие же есть пути решения этих проблем? Самое первое — на законодательном уровне запретить привязывать арендную оплату к иностранной валюте. Мы живем в России, наша выручка формируется в национальной валюте. Казино azino777 - игровые автоматы онлайн (отличные игры). Переходите по ссылке! В Казани подобные договоры встречаются реже, в основном такая практика распространена в Москве. За примером далеко ходить не надо, мои московские партнеры по пошиву мужских костюмов закрыли одну из студий только потому, что собственник отказался зафиксировать курс евро в договоре аренды и деньги, потраченные на ремонт и оборудование магазина, а это свыше 10 млн., оказались выкинутыми на ветер.

Второе и, пожалуй, самое важное — это изменить логику арендодателей, что сдача помещения в аренду — это такая же форма бизнеса, нужно стать партнером своему арендатору. В кризис очень важно, если арендодатель входит в положение и идет предпринимателю навстречу. Что лучше находить компромисс, а не ждать, пока твое помещение снимет другой предприниматель, и нести в связи с этим потери от простоя полезной площади. К счастью, такие собственники есть, в конце 2014 года, когда курс евро резко пошел вверх и нам катастрофически не хватало оборотных средств, мы смогли практически по всем арендуемым нами помещениями перенести часть арендных платежей на весну, это помогло нам преодолеть самый сложный период резкого скачка валюты.

Сегодня, заключая договор аренды, мы стараемся заключать по схеме «процент от оборота» либо привязывать его к людскому трафику. Понятно, что такие схемы не работают, если ты берешь помещение на первой линии в центре города. От собственника никак не зависит, сколько людей будет посещать твое кафе или магазин, а сколько людей пройдет мимо. Подобная схема хорошо себя зарекомендовала в торговых центрах, бизнес-центрах. При этом для каждого сегмента торговли можно применять свой процент. К примеру, магазины одежды — 10 - 18%, спортивные товары — 5 - 13%, подарки — 20 - 25%, рестораны — 6 - 15%, фуд-корт — 3,5 - 12%, электроника — 2 - 8% от выручки. Тогда собственнику становится интересно с тобой сотрудничать и привлекать к тебе клиентов, он становится твоим партнером.

Мне кажется, в момент кризиса надо каждой из сторон бизнеса относиться друг к другу повнимательнее и учитывать интересы друг друга.

Адель Ягудин