Падение с «Олимпа»: Ильгиз Минкин ищет покупателя-миллиардера

Совладелец комплекса «Олимп» подтвердил информацию о том, что ищет покупателя зданий и бизнеса

ЖЕРТВЫ ВАЛЮТНОЙ «ИПОТЕКИ» ПО-КРУПНОМУ

Многофункциональный комплекс «Олимп» на улице Зорге, принадлежащий известной в Казани семье Минкиных, ищет покупателя. Информацию об этом «БИЗНЕС Online» сообщил источник, знакомый с ситуацией, а затем подтвердил и сам Ильгиз Минкин, совладелец ООО «Олимп» (согласно данным «Контур-Фокус», ему принадлежит 59,8%, у Эльфии Минкиной — 40,2%).

В состав комплекса, открывшегося летом 2013 года на месте Приволжского рынка, входят трехзвездочная гостиница в 14 этажей на 93 номера площадью 6,3 тыс. кв. м и трехэтажный торговый центр с подземным паркингом на 18,75 тыс. кв. м, а также два строящихся жилых дома высотой в 24 и 18 этажей (сдача планируется через два месяца), в которых под торгово-офисные помещения продается еще 1,7 тыс. кв. метров.

«Мы говорим как о продаже по отдельности гостиницы и торгового комплекса, так и об общей продаже, если будет разумная цена», — рассказал Минкин нашей газете. Какова она, с его точки зрения, он не уточнил, но на сайте компании свободные торговые площади предлагаются по цене от 100 тыс. рублей за квадратный метр, а гостиница, по данным нашего источника, предлагается по 70 - 80 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, весь «лот» (без учета жилья) можно оценить в сумму до 2,5 млрд. рублей.

Первые симптомы неблагополучия у «Олимпа» проявились еще летом прошлого года, когда на продажу через сайт объявлений была выставлена, казалось бы, только-только открывшаяся гостиница. Тогда ценник составлял 686,3 млн. рублей, что соответствует 108 тыс. рублей за «квадрат». Продавцом «лот» был представлен как готовый бизнес, генерирующий ежемесячно 3 - 4 млн. рублей. В компании «БИЗНЕС Online» тогда поясняли, что на продажу выставили, чтобы понять ситуацию на рынке.

Ильгиз Минкин не скрывает, что пойти на продажу заставил кредит, взятый как раз на строительство «Олимпа» / Фото: kzn.ru

Теперь же сам Минкин не скрывает, что пойти на продажу заставил кредит, взятый как раз на строительство «Олимпа». Он не называет сумму задолженности и банк. Однако, согласно полученной нами выписке из данных Росреестра, недвижимость находится в залоге у Сбербанка. Причем, по данным «БИЗНЕС Online», кредит был взят в валюте, что во многом объясняет возникшие проблемы с его обслуживанием.

Сейчас компания ведет переговоры с банком о реструктуризации задолженности. «Мы просим у банка отсрочку платежа на год, он пока думает, слово «нет» не говорит, пытается, чтобы мы возобновили обслуживание кредита. Но пока финансово нам это сложно. В ближайшие полгода, я думаю, мы не сумеем обслуживать кредит», — признается Минкин.

Также решить проблему долга могла бы продажа площадей. Впрочем, стоимость, по оценкам участников рынка, завышена. «Цена установлена нерыночная, — говорит наш источник. — Сегодня за предлагаемую сумму можно приобрести первые этажи лучших помещений в центре города. Цена рассчитывается исходя из доходности, стоимость ТК «Олимп» — не больше 50 тысяч рублей за «квадрат».

«Одно дело — продать стены с нерентабельным бизнесом, другое — предприятие, приносящее прибыль. С этими же арендаторами мы сами себя окупаем, оплачиваем все налоги. Собственник при приобретении всего комплекса будет с первых дней получать прибыль», — отвечает Минкин на вопрос о дорогом ценнике, добавляя, что единственное, что подкосило, — возросшая кредитная нагрузка.

Комплекс «Олимп» на улице Зорге — это два жилых дома, гостиница, торговый комплекс, офисные помещения и подземный паркинг

«У НАС СЪЕХАЛИ ОКОЛО 40 ПРОЦЕНТОВ АРЕНДАТОРОВ»

Посетив ТК «Олимп», корреспондент «БИЗНЕС Online» узнал, что цены на аренду в последнее время снизились, однако предприниматели занимать пустующие площади не спешат. На первом этаже большая часть территории густо населена: «Магнит», «Татмак», «Билайн», «Евросеть», обувной салон Мarco Tucci, декоративная косметика Mirra, аптека, музей соцбыта. Однако уже на втором этаже пустует более трети площадей. Очевидно, что многие арендаторы съехали совсем недавно, еще остались вывески — Lacbi, Magellan, «Полонез», «Мира» (кожа, дубленки, меха)...

По словам арендаторов, еще год назад снять площадь дешевле 1,2 тыс. за квадратный метр здесь было почти невозможно, однако этой осенью цены упали до 1 тыс. рублей за квадратный метр. «Но и это все равно дорогая аренда... Малый бизнес сегодня и без того находится в состоянии угасания», — посетовала одна из предпринимательниц. Владельцы закрывшихся отделов, по ее словам, «стояли» по еще более высоким ценам. На первом этаже стоимость аренды составляла около 3 тыс. за квадратный метр, на втором — часто выше 2 тысяч.

Среди съехавших из «Олимпа» очень много иногородних: «В этом торговом центре стояли три предпринимателя из Иваново, торговали ивановским трикотажем — причем сами производители. Турецкий производитель стоял — «Мира» — они просили администрацию снизить цены, готовы были остаться. Ни в какую вообще! Никто не идет на уступки», — эмоционально высказалась женщина.

По ее мнению, выправить ситуацию и привлечь в ТЦ новых арендаторов руководству «Олимпа» мешает отсутствие предпринимательских навыков. «Если бы они пригласили «коммерса» заниматься этим вопросом, он нашел бы пути выхода. Но они даже этого ведь не делают», — подытожила недовольный представитель малого бизнеса. В целом продажи, по ее словам, сегодня у всех идут одинаково плохо — с обострением кризиса люди максимально минимизировали свои затраты.

Нагрузка стала особенно тяжелой после изменения экономической ситуации, сетует и сам Минкин. «Покупательная способность у населения упала, соответственно, у арендаторов упала выручка, прибыль, платить арендную плату в том объеме, о котором мы договаривались изначально, они не в состоянии. У нас съехали около 40 процентов арендаторов», — признается он, одновременно с этим оговариваясь, что и сегодня в ТК есть сильные арендаторы, которые обеспечивают стабильные платежи. В компании готовы идти навстречу арендаторам, предоставляя скидки, но если в принципе у арендатора не идет торговля, то пришлось с кем-то расстаться. «Содержание здания, коммунальные платежи, электричество, охрана — все это затраты, которые мы несем в независимости от того, сколько арендаторов у нас есть», — отмечает Минкин.

Первые симптомы неблагополучия у «Олимпа» проявились еще летом прошлого года, когда на продажу через сайт объявлений была выставлена только-только открывшаяся гостиница

«МАЛО ПРОСТО ГОРУ ПОКОРИТЬ...»

Между тем в чем, в чем, а в отсутствии предпринимательской жилки и опыта Минкина не упрекнешь. «Олимп» он создал еще в 1988 году после работы, как сказано в биографии на сайте, «в бауманском общепите». Все эти 27 лет он по крупицам выстраивал свой бизнес, постепенно набирая вес и авторитет.

Так, в 1990 году Минкин открыл свой первый магазин промтоваров на арендованной площади. Через два года заработал уже непосредственно магазин «Олимп», а в 1993 году его вотчиной стал Приволжский рынок Казани. С 1995 года и 10 лет после он занимал кресло депутата Казгордумы (Казанского Совета народных депутатов). Рынок быстро стал одним из крупнейших в городе, достаточно сказать, что, по данным компании, в 2009 году там работали около 2 тыс. человек. В 2003 году Минкины купили земельный участок, на котором открыли рынок стройматериалов и автозапчастей, а в 2008 году приняли решение о строительстве многофункционального комплекса «Олимп». Дело в том, что в 2006 году, напомним, вышел знаменитый запрет о торговле в нестационарных помещениях, который должен был уничтожить все палаточные рынки к 2010 году (затем им дали отсрочку до 2013 года).

Со временем Минкин-старший подключил к делу и своего сына Алмаза, который сначала работал юристом в компании отца, а в 2006 году стал гендиректором головного ООО «Олимп». Именно он в 2010 году в интервью нашей газете с гордостью рассказывал о проекте комплекса, за который компания-проектировщик «Тозелеш» даже получила «архитектурный Оскар» от минстроя РТ.

В 2010 году СМИ писали об объеме инвестиций в проект в $70,1 миллиона (2,1 млрд. рублей при тогдашнем курсе порядка 30 рублей). При этом собственные средства компании должны были составить 24% или $16,5 миллиона (около 500 млн. рублей). «Олимп» искал тогда партнера, чтобы не влезать в долги: «Рассматриваем предложения российских и зарубежных инвесторов — из азиатских стран, Арабских Эмиратов, европейских стран... Ведем переговоры. Предложений много, выбор остается за нами. Например, несколько дней назад были на встрече с английской делегацией. Англичане очень высоко оценили наш проект, сказали, что он интересный и реально осуществимый. Мы договорились продолжить деловые переговоры», — рассказывал Алмаз Минкин.

Однако договориться так и не удалось. Как рассказал Минкин-старший, иностранные инвесторы требовали слишком большую долю в бизнесе, поэтому было решено реализовать проект самостоятельно, вместе с банком. «При реализации подобных проектов собственных средств должно быть не меньше 30 процентов — у нас было больше», — отмечает он.

Судя по всему, решение расстаться с «Олимпом» для известного бизнесмена — не самый легкий выбор. По сути, это дело его жизни — в качестве учредителя он фигурирует в нескольких компаниях, но они так или иначе связаны с «Олимпом». Согласно информации на сайте, в империю также входят фермерское хозяйство в 1 тыс. га в Лаишевском районе (поставляет местную продукцию для ресторанов «Олимпа») и охотохозяйство «Шора» в 84,1 тыс. га в Арском районе, но понятно, что это скорее для души.

Судя по всему, решение расстаться с «Олимпом» для известного бизнесмена — не самый легкий выбор. По сути, это дело его жизни

На фоне этой истории пророческими звучат строчки гимна ГК «Олимп»:

«Мы дороги выбираем и судьбой своей играем.

То находим, то теряем навсегда.

Не жалея дни и силы, мы идем к одной вершине,

Что зовет под небом синим сквозь года.

У каждого по жизни свой Олимп.

И что бы мне еще ни говорили,

Но мало просто гору покорить,

А нужно удержаться на вершине...»

КОЛЛЕГИ ПО НЕСЧАСТЬЮ

В «валютную ловушку» угодил не только «Олимп». Например, в конце сентября газета «БИЗНЕС Online» рассказывала о ситуации с Clover House — 26-этажной треугольной призмой в Щербаковском переулке, 7, построенной на месте кондитерской фабрики «Заря» в центре Казани.

В «валютную ловушку» угодил не только «Олимп», но и, например, Clover House

Проблемы у застройщика возникли из-за претензий чешского Комерчни банка, который входит в группу компаний французского Societe Generale — одного из крупнейших банковских конгломератов мира. В 2011 году чешский банк выдал кредит в 30 млн. евро для строительства жилого комплекса, который после падения курса рубля, судя по всему, стал непосильным. По иску банка суд постановил наложить арест на часть престижного жилого комплекса.

Хватает на рынке и предложений о продаже крупных торговых объектов. Из наиболее значимых можно выделить предложение владельца группы ASG Алексея Семина купить за 359 млн. рублей знаменитый торговый комплекс «Алтын» на улице Салимжанова (3,5 тыс. «квадратов»). За квадратный метр Семин просит 103,4 тыс. рублей — дороже, чем Минкин за «Олимп», но это все-таки центр Казани. Почти за 200 млн. рублей можно приобрести сегодня торгово-офисный центр «Дружба» на Сибирском тракте, 13 («квадрат» — 75 тыс. рублей). Причем, как указывается в объявлении, вместе с арендаторами.

Банки сегодня также активно ищут покупателей для залогового имущества. Так, на сайте объявлений Avito за 510 млн. рублей есть объявление о продаже бывшего автосалона РРТ на улице Восстания — теперь объект обозначается как торговое помещение в 5 тыс. кв. метров. На продажу объект выставило ПАО «Банк «Санкт-Петербург», которое кредитовало питерский автохолдинг РРТ. Впрочем, это скорее отголоски кризиса прошлых лет. Сбербанк за 201 млн. рублей ищет владельца трехэтажного помещения на улице Петербургской, 35. Объявление впервые было размещено летом 2013 года.

Из наиболее значимых предложений о продаже крупных торговых объектов можно выделить знаменитый торговый комплекс «Алтын» за 359 млн. рублей

Заместитель управляющего ВТБ24 в Татарстане Александр Михалицын рассказал «БИЗНЕС Online», что в последнее время в банке увеличилось количество залогового имущества, которые передали кредитной организации компании, не способные обслуживать свои долги, но рост незначительный. «Это не самый лучший вариант для клиента и банка. Поэтому мы стараемся договариваться и решать вопросы в досудебном порядке без принятия на баланс имущества клиента и его последующей реализации. Это непрофильный вид деятельности для банка, который требует отвлечения ресурсов, дополнительных затрат на обслуживание и реализацию этого имущества», — рассказал он.

Вместе с тем, констатирует банкир, продолжается рост числа обращений от компаний, желающих получить отсрочку платежей. «Главное, чтобы клиент заблаговременно обратился в банк и рассказал о возможных проблемах, поскольку провести реструктуризацию, когда клиент уже вышел на просрочку, зачастую практически невозможно. Ведь на реструктуризацию требуется время: необходимо собрать документы, вынести заявку на кредитный комитет, принять решение, оформить. За это время у клиента ситуация может еще больше усугубиться и необходимость в реструктуризации просто отпадет. Если ситуация критическая и клиент решил, что он сворачивает бизнес, то здесь задача самого клиента — как можно выгоднее для себя реализовать имущество и расплатиться с долгами. Мы, само собой, помогаем в этом: есть программа кредитования на залоговое имущество по сниженным ставкам. Мы направляем информацию о продаже имущества по своей клиентской базе по всей стране», — говорит Михалицын.

«МНОГИЕ ОБЪЕКТЫ ПРОДАЮТСЯ ДЕШЕВЛЕ СЕБЕСТОИМОСТИ»

Эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», отмечают перегрев в региональной экономике Татарстана.

Иван Федяков — директор ИА «Инфолайн»:

— Те объекты, которые были построены в начале 2000-х годов, в основном строились со сроком окупаемости до трех-пяти лет. Объекты, введенные в эксплуатацию до 2010 года, не имеют сейчас кредитной нагрузки, если только не закладывались потом дальше для получения новых кредитов. Те же объекты, которые были введены после 2010 года, обычно имеют кредитную нагрузку. В том числе это связано с тем, что срок окупаемости объектов увеличился до 7, а иногда и 10 лет. Поэтому по новым объектам нагрузка выше, сейчас эти объекты попадают в группу риска с точки зрения обслуживания долга, ведь те показатели, которые закладывались в экономику проекта, сейчас не выполняются.

Тот благоприятный период, который переживала экономика нашей страны, казалось, никогда не закончится. Но экономика развивается волнообразно. Те, кто неправильно рассчитал эти волны и вошел в проект, становятся уязвимыми и вынуждены прибегать к таким мерам, как продажа объектов. Но и распродажа активов многим не позволит рассчитаться по долгам, потому что привлекательность этих объектов сейчас не столь велика, как при начале строительства. Поэтому многие объекты продаются дешевле себестоимости. Немаловажно также то, как была произведена оценка и в какой валюте был взят кредит.

Наиболее успешные сейчас компании — крупные, стратегические инвесторы, которые заходят на рынок на много лет вперед. Это те, кто обладает мощным финансовым ресурсом и период спада переживает относительно нетяжело. В хорошей ситуации находятся те компании, которые агрессивную фазу роста реализовали в начале 2000-х. Например, IКЕА, которая в последние годы не вводила объектов, понимая, что ситуация уже не столь привлекательна.

Ну и все-таки Казань и Татарстан переживали бум роста в последние годы. Татарстан находился в числе лидеров среди регионов по объему ввода нового жилья, торговой недвижимости. Это неминуемо сказывается на некотором перегреве региональной экономики, когда она долго успешно растет. Это был рост во имя роста. Многие не задумывались о его границах и закладывали избыточно амбициозные планы. Казань, Тюмень — регионы, которые, казалось бы, росли и были популярными с точки зрения инвестиционной привлекательности, сейчас будут переживать довольно сильный спад. В других регионах страны сейчас тоже есть торговые комплексы, которые непопулярны и выставлены на продажу или ищут деньги, чтобы расплатиться по долгам.

Кроме того, стало резко меняться законодательство в плане налогового обременения. Объекты становятся все менее привлекательными. Во-первых, реформа налога на имущество — оплата по кадастровой стоимости с начала этого года. И только сейчас собственники начали осознавать, что происходит и как выросла нагрузка. Второй момент — это введение торгового сбора, который пока коснулся только Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Если эта система полноценно заработает в Москве и Питере, то все понимают, что она начнет распространяться и дальше по стране, по крайней мере по городам-миллионникам. Этот сбор ударит в основном по крупноформатным объектам.

Сбербанк за 201 млн. рублей ищет владельца трехэтажного помещения на улице Петербургской, 35

Ирина Калиничева — консультант «Магазин магазинов»:

— Действительно, сейчас ситуация на рынке торговой недвижимости значительно изменилась. Сегодня уже недостаточно просто собрать хороший пул арендаторов. Необходимо привлекать посетителей и другими способами — устраивать маркетинговые мероприятия. Сейчас крайне популярны временные ярмарки различных тематик, которые можно организовать в общих зонах ТЦ. Такие ярмарки привлекательны для собственников как в целях дополнительного дохода, так и в целях привлечения посетителей. Кроме того, возможно усиление развлекательной составляющей. Чем больше потребностей посетителя может удовлетворить ТЦ, тем выше будет лояльность этого посетителя.

Безусловно, девелоперам приходится садиться за стол переговоров с арендаторами и пересматривать условия аренды. Так как многие договоры заключались в долларах или евро, первым делом арендаторы просят зафиксировать курс. Далее начинаются переговоры о снижении арендных ставок. Обе стороны должны понимать, что находятся в одной лодке и должны идти навстречу друг другу. Главным инструментом на сегодняшний день является процент от товарооборота. Арендаторы готовы согласовывать схему — фиксированная арендная ставка и процент от товарооборота. Данная схема снижает риски арендатора, при этом дает возможность девелоперу увидеть реальное положение дел. Таким образом, можно отслеживать, как меняется товарооборот арендатора в зависимости от сезона, от маркетинговых мероприятий, которые устраивает девелопер, от кросс-акций между несколькими арендаторами, и делать выводы. Безусловно, арендатор также должен работать с потребителем. Чем выше будет товарооборот арендатора, тем больше доход девелопера.

Тимур Нигматуллин — финансовый аналитик ИХ «Финам»:

— На мой взгляд, проводить аналогии с кризисом 2008 - 2009 годов не совсем корректно. Да, и тогда, и сейчас на рынке большое количество (в крупных городах — до 60 процентов) сильно закредитованных владельцев недвижимости, долг которых номинирован в валюте. Тем не менее, поскольку в кризис 2008 - 2009 годов рубль менее заметно упал по отношению к корзине валют, владельцы недвижимости понесли убытки, лишь связанные с падением спроса на арендную недвижимость. Между тем в кризис 2014 - 2015 годов к рецессии добавилась еще и масштабная девальвация, валютные кредиты в ряде случаев стало фактически невозможно обслуживать. Судя по всему, в текущих условиях ключевым показателем для владельцев недвижимости является не долговая нагрузка как таковая (она может быть и не очень большой), а отношение текущих платежей по кредитам к операционному денежному потоку. Если текущие платежи несколько кварталов подряд превышают денежный поток, это потенциально может привести к банкротству владельца недвижимости. Выхода из сложившейся ситуации два: либо кредитор должен понести убытки, списав долг заемщику, либо собственник должен расстаться со своим активом.