Денис Семенов

«НО В ОКТЯБРЕ НАМ ПРИХОДИТ УВЕДОМЛЕНИЕ ОТ ТАТФОНДБАНКА…»

— Денис, за последнее время вокруг «Сувар Девелопмент» много противоречивой информации. Просьба пояснить реальную картину. В конце года было объявлено о том, что строительное и инвестиционное направление разделяется и создаются две одноименные компании. Для чего?

— Противоречивой информации действительно много. Отвечу максимально подробно. По поводу разделения. «Сувар Девелопмент» был создан в 2010 году и тогда в одной компании были объединены и строительное направление, когда мы выступали как техзаказчик, генподрядчик и продавец квартир, и инвестиционное, когда шла работа с банками по привлечению кредитов. Кредиты брались с 2012 по 2015 годы и только под два проекта. Мы строили первую очередь ЖК «Столичный» и еще один жилой комплекс в Краснодаре. В последнем случае кредиты брала наша дочерняя компания «Краснодар Девелопмент».

— На какую сумму и где вы взяли кредиты для этих проектов?

— Около 3 миллиардов рублей. Примерно по половине приходится на «Сувар Девелопмент» и на краснодарскую «дочку». Кредиты привлекались в основном ПАО «Татфондбанк», где мы взяли 2,4 миллиарда рублей, остальные средства были взяты в ПАО «Тимер Банк» и ПАО «Интехбанк».

— Кредиты были обеспечены залогом?

— Конечно, залогом выступали как квартиры, так и земельные участки непосредственно в данных жилых комплексах. Никакие другие наши проекты в качестве залога не использовались. Кредиты погашались по графику, выполнение договоров было 100-процентное. Никаких вопросов не было.

Но в октябре прошлого года нам приходит уведомление от Татфондбанка о том, что наши кредиты частями разошлись по различным банкам: ПАО «Бинбанк», ИнтехБанк, «Тимер Банк». Последний получил 1,3 миллиарда рублей, два первых — по 0,9 миллиарда рублей. ТФБ распределил это все сам, и на наш удивленный вопрос нам сказали, что все нормально, в декабре все это придет обратно в банк.

— Но как-то, наверно, вам объяснили суть этой схемы?

— Ничего нам не объясняли. В общем-то, банк вправе распоряжаться по своему усмотрению выданными кредитами. Нам какая разница, кому платить? Но галочку себе поставили. Затем в ТФБ у нас начинают зависать платежи. Как и многие компании в Татарстане, «Сувар Девелопмент» работала через именно этот банк, и мы стали волноваться. Затем нам приходит письмо от банка с требованием досрочного погашения кредита на 400 миллионов рублей.

— Просто требование? Есть же условия кредитного договора.

— Вот именно. Мы встретились с представителями банка, проговорили, что никаких оснований для досрочного возврата кредитов не было, и вопросы к нам отпали. Но это нас заставило заволноваться. Странные движения с кредитами, проблемы с платежами, это требование о досрочном возврате... Ситуация становилась непонятной. Поэтому компания приняла тогда ключевое решение не складывать яйца в одну корзину и разделиться.

Вообще, стратегия развития наших проектов в Казани проста: с 2015 года мы строим без кредитов, привлекая только средства дольщиков. Было только два исключения: первая очередь «Столичного» и проект в Краснодаре. Следовательно, задача была обезопасить другие проекты, не подвести дольщиков, чтобы поступающие от них средства на реализацию каждого отдельного проекта вдруг по каким-то непонятным требованиям не ушли на погашение кредитов другого проекта. В итоге инвестиционную и строительную деятельности доверили разным юридическим лицам. В одной, инвестиционной, директором стал Артур Гиматов. В другой, строительной, то есть это то, чем мы всегда и занимались, — Андрей Мочалов. Таким образом, компания полностью сняла все риски по проектам.

— Как эти две компании взаимосвязаны между собой?

— Абсолютно никак. Инвестиционный «Сувар Девелопмент» — это прежняя компания, это кредиты в банках и активы — квартиры в «Столичном» и проект «Краснодар Девелопмент». Новая компания, строительный «Сувар Девелопмент» — это весь наш высокопрофессиональный штат. Это работа в качестве техзаказчика, генподрядчика и продажи. Новая компания, у которой сегодня нет кредитов, к которой нет никаких вопросов, контролирует весь строительный процесс от начала и до конца.

Поймите, не мы так распределяли кредиты. Мы просто обезопасили себя и дольщиков от того, чтобы банковский кризис не распространился на строительный сектор. Мы брали кредит в ТФБ и предоставили полностью все необходимые залоги. Когда произошло распределение и банки приняли на себя кредиты без залога, то это не мы так хотели. Нас самих уведомили о произошедшем постфактум. Сегодня инвестиционный «Сувар Девелопмент» занимается тем, что формирует залоги с проекта «Краснодар» для новых возможных требований по залогу.


— То есть все-таки еще будете довносить залоги?

— Конечно. Но это касается проекта только в Краснодаре и залоги только по проекту в Краснодаре. Никаких других проектов это не коснется и коснуться не может.

— По «Столичному» потребуется довнесение залогов?

— Нет. В первой очереди «Столичного» кредит тоже был обеспечен, надо просто правильно расформировать то, что разделили. Вообще, сейчас идет методичная работа, чтобы найти какую-то модель с банками. Могу твердо сказать, что эта непростая ситуация будет урегулирована. И касается она только «Краснодар Девелопмента».

— В какую компанию поступают средства с продажи квартир?

— Они всегда поступают застройщику, который в рамках договорных отношений ведет стройку.

— Какой негативный сценарий вы допускаете для обеих компаний?

— Негативного сценария для строительного «Сувар Девелопмента» просто никакого нет. Самый негативный сценарий для инвестиционного «Сувар Девелопмента» заключается в том, что банки вновь попросят досрочно закрыть кредиты и мы как инвесторы не заработаем. Просто не заработаем, а не что-то потеряем. Предположим невероятное, что банки заберут наш проект в Краснодаре и первую очередь «Столичного» и будут реализовывать его сами. Пожалуйста! Первая очередь «Столичного» уже построена и сдана. Тут никаких рисков для дольщиков нет.

— Если вы все проекты реализуете без кредитных средств, зачем в этих случаях брали?

— Потому что «Столичный» — это прекраснейший проект, на котором можно заработать в качестве инвестора. Мы воспользовались этим правом, но, к сожалению, обрушение банков внесло коррективы. А в Краснодаре, где мы начали проект еще в 2011 году, земельный участок был в аренде, и нам необходимы были банковские гарантии. Татфондбанк выступил как участник проекта.

Важно отметить: когда берется кредит, учредитель должен заложить свою долю. Вот у нас 51 процент доли в банке был заложен — помимо того, что проект заложен, но и сами доли. Но это нормальная практика банка, который таким образом себя пытается обезопасить.


«МЫ НАШЛИ МОДЕЛЬ ТОГО, КАК МОЖНО СНИЗИТЬ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА»

— Почему вы решили отказаться от работы с банками и перейти на строительство домов на средства дольщиков?

— Мы нашли модель того, как можно работать без привлечения кредита, следовательно, экономить на процентных ставках, значит, снизить стоимость квадратного метра — что и произошло. Если вы следите за ценами на рынке, то видите, что мы предлагаем очень интересную цену за квадратный метр. Она же не просто так сформировалась. Качество строительных работ высокое, но экономия на банковских процентах колоссальная.

У нас всегда была возможность взять кредит в банках, поскольку у нас хорошая кредитная история, большие обороты, есть имущество, которое можно использовать в качестве залога. И банки хотят с нами работать, но нам это не нужно. Мы не знали, что произойдет банковский кризис, мы к нему не готовились. Мы просто применяли другую финансовую схему работы, и жизнь показала, что она была верной.

— Вы говорите, что проект реализуется без кредитных средств, но какая-то часть все равно необходима для старта, для первоначального этапа?

— Нет, абсолютно. Были собственные средства, которые направлены на проектные работы. А затем уже мы с котлована привлекали инвесторов, дольщиков. Но важно то, что эту модель развития, которая нами придумана, можно применить только в крупной компании, у которой хорошая история. У нас наработаны отношения с поставщиками, с проектантами, с собственниками земельных участков, есть свои строительные силы. Это сработало. Молодые компании развиваться по такой модели не могут.

— Вы вообще просчитывали такой вариант развития событий?

— Вы имеете в виду банковский кризис? Конечно, мы просчитывали различные стресс-тесты, но то, что произойдет с банками… Для меня лично, например, это был шок. О том, что такая ситуация может возникнуть, раньше только в книгах по экономике можно было прочитать.

— Сегодня, если что-то произойдет, банки готовы вас кредитовать?

— Да, готовы, но необходимости в кредитах у нас самих нет. С банками мы сегодня работаем по разработке эксклюзивных и индивидуальных продуктов для наших партнеров-дольщиков: ПАО «Сбербанк», ПАО ВТБ, АО «Россельхозбанк», ПАО «Промсвязьбанк», другие. Например, для нас как компании, реализующей крупнейшие строительные объекты в республике, были предоставлены специалисты двух государственных банков — Сбербанка и ВТБ24, которые работают непосредственно в нашем офисе. Далее: Промсвязьбанк и Россельхозбанк дают одну из самых низкий процентных ставок на рынке, причем настоящую, несубсидируемую. С ПАО «АК БАРС» БАНК мы реализуем проект «Залесный Сити»1. Есть очень интересные предложения от других банков, о которых расскажем, когда окончательно ударим по рукам. Так что если вы имеете в виду, не оставят ли нас банки — нет, мы продолжаем вместе работать по программам для дольщиков.

Наши банки-партнеры за нами очень внимательно следят: они выдают ипотечные кредиты дольщикам и заинтересованы в нашей стабильной работе. За нами наблюдают страховые компании, которые страхуют наших покупателей. За нами наблюдают все наши поставщики. Мы как на ладони.

— Вы продаете квартиры по договорам долевого участия?

— Да, только по договорам. А как еще? Поэтому наши клиенты защищены ФЗ-214. Другие схемы мы не используем.

— Сколько у вас дольщиков?

— Честно говоря, слово «дольщик» меня немного коробит. У нас в России, к сожалению, слово «дольщик» уже практически ассоциируется со словом «обманутый». Я их называю нашими покупателями, нашими будущими собственниками квартир. На сегодняшний день у нас их более 15 тысяч, и до конца 2017 года с учетом темпов продаж ожидается увеличение примерно на 20 процентов.

— А если, предположим, спад в экономике приведет к спаду продаж. У вас есть своя подушка безопасности? Как вы поступите?

— Мы рассматривали и такую стресс-модель. В первую очередь у нас есть колоссальный запас по времени — больше чем полгода. Кроме того, если уж такая ситуация возникнет, если произойдет кассовый разрыв, наши взаимоотношения с банками позволяют привлечь недостающую сумму. Это совсем уж запасной вариант, и в наших планах ничего подобного не предполагается.

— Так какие риски есть для дольщиков?

— Никаких! Еще раз повторю: когда увидели, что возникает хоть какая-то опасность с банковскими кредитами, разделили компании, чтобы обезопасить наших будущих собственников жилья. Стройки не остановились, в этом сами будущие собственники многократно убеждались: можно 100 раз говорить, что у нас все хорошо, но если башенный кран стоит, то все аргументы бессильны. У нас все работает: пожалуйста, приезжайте, смотрите. Компания продолжает развиваться по плану, начинает новое строительство: начинается возведение двух новых домов в ЖК «Сказочный лес»2, стартовали работы в ЖК «Палитра»3. Скоро лето, и надо по максимуму использовать активный строительный период. Так что работа кипит.