УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА

Искандер Юсупов — директор по продажам СК «Унистрой»

Илья Вольфсон — депутат Казгордумы, заместитель директора ГК «Сити Строй»

Владимир Михайлов — директор ЖК «Семь островов», ЖИК.

Сергей Ураков — заместитель генерального директор «АК БАРС Девелопмент».

Наиля Чабаненко — генеральный директор компании «Сувар Холдинг».

Андрей Беляков — генеральный директор «Бриз».

Андрей Симаков — генеральный директорОАО «Ипотечное агентство РТ».

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом».

Анатолий Ливада — генеральный директор ГК «Фон».

Руслан Садреев — директор АН «Премьер».

Рашид Галямов — модератор, директор агентства интегрированных маркетинговых коммуникаций «Парадигма-консалтинг».

«2016 ГОД БУДЕТ ИНТЕРЕСНЫМ»

— Второй блок вопросов связан с прогнозом на 2016 год: чего вы ожидаете на своем рынке? Хотелось бы услышать конструктивные предложения: как власти на уровне города, республики могли бы поддержать отрасль? Или вы в рынке и он сам все отрегулирует?

Искандер Юсупов: Безусловно, мы рыночники, но от поддержки на государственном уровне не откажемся (улыбается). Можно говорить про льготы в плане инженерных сетей, снижение их себестоимости, про льготы, направленные непосредственно на продажу квартир. Ипотека с господдержкой, безусловно, являлась одним из основных драйверов рынка строительства в 2015 году и новости об ее прекращении, конечно, тревожат. С одной стороны, мы понимаем, что за оставшееся время мы очень здорово продадим, потому что люди будут торопиться. С другой, апрель — если программу не продлят — будет непростым.

В принципе, если господдержку ипотеки отменят, катастрофы никакой не случится, конечно. Ипотека под 13 - 14 процентов уже была три года назад, и это была нормальная ставка как для новостроек, так и для «вторички». Все брали, покупали, никто не жаловался, я сам брал под 13 процентов. Понятно, на контрасте это не так приятно, как 11 процентов, тем более 7 процентов. Но рынок от этого не встанет.

Конечно, будут влиять макроэкономические факторы, главное, чтобы Центробанк не повысил уровень ключевой ставки. Вот это опасно. Понятно, если он ее резко повышает на три - четыре пункта, то ипотеку это приведет уже ближе к 20 процентам, а это уже не рыночный показатель, тут последствия для отрасли могут быть серьезнее. При текущей ключевой ставке рынок сильно не замедлится.

Что касается года, я жду, что это он будет примерно аналогичен 2015-му, плюс-минус 5 процентов хуже или лучше в плане количества сделок. Меры поддержки на федеральном уровне, конечно, сейчас обсуждаются, например субсидирование первоначального взноса, что тоже играет большую роль, потому что не у всех есть возможность скопить 20 процентов первоначального взноса. Вообще говоря, год будет очень интересным.

— А если человек не способен первоначальный взнос накопить, вы не боитесь, что он не сможет обслуживать кредит? Это не порождение ли искусственной волны обманутых дольщиков?

Искандер Юсупов: Не совсем понимаю, при чем здесь обманутые дольщики. О них можно говорить, когда застройщик не выполняет своих обязательств, что к нам ну никак неприменимо. Если мы говорим о полной отмене первоначального взноса, тогда процент плохих кредитов может увеличиться. Если мы говорим о том, чтобы снизить его до 10 - 15 процентов — почему бы и нет? Либо субсидировать именно часть процента от самой суммы. Но это пока только предложения минстроя, и примет ли их минфин — большой вопрос.

По парковочным местам. В принципе, в плане нормативов были подвижки, и в прошлом году он немножко смягчился, ранее был достаточно жесткий. Если раньше он мог достигать и 1,5 машиноместа на квартиру, то сейчас он все-таки может быть и 0,9, но при комплексной застройке точечных объектов это не касается.


— Спасибо. Пожалуйста, «Сити Строй». Каков ваш прогноз по наступившему году и какую помощь хотелось бы получить от властей?

Илья Вольфсон: Не скажу, что будет какой-то всплеск, но точно будет понижение. Что касается помощи, то с властями Казани, республики мы в постоянном диалоге, общаемся, смотрим, где-то даже спорим.

Что касается сетей и подключения, правильно сказали, что строительная отрасль является ключевой для жизни города: на стройке работает много людей, а когда дом сдается, подключаются еще и мебельщики, отделочники — жизнь начинается. Может быть, на уровне Российской Федерации должны быть какие-то субсидии? Если же посмотреть на региональный уровень — как обстоит ситуация с теми же сетями? Раньше мы получали техусловия и сами от себя зависели — насколько быстро мы выполним их, насколько дешевле на рынке купим материалы, ту же трубу или кабель. Сейчас же мы очень жестко привязаны к тем же сетевым компаниям. Гарантии, что они в срок к вводу в эксплуатацию дома протянут эти сети, никакой. Стоимость выполнения строительных работ по выполнению техусловий самостоятельно сетевыми компаниями в разы дороже из-за больших накладных расходов и внутренних согласований, что неминуемо отражается на итоговой стоимости и сроке ввода объекта в эксплуатацию.

Как мы смотрим на 2016 год? У нас в планах было серьезное развитие, но сейчас же мы понимаем, что где-то лучше выждать, переждать. У нас сейчас все дома высокой степени готовности, а уже вопрос развития дальше — второстепенный. Интерес и желание идти и развиваться при такой экономической ситуации, я думаю, мало у кого есть. Все мы смотрим, как распорядиться деньгами согласно сегодняшним реалиям.

На сегодняшний день многие крупные строительные компании, имея крупные государственные заказы, не имеют собственных производств. Получая бюджетные деньги авансом за строительные материалы, они оставляют наценку себе, а оставшиеся средства перечисляют производителям, которые обязаны содержать свои заводы, технику, брать сырье за предоплату и думать, как развиваться дальше. При таком раскладе большинство производителей думают, как остаться на плаву...

Понятно, что мы, застройщики, стараемся удешевить свою себестоимость, чтобы остаться в рынке, значит, мы открываем свое производство. Если раньше мы набирали подрядчиков, то сейчас мы открываем свои профильные участки. За каждый рубль в себестоимости квадратного метра идет борьба.

— Что можно было бы сделать на уровне города ?

Илья Вольфсон: На уровне города власти в любом случае знают о проблемах. Есть диалог. Мы, как и многие застройщики, реализуем концепцию «Город без машин». Мы закрываем двор, чтобы была благоустроенная территория, побольше места для детских площадок, но нужно стимулировать людей покупать парковки. Если мы в стоимость метра их заложим, это будет нереально большая стоимость, люди просто не готовы ее выплачивать. И они все равно бросают машины вокруг дома. Приобрел покупатель однокомнатную квартиру за 2,5 миллиона, а парковка стоит минимум от 400 до 650 тысяч рублей в спальных районах. Да, мы делаем рассрочки, различные программы, но городу, республике надо стимулировать приобретение парковочных мест. Понятно, что это могут быть непопулярные меры. Для бесплатной парковки закрыли центр города — постепенно надо идти дальше, в спальные районы. Не строить парковки тоже нельзя, потому что от населения сегодня идут жалобы на дворы, которые забиты машинами. Нельзя резко рубить с плеча, но парковки продаются еще пять лет после сдачи, и то не всегда.

— А сколько составляет стоимость в доме парковки?

Илья Вольфсон: Смотря, какая парковка, на какое количество мест, надземная или подземная. Если смотреть стоимость квадратного метра и стоимость парковки — наверное, парковка стоит от стоимости метра процентов 10.


Владимир Михайлов: Не думаю, что в 2016 году на рынке будут серьезные скачки в ту или другую сторону по стоимости квадратного метра на первичном рынке. Всем известна прописная истина — цена снизу ограничена себестоимостью, сверху — рынком, и ни с тем, ни с другим сейчас особо не поспоришь. Поэтому для нас самым серьезным и понятным индикатором в текущих условиях будет выступать строительная готовность наших объектов, и поскольку она увеличивается, то и уровень цен будет расти. По поводу объемов продаж конкретные выводы и прогнозы можно будет делать после принятия окончательного решения о форме государственной поддержки покупателей первичного жилья.

Периоды стагнации в экономике — это хороший повод остановиться, оглядеться, посмотреть на то, где ты, может быть, делаешь что-то не так, где ты можешь ужаться, попробовать сделать паузу и посмотреть на себя со стороны. Основным трендом, на наш взгляд, для застройщиков в 2016 году, помимо работы по предложению новых интересных и креативных маркетинговых программ, должна стать внутренняя работа по оптимизации бизнеса и поиска путей снижения затрат.

Я согласен с коллегами по поводу актуальности проблемы парковок. Помимо этого, если говорить о программах поддержки, есть такие интересные программы, как «Жилье для российской семьи», и правила игры в этой программе вполне понятны. Но очень мало застройщиков, которые, работая в рыночных условиях, могут в нее войти. Может быть, стоит пересмотреть требования, внести региональные особенности для каждого региона, например в Татарстане свои лимиты поставить исходя из средних данных по затратам на строительство?

Сергей Ураков: Мне очень понравилась тема по парковкам. Мне кажется, можно что-то придумать на законодательном, городском уровне, что делать с парковками. Нас обязывают их строить. Но как нам их продавать? Люди ставят машины везде — на газонах, на тротуаре — где угодно, но они не готовы даже в аренду брать машиноместо.

Анатолий Ливада: Можно я отвечу на ваш вопрос? Надо поднять доход населения.

— Это от города не зависит. И от республики в том числе. Можно обязать, например если покупаешь квартиру, то ты обязан иметь машиноместо на парковке.

Илья Вольфсон: Не квартиру, а машину! Ты приходишь в автосалон, и у тебя должно быть стояночное место. И если у тебя его нет в собственности...

— Не в аренде, а в собственности. Потому что справку на аренду сейчас напечатают быстро.

Анатолий Ливада: Подождите, а если к нам пришел человек и говорит: я инвалид, я не имею права водить машину, то что мне делать?

— Нет, исключения всегда есть.

Анастасия Гизатова: Это лазейка для коррупции — такие исключения.

Илья Вольфсон: ... для многодетных семей бесплатно.


Сергей Ураков: Сейчас в городе разрабатывается генплан. Можно было бы, мне кажется, с застройщиком сейчас на эту тему подискутировать. Горизонт планирования у этого документа — 25 лет, и эти вещи надо решать сейчас.

Если в целом говорить про рынок недвижимости, мне кажется, что здесь есть два направления, которые можно поддерживать. Первое — я совершенно согласен с тем, что надо увеличивать доходы населения. Понятно, разные программы, субсидирование первоначальной ставки, общая процентная ставка, но для человека важно быть уверенным в завтрашнем дне.

Если говорить именно про рынок недвижимости, я думаю, что поправки, связанные с внесением в 214-ФЗ и требованиями капитала для застройщиков, направлены на то, что останутся достаточно крупные и состоятельные компании. Не секрет, что после 2008 года творилось, когда рынок шел на подъем. Это был нормальный бизнес, когда ты приходишь, покупаешь земельный участок и, условно говоря, на нулевом капитале за счет средств дольщиков ты строишь дом. Ты — с меньшей маржой, но ты не берешь кредит в банке, и этот бизнес работал. Сегодня на рынке часть проектов продается именно из-за того, что конечный застройщик не уверен в том, что сможет достроить.

— То есть модель уже не работает?

Сергей Ураков: Фактически она не работает. У тебя должно быть четкое проектное финансирование. Ты должен понимать, чем закрывать кассовый разрыв, который может возникнуть в ходе реализации проекта. Если это крупный проект, на 30 тысяч квадратных метров со стоимостью более миллиарда рублей, то это очень серьезная вещь. История с обманутыми дольщиками именно из-за этого и возникает, когда неблагоприятная ситуация на рынке совпадает со сложной ситуацией в компании. Мне кажется, 2016 год пройдет под знаком определенного передела рынка. Не то, что передела, а часть компаний из этой отрасли просто уйдет.

Вторая тема связана с уже существующим проектом на рынке. Все мы знаем, что сейчас в городе есть несколько дефолтных проектов. Как там ситуация будет развиваться, это тоже отыграется на поведенческой модели конкретного клиента. Будет ли он доверять вообще долевому строительству? Будет ли клиент вкладываться на этапе котлована или нет?

Ну и тема, связанная с тем, чем нам государство может помочь. Это, естественно, субсидирование ипотеки и поддержка нашего клиента. Если клиент верит в то, что будет завтра, квартиры продаются.

Тема, связанная с сетями, — не знаю, будет это работать или не будет, потому что там у людей свой бизнес, множество своих проблем, которые они решают. Но мы комплексно развиваем территорию, осваиваем большие земельные участки, и мы вынуждены на них создавать социальную, дорожную инфраструктуру. Для нас очень важно, чтобы государство продолжило поддержку в этом направлении, чтобы федеральные деньги привлекались на строительство хотя бы социальной инфраструктуры. Это детские сады, школы, дороги. Чем больше будет федеральных целевых программ, тем больше будет появляться инфраструктуры. Конечно, это большой плюс, в том числе и для нашего клиента.

— Наиля Асхатовна, ваш прогноз на 2016 год. Какие меры вы бы предложили?

Наиля Чабаненко: Прогнозировать, конечно, дело неблагодарное, но обвала спроса на рынке недвижимости не будет. Люди нуждаются в жилье, особенно молодые семьи. В качестве примера хочется привести ЖК «Южный парк». Однокомнатные квартиры стоимостью 1,6 миллиона рублей — вот тот чек, который покупатель может осилить. Покупателей не пугает то, что это пока не Казань, а село Усады, их устраивает стоимость квартиры. Проект получился у нас успешным. Ежемесячно этот комплекс мы продаем с опережением плана.

Для того чтобы рынок недвижимости стабилизировался, необходимо продлить госпрограмму по субсидированию ипотечных ставок, снизить процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке.

А на ваш вопрос, какую помощь мы, застройщики, хотели бы получить от государства, отвечу: я согласна со своими коллегами, и мы ждем помощи по прокладке инженерных сетей, а еще хотелось бы, чтобы город пускал городской транспорт до всех наших объектов, ведь в этих комплексах живут жители нашей республики. В качестве примера хочу сказать: до ЖК «Лесной городок» не ходит общественный транспорт, и мы вынуждены были купить два микроавтобуса, которые возят жителей до станции метро «Проспект Победы» с 2008 года! А ведь там живут жители Приволжского района города Казани. Сейчас сдаем объект ЖК «Южный парк», в первую очередь жителям также очень нужен городской транспорт. Поэтому мы хотим, чтобы нас услышали, и ждем помощи от нашего правительства.

— А с инициативой выходите?

Наиля Чабаненко: Конечно, выходим. Не раз обращались с письмами в комитет по транспорту РТ и не теряем надежды, что нас услышат!


— Спасибо. Пожалуйста, Андрей Беляков.

Андрей Беляков: Прогноз у меня более оптимистичный: я считаю, что застройщики сейчас в обороне, а оборона — это, как известно, часть будущего наступления. Экономика на месте стоять не будет, она сдвинется. 2016 год будет такой же стабильно тяжелый, может быть, просто стабильный.

Не согласен с тем, что надо первоначальный взнос уменьшать до 10 процентов, поскольку я боюсь, что мы придем к ситуации, которая произошла в Америке, когда обвалился ипотечный рынок.

Со стороны властей хотелось бы получить поддержку по снижению парковочного коэффициента мест. Статистика показывает — на миллион жителей у нас 300 автомобилей. Каким образом может применяться коэффициент 1,6? То есть примерно 1,5 машины на одну квартиру. Желательно его пересмотреть в обратную сторону хотя бы на время кризиса. Московская, Ленинградская области пошли на это. Мы бы хотели полмашины на одну квартиру.

— Ну это же нерационально. Сейчас почти в каждой квартире есть одна машина.

Андрей Беляков: Раз человек способен купить две машины на семью, пусть он тогда приобретет машиноместо. Лицо, не имеющее машины в семье, платит цену 40 тысяч за квадратный метр, и столько же — лицо, имеющее машину. Получается, один платит за благосостояние своего соседа. Ну и надеюсь на очень положительную в будущем — в конце года — динамику на рост жилья.


— Андрей Симаков, пожалуйста. Как цены себя поведут себя в наступившем году?

Андрей Симаков: Все будет зависеть от макроэкономических показателей, поэтому тут непредсказуемо. Скорее всего, они будут либо удерживаться, либо снижаться через какие-то акции. Я считаю, что на рынке могут быть «выбросы» каких-то квартир, распродажа у тех компаний, где ситуация совсем плохая. В этом случае цены могут быть и на 20 процентов дешевле. Но в этом случае мы говорим о застройщике, который уйдет с рынка. Остальные будут цены держать, потому что есть обязательства вернуть деньги банкам, а у нас с банками работает большой сегмент застройщиков.

— Какую помощь застройщикам мог бы оказать город?

Андрей Симаков: Сегодня с застройщиков надо снимать дополнительную нагрузку. Я согласен с мнением Андрея Белякова — надо посмотреть по статистике, сколько у нас машин, сколько для них необходимо парковок и в каких районах. Если речь идет об элитном доме, где квартиры более 100 квадратных метров, то там оправдан коэффициент в 1,5 машиноместа на квартиру. Если речь о социальном жилье на окраине города для студентов, которых в Казани живет много, то там коэффициент 1,5, думаю, чрезмерен. Должен быть взвешенный подход. Если эти показатели город сократит, то застройщики будут активнее строить социальное жилье, его стоимость снизится, и пойдут продажи. Просто применение коэффициента нужно сделать зонировано: для центра города — один параметр, для районов — другой.

При этом не считаю, что с отменой субсидирования ипотеки произойдет что-то критическое. Ипотека в районе 12 - 13 процентов — это нормально, по ней всегда покупали. Мы, например, предлагаем ипотеку по 6,9 процента. Хорошо, что есть такие условия, но больше на приобретение влияет цена недвижимости, а также уверенность людей в завтрашнем дне. Если у них есть страх, они откладывают улучшение жилищных условий.

— Какие планы у компании на 2016 год?

Андрей Симаков: На следующий год мы запускаем несколько новых проектов по загородной и городской недвижимости. Планируем строительство нового жилого комплекса в Кировском районе по улице Шульгина. Это будет современный комплекс, состоящий из двух домов с подземной парковкой, благоустроенной территорией и собственным детским садом на первом этаже дома.

Продолжаем строительство и реализацию проекта «Экопарк «Дубрава». В этом году в рамках проекта планируем сдать еще два дома на 217 квартир, продолжить строительство двух домов на 187 квартир с последующей сдачей в 2017 году. Кроме того, начинаем строительство торгово-делового центра общей площадью более 21 тысячи квадратных метров.

Загородную недвижимость мы расширяем строительством комплекса «Аэросити», который будет находиться в Лаишевском районе, близ поселка Большие Кабаны. Проектом предусмотрены индивидуальные жилые дома, таунхаусы и 3 - 5-этажные многоквартирные жилые дома.

В 2016 году планируем сохранить объем продаж на уровне 2015 года как минимум. Экономическая ситуация подталкивает рынок и нас к изменению подходов в реализации проектов. Данные перемены мы рассматриваем как время новых возможностей. Если у людей есть страх неопределенности в будущем, они откладывают улучшение жилищных условий.

— Хорошо, Анастасия...

Анастасия Гизатова: Я считаю, самое важное, что можно сделать на муниципальном уровне, — это сократить нормативы по парковкам и снизить социальную нагрузку на застройщика. Мне кажется, она в Казани по сравнению с другими городами РФ достаточно высокая. Если говорить о том, что привязать приобретение парковки к квартире, то это в корне неверное начало. Покупателей не будет и на квартиры. Если и привязывать, то именно к покупке машины. Это раз. А второе — мне кажется, что стоит пересмотреть отношение к административным штрафам для застройщиков. Мы, застройщики, являемся достаточно хорошим пополнением бюджета из-за грязных колес, плохих заборов, за что нас бескомпромиссно и безжалостно штрафуют.

— Пусть город с грязными дорогами?

Анастасия Гизатова: Нет, конечно, но я считаю, что штраф в 500 тысяч — это, что называется, превышение необходимой обороны.

Если взять федеральные программы... В кризисные 2008 - 2009 годы драйвером являлась программа «Жилье ветеранам». Я считаю, что альтернативой сейчас могла бы послужить программа по материнскому капиталу. Допустим, увеличить размер материнского капитала для семей, которые приобретают новостройки. Это будет локальная, целевая помощь, без каких-то огромных дополнительных средств. То есть если человек приобретает новостройку, материнский капитал может возрасти до 600 тысяч рублей. Таким образом, эти деньги придут непосредственно к застройщикам и поддержат строительную отрасль. И это популярные меры, допустим, для той же «Единой России» в рамках поддержки многодетных семей. Почему бы и нет?

Сергей Ураков: Мы так и делаем. Мы увеличиваем материнский капитал до 600 тысяч.

Анастасия Гизатова: Да. Но это опять же за счет ресурсов застройщика, можно сказать, скрытая скидка. Если мы смотрим сейчас фактическую инфляцию, то материнский капитал должен составлять порядка 600 тысяч рублей, если учитывать с момента введения этой программы. Это первое. И второе — это, естественно, должна быть пролонгация программы льготной ипотеки, поддержка новостроек. Было бы идеально, если бы ввели, как хотел до этого минстрой, финансирование и альтернативных сделок. Если покупке новостройки предшествует продажа вторичного жилья, чтобы она также шла по сниженной ставке. Такая программа была заявлена, но ее не пропустили.

Теперь по ценам. Я считаю, что затраты на квадратный метр будут расти, и минэкономразвития озвучил, что тарифы будут повышаться в ряде случаев до 10 процентов. На этом фоне застройщики будут вынуждены снижать цены, потому что покупательская способность будет падать. Те, у кого был кэш на руках, уже реализовали свои мечты. Возможно, кто-то выйдет сейчас из долларов и вернется на рынок недвижимости. Но я думаю, что будет снижение либо через скрытые скидки, либо через аукционы. Мы можем просесть на первичном и вторичном рынке до 20 процентов в рублях.

— Даже так?

Анастасия Гизатова: Я думаю, так. Это может носить локальный характер, потому что от оплаты труда и налогов никто не освобожден. Они могут сбросить ряд квартир. Кроме того, я еще раз обращаю внимание: будет акция — нужно узнать, что стоит за ней? Будет ли вообще этот объект реализован? Я сейчас говорю про новостройки в общем. Вот у нас есть ряд непроданных квартир, но дом стоит сданный, кредитных средств нет, мы никуда не торопимся и говорим — три миллиона, ни туда, ни туда. Кто-то может себе позволить не торговаться, но многие застройщики — нет. Они должны достроить дом и перейти к следующей очереди.

— Прогноз по рынку: стагнация, рост или падение?

Анастасия Гизатова: До марта мы еще продержимся за счет того, что люди боятся неизвестности в части процентной ставки и того, что пока нестабилен валютный рынок, и в любом случае люди, возможно, будут с него выходить. Может, они придут и к нам. А потом, я думаю, что у нас будет падение где-то процентов 30 по итогам года.

— Хорошо, спасибо. Анатолий Николаевич, ваш прогноз.

Анатолий Ливада: Прогноз по 2016 году делать не буду, потому что мы привязаны к макроэкономике. Хочешь так — видишь так, а как макроэкономика на нас махнет рукой, так мы и будем существовать.

Что касается парковок. Есть у нас проект на старом ипподроме (ЖК «Симфония»), там уровень копыт лошадей, которые бегали, — это уровень Волги. Если делать понижение, это надо всю Волгу перекачать. И чтобы построить там двухэтажную парковку, которая в проекте узаконена, это будет второе метро. Такую парковку вообще никто не купит. Надо исходить из таких соображений: есть места, где можно строить, есть, где нельзя.

Далее. У нас в парковках кто в основном заинтересован? Тот, кто продает машины и обслуживает их. И тот, кто производит бензин, нефть и так далее. Это же их доход от количества машин в Казани. Мы получаем ухудшающуюся экологию. Вообще говоря, два объекта — парковка и дом — это категорически запрещенные моменты. Это только у нас в Казани совместили. Еще два уровня, по две машины — представляете, мы живем в оазисе вот этих выхлопов. Качество нашего бензина не евро. Значит, мы вот этими паркингами убиваем свое население. Но если продавцы машин заинтересованы, пусть они вложатся в эти парковки. Они же напродавали машин, и все их машины — на газонах.


— Не виноват тот, кто продает. Виноват тот, кто покупает, наверно.

Анатолий Ливада: Он привез машину в Казань, чтобы ее кто-то купил. Он получил с этого доход, так пусть он на эту парковку и раскошелится. Почему должен житель сам себе и покупать?

— А почему производитель бензина? Любишь кататься, люби и саночки возить.

Анатолий Ливада: Пополам. Давайте пополам или на три части. Производитель бензина, продавцы машин и житель. Вот они разделили стоимость парковки на троих.

— Про парковки понятна ваша позиция.

Анатолий Ливада: Я к чему говорю. Мы строим два экспериментальных дома, у нас проект на улице Губкина. Он позволяет экономить: если в трехкомнатной квартире сейчас надо платить 3 тысячи рублей за отопление, то, живя в этом доме, будешь платить 1,5 тысячи, то есть экономятся углеводороды. В правительстве России был разговор с нефтяниками, которые готовы были вложиться в строительство завода по производству керамики для таких домов. Потому что потом сэкономленный газ они продадут за границу.

— Дома керамические, да?

Анатолий Ливада: Да. Это керамика. Программу такую сделали, расчеты сделали, но вот пришел кризис, пока ее приостановили. Я почему говорю, что производители и продавцы машин должны участвовать во всех этих программах — чтобы они были закольцованы. Если ты начинаешь продавать машины, ты должен понимать, что ты принесешь какой-то вред.

— Идея понятна, но слишком революционно она звучит. Какую помощь от города ждете?

Анатолий Ливада: Город должен показать, куда застройщик попадает. Вот люди попали по автобусам, правильно? Кто-то еще по чему-то попал. С нас же берут налоги, а ей надо сейчас покупать автобусы...

Наиля Чабаненко: Да, и будем покупать.

Анатолий Ливада: Это ж ненормально. Затраты на сети должны быть озвучены, и когда он заходит, он должен понимать всю картину. Вон в Челнах рискнули по сетям и попали... Поэтому тут еще просьба к редакции — все-таки убрать выражение «обманутые дольщики». Потому что понятия обманутых дольщиков еще нет. В чем он обманут? Мы построили дом, он два года простоял, а сети мы не должны были строить одни, мы должны были строить пополам с городом. Так в чем он обманутый? В том, что купил квартиру у нас, или в том, что сетей нет в городе?

— В комплексе...

Анатолий Ливада: Так вот и застройщик должен понимать всю картину по сетям. В МЧС мы попались с переводом земли. На два года затянулось.

— Наверно, каждый застройщик несет риски.

Анатолий Ливада: Ну а задача-то, зачем мы здесь собрались? Не должно быть рисков. Надо на берегу эти вопросы все проговаривать. Можно еще добавлю? Когда мы начинали строить в 90-е, что нам помогло? Падало производство, авиация, оборонка, и мощности освобождались. Нам даже говорили, мол, больше стройте, потому что продавцы мощностей теряли свои объемы. И мы на параллельных сетях оборонных предприятий ставили свое жилье, поддерживая энергетиков. С нас сначала денег не брали, когда выровнялись, уже начали там по чуть-чуть брать. А когда уже оборонка у нас поднялась, в ступор встали. Как решить вопрос по обеспечению города системой? Метшин бьется, все бьются.

— Какой системой?

Анатолий Ливада: Ну хотя бы по канализации. В Челнах город встал по теплу. Мы зашли — забрали последнее тепло, забрали канализацию — надо было делать новую. То есть мы сегодня сделали толчок для развития Челнов в сторону района.

— Как предотвратить волну обманутых дольщиков?

Анатолий Ливада: Как я сказал, давайте просчитаем все риски. Застройщик, который взял землю, начал строить, потратил деньги. Надо помочь им посчитать по мощностям: пролезут — не пролезут. Второе — по обеспечению хотя бы транспортом. Третье — надо или не надо парковки делать. Если геология не позволяет, зачем заставлять там делать парковку?


— У нас еще один участник, Руслан Садреев. Ваш прогноз на 2016 год?

Руслан Садреев: Что касается парковок, я с представителем «Сити Строя» совершенно не согласен в части юридического воздействия на население. Если вас будут штрафами гонять около своего же дома, это сразу распространится среди потенциальных покупателей, и от этих комплексов наоборот, будут бежать, а не покупать.

— Речь ведь не о покупке, а тотально — обо всем, о подходе.

Руслан Садреев: Вот вы говорите, что аренда не востребована. А почему? Может быть, не те условия? Жители готовы арендовать, конечно, это удобно: утром от снега машину чистить не надо, она в более-менее теплом месте, защищена от ветра и дождя. Но как в жилом комплексе среднего класса за 600 тысяч купить машиноместо, когда однокомнатная квартира стоит 2,8 миллиона. Люди и одно место не купят никогда, что говорить о местах для двух машин, лучше во дворе кинуть — страховка есть! А арендовать за 3 тысячи в месяц — с удовольствием!

Что касается спроса, не стоит забывать, что самое главное — это спрос на вторичное жилье. Если не будет спроса на вторичное жилье, на первичное жилье можно отсекать сразу более 50 процентов покупателей. Очень немногие покупают «с нуля». Вы говорите о субсидировании первоначального взноса, но это на самом деле в большинстве случаев дефолтные кредиты. Если люди достаточно средств на первоначальный взнос не имеют, то как они кредит оплачивать будут?!

А если они продают свою квартиру — пусть за 2 миллиона продали однокомнатную хрущевку и купили двушку, например, в «Арт Сити» «Унистроя» за 3,8 миллиона — это нормально. Получается, в кредит взял 1,8 миллиона, ежемесячный платеж около 22 тысяч, и то для многих это очень большая сумма. Поэтому надо стимулировать не только спрос у застройщиков, но и спрос на «вторичку».

— А как его стимулировать? По ипотеке давать возможность?

Руслан Садреев: Не нужно делать большую разницу между процентами кредитования первичного жилья и вторичного. На сегодняшний день вторичное жилье как таковое пользуется спросом, в принципе. Есть отложенный спрос, и 13,5 процентов на сегодняшний день — это подъемная ставка. Но есть другие факторы, которые сдерживают спрос на вторичное жилье. Это, во-первых, ориентир на первичное жилье — понятно, кто у них покупатели. Но и большая масса средств у граждан лежит в долларах, большая масса лежит на вкладах. И вот эти высокие проценты — 18 - 20, — под которые люди в прошлом году открывали вклады, они в марте, как Анастасия сказала, последние вскрываются. К этому моменту, я считаю, нужно всем подготовиться, чтобы в этот момент цены были оптимальные.

Что касается поддержки вторичного и первичного жилья, конечно, это продление программы материнского капитала. Пусть повышения не будет в этом году, но тем не менее те 453 тысячи — это очень хорошо. Это как раз разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартирами.

Если федеральный центр не будет повышать ключевую ставку, то 13,5 процентов на «вторичку» — это нормально. При этом даже с отменой субсидированной ставки по первичному жилью — если «Унистрой» давал 7 процентов годовых — смешанную ставку при акции с банком, то пусть это будет не 7 процентов, пусть это будет 9 процентов — это все равно привлечет покупателей к вашему продукту.

Ну и в завершение очень серьезная тема, и здесь может помочь и региональное наше руководство, и муниципалитет. Я говорю об изменениях в законодательстве, которые произошли с 1 января 2016 года в части оформления сделок с недвижимостью. Не буду сильно углубляться, но отмечу, что сейчас расчет налога с продавца берется не от стоимости в договоре, а от кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая установлена в размере 70 процентов от кадастровой стоимости объекта, если эта сумма больше, чем сумма в договоре. И я хотел бы обратить внимание, что вот этот коэффициент — 70 процентов — может быть региональными властями изменен. Надо понимать, что недавно приватизированные или полученные по наследству квартиры уйдут с рынка продаж. Потому что далеко не все люди готовы платить налог в 150 тысяч рублей. А если бы они смогли продать свои квартиры, то купили бы другую недвижимость —это так называемый круговорот рынка продаж.

Ну и вопрос с нотариальным оформлением сделок. Мы знаем, что 29 декабря принят федеральный закон №391, который гласит о том, что ряд сделок по вторичному жилью необходимо удостоверять нотариально. На сегодняшний день — мы вот с Анастасией знаем не понаслышке, что нет какого-то определенного алгоритма действий — и Росреестр, и нотариусы, и граждане соответственно находятся вообще в полном неведении — что происходит? Опять же это тормозит продажи.


— О каких сделках идет речь?

Руслан Садреев: О нотариальном удостоверении сделок по продаже имущества несовершеннолетних и по продаже долей. Механизм не отработан, поэтому сегодня сделки проходят со скрипом.

— Прогноз по году?

Руслан Садреев: По первичному жилью уже дали свой прогноз: цена будет повышаться в рамках инфляции. По вторичному жилью — не думаю, что цена снизится глобально, но, скорее всего, будет на том же уровне. Снижаться цена будет только за счет точечных, индивидуальных скидок.

Не думаю, что количество сделок намного снизится по сравнению с прошлым годом — количество будет примерно такое же.

Сергей Ураков: Можно вопрос задать? Вы думаете, это нормальная история, когда хрущевка стоит 2 миллиона?

Руслан Садреев: Хрущевка сегодня стоит уже 1,8 миллиона. Когда такой вопрос задают, я всегда говорю: сегодня средняя стоимость машины — 1,2 миллиона. Как может квартира стоить дешевле? Мы же не хотим вернуться в 90-е, когда однокомнатную меняли на «девятку»?

Сегодня есть огромный разрыв среди покупателей. Первые не могут купить квартиру и за 1,3 миллиона, а вторые могут купить три квартиры. Цена напрямую зависит от спроса. Сейчас спрос невысокий, но стабильный, цена снизилась после ажиотажа 2014 года и стоит на месте. Думаю, ниже уже не опустится.

Анатолий Ливада: Доллар вырос...

Руслан Садреев: Доллар — это больше эмоции. Доллар, нефть. На продажи квартир на самом деле стоимость доллара напрямую не влияет. Поэтому на сегодня стоимость недвижимости обоснована уровнем жизни. Но вы считаете, что первичное жилье должно стоить дороже, чем вторичное?

Сергей Ураков: Ну конечно. По крайней мере, если сравнивать с хрущевкой, то однозначно. Исключение могут быть, но...

Анатолий Ливада: Подождите, «вторичка» — это гарантия, а «первичка» — это риск.

Руслан Садреев: Да, Анатолий Николаевич правильно говорит: люди боятся брать первичное жилье. И сколько ни страховать ответственность, мы не должны забывать, что еще ни одной выплаты ведь не было. И как это заработает, еще непонятно.

Анатолий Ливада: Страхование? Да, не заработает. Эти страховые компании вырастают и пропадают.

Андрей Беляков: Если примут решение, которое сейчас обсуждается, что деньги будут направлены не застройщику напрямую от дольщиков, а будут попадать на счета каких-то определенных банков, и банки будет регулировать, на что тратить эти деньги, — это будет просто крах на рынке — 30 - 40 процентов стоимости к квадратному метру добавит. Не исключено, что банки долоббируют до конца, и тогда будет обвал полный.

Анастасия Гизатова: Тогда будет хорошо банкам. Но банки считают новостройки высокорискованным бизнесом и не хотят с нами связываться.

Анатолий Ливада: Если во «вторичке» живет дух прошлого, то в «первичке» — дух неизвестности.

Смеются.

Руслан Садреев: Возможно, через банки хотят ввести государственное регулирование стоимости недвижимости?

— Вот у застройщиков, допустим, есть вопросы по парковкам, по сетям, масса других вопросов, которые объединяют сидящих здесь людей. Почему до сих пор не создана организация типа ассоциации застройщиков Казани?

Анатолий Ливада: Есть Шамиль Агеев и его Торгово-промышленная палата — он всех защищает.

— Это немного другое.

Андрей Беляков: Эмиль Хуснутдинов в конце года озвучил такую идею, что он хочет создать некое содружество, чтобы проводили встречи, чтобы сели, поговорили, какие проблемы обсудили. То есть попытки есть. Он депутат, берет эту работу на себя, а мы выносим предложения.


«ЗНАЕТЕ, КАК МЫ С ТАЛГАТОМ МИДХАТОВИЧЕМ ВОЕВАЛИ?»

— Все-таки, Анатолий Николаевич, ваша компания доминировала в 90-е, была заметна в нулевые. Что случилось с «Фоном»? Почему компания попала в такую тяжелейшую ситуацию?

Анатолий Ливада: Все свои резервы мы потратили на сети. Они были дорогие. У нас сегодня все участки обеспечены [инженерными коммуникациями]. И сегодня у нас еще спор идет: зачем нам продавать квартиры, когда мы можем продавать дома и отдавать соинвесторам целиком дома на достройку — в Челнах эта программа пошла.

Знаете, как мы воевали с Талгатом Мидхатовичем (Абдуллин, глава Госжилфонда — прим. ред.)? У него было 28 тысяч рублей за квадратный метр. Как до его уровня опуститься? Надо свой завод. Сделали. Удержались. Талгат Мидхатович еще что-то придумал. Мы сделали кирпичный завод. Удержались. Надо внутренние резервы находить не в сокращении штата, а, наоборот, в привлечении более высокого звена специалистов, в расширении своей базы. Но сегодня база другая. Прежний министр Марат Хуснуллин был заинтересован в том, чтобы мы, строители, были на высоком месте по поступлениям в бюджет. Сначала нефтяники шли, потом кто-то еще, потом строители. Нынешний министр не хочет удержать эту доходную составляющую, у нас пошли дешевые объекты. А когда спортивные объекты стали дешево строить — это крах экономики. Нам давно надо давать объекты дорогостоящие, потому что с дорогостоящих объектов более высокие налоги. А сейчас пошла мода — все бюджетное должно быть дешевое. Государство себя этим убивает. Не понимают экономисты, что нельзя строить дешевое. Надо строить дорогое, но не воровать, а в налоги отдавать.

Что еще государство строит? Я посмотрел экономику прошлого года, вы говорите о развитии. Но на всю Россию два завода по маойнезу построили и еще что-то с молоком, яйцами. Где станкостроение, где самолетостроение, где машиностроение? Где приоритетные на всю Россию стройки?

— Вам надо в партию КПРФ вступать или в партию Глазьева.

Анатолий Ливада: Нет оборонки — нет средств на производство.

— Анатолий Николаевич, ваш прогноз по 2016 году. Количество дольщиков будет увеличиваться или нет? Как их избежать?

Ливада: Надо найти застройщика, у которого, как говорит Ирек Энварович (Файзуллин, министр строительства — прим. ред.), есть миллиард рублей (смеется). Надо, чтобы у этого застройщика были все 100 процентов сети, чтобы было электричество, был транспорт, чтобы осталось застройщику только строить дома. А что касается прогноза, ну уже после нас строительство трех-четырех-пяти домов начало останавливаться. Строителям нужны оборотные средства.

В Чувашии я был — они как сделали: через базы начали финансировать строителей. Дают базам деньги — базы берут кредиты, закупают стройматериал и комплектуют строителей. Забирают квартирами и через центральную систему продают эти квартиры. У них Ульяновск, Чебоксары, Новгород активно продается. Даже в Москве у них продажа пошла сейчас. По-другому каждого по отдельности не спасти. Как говорят, когда беда, надо собираться.

Подготовили Лилиана Набиуллина, Владимир Казанцев