В 2018 году рыночная ситуация радикально не изменится и по сценарию будет напоминать прошедший год
Фото: Сергей Елагин

ЧЕГО ЖДАТЬ В 2018-М?

Благодаря снижению ставок по ипотечному кредитованию, заманчивым предложениям застройщиков и дестабилизации банковского сектора республики, в 2017 году в Татарстане заключено договоров долевого участия на 20% больше, чем в 2016-м. Вторичный сектор, напротив, продолжил прошлогоднее падение: совершено на 5288 сделок меньше. При этом рост стоимости квадратного метра не обогнал инфляционных показателей. Что эксперты, что простые обыватели считают 2018 год переломным для рынка недвижимости и предрекают повышение цен. Давайте вместе проанализируем, каким образом судьбоносные для строительной отрасли изменения в 214-ФЗ или выборы главы государства смогут оказать влияние на рынок городской жилой недвижимости.

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

1. ИЗМЕНЕНИЯ В 214-ФЗ И ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

30 июля 2017 года вступил в силу федеральный закон от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанным законом внесены серьезные поправки в закон 214-ФЗ1, направленные на усложнение работы застройщикам в настоящем и полный отказ от долевого строительства в будущем. Все это, несомненно, приведет к росту себестоимости квадратного метра. И кажется очевидным, что оплачивать дополнительные расходы строительных компаний будут конечные потребители — покупатели квартир. Но все не так просто, в данном случае противовесом выступят:

— затоваривание рынка. В текущем году  грандиозных перемен мы не увидим, так как основные поправки в 214-ФЗ  вступят в силу для объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Большинство застройщиков заблаговременно получили разрешения, чтобы «проскочить» по старым нормам, и сейчас будут выводить новые проекты на рынок. Получается, что даже при сохранении темпов строительства прошлого года объем предложения по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос, и разрыв между этими величинами увеличится;

— низкая платежеспособность населения. Росстат фиксирует снижение реальных доходов населения, и никаких предпосылок для изменения экономической ситуации пока не предвидится. Согласно рейтингу Legatum Prosperity Index по уровню жизни Россия в мировом списке занимает 61-е место, расположившись между Шри-Ланкой и Вьетнамом. В 142 странах сравнили качество жизни населения, уровень оплаты труда, соотношение цен в государстве и реального материального положения среднестатистического гражданина, систему образования;

— выжидательная позиция потенциальных покупателей. В настоящее время средний порог вхождения на рынок находится в диапазоне 2 млн рублей. Повышающая корректировка стоимости сразу же приведет к стагнации рынка, так как потенциальные покупатели займут выжидательную позицию. На сегодняшний день рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между количеством объектов недвижимости в экспозиции и платежеспособными покупателями.

2. МАТЕРИНСТВО И ДЕТСТВО

В качестве новогоднего подарка можно рассматривать перезагрузку демографической политики. Во-первых, до 2021 года была продлена программа материнского капитала (напомню, что его размер составляет 453 026 рублей). Во-вторых, установлена ежемесячная выплата за рождение первенца до достижения им 1,5 лет.

В-третьих (это подарок застройщикам), Дмитрий Медведев подписал постановление о субсидировании процентной ставки до уровня 6% годовых по ипотечным кредитам для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй или третий ребенок при приобретении нового жилья в кредит или при рефинансировании старого кредита. Поэтому дополнительные 600 млрд рублей жилищных кредитов с пониженной процентной ставкой будут способствовать активности в первичном секторе.

3. ПРЕЗИДЕНТСКИЕ ВЫБОРЫ В РОССИИ

Как правило, выборы прибавляют динамику рынку недвижимости, заключается большее количество сделок. Первый фактор — психологический настрой населения. Ради интереса поспрашивайте своих знакомых, что они думают об изменении уровня жизни по окончании выборов. Уверена, что 90% ответят, что будет хуже, а 10% опрошенных — что ничего не изменится. Даже в случае если итоги голосования предсказуемы, все опасаются изменений политической и экономической ситуации в России, поэтому логично желание населения разместить свои денежные ресурсы до 18 марта 2018 года. Второй фактор — в период проведения предвыборной кампании у населения появляются дополнительные денежные средства, часть из которых осядет в квадратных метрах. Рост цен маловероятен, так как предвыборный объем денег не сможет оказать значительного влияния, а кратковременный рост впоследствии компенсируется скидками.

Оглянувшись назад, мы обнаружим, что после выборов президента России в 2012 году за 2 месяца стоимость квадратного метра выросла на 11%.

Чтобы увеличить, нажмите

4. ИПОТЕКА

Глава Сбербанка Герман Греф отметил, что в 2017 году процентные ставки снизились на 2% за счет падения инфляции и снижения ставки рефинансирования ЦБ, вследствие чего ипотека показала максимальный за всю историю рост. Действительно, 2017 год отличился стремительным ростом ипотечного кредитования, обогнав рекордный 2014 год: за 10 месяцев было выдано около 1,5 трлн рублей жилищных кредитов. Греф оптимистично смотрит вперед и считает, что 2018 год также будет рекордным по спросу на жилье и ипотеку.

Доля ипотечных сделок сегодня превышает 40%, а учитывая новые программы по поддержке семей и застройщиков, которые стартовали в этом году, в 2018-м количество ипотечных сделок может вырасти и до 80%.

Таблица процентных ставок по ипотеке (нажмите, чтобы открыть).

5. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Мы не увидим существенного роста цен на вторичном рынке — он по-прежнему будет являться рынком покупателя. И без того небольшая доля инвестиционных покупок на вторичном рынке будет снижаться, за исключением некоторых локаций в Казани, например определенной части Ново-Савиновского и Вахитовского районов. Причины очевидны: огромное количество предложений, соперничество с новостройками, где жилье в новом доме выгоднее из-за разницы ставок по кредитам, планировкам и метражности, различными вариантами оплаты. В текущем году противостояние с первичным сектором еще более усилится, дополнительный объем новостроек частично оттянет на себя спрос. В принципе, мы этот процесс наблюдаем последние годы.

На инвестиционный спрос также оказывает давление снижающаяся доходность от сдачи в аренду квартир, которая не всегда может конкурировать по доходности с банковскими депозитами или валютой. Все это может привести к увеличению размера дисконта, предоставляемого продавцами вторичного жилья.

Вывод. Я думаю, в 2018 году рыночная ситуация радикально не изменится и по сценарию будет напоминать прошедший год. А все государственные меры, направленные на стимулирование спроса, даже при обеспечении ипотечными деньгами не позволят продать существующий объем жилья.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции