«Дешевая ипотека остается главным драйвером спроса, особенно на рынке новостроек»

Среднестатистический житель Татарстана берет ипотечный кредит в размере примерно 1,5 млн. рублей сроком до 14 лет

«БАНКИ НАЧАЛИ СОРЕВНОВАТЬСЯ МЕЖДУ СОБОЙ В УЛУЧШЕНИИ УСЛОВИЙ ДЛЯ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМЩИКОВ»

По данным национального бюро кредитных историй (НБКИ), среднестатистический житель Татарстана берет ипотечный кредит в размере примерно 1,5 млн. рублей сроком до 14 лет. При этом наша республика стала лидером по увеличению срока ипотечного кредита на 9% и вошла в пятерку по динамике размера ипотечного кредита с 01.03.2016 по 01.03.2017 с показателем 15,8%.

По мнению генерального директора НБКИ Александра Викулина, рост среднего срока ипотечного кредита в 2016 году свидетельствует о том, что и заемщики, и кредиторы продолжают достаточно оптимистично смотреть как на будущее частных экономик граждан, так и на экономические перспективы государства. Получается, что Татарстан — самый оптимистичный субъект РФ!

Какие условия банки предлагают татарстанцам

Дешевая ипотека по-прежнему остается главным драйвером спроса, особенно на рынке новостроек. При этом доля ипотечных сделок в общем объеме договоров с жильем растет и составляет не менее 50% от общего объема, а по некоторым локациям достигает и 70%.

После завершения программы госсубсидирования ипотеки банки, чтобы сохранить и нарастить темпы ипотечного кредитования, начали соревноваться между собой в улучшении условий для привлечения заемщиков. В чем выражаются эти беспрецедентные меры:

— сниженная ставка на постоянной основе или в рамках совместных с застройщиками акций (Сбербанк, Абсолют Банк);

— возможность приобретения недвижимости без первоначального взноса или использование вместо него средств материнского капитала (приобретение новостройки — Россельхозбанк и «АК БАРС» Банк);

— лояльность к серому доходу заемщика (все банки);

— занижение рыночной стоимости квартиры в договоре купли-продажи для уменьшения налогооблагаемой базы;

— упрощение процедуры получения кредита, для первичного одобрения достаточно паспорта (например «АК БАРС» Банк)

Перед тем как решить оформить ипотеку, необходимо сравнить процентную ставку, поскольку именно этот показатель, как правило, играет решающую роль при выборе инвестирующей банковской организации. Процентные ставки по ипотечным кредитам в разных банках незначительно отличаются друг от друга и находятся в пределах 10,5 - 11,25%.

Банк + Застройщик = экономия 1 млн. рублей

Но на самые интересные условия по ипотеке можно рассчитывать покупателям новостроек. С целью повышения спроса банки совместно с застройщиками разрабатывают специальные программы, где строительные организации субсидируют ипотечную ставку, и заемщикам кредиты обходятся дешевле. Но часто такая пониженная ставка устанавливается не на весь срок кредитования. В Казани почему-то любят 7-летний срок.

Примеры действующих партнерских ипотечных программ:

«БАНКИ ЛОЯЛЬНО ОТНОСЯТСЯ К СЕРОМУ ДОХОДУ И В ОБЩЕМ ПОРЯДКЕ ДАЮТ ОДОБРЕНИЕ»

Идеальный заемщик, или Как получить ипотеку

Несмотря на усилия по привлечению заемщиков, выдавая кредит на приобретение недвижимости, банк прежде всего стремится не только максимально увеличить доход, но и по возможности понизить собственные риски. Соответственно, он формирует требования к заемщику.

1. Гражданство Российской Федерации. В большинстве финансово-кредитных учреждений это условие обязательное для получения ипотечного кредита. В Казани наиболее лояльным в этом вопросе является банк «Дельта Кредит», предоставляющий ипотеку при наличии вида на жительство.

2. Возраст. Если вам меньше 21 года и больше 70, то рассчитывать на получение кредита вы не сможете. Наиболее лояльные требования по максимальной планке возраста у Сбербанка и ВТБ24.

3. Объект залога. Не все финансово-кредитные учреждения выдают кредиты на приобретение домов, земельных участков, комнат или долей недвижимости.

4. Фактический доход заемщика. Алгоритм такой — ежемесячный платеж по запрашиваемой ипотеке не должен превышать 50% от доходов семьи, при этом надо учитывать и суммарную долговую нагрузку по другим обязательствам. Разницы между клиентами, которые получают всю сумму на одном месте работы, и заемщиками, чей доход складывается из различных источников, для банка нет — таким образом, доход с основного места суммируется с дополнительным.

5. Трудовой стаж. Общий трудовой стаж должен быть не менее одного года, при этом срок работы на последнем месте должен составлять от трех месяцев.

6. Кредитная история заемщика. Является одним из основных критериев при принятии решения о предоставлении кредита. В совокупности рассматриваются следующие элементы: количество просрочек, существующая долговая нагрузка, виды кредитов, количество потребительских кредитов.

При оформлении ипотеки неизбежно возникают расходы. Например, при кредите 2,2 млн. рублей они приблизительно составят:

Хочу обратить внимание, что для получения кредита необязательно привлекать риелторские компании или кредитных брокеров, процесс оформления достаточно прост. Целесообразность сотрудничества есть только в случае предложения сниженной процентной ставки по партнерской программе или экономия времени.

А вот от компаний, предлагающих за определенную плату протащить по ипотеке с серым доходом, лучше держаться подальше. Банки лояльно относятся к серому доходу и в общем порядке дают одобрение, а компания позиционирует себя так, что без ее участия это было бы невозможно, и берет вознаграждение от 50 тыс. до 150 тыс. рублей.

«ТОЛЬКО ЗА ПОСЛЕДНИЕ ДВА ГОДА СТАВКА СНИЗИЛАСЬ В СРЕДНЕМ НА ДВА ПУНКТА»

Переплату по ипотеке можно снизить

Помимо заманчивых условий по ипотеке, многие банки, например Сбербанк, ВТБ24, Абсолют Банк, банк «Аверс», стали предлагать заемщикам конкурентов программы «рефинансирования ипотеки сторонних банков», суть которой состоит в получении более дешевого кредита для погашения ранее взятой в другом банке ипотеки. Если оглянемся назад, то увидим, что только за последние два года ставка снизилась в среднем на два пункта. Поэтому для заемщиков, взявших кредит ранее, это достаточно актуальное предложение: более низкая ставка по кредиту, уменьшение размера платежа и суммы переплаты, возможность сокращения или увеличения срока кредита. Давайте посмотрим на примере:

1. Зарипова Н. Ю. оформила ипотеку на покупку трехкомнатной квартиры в 2016 году:

Зарипова Н. Ю. решила рефинансировать свою ипотеку через Сбербанк под 10,9%:

Из предварительного расчета видно, что при рефинансировании своей ипотеки она сэкономит на ежемесячном платеже 2 937 рублей и переплатит меньше на 733 147 рублей.

При оформлении рефинансирования Зарипова будет платить заново все расходы:

Если Зарипова увеличит срок ипотеки до 15 лет, сумма ежемесячного платежа у нее снизится еще на 687 рубля, но увеличится переплата на 170 730 рублей:

СТАВКИ ВНИЗ — ЦЕНЫ ВВЕРХ?

Какие прогнозы по ипотеке на ближайшее время? 23 мая председатель правительства России Дмитрий Медведев заявил, что макроэкономические условия в стране в целом созрели для того, чтобы ставки по ипотеке снизились до 6 - 7% годовых. В ходе ежегодного форума холдинга РБК «Недвижимость в России» генеральный директор агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Плутник подтвердил слова премьер-министра, что снижение ипотечной ставки до 7% достижимо в течение двух лет. Получается, что 2018 год может быть знаковым для рынка недвижимости.

Несмотря на то что доходность инвестиций в недвижимость сильно изменилась, например, еще 5 - 10 лет назад срок окупаемости был гораздо короче, россияне по-прежнему считают вложения в квадратные метры самым надежным видом дохода. Снижение ставки до 6 - 7% позитивно скажется на инвестиционном климате и приведет к увеличению спроса, что, в свою очередь, повлияет на рост цен. Соответственно, многие эксперты прогнозируют существенный рост стоимости квадратного метра. Но я считаю, что этого не произойдет. Сдерживающим фактором тут станет кризис перепроизводства на рынке жилищного строительства, начало которого было положено еще летом 2014 года. По данным национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), на сегодняшний день в результате затоваривания четверть новостроек остается нераспроданными, поэтому кардинальных потрясений ожидать не стоит. Но можно утверждать, что в связи с растущим предложением квартир в сданных домах будет проседать вторичный рынок жилья с высокой степенью износа.

Снижение ставки и рынок аренды

Вероятно, что и многие арендаторы квартир станут потенциальными покупателями, так как будет целесообразнее приобрести собственное жилье, чем жить в съемном. Давайте рассмотрим на примере: семья Кутузовых снимает однокомнатную квартиру хрущевского проекта в Вахитовском районе города Казани за 15 тыс. рублей в месяц. Если они решат ее приобрести при помощи ипотечного кредита из расчета стоимости 2,2 млн. рублей, их ежемесячный платеж по ипотеке будет равен арендной плате.

У ипотеки множество как сторонников, так и противников, но пока это единственный отработанный инструмент приобретения недвижимости. А при разумном подходе бремя платежей можно минимизировать.

И в качестве приятного бонуса хочу напомнить, что, согласно ст. 220 НК РФ, вы можете возместить 13% от суммы выплаченных процентов, но не более 390 тыс. рублей.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции