Рынок жилой недвижимости Татарстана, лопатками чуя дно в первом месяце лета, во втором приподнялся — об этом свидетельствуют данные Росреестра

ШУВАЛОВ: «СЕЙЧАС ОПТИМАЛЬНОЕ ВРЕМЯ»

Традиционно высокий осенний сезон на рынке недвижимости на этот раз не вызывает у участников рынка уверенного оптимизма. «Да, в сентябре заканчивается период летних отпусков и начинается время деловой активности. Как правило, в обычные годы в это время активность добавляет рынку примерно 20% и по нарастающей он движется к декабрю, когда фиксируется пик. Однако относительно наступившей осени я больших иллюзий не строю: не знаю, будет рост или нет. Вполне возможно, что не будет, стагнация продолжится, или рост окажется не столь большим», — говорит Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости «Флэт».

Однако в последнее время штиль на рынке все-таки потревожили два фактора, которые дают надежду на оживление спроса.

Во-первых, агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) накануне вновь снизило свои ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках в зависимости от продукта на 0,4 - 1,2%. Как заявил глава минстроя РФ Михаил Мень, госипотека «преодолела важный психологический рубеж»: минимальная ставка упала ниже 10% годовых, составив 9,9% вместо 10,3%. Банки следуют примеру государственного АИЖК и тоже постепенно снижают ставку. У некоторых из них ипотека с господдержкой стоит теперь, по информации Меня, 11,4%. В среднем же на вторичном рынке ставки кредитов на покупку жилья составляют от 12,25% до 13,25%.

Во-вторых, сказывается ситуация на валютном рынке. На это в понедельник обратил внимание россиян первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов: «Стоимость жилья в рублевом эквиваленте остается той же, что была и раньше. Если люди рассматривают жилье не как инвестиционный инструмент, а как способность удовлетворить свои личные потребности для улучшения жилищных условий, то, наверное, сейчас это оптимальное время», — эти его слова широко растиражировали СМИ.

Игорь Шувалов (слева) и Михаил Мень (справа) назвали две причины, которые дают надежду на оживление рынка недвижимости (фото: government.ru)

БУДЕТ ЛИ ТРЕТЬЯ ВОЛНА?

Эксперты подтверждают: хотя вот уже более десятилетия российский рынок недвижимости оперирует рублевыми ценами, курс доллара по-прежнему заказывает на нем музыку. Вспомним, с января по март 2014 года доллар прибавил к рублю более 10%. И именно в это же время наблюдался ажиотажный спрос на жилую недвижимость. Следующий всплеск случился в ноябре-декабре прошлого года. Рубль тогда за короткое время ослабел на 17%, а спрос на квартиры подскочил на 30%.

Механизм понятен: население спасает накопления, в том числе и переводя в недвижимость валютные сбережения, считая их менее надежным средством долговременного сохранения. Обладатели же рублевых сбережений считают валюту неоправданно дорогой и также предпочитают вкладывать средства в квадратные метры. Но будет ли третья волна сейчас, после нового раунда девальвации?

Проблема в том, что запасы эти уже истощились. «Падение рубля помогает оживить рынок недвижимости, но только не в такой степени, как это было в ноябре-декабре прошлого года. Основная масса людей, у которых были достаточные для приобретения квартиры накопления, потратили их в первые две волны ажиотажного спроса — в начале и конце 2014 года, — говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — Впрочем, какая-то часть населения и сегодня имеет накопления в валюте. Если курс рубля будет сохраняться на уровне 65 - 70 рублей за доллар еще в течение какого-то времени, то спрос на недвижимость несколько увеличится».

В этой связи интересно посмотреть, выиграли ли те, кто купил квартиры на волне декабрьского ажиотажа. В конце декабря прошлого года средняя цена квадратного метра «вторички» в Казани, по данным reportal.ru, составляла 63 838 рублей. За первые 7 месяцев года она прибавила 1 902 рубля или около 3%. Это раза в три меньше накопленной с начала этого года инфляции. С другой стороны, курс доллара только на днях вновь дорос до уровня конца января - начала февраля. То есть практически с начала года рублевая доходность наличной американской валюты была равна нулю. А квартиры хотя и медленнее инфляции, но все же подорожали.

ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС АКТИВИЗИРОВАЛСЯ?

Рынок жилой недвижимости Татарстана, лопатками чуя дно в первом месяце лета, во втором приподнялся — об этом свидетельствуют данные Росреестра. За август данные еще не обнародованы, но очевидно, что последний месяц лета продолжил тенденцию июля, когда в республике наблюдается рост количества сделок.

У вторичного рынка Казани и Татарстана в июле явно открылось второе дыхание. Примечательно, что в Казани количество сделок сокращалось с начала года ежемесячно (кроме стоящего особняком января) и в итоге к июню с февральских почти 2 тыс. скатилось до 1 265 сделок. В июле же рынок «вторичных» квартир подрос аж на 28% по сравнению с предыдущим месяцем, а количество сделок увеличилось до 1 617. Это меньше, чем в апреле, но больше, чем в мае, причем к апрельским показателям все же ближе. Оживление, впрочем, заметно лишь на фоне провальных итогов первого полугодия 2015-го. По сравнению с июлем прошлого года рынок «вторички» Казани по-прежнему проседает более чем в 2 раза — год назад было совершено 3 420 сделок.

Почти к апрелю вернулся вторичный рынок и в целом по Татарстану — 5 735 сделок. Правда, такой же активностью республика похвастаться не может — рост по сравнению с июнем составил 15,5%. Но и падение по сравнению с июлем прошлого года было не столь пикирующим — лишь в 1,3 раза.

«Люди устали ждать и пошли на сделки, тот отложенный спрос, который копится у нас примерно с марта, постепенно в июле-августе начал чуть-чуть активизироваться, — предположил в разговоре с «БИЗНЕС Online» Андрей Савельев, генеральный директор агентства недвижимости «НЛБ-недвижимость». — Но пока эта активизация незначительна».

Ему вторит руководитель агентства недвижимости «ЮрЦентр» Владислав Хорочкин: «Количество сделок увеличивается. На вторичном рынке у людей уже назрела необходимость: кто-то полгода снимал квартиру с продажи, ждал благоприятной ситуации. Ему надо разъехаться, решить свой жилищный вопрос. И поскольку наступила кое-какая стабильность — и с долларом, и с евро, люди начали свободнее идти на уступки покупателям, выходить на сделки».

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В КАЗАНИ — МИНУС ЧЕТВЕРТЬ СДЕЛОК

Впрочем, участники рынка недвижимости не спешат бить в литавры. Дело в том, что, как показывает практика, всплески спроса во время нынешнего кризиса с каждым разом затухают из-за того, что, как было сказано выше, свободных денег у населения все меньше и меньше. Неудивительно, что первичный рынок жилья никакого облегчения в июле не почувствовал — количество договоров долевого участия сократилось и по Казани, и по республике. В столице РТ таковых в июле было заключено лишь 454 штуки, что лишь немногим лучше марта, а по сравнению с июнем произошло падение на 25%. По сравнению с июлем прошлого года «долевка» сжалась в 1,7 раза.

В Татарстане за месяц она сократилась лишь на 14% до 877 сделок, но июль сегодня и июль вчера, то есть в прошлом году, — это две большие разницы: падение на 24%. Всего же с начала года в республике было заключено 7 387 договоров долевого участия, что на 7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Тот факт, что первичка начала заваливаться на фоне оживления на вторичном рынке, эксперты объясняют негибкостью застройщиков по цене: «Новостройки у нас приобретают вообще единицы, — говорит Рисхат Сабирзянов, директор ООО «Агентство недвижимости «КАМА» из Набережных Челнов. — На «вторичке» люди цены в общем-то уступают. Эти продавцы ни к чему не привязаны: им нужны сегодня деньги — они продали за ту цену, по которой берут. Застройщик же пытается держать цену на новостройку».

ИПОТЕКА ВЧЕРА И СЕГОДНЯ: ДВЕ БОЛЬШИЕ РАЗНИЦЫ

Вся надежда на ипотеку, ставки по которой, как мы уже отмечали, заметно снижаются. Уже в июле количество таких сделок с жилой недвижимостью по сравнению с первым месяцем лета выросло, пусть и скромно: по Татарстану в пределах погрешности — всего лишь на 10 сделок (до 2 680), по Казани — на 63 (до 756) сделки, то есть почти на 10%. Однако это почти в 1,5 раза меньше, чем годом ранее. И опять мы говорим о возвращении к апрельским показателям.

Без государственных мер поддержки ипотеки вряд ли были бы достигнуты даже столь скромные успехи на первичном рынке. Июльский рост на нем Савельев оценивает примерно в 5%. «Частично это связано с тем, что ипотека теперь стала опять выгодной, как это было до кризиса. То есть сейчас на первичном рынке можно взять ипотеку под 11,5 процентов — даже 11,3 процента предлагают уже некоторые банки. А на вторичном рынке ставки — 12,5 процентов, 12,2 - 12,3 процента тоже можно взять», — говорит он.

В этом смысле стоит прислушаться к процитированному выше Шувалову. Учитывая «болтанку» на финансовых рынках, совсем не факт, что ставки долго продержатся на таком уровне. Возможно, в какой-то момент председателю ЦБ Эльвире Набиуллиной вновь придется прибегнуть к «шоковой терапии». И тогда о дешевой ипотеке вновь придется на некоторое время забыть.

Как показывает практика, всплески спроса во время нынешнего кризиса с каждым разом затухают из-за того, что, как было сказано выше, свободных денег у населения все меньше и меньше

СКИДКИ НА КВАРТИРЫ ДОСТИГАЮТ 20%

Помимо курсов валют и делающейся более доступной ипотеке оживлению рынка недвижимости отчасти способствовало снижение цен на квадратные метры. По данным reportal.ru, за июль средняя цена предложения на вторичном рынке в Казани снизилась с 66 240 рублей до 65 740 рублей (0,75%) за квадратный метр. Сильнее всего подешевели однокомнатные квартиры (минус 2,2%), двушки снизились в цене на 0,4%, а трехкомнатные квартиры подорожали на 0,2%. На первичном рынке столицы РТ снижение цен было крайне незначительным: квадратный метр новостроек подешевел с 58 770 рублей до 58 490 рублей.

Но это цены объявлений. А участники рынка открыто говорят о громадных дисконтах, на которые готовы идти как владельцы квартир, так и застройщики. В первом случае скидка уже стала доходить до 20%, хотя еще в начале лета говорили о 15% как способе молниеносно продать квартиру. Во втором — отдельные застройщики начали снижать цены на квадратные метры с 45 тыс. рублей за квадратный метр до 37 - 40 тысяч.

В целом эксперты и участники рынка ожидают осеннего оживления спроса на жилье — отчасти сезонного, отчасти связанного с падением курса рубля. Однако это вряд ли приведет к росту цен.

Всплеск возможен с появлением инвесторов, которые будут выводить деньги с фондового рынка, валютного рынка и вкладывать в недвижимость

«ОСЕНЬЮ КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК МОЖЕТ ПОДНЯТЬСЯ НА 10 - 20 ПРОЦЕНТОВ»

Эксперты оценили для «БИЗНЕС Online» начавшуюся активизацию на рынке недвижимости.

Вячеслав Егоров — генеральный директор казанского ООО «Авангард-Риэлт»:

— Увеличивается ли количество сделок? Я думаю, что в сентябре-октябре будет уже понятно, куда рынок движется дальше. Сейчас можно ожидать либо каких-то временных всплесков, потому что есть на рынке категория людей, которые не являются инвесторами, это просто конечные потребители, которые решают вопросы независимо от кризисных ситуаций.

Всплеск возможен с появлением инвесторов, которые будут выводить деньги с фондового рынка, валютного рынка и вкладывать в недвижимость. Но это разовое — это не показатель какой-то тенденции. Стабильного увеличения количества сделок, я думаю, ждать не стоит. Небольшое оживление будет — в сентябре и в конце года, это обычная сезонность, люди к концу года решают свои жилищные вопросы.

Первичный рынок на сегодняшний день перетянул на себя долю «вторички», потому что есть госсубсидирование и так далее. Сделок было достаточно много. То есть они упали в общем количестве, но по сравнению со «вторичкой» упали значительно меньше. Если вторичка упала, грубо говоря, на две трети, то продажи на первичном рынке снизились где-то на 10 - 15 процентво по сравнению с прошлым годом.

Цены медленно-медленно, но снижаются. Надо учитывать две составляющие — есть цена предложения и цена продажи. В предложениях (именно в рекламе) цены упали незначительно — процентов, может быть, на 5. А цены реальной продажи — они на 20 процентов ниже тех, которые предлагаются. То есть квартиры продаются с 20-процентным дисконтом от цены предложения. Вначале это было 10 процентов, потом 15 процентов, сейчас это 20 процентов.

Тимур Нигматуллин — финансовый аналитик ИХ «Финам»:

— На мой взгляд, нынешнее ослабление рубля не сильно скажется на рынке недвижимости. Как показала практика, инвестиции в жилую недвижимость не только не спасают от девальвации, но и не могут сохранить сбережения даже от обычной рублевой потребительской инфляции. Согласно официальной статистике по итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость в РФ выросли менее чем на 5 процентов. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за аналогичный период. Таким образом, панические покупки жилой недвижимости маловероятны. В целом подобное поведение цен на недвижимость не вызывает удивления: они напрямую привязаны к арендным ставкам, а значит, к доходам населения, которые номинированы в рублях и снижаются на фоне ухудшения экономической конъюнктуры. Также, в отличие, например, от автомобилей, недвижимость нельзя экспортировать и продать за рубежом.

Рисхат Сабирзянов — ООО «Агентство недвижимости «КАМА» (Набережные Челны):

— Я не скажу, что народ ринулся что-то покупать. Рынок спокоен. Потому что реальная цена в любом случае отличается от рекламной, разница примерно 300 - 400 тысяч рублей. Если объект номинально стоит 2,7 миллиона рублей, то цена, за которую он будет реально продан, составляет 2,3 - 2,4 миллиона рублей.

По сравнению с хорошими временами (при вхождении в кризис) у нас показатель сделок упал где-то на 50 процентов. Если у нас каждый офис делал в прошлом году в среднем 30 - 35 сделок в месяц, то сейчас выходит 15 - 20 сделок. Был, конечно, май — в связи с праздниками, сезон отпусков. Но я посчитал — мы там две недели не работали. Ничего активного не было, люди заняты были огородами. Я не могу сказать на сегодняшний день, что есть какая-то сильная просадка. Я считаю, что чуть-чуть количество сделок должно увеличиться, потому что люди из отпусков приехали или приедут, тут и доллар может показать что-то. Тяжело сказать, что будет мотивировать покупателей жилья, но я думаю, что осенью количество сделок может подняться на 10 - 20 процентов.

Очень многие за последнее время приобрели земельные участки вокруг города. И целый ряд таких предложений, где дома уже построены, теперь собственники свои квартиры продают. Поэтому у меня есть список квартир, где чистая продажа, связанная с переездом в частный дом. Я думаю, такая тенденция на вторичном рынке не даст ценам сильно расти.

Михаил Хорьков — замруководителя комитета по консалтингу российской гильдии риелторов:

— Для рынка большинства российских городов в 2015 году характерно существенное снижение объемов продаж как на первичном, так и на вторичном рынке. Логично, что на фоне значительного объема предложения это приводит к плавному снижению средних ценовых показателей. Темпы снижения в большинстве городов невысоки (0,5 - 1,5 процента в месяц), но фиксируются уже на протяжении нескольких месяцев.

Адресно ситуация может отличаться, в кризис российские города вошли с разным уровнем развития рынка. В последние месяцы некоторые региональные аналитики указывают на то, что падение продаж прекратилось, но о развороте рынка говорить рано. Сегодня локальные особенности отошли на второй план и главным фактором развития является общая экономическая ситуация.

Экономические тенденции в стране и в большинстве регионов страны указывают на то, что восстановление рынка к показателям прошлых лет не будет быстрым и растянется на несколько лет. Участники рынка, которые в течение длительного периода развивались в условиях растущего спроса, должны как можно быстрее адаптироваться к новому экономическому контексту. Государственная поддержка ипотеки, которая распространяется лишь на первичный рынок, удержала его от более серьезного падения, но рассчитывать на то, что данные меры смогут вернуть рынок к растущему тренду, не приходится.