Рустам Минниханов подписал указа, который разрешает компаниям-застройщикам РТ получать землю без аукциона в том случае, если часть квартир застройщик передаст обманутым дольщикам Рустам Минниханов подписал указ, который разрешает компаниям-застройщикам получать землю без аукциона в том случае, если часть квартир застройщик передаст обманутым дольщикам Фото: prav.tatarstan.ru

ДОЛЬЩИКИ ВОЗЬМУТ СВОЮ «ДЕСЯТИНУ»

Сегодня стало известно о долгожданном для дольщиков решении: президент Татарстана Рустам Минниханов подписал указ, который разрешает компаниям-застройщикам РТ получать землю без аукциона в том случае, если часть квартир застройщик передаст обманутым дольщикам. Строго говоря, речь идет о поправках в уже вышедший указ, который был подписан президентом еще 7 декабря 2015 года. Но его публикация пришлась на новогодние праздники, и какого-либо применения или известности он с тех пор не получил, во всяком случае, ни один застройщик, к которому обратились корреспонденты «БИЗНЕС Online», о нем раньше не знал.

Нынешняя версия, с одной стороны, расширила возможности застройщика, с другой — условия стали жестче. Так, если ранее застройщик, претендующий на землю без аукциона, должен был передать дольщикам не менее 5% квартир, то теперь планка повышена — не менее 10% (при этом планка по масштабу проекта осталось на прежнем уровне — не менее 10 тыс. кв. метров). И самое главное — теперь для застройщика появилась альтернатива. В обмен на землю без аукциона застройщик может вместо предоставления квартир сам достроить уже начатый проблемный дом. Оговаривается лишь, что в этом случае затраты на строительство должны составлять не менее 50 млн. рублей.

Отметим, что ранее была опубликована предварительная версия указа. Предлагалось, что земля под застройку может быть выделена не только для строительства многоквартирных домов, но и под малоэтажное строительство в объеме не менее 5 тыс. кв. метров. Однако в итоговый вариант это не вошло. Кроме того, в проекте закона была и такая пометка: чтобы компания-спаситель выдержала баланс, оговорено, что в случае предоставления квартир рыночная стоимость земельного участка не может превышать общую себестоимость передаваемых площадей. Если застройщик выберет вариант с достройкой дома, рыночная стоимость земли не может превышать общую сумму затрат на завершение строительства недостроенного дома. Эти ограничения также были убраны из конечной версии указа. Очевидно, такие рамки привели бы к потере интереса со стороны застройщика: зачем возиться с дольщиками, если можно просто купить землю по рыночной цене на аукционе?

Приемом документов для участия в спасении обманутых дольщиков ранее занималось агентство инвестиционного развития РТ, поскольку помимо вопросов с жильем указом рассматривается предоставление земельных участков под различные приоритетные инвестпроекты, которые приводят к увеличению рабочих мест, повышению налоговых отчислений в бюджет и т. д. Получается, теперь Талие Минуллиной придется внести свой вклад и далекую от основной сферы ответственности проблематику. Ранее она рассказывала, что теперь вместо двух-трех месяцев, которые уходят на торги, инвестор может получить землю в течение 10 дней.

... В обмен на землю без аукциона застройщик может вместо предоставления квартир сам достроить уже начатый проблемный дом. Оговаривается лишь, что в этом случае затраты на строительство должны составлять не менее 50 млн. рублей

«ЗЕМЛЯ БЕЗ АУКЦИОНА ТОЖЕ НЕ БЕСПЛАТНА»

Застройщики, как уже сообщала газета «БИЗНЕС Online», о подготовке указа не знали, а новость о поправках восприняли со сдержанным оптимизмом, добавляя, что каждый конкретный случай, то есть дом, необходимо рассматривать отдельно. Не слышали о новшестве ни глава ГК «Фон» Анатолий Ливада, ни представители компаний, принимающих участие в достройке его домов — «Профит» и «Бриз», ни другие игроки. Возможно, указ был разработан под конкретную схему и конкретного участника? Вряд ли весь сыр-бор был затеян из чисто благих, но теоретических соображений... Например, каким-то образом необходимо интегрировать в план спасения дольщиков земельный участок у ЖК «МЧС», который из федеральной собственности переводится в республиканскую.

По словам Анатолия Кондюкова, исполнительного директора ООО «Профит» (эта компания как раз и работает в Набережных Челнах на достройке домов «Фона» в микрорайоне «Яшьлек»), обозначенный регламент работы с недостроями хорош уже тем, что он появился, потому что до сих пор не было никакого. Напомним, когда «Профит» достроил в Челнах проблемный дом 58/02 за обещание муниципальной земли без аукциона, он в итоге эту землю в 14-м микрорайоне так и не смог получить — УФАС вернуло ее муниципалитету, признав символические торги незаконными. Таким образом, «Профит» достроил чужой дом и заселил обманутых дольщиков за свой счет, до сих пор не получив никакой компенсации. Сможет ли указ президента в его нынешнем виде разрешить эту дилемму с рентабельностью для застройщиков — они пока не уверены.

... Указ, хоть и в завуалированной форме, отвечает на главный вопрос: кто заплатит за решение проблем обманутых дольщиков? Получается, что сделает это, как и раньше, государство путем раздачи имущества и недополученных от продажи участков на торгах денег в бюджет

«Это хотя бы какое-то решение, потому что сегодня вообще никакого нет, не понятно, за счет чего достраивать дома обманутых дольщиков, — говорит Кондюков. — Мы работаем, достраиваем, а законного механизма для нас нет, только надежда, что власть как-то решит этот вопрос. Поэтому сегодня любое движение положительно. Экономику надо смотреть отдельно, ведь земля без аукциона тоже не бесплатна — надо смотреть, какова ее цена, насколько она может вырасти на торгах. На аукционе земля дорожает в зависимости от места расположения участка. Когда география непривлекательна, участок почти и не дорожает, а если в центре города — тогда цена повышается в разы, и тут уж работа с дольщиками, видимо, будет давать выгоду».

Ранее директор компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова рассказывал «БИЗНЕС Onine», что «и 5 процентов, и 10 процентов — вполне разумный «оброк». Директор ООО «Фарус» Рустем Юнусов отмечал другую проблему: «Я не знаю, какие у нас в Казани есть свободные участки, которые можно предоставить без аукциона. Земли много, но такой, чтобы кому-то просто можно было отдать, нет». Юлианна Семенова, глава стройкомпании «7Я» (застраивает ЖК «Видный», ранее проблемный дом ИТЦ), заметила, с какой проблемой могут столкнуться застройщики, если решатся завершать долгострой: «У нас никто дома дольщиков юридически не очищает. Это значит, что застройщик, получивший такой объект, не защищен от непредвиденных претензий. К примеру, даже после утвержденных в Регпалате списков претендентов на квартиры могут появиться новые лица с правами требований на свое жилье. Поэтому для застройщика было бы интереснее, если бы муниципалитет сам проводил выкуп этих объектов, юридически очищал их от прав других лиц и отдавал на выкуп предпринимателям понятный и прозрачный проект».

Еще один застройщик прикинул: для строительства 10 тыс. кв. м жилья необходим участок примерно в 0,8 гектара. Учитывая, что необходимо отдать дольщикам как минимум 1 тыс. кв. м жилья, получается не такая уж и выгодная сделка, учитывая сегодняшнюю стоимость строительства и продажи квадратного метра. «В сегодняшних условиях это тяжеловато. Лет пять назад или даже года три назад отдать 10 процентов было бы полегче», — считает застройщик. Впрочем, оговаривается: каждый земельный участок и его параметры надо изучать отдельно.

В целом указ президента хотя и в завуалированной форме отвечает на главный вопрос: кто достанет деньги и заплатит за решение проблем обманутых дольщиков? Получается, что сделает это, как и раньше, государство путем раздачи имущества и недополученных от продажи участков на торгах денег в бюджет.