С чем связаны постоянные изменения федеральных требований к формированию платы за ЖКУ? Почему в Казани жители лишь 173 из 5,5 тыс. домов сами решили, какой тариф установить на содержание своего жилья? Можно ли выделить свою часть общедолевой собственности? Почему УК начали отказываться от обслуживания малоэтажных домов, а у исполкома нет ни правовых, ни финансовых рычагов в управлении жильем? И что делать в этой ситуации? Руководитель комитета ЖКХ Казани Искандер Гиниятуллин убежден, что у людей должен быть выбор между частными и муниципальными УК.
Искандер Гиниятуллин считает, что лозунг законодателей о том, что домами должны распоряжаться сами жители, породил лишь «собственника-жалобщика»
РЕЗУЛЬТАТ — ДЕЗОРИЕНТАЦИЯ ЖИТЕЛЕЙ
Уже с 1997 года, когда был принят первый указ президента РФ о реформировании ЖКХ, отрасль находится в активном поиске. Сегодня это, пожалуй, самая нормотворческая сфера, чуть не каждый месяц продуцирующая новации. Цели такой активности самые благие: навести, наконец, порядок, обеспечить качество жизни и так далее. Что касается результатов...
Самый заметный на местах результат этого перманентного кипения законодательной мысли – дезориентация жителей, не успевающих разобраться в изменениях федеральных требований к формированию платы за ЖКУ. То появляется, например, обязательное требование об установке общедомовых приборов учета ресурсов, то из расчетов они исключаются, и расходы на содержание общего имущества начисляются по нормативу на квадратный метр. Спрашивается, зачем было тратить деньги? Другой пример. В оплату за содержание общего имущества включается канализирование. Но воду, которой мыли мусорные контейнеры (а это одна из задач управляющей организации), при всем желании невозможно вылить в канализацию. Да и после мытья подъезда уборщицы привычно выливают грязную воду на газон: на общих сетях в 99 процентах случаев нет доступных точек слива отработанной воды... И как объяснить жителям, что их плата за канализацию расходуется на содержание их дома?
Доходящих до абсурда новаций, к сожалению, немало.
Вот и получается: несмотря на грандиозные вложения государства в программу капитального ремонта, расселение аварийного жилья и жесткий контроль деятельности управляющих организаций, сфера ЖКХ по-прежнему вызывает недовольство населения. Значит, мы имеем дело с системными ошибками, которые невозможно исправить введением локальных изменений. Говорю об этом не как сторонний критик. 25-летний опыт работы в отрасли, в том числе в качестве руководителя «Водоканала», руководителя исполкома города Нижнекамска, а последние 7 лет – председателя комитета ЖКХ города Казани, заставляет меня думать о том, что же мешает нам повсеместно обеспечить достойное качество услуг в сфере. Ряд выводов и предложений хотел бы вынести на суд общественности.
«Несмотря на грандиозные вложения государства в программу капитального ремонта, расселение аварийного жилья и жесткий контроль деятельности управляющих организаций, сфера ЖКХ по-прежнему вызывает недовольство населения»
ДОМА РАЗНЫЕ – НОРМАТИВ ОДИН
Рассмотрим, например, ситуацию с расходами на содержание жилья. Законодатель, возложив на жителей ответственность за их дома, имел в виду готовность и способность жителей самостоятельно принимать решения об организации работы по содержанию этих домов, в том числе предполагается готовность установить необходимые тарифы.
Однако на всякий случай оставлена лазейка – если нет решения жителей, то управляющая организация руководствуется тарифами, которые муниципалитет устанавливает для своего жилья. Понятно, что муниципальные тарифы – усредненные.
Типовые хрущевки в Казани собирают в месяц по статье «Содержание двора» по 7,5 тысяч рублей. Где бы найти дворника за такие-то деньжищи?! Дома, в которых два-три этажа, собирают по муниципальным тарифам на свое содержание полторы тысячи рублей в год. А каким бы дом ни был, нужен электрик, сантехник, тот же дворник. Дом надо готовить к зиме, латать кровлю, красить лестницу и так далее. Возникает неразрешимое противоречие: чем хуже состояние дома, тем больше денег требуется на его содержание от каждого жителя, а чем меньше дом, тем меньше в нем собирается средств. Большинство этих малых домов – это бараки, построенные в начале прошлого века, временные «насыпухи» на бутовых фундаментах. И живут в таких домах далеко не самые богатые люди. У них на оплату ЖКУ и так уходит значительная часть доходов. Мы прекрасно понимаем – индивидуальные тарифы для каждого такого дома, исходя из его реальных потребностей, жители в подавляющем большинстве просто не потянут.
На окраинах и в старых районах, где таких домов большинство, застройка очень привольная – и там объем для уборки дворов значительно больше, чем в плотной застройке современных многоэтажных новостроек. И все чаще управляющие организации просто отказываются от подобных домов за такие деньги. Понять их можно: если это рынок, он должен быть обеспечен достаточным финансированием. Себе в ущерб никто работать не хочет.
«Чем хуже состояние дома, тем больше денег требуется на его содержание от каждого жителя, а чем меньше дом, тем меньше в нем собирается средств» . Фото: Ирина Ерохина
В Казани малогабаритных домов примерно половина. Благодаря тому, что с 2008 года в городе реализуется программа капитального ремонта многоквартирных домов (кстати, инициатива создания такой федеральной программы принадлежит Татарстану и впервые была озвучена в Казани), сегодня отремонтировано 47% всего жилищного фонда города. Это почти 2,5 тысячи домов. После капремонта и благоустройства ситуация, конечно, меняется, пропасть в обслуживании новых многоэтажек и старых малогабаритных домов заметно уменьшается.
Но, во-первых, комплексный ремонт прошел далеко не во всех домах, а во-вторых, насколько я могу судить, в Казани ситуация в сфере ЖКХ – одна из самых благоприятных. По тому же капремонту у нас один из лучших в стране результатов. Идущая на втором месте Уфа отстает от Казани почти на 700 отремонтированных домов.
Конечно, благодаря капремонту жалоб на состояние домов у нас стало в разы меньше, но вопросы содержания решаются не капитальным ремонтом, а текущим обслуживанием, плата за которое в малогабаритных домах по факту должна быть выше в несколько раз. И размер этой платы должен быть установлен самими жителями. Вы верите в такую возможность? Я – нет. В Казани из 5,5 тысяч домов жители лишь 173 домов приняли самостоятельное решение об установлении размера платы, отличного от муниципального тарифа. Надо ли говорить, что все эти дома – новостройки, предоставляющие жителям целый ряд дополнительных услуг?
Управляющие организации сегодня всеми силами стремятся избавиться от «нерентабельных» домов. Закон о лицензировании облегчает им эту задачу. Достаточно не исполнить два судебных решения по предписаниям надзорных органов – и дом из управления изымается. Интересна дальнейшая судьба этого дома – без управления он остаться не может, значит, выбор управляющей компании муниципалитетом должен быть осуществлен на конкурсе. Ну и кто заявится на управление таким домом? В этой ситуации закон предусматривает повышение размера платы за содержание дома. На то и конкурс. В итоге коммерсант может получить этот дом на устраивающих его финансовых условиях. Но способны ли жители платить эту цену?
«Благодаря капремонту жалоб на состояние домов стало в разы меньше. Но вопросы содержания решаются не капитальным ремонтом, а текущим обслуживанием»
КОЛЛЕКТИВНЫЙ СОБСТВЕННИК МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА: ХОЗЯИН ИЛИ СИМУЛЯКР?
Решения этих проблем в рамках существующего правового поля, к сожалению, нет. По закону сегодня вся полнота ответственности по управлению домами передана в руки собственников жилья (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Мы все помним, как поспешно принятые в 90-х годах XX века законы РФ «О приватизации жилищного фонда» и «Об основах федеральной жилищной политики» в одночасье превратили бывших квартиросъемщиков, оплачивавших лишь 2% от реальных затрат на содержание жилья, в собственников и квартир, и общего имущества в своих домах со стопроцентной ответственностью за его содержание.
Однако юридически собственность оформлена лишь на квартиры. Все, что находится за их порогом, названо общим имуществом многоквартирного дома – общедолевой «собственностью», но без права выделения своей доли в натуре. То есть, приобретая квартиру, невозможно закрепить за собой клочок земли во дворе дома, либо отхватить кусок лестничного марша или же часть трубопроводов, скажем, отопления дома. В ходе расселения аварийных домов в центре города мы столкнулись с ситуацией, когда люди пошли в суд с требованием при переселении компенсировать им стоимость земельного участка, находившегося в их общедолевой собственности в составе общего имущества их аварийного дома, и получили отказ.
Сама «бесплатность» получения жилья и эта размытость собственности привели к тому, что жители не ощущают себя хозяевами домов, в которых расположены их квартиры.
При этом сегодня к компетенции собственника отнесены все вопросы, касающиеся эксплуатации многоквартирных домов (МКД). Заказ на содержание, ремонт общего имущества многоквартирных домов, объем и перечень работ, а также размер платы за эти услуги должны формировать собственники (п. 17 Правил содержания общего имущества МКД). Жилищное законодательство требует участия в принятии решения (ч. 3 ст.45 ЖК РФ) более 50% от общего числа собственников помещений. Решения, касающиеся проведения капитального ремонта, реконструкции дома, должны приниматься большинством – не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).
На практике провести такое собрание собственников, где собралось бы больше половины владельцев помещений, практически невозможно, а уж принять на таком собрании необходимое решение... Никогда не будет общих интересов у жителя 9-го этажа и у жителя 1-го этажа. Одному нужен ремонт кровли, а другому – ремонт подвала. Жильцы 5-го этажа не нуждаются ни в том ни в другом, но они настаивают на ремонте лестничных клеток.
К сожалению, приходится признать, что одним росчерком пера не удалось создать из миллионов россиян эффективных, ответственных, инициативных собственников общего имущества в многоквартирных домах. Сегодня 80% жителей города проживают в многоквартирных домах и ежедневно сталкиваются с вопросами ЖКХ, а вот сил, знаний и возможностей решать их они, как правило, не находят.
Участвуя в различных совещаниях по вопросам ЖКХ, вижу, что в профессиональном сообществе уже мало кто сегодня признает в собственниках помещений полноценных участников процесса управления многоквартирными домами. И это неслучайно.
«В профессиональном сообществе уже мало кто сегодня признает в собственниках помещений полноценных участников процесса управления многоквартирными домами»
Предоставленным правом создания некоммерческой организации «Товарищество собственников жилья» в Казани, например, сознательно воспользовались менее 10% жителей. И даже этот-то показатель был достигнут лишь на 13-й год после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, предоставившего гражданам право объединения в ТСЖ. А это как раз и подтверждает отсутствие эффективного собственника, готового заниматься решением вопросов управления домами в тесном содружестве с остальными собственниками, своими соседями.
Вместо него мы вырастили тип собственника-жалобщика. Обнаружив проблему, такой собственник начинает писать в инстанции – он знает, что это работает. В Казани есть такие бдительные люди, которые за год отправляют по 700 писем только в систему «Народный контроль»! Но, когда мы пытаемся пригласить их на собрание собственников, они не приходят. Стать хозяином гораздо сложнее, чем написать жалобу. К сожалению, такие люди часто не различают, какие работы для дома приоритетны, а какие могут подождать, и требуют наведения внешнего марафета. Жилищники должны реагировать на любое предписание надзорных органов, тратя и без того ограниченные средства на третьестепенные вещи. А причина одна: собственник не понимает, что это он собственник, а не УК, не город, не еще кто-то... И здесь кто громче кричит, того и слышат.
Есть и еще одна важная проблема – вандализм. По подсчетам экспертов, устранение проблем, связанных с человеческим фактором, а не с естественным износом или аварией, занимает 15–20 процентов в деятельности управляющих организаций. Виновники многих аварий – сами жители. При этом строчки «Вандализм» в квитанции, как известно, нет. Договор с управляющими организациями ориентирован на нивелирование естественного износа или устранение аварийных ситуаций.
Здесь стоит также отметить, что мировая практика не знает примеров наличия общедолевой собственности и коллективной ответственности за общедомовое имущество в масштабе целой страны. У нас же, несмотря на 20 лет реформы, жители многоквартирных домов по-прежнему считают власти ответственными за все происходящее в их домах.
Мне говорят: надо заниматься обучением собственников, создавать советы МКД. Спору нет: обучение – это очень хорошее дело. Мы в Казани уделяем обучению много внимания. Со старшими по домам, с активными гражданами, с членами советов МКД проводим тематические семинары, обучение по программе «Живи как хозяин». Некоммерческая организация «Центр общественного контроля» получила грант на осуществление образовательной деятельности и проводит обучение горожан на базе специального учебного заведения. Но в основном на такие занятия приходят люди старшего поколения, преимущественно пенсионеры, а молодежи все это совершенно неинтересно. При этом дома содержать и управлять ими надо уже сегодня, не дожидаясь, когда обучатся этому активисты. Разумеется, беспокоит вопрос: кто придет на смену сегодняшним активистам?
«Еще одна важная проблема – вандализм. Устранение проблем, связанных с человеческим фактором, занимает 15–20% в деятельности управляющих организаций»
ЕСЛИ СЛОМАНА НОГА, НАДО ЕЕ ЛЕЧИТЬ, А НЕ ИЗОБРЕТАТЬ ПОДПОРКИ
Сегодня власть существующим законодательством практически отстранена от вопросов оказания жилищно-коммунальных услуг гражданам. В ответ на обращения муниципалитет в рамках своих полномочий может лишь напомнить гражданам об их правах и обязанностях собственника, реализовать которые они могут и должны путем принятия решений на общих собраниях. В исключительных случаях муниципалитет может направить надзорные органы для проверки и карательных мер. При этом и муниципалитет, и жители понимают, что им нужны не собрания и не очередные проверки, а реальная качественная услуга по содержанию их жилья. От надлежащего содержания и обслуживания общедомового имущества напрямую зависит удовлетворенность населения своей жизнью и удовлетворенность властью.
В это сложно поверить, но муниципалитеты могут влиять на ситуацию в жилых домах не больше, чем, скажем, в гаражных кооперативах. Сегодня власти ограничены в вопросах управления жилыми домами размером муниципальной доли в них. В Казани неприватизированного жилья осталось меньше 3% жилищного фонда. И только в пределах этих 3% исполком наделен правом голоса при участии в собраниях собственников. При этом более чем в 2,5 тысячах из 5,5 тысяч казанских домов муниципального жилья вовсе нет. Значит, в соответствии с действующим законодательством, у города в этих домах нет ни права инициировать собрания собственников, ни права участвовать и голосовать в них.
Есть только моральная ответственность, не подкрепленная никакими правовыми или финансовыми рычагами. Тем не менее, когда случается какое-то ЧП, например пожар, затронувший сразу несколько квартир, все взгляды устремлены в сторону муниципалитета. И он помогает – за счет ущемления каких-то других направлений деятельности.
Не покушаясь на священное право собственности граждан на жилье, считаю, что решением в этой ситуации может и должно быть предоставление возможности муниципалитетам участвовать в управлении домами, невзирая на наличие или отсутствие муниципальной доли в этих домах. Чтобы власть могла полноценно и своевременно обеспечивать порядок в сфере управления многоквартирными домами, необходимо наделить органы местного самоуправления соответствующими правами.
В Москве львиная доля многоквартирных домов управляется государственными бюджетными учреждениями, которые финансируются из казны города, – перед нами живой пример эффективного государственного управления жилищным фондом. В итоге у жилищного фонда столицы есть реальный ответственный заказчик услуг, имеющий права и возможности обеспечить надлежащее содержание жилья, прозрачность и подконтрольность предприятий ЖКХ.
«Никогда не будет общих интересов у жителя 9-го этажа и у жителя 1-го этажа. Одному нужен ремонт кровли, а другому – ремонт подвала»
Понимая несравнимость финансовых возможностей Москвы и Казани, мы не предлагаем полностью повторить путь столицы. Наше предложение заключается в предоставлении возможности собственникам выбора к трем имеющимся (УК, ТСЖ, ЖСК) еще и четвертого способа управления домом – в форме муниципального унитарного предприятия с делегированием части полномочий собственников. Об этом, кстати, нас часто просят и сами жители, уставшие от борьбы с нечестными управляющими организациями.
Это даст муниципалитетам возможность решать нерешаемые сегодня в принципе вопросы, такие как управление убыточными домами, планирование работ по содержанию домов и участие в контроле и приемке их выполнения, компенсация выпадающих доходов управляющих организаций и так далее. Город получит возможность направить бюджетные средства в том числе и в малогабаритные дома: дворникам зарплату поднять, острые проблемы решить и так далее.
Механизмов контроля деятельности учрежденных муниципалитетами унитарных предприятий – муниципальный заказ, Контрольно-счетная палата, балансовые комиссии при исполкоме, муниципальный жилищный контроль, а также полномочия собственника неприватизированных квартир – вполне достаточно для организации эффективного управления многоквартирным домом.
Речь не идет о том, чтобы все дома снова «загнать» под управление муниципалитетов. Безусловно, там, где существующая УК или ТСЖ справляется со своими функциями, люди довольны их работой, зачем что-то менять?! А у остальных появится возможность выбора между частными управляющими компаниями, самоуправлением в виде ТСЖ и привлечением к управлению своим домом профессионалов под контролем муниципалитетов. При этом в рамках действующего законодательства собственники, если на то будет их желание, смогут в любое время изменить способ управления.
Эти предложения нашли живой отклик у президента Татарстана Рустама Нургалиевича Минниханова, который дал поручение начать разработку проектов соответствующих нормативных актов. Исполком Казани совместно с министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ подготовил предложения и дополнения в нормативно-правовые акты РФ, регулирующие вопросы управления ЖКХ. Эти документы прошли правовую экспертизу министерства юстиции РТ и были рекомендованы к внесению на рассмотрение в федеральные органы власти.
«В Москве львиная доля многоквартирных домов управляется государственными бюджетными учреждениями, которые финансируются из казны города, – живой пример эффективного государственного управления жилищным фондом»
К сожалению, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации данную законодательную инициативу не поддержало.
Однако близкую к нашей позицию занимает уполномоченный по правам человека в России Татьяна Москалькова. Так, в докладе «Соблюдение и защита прав граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства» 2017 года, в частности, говорится: «Представляется, что если управляющая компания получает право на обслуживание хорошего жилого фонда с низким процентом износа, то в качестве „нагрузки“ органы местного самоуправления должны стремиться передать этой управляющей компании и ряд домов с износом свыше 60 процентов... Ситуация могла бы измениться, если после проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющей компании и при отсутствии победителей происходила бы передача ветхого жилищного фонда на обслуживание муниципальным предприятиям с софинансированием указанной деятельности из бюджетов иных уровней».
Само появление такого доклада говорит о том, что в обществе назревает понимание проблемы. Однако механизма ее решения в рамках закона сегодня нет. Одновременно мы видим, что государство, стремясь не допустить ухудшения ситуации, начинает все активнее вмешиваться в вопросы управления ЖКХ. Подтверждением этому являются корректировки жилищного законодательства, вводящие, помимо централизации различных процессов, еще и дополнительные механизмы и способы контроля, учета и отчетности в ЖКХ. Региональные операторы контролируют обращение коммунальных отходов и систему капитального ремонта жилья. Принят закон о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Создана государственная информационная система ЖКХ, законодательно закреплена обязанность раскрытия финансово-хозяйственной деятельности управляющих организаций. Расширяются полномочия надзорных и контрольных органов в сфере ЖКХ.
Но все это лишь подпорки, с помощью которых больной мог бы стоять на сломанной ноге. Не проще ли вместо этого вылечить ногу, то есть признать преждевременность постулата о готовности собственников квартир отвечать за весь дом и вернуть государство в лице муниципалитетов в сферу управления домами хотя бы частично?
В последнее время государство все активнее возвращает себе управление ключевыми вопросами экономики – созданы госкорпорации «Ростех», «Роснефть», «Роскосмос», ОАО со 100% участием государства РЖД, Сбербанк и другие.
Думаю, что пришло время вернуться и в сферу ЖКХ.
Искандер Гиниятуллин
Фото: kzn.ru, metshin.ru
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 392
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.