«СУВАР» ХОЧЕТ ПОВТОРИТЬ УСПЕХ «ЛЕСНОГО ГОРОДКА»

На этой неделе компания «Сувар Девелопмент» начала строительство нового жилого комплекса «Времена года» в Приволжском районе Казани. На участке недалеко от трассы Казань — Боровое Матюшино между поселком Мирный и Усады началась установка башенного крана для строительства первых трех пятиэтажек.

Главная особенность жилого комплекса — его элитность. Застройщики возводят сегодня в Казани либо в районах вокруг малоэтажную застройку, но относится она к категории более доступных, как, например, ЖК «Светлый» от компании «Антей» или «Царево» от «Унистроя». Более дорогим в этом ряду можно назвать «Волжскую гавань» от «Бриза» или «Лесной городок» все от того же «Сувара» — данный проект оказался довольно успешным.

Сегмент массового жилья в Казани представлен в большом ассортименте, но ниша для формата элитного малоэтажного строительства востребована, рассказывает коммерческий директор «Сувар Девелопмента» Максим Николаев. Всегда есть сегмент покупателей, которые хотели бы, с одной стороны, пользоваться городскими благами (формально это Приволжский район Казани), с другой — жить в более комфортной среде при сохранении природной эксклюзивности.

«Времена года» — это 9 малоквартирных пятиэтажных домов. Рассчитан жилой комплекс на 1,8 тыс. человек, что относительно немного, учитывая общую площадь земельного участка в 14 гектаров. Квартиры будут довольно просторные: площадь однокомнатной колеблется от 46 до 60 кв. м, двухкомнатной — 60 - 75 кв. м, трехкомнатной — 80 - 100 кв. метров. Элитность комплекса будут подчеркивать установленные в пятиэтажках лифты. Кроме того, дома возводятся из керамического кирпича. Название комплекса обыграно цветовым решением фасадов.

Стоимость квадратного метра на старте продаж составит около 50 тыс. рублей. По словам Николаева, они ожидают, что доля ипотечных продаж будет минимальной, как и доля инвестиционного жилья — сегмент подразумевает приобретение квартир для себя. Из инфраструктуры будет построен детский сад на 325 мест, крытая парковка (также будут построены подземные паркинги), совмещенная с торговыми площадями. Проект будет реализовываться в три очереди.

Интересно, что буквально напротив данного жилого комплекса «Сувар Девелопмент» летом начал строительство другого ЖК «Станция «Спортивная», который наоборот, рассчитан на публику попроще и будет состоять из 60 башен высотой в 19 - 23 этажа. По соседству компания реализует ЖК «Южный парк». Таким образом «Сувар» на данном направлении формирует некий «лаишевский узел» с разной философией жилья. На трассе между данными ЖК запланировано строительство развязки с разгонными полосами.

МАЛОЭТАЖНЫЕ ЖИЛЫЕ КОМПЛЕКСЫ ЗА ПРЕДЕЛАМИ КАЗАНИ ИЛИ НА ГРАНИЦАХ

Среди ярких представителей малоэтажной застройки многоквартирных домов — ЖК «Светлый» от компании «Антей» и «Царево» от «Унистроя». Оба проекта — эконом. Причем «Царево» стоит несколько особняком, потому что формально это все-таки Пестречинский район. В более высоком ценовом сегменте и выше по уровню находится «Волжская гавань» от «Бриза». Если район Аракчино получит второе дыхание с развитием Кировского района и Адмиралтейской слободы, то и «Волжская гавань» подорожает в цене. Например, как ЖК «Лесной городок» все от того же «Сувара» — проект оказался довольно успешным, поэтому, считают игроки на рынке, компания решилась повторить опыт, рассчитывая, по сути, на ту же прослойку покупателей.

Из других проектов: компания «СтройКама» реализовала ЖК «Киндери» (7 трехэтажных домов в одноименном поселке), «Завод ЖБИ-3» возводит ЖК «Рябиновый» (три пятиэтажки в поселке Константиновка), все тот же «Сувар» строит ЖК «Южный парк» в границах Казани. Из новых проектов можно выделить проект «Белые росы» от компании «ФинДом», который предлагает квартиры в 2-, 3-этажных домах в Высокогорском районе недалеко от Чернышевки. Стоимость «квадрата» начинается от 25,5 тыс. рублей, что является одним из самых низких ценников. Следом идет «Татнур» с «Волжскими зорями» — 35 - 39 тыс. рублей. В остальных случаях цена за квадратный метр начинается, как правило, с 41 тыс. рублей.

В стадии возможной реализации находится еще один проект от «Унистроя» с красивым названием «Долина Махаона». Компания не комментирует свои намерения, поскольку это лишь планы, для реализации которых еще не сошлись все звезды на небе. Будет он реализован или нет, не известно, но задумка привлекательна — ее детали просочились после совещания у президента Татарстана, когда его пресс-служба сообщила о проекте жилого массива между Усадами и Малыми Кабанами в Лаишевском районе. На территории в 180 га рассматривалась возможность возвести малоэтажное жилье для 17 тыс. человек. Судя по представленным эскизам, ценовая категория в «Долине Махаона» была бы выше, чем в «Царево». Участок принадлежит на правах собственности управляющей компании «Ак Барс капитал».

По мнению одних игроков, популярность мало- и среднеэтажной застройки будет расти. Перед традиционным многоэтажным строительством она выиграет более простой, а значит, не такой дорогой документацией на всех этапах строительства. Сегодня застройщику это важно. Да и расположение земельного участка за городом не предполагает строительство высоток. А по сравнению с коттеджами малоэтажка приносит «выхлоп» с квадратного метра как минимум в три раза больше, учитывая соотношение площади участка и количества покупателей. Кроме того, входной порог для покупателей в случае с малоэтажкой значительно ниже: если коттедж стоит 3 - 4 - 5 млн. рублей, то квартира — 1,5 млн. рублей. А быстрая реализация для застройщика была важна всегда.

Отметим, что некоторые застройщики совмещают свои коттеджные проекты с малоэтажной застройкой, как это делают в «Ясной поляне». Там компания заявила о строительстве 6 трехэтажных многоквартирных домов на 142 квартиры. В планах начать стройку в следующем году, тогда и открыть продажи. По мнению участников рынка, по такому пути могут пойти и многие другие застройщики. Перейти от коттеджного проекта в малоэтажку могут помешать только недостающие мощности инженерных сетей.

«ЖИЛЬЕ ДЛЯ РОССИЙСКОЙ СЕМЬИ» ВСТАЛО НА ПАУЗУ

Внушительный толчок для развития малоэтажного строительства многоквартирных домов должна была дать федеральная программа «Жилье для российской семьи». Согласно информации на официальном сайте программы из 8 участников от Татарстана 5 заявили малоэтажную застройку. «АК БАРС Девелопмент» планировал строительство в Усадах жилого района из индивидуальных домов и пятиэтажек на 3,7 тыс. человек (2,7 тыс. квартир). «Сувар» заявился на возведение пятиэтажек в проекте «Нармонка-2» (6,7 тыс. человек, 2,2 тыс. квартир). Компания «СтройКом» планировал возведение микрорайона «Яшьлек» в деревне Куюки Пестречинского района (2 тыс. квартир, дома в 4 этажа). Компания «Джукетау» анонсировала возведение в Чистополе индивидуальных и 2 - 3-этажных домов. Высотную застройку предлагали лишь три участника: ООО «Инвест» вышло с проектом девятиэтажки в селе Высокая гора, Госжилфонд представил свой реализуемый проект «Салават Купере», а ООО «СпецСтройСервис» — многоэтажный ЖК «Победа» в Зеленодольске.

Программа должна была возмещать застройщику часть затрат на прокладку инженерных сетей таким образом, чтобы квадратный метр был не дороже 35 тыс. рублей. Однако по факту программа не работает, как рассказал газете «БИЗНЕС Online» один из ее участников, им уже сообщили, что договоры, скорее всего, будут расторгнуты. А на прошлой неделе в Госдуме аудитор Счетной палаты РФ Юрий Росляк, комментируя итоги работы минстроя РФ, заявил, что АИЖК не подготовило программу надлежащим образом и не проработало действенные механизмы по обеспечению ее реализации.

Ранее застройщики высказывали «БИЗНЕС Online» опасение, что возведенные по программе жилые комплексы со стоимостью квадрата до 35 тыс. рублей могут вообще обрушить сложившийся в Казани рынок жилья. Покупатели предпочтут недорогое жилье, по сути, в пригороде столицы РТ. Опасения, как видим, оказались напрасными, и сегодня застройщики, как и всегда, рассчитывают на свои силы.

РЫНОК ПЕРЕНАСЫЩЕН КОТТЕДЖАМИ. ВЫХОД — МАЛОЭТАЖКА

Так, среди заявленных в программе проектов начал свою самостоятельную реализацию проект «Татнура». В Набережных Морквашах началось строительство ЖК «Волжские зори», продажи откроются в январе. Как рассказал газете «БИЗНЕС Online» директор и владелец компании Ильгизар Хисматуллин, на участке в 11 га планируется возвести 21 жилой дом на 920 квартир. Каждый дом будет в три этажа, количество подъездов — от двух до четырех. Весь комплекс рассчитан на 2 тыс. человек.

Данный проект будет в более доступной ценовой категории — стоимость квадратного метра составляет 35 - 39 тыс. рублей. Площадь однокомнатной квартиры составит 33 - 35 кв. м, двухкомнатной — 40 - 43 кв. м, трехкомнатной — 50 - 55 кв. метров. Вместе с домами будет построен детский сад, под магазины будут отведены первые этажи.

Реализация проекта рассчитана на 2,5 года, первый этап завершится в декабре следующего года. Проект реализуется как на средства компании, так и на заемные средства в пропорции 50/50.

Хисматуллин, говоря о выборе именного такого формата жилья, говорит о перенасыщении рынка коттеджными поселками. Действительно, по соседству компания «Дар» возводит свое «Пятидворье», недалеко реализуется еще несколько коттеджных проектов. При этом «Волжские зори» сохраняют все свои природные преимущества — жилой комплекс располагается недалеко от берега Волги, пляж начинается буквально через дорогу, рядом же густой лесной массив. «Рынок показывает, что спрос на такой формат жилья есть, аналогичные проекты строятся в Пестречинском, Лаишевском районах, а мы находимся примерно на таком же расстоянии от границ Казани, как и они, — говорит Хисматуллин. — Тем более у нас не упрощенный проект, а достаточно хорошие кирпичные дома».

Отметим, что «Татнур» впервые выступает в качестве застройщика. С 2005 года компания была подрядчиком или генподрядчиком на различных объектах, среди которых первые два дома от компании «ЮИТ Казань», дома на ул. Латыпова, Кремлевской, ТЦ «Франт», но вот теперь решила попробовать свои силы в самостоятельном проекте.

В самом поселке и на территории ЖК компания высадит в общей сложности 7 тыс. деревьев — это станет компенсацией за срубленные при строительстве зеленые насаждения. Впрочем, уточняет Хисматуллин, весь сосновый ряд был сохранен, а под топор пошли только «плохо растущие березы». Ранее, напомним, местные жители выступили против нового соседства, называя среди причин недовольства вырубку зеленого массива.

На вопрос, каким образом подорожает проект в случае, если федпрограмма так и не заработает, Хисматуллин отметил, что в этом случае в ряде квартир стоимость квадратного метра составит до 39 тыс. рублей.

ИЗ РИСКОВ — ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Эксперты оценили для «БИЗНЕС Online» перспективы таких проектов.

Руслан Садреев — директор АН «Премьер»:

— Сейчас большинство застройщиков уходит на периферию, так как в Казани земельных участков для строительства многоквартирных домов осталось немного. Сравнивая со «Станцией «Спортивной» и «Южным парком», можно сделать вывод, что класс жилья во «Временах года» будет выше, но стоимость не намного дороже — процентов 10 - 15. Проект достоин успеха и будет пользоваться спросом, поскольку соотношение цены и класса жилья действительно очень перспективное. Но «Сувар» должен сдержать свои обещания по поводу транспортной развязки, потому что если они ее не построят, там будет транспортный коллапс, и мы увидим второе Горьковское шоссе, только в районе РКБ.

Малоэтажные дома всегда пользуются спросом. Больше комфорта, меньше соседей, меньше загруженность лифта, дворов. Меньшее количество автотранспорта. Напрашивается аналогия с хрущевками, когда в подъезде 20 квартир и все друг друга знают, но это уже новое современное комфортное жилье.

Я не сомневаюсь, что клиенты у этого проекта будут и уже на начальном этапе. На сегодняшний день очень много инвесторов, заинтересовавшихся именно проектами «Сувара». По моим наблюдениям, более 50 процентов людей вкладываются в недорогое жилье с целью инвестирования, а не проживания.

Олег Захаров — директор АН «Новостройки Казани»:

— Успех проекта зависит от наполнения. Насколько он будет большой, какая будет инфраструктура? Надо смотреть по мере стройки, по мере того, как там будут улучшения производиться. Школа, детский сад, желательно, чтобы все было в пешей доступности. А на начальном этапе, я думаю, сложновато будет продавать.

Такие дома популярны, но они популярны в центре города — на улице Жуковского и так далее. Вот там люди и хотят покупать, и ищут именно такой формат, его не хватает. А что-то за городом строить... Там больше строится экономжилье, и оно пользуется спросом. Или комплекс должен быть большой, закрытого типа, там должен быть детский сад как минимум. Похожий проект на самом деле есть дальше — это «Ясная Поляна». Там тоже есть и дома, и квартиры, и школу международную хотели открыть. Я не вижу такой уникальности, чтобы люди потянулись в Усады и поменяли Казань по факту на пригород. Для экономжилья — да, для более дорогого — не совсем правильно.

Анастасия Гизатова — директор компании «Счастливый дом»:

— Сегодня тенденция к строительству подобных жилых комплексов в сегменте элит идет из Москвы, где в последние годы появилось много дорогих ЖК, расположенных за пределами МКАД. Они используют свою удаленность от города, показывая его как плюс при наличии природной эксклюзивности.

Будут ли подобные проекты пользоваться спросом у нас? Востребованность у них есть, но нужно будет очень внимательно «настроить» цены. Если будет элит, я думаю, что не пойдет, потому что тогда проще купить хорошую квартиру в городе или коттедж. Они должны быть дешевле, чем в хорошем комплексе в городе, но дороже, чем в многоквартирном комплексе где-то на окраине. Нужно прощупывать.

У «Сувара» был проект «Лесной городок». Это было не дорого, но это был и не экономсегмент, не так дешево, как «Царево». Так как был очень хороший отклик, я думаю, «Сувар» поэтому пошел по этому пути, ориентируясь на потенциальных покупателей «Лесного городка». Вроде это и за городом, но жилье хорошее, качественное.

Из рисков отмечу транспорт и логистику. Если не ходит общественный транспорт, то человек привязан к своему дому и к машине, что ограничивает его мобильность.