В настоящее время во всех субъектах РФ, в том числе и в Татарстане, рынок недвижимости можно охарактеризовать как рынок покупателя. Многие ждут, возможно небезосновательно, корректировки стоимости квадратного метра. Особенно это касается вторичного сегмента. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в материале для «БИЗНЕС Online» анализирует, как лучше было бы вложить свои деньги, чтобы не потерять их и получить больший доход. 

0_64171_3eaba633_orig.jpg
 

 ПО-ПРЕЖНЕМУ НЕ ХВАТАЕТ ДЕШЕВЫХ ОДНУШЕК

Сейчас среди покупателей много и тех, кто не располагает временем, т. к. приобретение недвижимости для них не вариант инвестиций, а решение жилищного вопроса. Многие эксперты советуют временно снимать квартиру и, когда рынок достигнет дна, заниматься ее приобретением. Так стоит ли ждать в данном случае, попытаемся разобраться.

Сколько стоит снять квартиру в Казани?

Стоимость продовольственной корзины, услуги ЖКХ продолжают свой рост, а на рынке жилой аренды Казани удивительная стабильность — снять квартиру можно по-прежнему в рамках цен 2012 - 2014 годов.

 

однокомнатная

двухкомнатная

трехкомнатная

Минимальная стоимость в месяц в рублях (долгосрочная аренда)

10 000

10 000 - 12 000

15 000

Средняя стоимость

15 000

20 000

25 000

Предложений достаточно много, но, как и всегда, ощущается дефицит бюджетных однокомнатных квартир, находящихся в шаговой доступности от транспортных развязок и высших учебных заведений.

Я не стала брать расчет кратковременный рост спроса и стоимости, вызванный водным мундиалем.

В настоящее время также нет предпосылок для каких-либо изменений, есть достаточно факторов, сдерживающих рост арендной платы.

Факторы, влияющие на рост стоимости аренды жилья

Факторы, влияющие на снижение стоимости аренды жилья

1. Высокая стоимость квадратного метра при приобретении жилья, минимальная стоимость квартиры от 2 000 000 рублей.

2. Снижение платежеспособности населения

3. Экономический кризис и, как следствие, нестабильное финансовое положение потенциальных покупателей, невозможность долгосрочного планирования (ипотека), неуверенность в завтрашнем дне.

4. Повышение процентной ставки по ипотеке.

5. Ужесточение андерайдинга.

6. Трудовая миграция в столицу Татарстана.

7. Студенчество.

8. Проведение международных мероприятий и повышение туристической привлекательности (краткосрочная аренда).

9. Общее повышение стоимости продуктов, услуг, бытовой техники и т. п. 

  1. Низкий порог вхождения для инвесторов и, как следствие, большое количество предложений.

  2. Массовое строительство новостроек, большой ввод жилья, в том числе соципотечного.

  3. Деревня Унивесиады —общежитие для студентов.

  4. Экономический кризис —появление  квартир  тех, кому сложно оплачивать ежемесячно ипотеку.

ПОКУПАТЬ ИЛИ НЕ ПОКУПАТЬ?

Мне нравится выражение Стаса Янковского: «Бывает три вида прогнозов. Предсказание того, что всем хочется. Чтобы обнадежить. Предсказание того, что никому не хочется. Чтобы попугать. И предсказание того, что очевидно. Чтобы всех рассмешить».

Поэтому заглядывать вперед не буду, а проанализирую ситуацию трех последних лет на примере однокомнатной квартиры по Чистопольской, 82.

Обращаю внимание на два момента:

  • рынок в рассматриваемый период был растущим (в принципе, пока в РФ рынок недвижимости, как правило, всегда растет);
  • в 2014 - 2015 годах курс доллара к рублю сильно «лихорадило».

Ситуация №1

Айрат П. в ноябре 2011 года располагал наличными в сумме 2 300 000 рублей. Необходимости в приобретении недвижимости для проживания он не испытывал, стоял вопрос о выгодном вложении данной суммы. Варианты следующие: валютный вклад, рублевый вклад и жилая недвижимость с дальнейшей сдачей в наем.

Размещение в долларах США

Приобретение квартиры

Размещение на вкладе в банке

2 300 000 рублей в ноябре 2011 года равны 76 667 американских долларов. Через 3,5 года, разместив вклад в банке под 5% годовых, на выходе Айрат имеет 88 752 доллара, в рублях сегодня по курсу 56,98 это космическая сумма 5 057 089 рублей. Получается, что  за 3,5 года он увеличил свое состояние в 2,2 раза и может приобрести на падающем рынке хорошую трехкомнатную квартиру. Если бы он умудрился в декабре 2014 года реализовать доллар по 70 рублей, то вообще утроил бы состояние. Но такие случаи бывают только по черным вторникам и четвергам.

Вложения в недвижимость. Рассматривается однокомнатная квартира площадью 41 кв. м с ремонтом в новостройке по адресу: Казань, ул. Чистопольская, 82.

Приобретенная за 2 300 000 рублей квартира по истечении 3,5 лет на растущем рынке стала стоить 3 300 000 рублей. Капитализация — 1 000 000 рублей. Доход от сдачи в наем за эти годы — 630 тыс. рублей без коммунальных расходов и НДФЛ.

Как видим, недвижимость находится где-то в середине по эффективности вложений.

Но это тренд на растущем рынке. И с валютой всегда такая доходность не получается.

 

1 вклад в рублях менее эффективен. 2 300 000 в среднем за 3,5 года под 11,5% на выходе имеет 925 750 рублей, т. е. его состояние стало 3 225 750 рублей. За эти деньги он сейчас сможет приобрести такую же квартиру, так что больших потерь не понес.

 

Обращаю внимание, что совершенно иная ситуация может случится на падающем рынке, который в настоящее время наблюдается.

Ситуация №2

Галина К. в ноябре 2011 года также стояла перед выбором, необходимо приобрести квартиру для проживания, располагает денежными средствами в размере 900 000 рублей.

Что выгоднее: арендовать или приобрести квартиру в ипотеку?

В качестве альтернативы рассматривается однокомнатная квартира площадью 41 кв. м с ремонтом в новостройке по адресу: Казань, ул. Чистопольская, 82.

Стоимость квартиры — 2 300 000 рублей.

Приобрести по ипотеке

Арендовать, средства в валюте

Арендовать, средства в рублевом вкладе

1. 10% годовых, срок — на 15 лет, первоначальный взнос— 900 000 рублей, сумма кредита — 1 400 000 рублей.

2. Общая сумма выплат по кредиту составила 2 708 005 рублей.

3. Итоговая стоимость квартиры с учетом платежей — 3 608 005 рублей. 

1. Переводим средства в валюту. 900 000 рублей по курсу 30 рублей за доллар — 30 000 долларов.

2. Конвентируем обратно в рубли — 1 709 400 рублей (по курсу 56,98 рубля)

 

1. 900 000 — вклад под 8%. Ежемесячный доход — 6 000 рублей, может корректироваться с учетом меняющихся условий по вкладам, под 15%. В месяц это всего 11 250 рублей. Затраты на аренду квартиры — 15 000 рублей.

Сумма выплат за минусом дохода (вклад 8%) — 1 260 000 рублей.

ИНСТРУКЦИЯ ПО БЕЗОПАСНОСТИ

Решили снять квартиру? Предлагаю вам инструкцию по безопасности.

Нередки конфликты и недопонимания между собственниками жилья и нанимателями, но так как суммы невелики, до суда дело не доходит, все заканчивается взаимными обидами, мелким вредительством и угрозами передачи информации в налоговые органы. Учитывая слабые места в договорном процессе, рекомендую обратить внимание на следующие моменты.

  1. Заключайте договор найма (аренды) только с собственником недвижимости. Необходимо ознакомиться со свидетельством о праве собственности, паспортом, выпиской из домовой книги.
  2. При наличии супруги/супруга собственника заручитесь согласием в договорной или нотариальной форме.
  3. Передача денежных средств подтверждается документально, т. е. составляется расписка, где четко прописываются сумма и назначение платежа, а также период времени.
  4. Уточните наличие фактически проживающих и зарегистрированных лиц (не собственников) в снимаемом жилье. Нелишне будет заручиться их согласием.
  5. Чем детальнее прописано все в договоре сейчас, тем меньше будет проблем в последующем.
  6. Укажите полную опись находящегося в квартире имущества, его техническое состояние и степень износа.
  7. Зафиксируйте возможность корректировки стоимости аренды/найма и порядок освобождения квартиры, досрочного расторжения договора.
  8. Оговорите порядок оплаты коммунальных платежей (предварительная, по факту, точная дата, место и вид).
  9. Определитесь с алгоритмом действий в случае поломки бытовой техники или сантехники, находящейся в квартире. Кем и за чей счет производятся ремонтные работы.
  10.  Рассмотрите возможность предварительной оплаты, гарантийного взноса или обеспечения и порядка их зачета при расторжении договора.
  11. Заручитесь согласием собственника на проживание физических лиц вместе с вами в снимаемой квартире, укажите их предельно допустимое количество.
  12. Получите дополнительное согласие на проживание домашних питомцев.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции