КРУПНЕЙШИЙ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЕЦ РТ ОБЪЯСНИЛ, ПОЧЕМУ НЕ НАМЕРЕН ПРОДАВАТЬ СЕГОДНЯ ЗЕМЛЮ И КАК ЕГО УГОВОРИЛИ НАЧАТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ К УНИВЕРСИАДЕ

Бывший глава комитета РТ по антикризисному управлению, ныне занимающий 26-ю строчку в рейтинге крупнейших российских владельцев недвижимости Forbes, Алексей Семин  прокомментировал планы выхода на московский рынок недвижимости, рассказал, как татарстанские власти «уговорили» его застраивать участки к Универсиаде, объяснил, почему не собирается продавать сегодня казанскую землю.

ПОТЕНЦИАЛ РОСТА

- В Казани у вас огромный массив земли, более 25 000 га. Сейчас Москву завоевываете?

— Я переехал в Москву пять лет назад. Но значительная часть активов осталась в Казани. Сколько не работай вне пределов Татарстана, в процентном соотношении эти активы преобладают.

- Можно просто все продать.

— Даже в случае продажи — за счет роста стоимости. Там была изначально недвижимость недооценена. Земля и сейчас дешево стоит, а продавать за бесценок смысла нет, и цели такой нет. Земельные активы в Татарстане имеют огромный потенциал роста. Среди российских регионов Казань сейчас явно выделяется. Формируется и внутренний спрос. Не случайно Казань уже Москву опережает по обеспеченности торговыми площадями на душу населения.

- Ваши доброжелатели говорят, что сейчас у вас все будет хорошо с проектом (речь идет о строительстве коттеджного поселка на Рублевке), потому что новый глава строительного департамента, Марат Хуснуллин, тоже из Татарстана и вы пересекались с ним по работе.

— Право собственности (на участки) у нас было зарегистрировано в 2009 году, еще при мэре Лужкове. И проект этот мы осуществляем вне государства. Я исхожу из того, что государство помогает, когда не мешает.

Любой госчиновник понимает: чтобы добиться успеха, надо дать результат. По крайней мере в Татарстане этот стандарт последние 15 лет точно действует. Все предположения, что можно рассчитывать на поддержку (со стороны чиновников) крупных проектов, если они не помогают достичь политических целей, — необоснованны. Нормальные чиновники, делающие карьеру, делают ставку на другое: добиться успеха, поддержав тех, кто помогает им добиться успеха. Платить приходится достаточно дорого за эту поддержку — платить именно тем, что решать многие вопросы, которые с точки зрения бизнеса надо было бы решать по-другому. Так что чем дальше оказываешься от власти, тем оказывается выгоднее. Поэтому я ушел из власти пять лет назад.

Ручное управление бизнесом, которое сейчас вызывает постоянное обсуждение со стороны журналистов, когда [премьер-министр Владимир] Путин проводит совещание и говорит: «Надо все-таки снизить цену на бензин», и все ответ: «Да мы вчера снизили!», благо у всех планшетники, они быстренько там набирают, и действительно, цену тут же снизили, — это характерно было еще в начале 1990-х годов в Татарстане. Точно так же [экс-президент республики Минтимер Шаймиев] проводил совещания, только тогда все хватались за сотовые, и соответствующие решения принимались. Хорошо это, плохо — можно дискутировать. Но ручное управление бизнесом в Татарстане — это классика. Там высокий уровень управленческой школы. В той же Москве уровень чиновников более примитивный был. Я только от журналистов узнавал, как с ними надо работать.

ДЛЯ МОСКВИЧЕЙ ХАРАКТЕРНА ЛЕНОСТЬ

- К чему готовиться московским девелоперам с приходом чиновника из Татарстана?

— К одному: те, кто будет идти в русле определенной мэрией политики, будут на коне. Там, где капитал в руках людей, которые будут интенсивно и эффективно работать, искать новое, результат будет. Но многие привыкли решать вопросы иначе, настолько привыкли, что есть правила игры и думать не надо. Построил, продал, деньги получил, деньги распилил — все замечательно. Эта леность, которая характерна для москвичей — она им очень помешает, они не смогут легко перестроиться. Вот еще один ответ на вопрос, почему в Москве никто не строил доходных домов. Потому что это новая тема. Вряд ли те, кто был активным деятелем строительного комплекса лужковского периода, будут в первых рядах строителей доходных домов.

- Нет конечно. Зачем им это?

— А если тенденция сохранится, то при прочих равных у них доходы снизятся. Уже не удастся на особых условиях получить права на застройку, или когда в рамках ЧГП какой-то структуре подведут дороги, проложат коммуникации, она за 1000 долларов за квадратный  метр построит квартиры (это объективная себестоимость строительства в Москве), а потом будет продавать за 8000 — 10 000 долларов.

Думаю, что крику будет много, что зажимают, не дают работать. Рассчитывать, что кто-то, не умея работать, но воспользовавшись близостью к новому руководству, решил проблемы — вот этого, я уверен, не будет. Новое руководство не устоит, если оно не будет руководствоваться принципом целесообразности. Поддерживать тех, кто поможет укрепить новую власть.

УГОВОРИЛИ…

- Нет желания под Москвой какой-нибудь город-спутник построить?

— Я не считаю своей задачей заниматься непосредственно строительством и девелопментом. И не хочу выходить на рынок массового строительства. Предназначение свое мы видим в том, чтобы быть ленд-девелоперами: сформировать участок, проработать картинку, вложить деньги в прокладку коммуникаций. В Казани у нас несколько тысяч гектаров земли. Мы всё не сможем освоить, хотя для собственных нужд, в пределах нескольких десятков тысяч метров в год можем строить самостоятельно. Функции заказчика выполняем своими силами, это обеспечивает приемлемые условия финансирования.

Но у нас же все перепутано. Например, нас настолько настоятельно уговаривали, что мы в центре Казани к Универсиаде 2013 г. три крупных проекта сами начали строить. Хотя не должны были бы.

- Вклад в развитие родного города вас уговорили сделать?

— Но в Казани власть это делает цивилизованно. Создаются определенные преференции по согласованию проектов и т.д. И бизнесу, исходя из принципа целесообразности, приходится менять свои планы. Мне было бы выгодно, чтобы мои участки в центре Казани еще несколько лет набирали свою цену. Но с точки зрения общественных интересов, вне всякого сомнения, это неправильно, если в центре города будут пустыри и строительные заборы. И опять, капитализация участка произойдет, если город будет интересен для жизни. Плюс есть вопрос, связанный с преодолением административных барьеров (в будущем).

- То есть вы себя тоже уговорили, что правильнее строить?

— Мы к этому были готовы, и к тому времени, как об этом стали говорить как о необходимости, мы уже имели все наработки и согласовали проект в рекордные сроки. [Общий объем инвестиций в данные проекты превышает 2 млрд руб.]

- И что строите?

— Уникальный для Казани и для России проект: многофункциональный комплекс на территории в 2 га, две трети в котором будут занимать жилые помещения бизнес-класса с полным сервисом пятизвездочного отеля, но по 40 - 50 квадратных метров. Рассчитано на эгоистов, на семьи без детей, людей, которые делают карьеру. Потом они могут уже переехать в большие квартиры, а это свое первое жилье сдавать в аренду. Таких квартир у нас получается около 600. Будет в этом комплексе вся инфраструктура, небольшой торговый центр, несколько ресторанов, и на первых этажах — апарт-отель, для сдачи в аренду. Уверен, в течение 10 лет весь этот комплекс превратится в арендный.

Второй проект — гостиничный проект в исторической части города, который к Универсиаде будет востребован, потом к чемпионату мира по футболу. Мы планируем делать его по принципу апарт-отеля, для длительного проживания. И третий — торговый центр на 20 000 квадратных метров в историческом месте, где последние 500 лет было торжище, и где всегда огромнейший трафик. Уверен, что арендаторы на эти площади найдутся.

Ведомости (в сокращении)