«МНОГИХ БЕСПОКОИТ СПОСОБ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ»

В начале недели в Москве в Общественной палате РФ прошли нулевые чтения законопроекта «О государственной кадастровой оценке». Тема, казалось бы, узкоспециализированная, но на самом деле она касается каждого, кто владеет хоть какой-то недвижимостью. Как говорят эксперты «БИЗНЕС Online», в случае принятия закона о кадастровой оценке в нынешней редакции налог на квартиры, здания и землю может увеличиться раз в 10.

Споры о справедливости нынешней кадастровой оценки идут не первый год, ускорение процессу придал президент РФ Владимир Путин, когда в марте этого года на совещании с членами правительства определил это направление как приоритетное и настоял на принятии документа в весеннюю сессию Госдумы. «Многих, беспокоит способ кадастровой оценки земли: говорят, что часто он выше рыночной», — посетовал Путин. Тогда министры финансово-экономического блока сообщили, что в правительстве разрабатывается законопроект, который должен ввести институт государственных кадастровых оценщиков. «На уровне субъекта федерации будут создаваться государственные бюджетные учреждения (ГБУ), за которыми будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб», — обозначил тогда суть министр экономического развития Алексей Улюкаев.

Любопытно, что с новым предложением фактически пришли к тому, с чего все начиналось и что в итоге было отвергнуто — к госмонополии на кадастровую оценку. Еще в 2009 году Путин, будучи председателем правительства, обратил внимание на то, что «в зависимости от этой кадастровой оценки, которую неизвестно как проводят, надо платить и налоги, и арендную плату. И это, конечно, очень коррупционная сфера. В разы повышается арендная плата для некоторых предприятий и учреждений, и это никуда не годится. В ближайшее время нужно будет и закон поправить, и возложить право оценки земли только на субъекты Российской Федерации, исключив из этого процесса соответствующие федеральные службы». Решение проблемы тогда нашли в переходе на независимую от государства модель оценки силами профессиональных оценщиков, работающих в негосударственных кадастровых конторах. И вот опять ставится вопрос о передаче этой функции целиком в руки государства, пусть и на региональном уровне.

/ Эксперты оценочной отрасли заявляют, что это уже третий вариант законопроекта, который лишь «гулял» по правительственным кабинетам и в том виде, как есть, попал в Думу
 Фото: Елена Колебакина

«КАРДИНАЛЬНЫЕ МЕРЫ НИ К ЧЕМУ НЕ ПРИВЕДУТ»

4 мая законопроект правительства был внесен в Госдуму. Как заявляют эксперты оценочной отрасли, это уже третий вариант документа. И если первые два, как утверждал на днях на пресс-конференции в «Интерфаксе» президент НП «СРОО «Экспертный совет» Алексей Каминский, выносились на общественное и экспертное обсуждение, то третий лишь «гулял» по правительственным кабинетам и в том виде, как есть, попал в Думу.

Впрочем, в Думе есть и альтернативный законопроект, разработанный депутатами Иваном Грачевым, Оксаной Дмитриевой, Андреем Крутовым и Натальей Петуховой. Этот документ в нижней палате лежит с осени прошлого года. «Два главных принципа мы в закон заложили: возможность привлекать профессионалов для кадастровой оценки, то есть оценщиков, которые реально имеют опыт работы на этом рынке, а не исключительно чиновников. Второе — максимально облегчить для бизнеса и граждан возможность оспаривать. Вот два постулата, которые отличают наш текст от правительственного», — объявил Крутов. Он особо подчеркнул, что документ депутатов, скорее всего, отложат на осеннюю сессию, когда придет другой состав Госдумы, а вот правительственный «будут пытаться провести в форсированном режиме еще до окончания созыва».

С этой группой депутатов солидарно и оценочное сообщество, которое теперь ставит своей целью не допустить принятия правительственного законопроекта в весеннюю сессию как минимум. Но раз первое чтение правительственного документа уже на носу (намечено на июнь), то ничего не оставалось, кроме как устраивать нулевое чтение в Общественной палате, по итогам которого эксперты намерены направить в Госдуму свои критические замечания. Впрочем, если верить данным в системе обеспечения законодательной деятельности, срок по предоставлению отзывов и предложений к кадастровому закону истек еще 26 мая.

Тем не менее у оценочного сообщества целый веер замечаний. Первое из них касается того, что не надо разрушать до основания нынешнюю систему кадастровой оценки, а стоило бы пойти по пути ее эволюционного развития. «Возможно улучшения качества кадастровой оценки достичь в рамках действующего законодательства, кардинальные меры ни к чему хорошему не приведут, не решат существующих проблем, а создадут новые», — настаивал накануне в Общественной палате Каминский. По его мнению, правительственный законопроект, отдающий кадастровую оценку на откуп бюджетных учреждений, как раз перечеркнет все то, что нарабатывалось долгие годы и принималось Госдумой в виде поправок к действующему законодательству.

«ТАТАРСТАН — САМЫЙ ПОКАЗАТЕЛЬНЫЙ ПРИМЕР ТОГО, ЧТО БУДЕТ ПРОИСХОДИТЬ ДАЛЬШЕ»

«Татарстан — самый показательный пример того, что будет происходить дальше, если этот механизм будет запущен в действие, — заявил нашему корреспонденту Каминский. — В Татарстане в 2013 году кадастровая стоимость земли в населенных пунктах под промышленными объектами была завышена от 3 до 8 раз. Как мы определили этот показатель? В правительстве республики проводят мониторинг рыночных цен на землю. Так вот, цены предложения тогда по таким объектам варьировались от 1,5 тысяч и максимум до 3,5 тысяч рублей за квадратный метр. В то же время кадастровая оценка в одном из случаев была определена в 9 тыс. рублей за «квадрат». На вопрос, как такое могло получиться, заданный мной министру имущественных отношений Татарстана (Азату Хамаеву — прим. ред.), последовал гениальный ответ: «Это наши ключевые налогоплательщики. Кому еще платить, как не им?» Эта ситуация наглядно демонстрирует, куда мы идем».

Вопрос о кадастровой оценке прежде всего земли под коммерческими предприятиями в Татарстане действительно стоит очень остро. Как уже сообщало наше издание, по итогам, например, 2012 года 44% всех случаев судебного оспаривания кадастровой оценки земли в России пришлось именно на нашу республику. Исходя из кадастровой стоимости земли, высчитывается земельный налог, который в муниципалитетах Татарстана, как правило, составляет 1,5% оценочной стоимости участка в год. Налог на недвижимость является основным источником пополнения муниципальных бюджетов. В итоге происходят громкие судебные разбирательства. Например, в Советском районе Казани известному предпринимателю и владельцу сети гостиниц «Регина» Михаилу Скоблионку выставили кадастровую оценку за 24 тыс. кв. м на улице Поперечно-Ноксинской в размере 227 млн. рублей, только после обращения в арбитраж оценка была снижена до 35,5 млн. рублей, то есть в 6,5 раз. В Набережных Челнах компании «ТрансТехСервис» удалось снизить стоимость земельного участка в 28 тыс. кв. м со 104,6 млн. рублей до 29,9 млн. рублей. И таких примеров по республике множество.

Впрочем, кадастровые войны вовсю бушуют не только в Татарстане. Каминский убежден, что все регионы всеми возможными и невозможными способами пытаются во время кризиса отстоять доходную часть бюджета. «Очень интересна ситуация во Владимирской области. Вице-губернатор Мазанько, собирая руководство муниципалитетов, дословно говорит следующее: «Когда кадастровая оценка была, вы же согласовывали результаты или принимали участие. Какое сейчас у вас оспаривание? Вы теряете бюджетную базу. Это недопустимо. Приведите в суд индивидуальных оценщиков. Кто-то из них должен оплатить выпадающие доходы, — а дальше гениальная фраза. — Если вы не в состоянии этого сделать, мы вам сократим субсидии на эту величину», — рассказал Каминский.

«ВСЯ СИСТЕМА РЕГУЛИРОВАНИЯ УХОДИТ ПОД ГОСУДАРСТВО. А ГДЕ СПРАВЕДЛИВОСТЬ?»

Что же касается административного способа разрешения споров по кадастровой оценке недвижимости, то здесь статистика в пользу государства. В Татарстане разбором кадастровых полетов занимается комиссия при Росреестре. Согласно данным, опубликованным на ее сайте, в январе текущего года из 9 заявок на пересмотр кадастровой оценки было удовлетворено лишь две, а в феврале из пяти положительное решение было принято по одной заявке. За 2015 года из 164 заявок удовлетворили только 16, что составило 9,7%. Впрочем, по словам президента союза оценщиков РТ Андрея Лисичкина, такая ситуация объяснима: в комиссию обращаются теперь чаще, чем в суд, при этом в последнее время кадастровая оценка проводилась более качественно, отсюда и результаты рассмотрения споров. Кадастровая переоценка, например, земли в Казани была проведена в 2013 году, а на остальной территории Татарстана — в прошлом году.

Президент союза оценщиков РТ, как показалось корреспонденту «БИЗНЕС Online» из беседы с ним, пока не может дать однозначную оценку правительственному законопроекту. «Оценщиков можно понять, их лишили возможности деньги зарабатывать. Вот поэтому они и говорят, что против. А если говорить о качестве, то как ГБУ могут качественно сделать, так и сами оценщики. Вопрос тут денежный, он и привел к той ситуации, которая есть», — заявил он.

В то же время Лисичкин признал, что в случае принятия нового закона «фактически вся система регулирования уходит под государство». «Сразу возникает вопрос: а где справедливость? — поставил риторический вопрос эксперт. — Я считаю, что это некорректно. Все-таки предыдущая схема более логичная. Другое дело, что возможность частной оценки дали, но не обеспечили качественными данными в кадастре. Поэтому, конечно, перекосы возникают. У ГБУ те же самые перекосы будут — данные ведь те же. Но у них появляется еще составляющая — они подконтрольны государству. Государство само оценивает, само назначает налоги и само их собирает».

«ПОСЛЕ ВЫБОРОВ ЗА ВСЕ ЗАПЛАТИТ НАСЕЛЕНИЕ»

Так или иначе, все эксперты, собравшиеся накануне на нулевых чтениях в Общественной палате в Москве, полны решимости отодвинуть неугодную правительственную инициативу хотя бы до следующего созыва Госдумы. К этому они призывали подключать не только профессиональное сообщество, но и бизнес, и население. «Надо объяснять, что это правительство в 10 раз увеличит налоги на недвижимость, если примем этот закон», — предупредил Иван Грачев.

В свою очередь Каминский уверен, что начисленные налоги неприятно удивят граждан уже к концу этого года. «В моем понимании после выборов за все заплатит население. Налоговые квитанции придут сразу после выборов, они неприятно удивят семьи. Мое предположение, что к концу года придется выложить 10 и более тысяч рублей за свою недвижимость в качестве налога, что ощутимо для средней российской семьи. Это сегодняшняя ситуация, но в ней надо разбираться», — отметил он. После принятия законопроекта ситуация видится ему еще более удручающе, особенно в кризис, когда деньги откуда-то надо брать. «Вместо того чтобы подойти с головой и выявить те объекты, которые сегодня не облагаются налогом, а это более 30 процентов, пытаются вытащить из тех, кто платит», — добавил Каминский.

Иван Грачев: «Надо объяснять, что это правительство в 10 раз увеличит налоги на недвижимость, если примем этот закон»Фото: Елена Колебакина

«ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БОЛЬШЕ ПЛОЩАДИ САМОГО СУБЪЕКТА РФ»

Помимо завышенной кадастровой оценки по карману и владельцев квартир, и бизнесменов больно бьют вопиющие ошибки в самом Государственном кадастре объектов недвижимости. «Гражданам надо становиться ответственными собственниками, — предупреждает Каминский и приводит примеры ляпов в кадастре. — Они могут получить налог на свою квартиру площадью не 70 квадратных метров, а 2005 квадратных метров, потому что год постройки дома 2005-й. Это не единичный случай, большое количество таких ситуаций, а оценщик не имеет права изменять параметры объектов, которые указаны в кадастре. Площадь земельного участка больше площади самого субъекта РФ — это все реальные ситуации. Качество исходной информации бьет не только по налогоплательщикам. Полно объектов, где площадь квартир, целых многоквартирных домов составляет...1 квадратный метр. Тогда уже недополучают органы госвласти», — привел примеры многократного завышения или, наоборт, занижения стоимости объектов недвижимости Каминский в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online».

По словам эксперта, авторы правительственного законопроекта по какой-то причине решили, что создание бюджетного учреждения сможет решить проблему недостоверных данных в документах кадастрового учета. В таком случае, полагает он, было бы разумно и логично повышать требования к исполнителям. Если с 2016 года компании, претендующие на кадастровую оценку, должны иметь в штате 12 оценщиков, пять из которых с опытом работы больше пяти лет, то в законопроекте требования к государственным оценочным конторам значительно снижены — один оценщик с опытом работы от трех лет. По словам Каминского, предыдущие версии документа вообще не предусматривали никаких требований к оценщикам из госучреждений.

Сообщество оценщиков также взволновано и тем, что для учреждаемых субъектами РФ бюджетных оценщиков недвижимости не предусмотрена никакая ответственность за недостоверную кадастровую оценку. «Частная оценочная компания должна иметь страховку в 30 миллионов рублей и пятилетние гарантийные обязательства, также компания должна не менее 7 лет работать на рынке. Оценщики несут полную имущественную ответственность. Для ГБУ ничего этого нет», — возмущен президент НП «СРОО «Экспертный совет». По его мнению, было бы справедливо установить имущественную ответственность как на сами эти бюджетные учреждения, так и для их сотрудников.

ТРЕТЬ КАДАСТРОВЫХ ОЦЕНОК ПЕРЕСМАТРИВАЕТСЯ В СТОРОНУ СНИЖЕНИЯ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

«Нас не устраивает ситуация, когда субъект, создавая ГБУ, сам проводит оценку, то есть идет полная зависимость, создаются максимальные условия для процветания коррупции», — отметил Каминский. Вторил ему и член комиссии ОП РФ по развитию малого и среднего бизнеса Тахир Мамедов: «Мы закладываем основу для глубокой коррупции. Люди, которые предлагают закон, не могут об этом не догадываться».

Более того, еще один важный аспект — кадастровая оценка может стать неоспоримой. «Авторы хотели, чтобы кадастровая оценка была только для налогообложения. Оценили — платим налоги. Нет же проблем с транспортным налогом. Насчитали — платим. Разница с советской системой в том, что та была мизерной и никого никогда не волновала. Сейчас стоимость будет на уровне рыночной, а скорее всего выше, но оспариваться она уже не может», — подчеркнул Каминский.

Не столь радикален в своих суждениях вице-президент ассоциации «Объединение саморегулируемых организаций оценщиков» Кирилл Кулаков. По его словам, институт оспаривания в законопроекте все-таки оставлен, но есть нюанс — состав комиссий. «В состав комиссии будет не более 50 процентов представителей государства, помимо этого прописано, что будет обязательно омбудсмен, представители предпринимателей и независимые оценщики. Нет конкретного количественного состава. Но норма будет 50 на 50. Это тоже большая заслуга наших инициатив», — отметил он. Однако есть нюанс — правительственный законопроект прописывает, что комиссии по рассмотрению кадастровых споров будут создаваться по решению властей региона. «Надо внести норму об обязательном создании комиссий в каждом регионе. Может так случиться, что комиссии будут не везде», — добавил Кулаков.

Пока же, по его словам, институт оспаривания успешно работает в течение трех лет. «Порядка 100 тысяч объектов недвижимости оспорено, порядка 50 тысяч заявлений подано. В среднем процент положительных решений комиссий — это треть (32 - 35 процентов) по снижению кадастровой стоимости», — отметил он.

Так или иначе, все страшилки, которыми пугают представители оценочного сообщества и оппозиционные депутаты Госдумы, могут стать реальностью уже с 1 января 2017 года. Ведь именно такой срок введения новой системы кадастровой оценки установлен в правительственном законопроекте.