ПОД КАКОЙ ПРОЦЕНТ ДАДУТ ДЕНЬГИ БАНКИ И СКОЛЬКО СЕЙЧАС ЗАСТРОЙЩИКИ ТРАТЯТ НА СТРОЙКУ

Участники круглого стола:

  • Андрей Беляков — директор ООО «Бриз»;
  • Илья Вольфсон — генеральный директор ООО «СМУ-88»;
  • Анатолий Баталин — коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»;
  • Искандер Юсупов — коммерческий директор ООО «УК «Унистрой»;
  • Делюс Сиразетдинов — генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест»;
  • Адель Хасбиулин — генеральный директор агентства недвижимости «МЕГАЛИТ»;
  • Александр Уманский — директор филиала ПАО «Акибанк» в городе Казани;

Модераторы — Рашид Галямов (издатель «БИЗНЕС Online»), Елена Фадеева (журналист), «БИЗНЕС Online»

Эксперты круглого стола обсудили грядущие изменения в законе о долевом строительстве

— Спасибо, что откликнулись на приглашение нашей газеты. С начала года у нас идет серия круглых столов, посвященная разным аспектам рынка жилья. Это, наверное, важнейшее обсуждение: с 1 июля изменятся правила игры на рынке долевого жилья. Будет чуть ли не революционная ситуация. Что происходит на рынке? Какие прогнозы?

Андрей Беляков: Чтобы дать оценку вступающему в силу законодательству, надо взвесить все плюсы и минусы. Я собирал всех своих юристов и финансистов, в ходе обсуждения мы нашли только один плюс, остальное — все минусы. Начну с минусов. Рынок не готов из-за того, что потребность рынка застройщиками не покрывается. То есть спрос в Казани больше предложения. У нас сложилась такая апокалиптическая ситуация, в частности с жилыми домами на улице Серова. Мы не успеваем строить и даже не успеваем объявить продажу, а на них уже идет запись! Для любого застройщика это, конечно, приятный фактор.

Но при сегодняшнем положении дел с момента заключения долевых договоров застройщик с самого начала несет затраты. Приобретает землю, готовит проектно-сметную документацию, разрабатывает и получает технические условия. Ранее на момент заключения договора мы платили страховой компании. Сейчас платим в фонд, и застройщик туда постоянно вкладывает деньги. На начальном этапе мы тратим не деньги дольщиков, а расходуем запас собственных средств. Сумма достаточно значительная и может составлять 10–15 процентов от стоимости всего объекта — коллеги подтвердят. Еще не получив ни рубля средств дольщиков, мы несем затраты.

Дольщик в существующей системе рискует устойчивостью застройщика. Если мы будем работать по новому закону, то ни один застройщик, включая меня, не будет видеть смысла во вложении денег на начальном этапе, потому что проекты достаточно длинные.

Мы должны будем брать деньги в банках для приобретения земельного участка и всего, что я перечислил выше. Нас банк должен аккредитовать. Мы должны доказать, что проект ликвидный, принесет доходность банку, ну и, может быть, нам что-то перепадет. Как будет отстаиваться этот проект в банке? Есть лояльные банки, вот, допустим, Акибанк...

Александр Уманский: Но по новым правилам мы помогать не сможем!

Беляков: Я понимаю. Отсюда вопрос, насколько банки готовы жить по новому закону? Насколько они готовы кредитовать и есть ли у них такие финансовые возможности? Я считаю, что будет колоссальный рост цен на 30–40 процентов. И это будет обоснованный рост. Смотрите, банки дают кредиты под 14 процентов — это идеальный случай. А так как строительный бизнес высоко рискованный, то для него будет процентов 20–22. Меньший процент невозможен, банк должен перестраховать риски. Ипотека сама по себе умрет на корню либо она должна упасть до шести процентов, хотя это маловероятно. Я с опаской подхожу к этому закону.

— Когда вы дом строите, сколько процентов своих денег вкладываете, сколько вкладывают дольщики, а сколько — банки? Какова пропорция?

Беляков: До окончания строительства 20 процентов выделяет компания, 20 берем в банке. Остальное — привлеченное финансирование у дольщиков.

— У «Садового кольца» и других застройщиков как выглядит эта картина?

Анатолий Баталин: У нас 10–15 процентов своих средств, а остальное — «симбиоз» вложений дольщиков и банков. У нас есть проектное финансирование, это оборотные средства. Нельзя сказать, что мы взяли 20 процентов у банка, держим их и доводим до конца.

Искандер Юсупов: У нас аналогичная ситуация, и на начальном этапе мы вкладываем минимум. Продажи у нас начинаются еще до котлована. Доверие к бренду и интересные проекты позволяют этого достигать. У нас также используются инструменты проектного финансирования, и банк выделяет ровно столько денег на проект, сколько будет нужно. Это дополнительные гарантии для клиентов, что стройка не зависит от продаж и будет осуществляться своевременно.

Илья Вольфсон: Мы вообще не работаем на кредитные деньги. Изначально вкладываем 30–40 процентов собственных средств. Мы не гиганты, объемы у нас не большие — два-три дома. Лучше идти постепенно: построил объект, реализовал — приступаешь к следующему, чем браться за масштабные объемы и рисковать в кредит.

Делюс Сиразетдинов: Мы вкладываем и собственные средства на девелопмент участка и проектирование. Далее пользуемся банковским кредитованием для обеспечения необходимых темпов строительства и начинаем привлекать средства дольщиков сразу после начала строительства. Это позволяет нам снизить кредитную нагрузку, а значит, и сделать цены на недвижимость более конкурентными, в том числе с учетом скидки 15–20 процентов на этапе «котлована». Когда у застройщиков не будет возможности использовать средства дольщиков, эта скидка не будет иметь смысла, значит, часть потребителей лишится возможности приобрести жилье по более выгодной цене.


ЗАСТРОЙЩИКИ В ОЧЕРЕДИ ЗА РАЗРЕШЕНИЯМИ: ПОТОМ НА СТАРТЕ НАДО БУДЕТ МИНИМУМ 350 МЛН РУБЛЕЙ

— Компания «Садовое кольцо» только в этом году вышла на рынок Казани. С учетом московского опыта (а на рынке вы больше 15 лет), вам, наверное, есть что сказать. Какова ваша оценка? С чем мы подходим к 1 июля?

Баталин: На сегодня есть факт — с 1 июля вступают в силу поправки. Если ничего не изменится, то с рынком 2 июля ничего не случится. У нас инертный бизнес, строительство каждого комплекса — от полутора до пяти-шести лет. Сейчас что здесь в республике, что в Московском регионе очередь стоит из тех, кто хочет успеть получить разрешение на строительство до 1 июля. И огромная масса застройщиков успеет это сделать.

— То есть с запасом наберут разрешения?

Баталин: Да, поэтому 2 июля ничего не случится. И через полгода ничего не случится на рынке с точки зрения потенциального покупателя. А вот в нашей профессиональной среде начнутся колоссальные изменения, в первую очередь в подходе к проекту. Абсолютно согласен с Андреем Евгеньевичем, что это будет колоссальный удар по себестоимости. Мы все прекрасно знаем, что деньги стоят денег в момент, когда ты их вкладываешь и вынимаешь, то есть продаешь.

В Московском регионе на сегодняшний день выдано разрешений на 15 миллионов квадратных метров жилья. Мы в моменте столько не потребляем: в год лишь 5 миллионов. То есть разрешения выдали на три года. Застройщик, который получил разрешение 30 июня, не будет открывать продажи на этот объект. Объясню почему. В Москве идет конкуренция между застройщиками, у нас реальная драка за каждого клиента. Куда пальцем ни ткни в карту, везде есть предложения на любой цвет, кошелек, планировку, площадь. Естественно, это влияет на цену. И, если выплеснуть на рынок все, что есть на руках, это еще ударит по цене.

А вот чтобы получить разрешение 2 июля, в смету надо заложить такое количество дополнительных затрат, которые делают коммерчески нерентабельной даже подачу заявки на получение разрешения на строительство.


— А что меняется? Приведите пример.

Баталин: Все очень просто. Возьмем средний ЖК-50-тысячник, несколько корпусов. Под него нужна земля, сети, проекты. Проектная стоимость возведения — в среднем 3,5 миллиарда рублей плюс социальная нагрузка, это как минимум детский сад, либо начальная школа, либо отчисления в бюджет. 2 июля на счете должно быть 350 миллионов рублей собственных денег, иначе за разрешением на строительство идти бесполезно: даже заявку не подашь.

— Но ведь и раньше 10 процентов должно было быть!

Баталин: Не вложив, ничего не будет. Мы говорим о том, что, на секундочку, надо иметь в кармане около миллиарда рублей, чтобы стартануть с таким ЖК. А это 30 процентов от стоимости всего проекта. Дальше начинается самое интересное. Мы объехали весь свет, пообщались с топ-5 банков, а они не знают, как им работать! В законе написано, что у нас должен быть отдельный счет и теперь мы должны называться профессиональным застройщиком. Расчетные счета всех наших компаний — заказчика, генподрядчика — должны быть в одном месте. При этом никаких займов, кредитов быть не должно! Я честно скажу, что на сегодняшний день эти условия невыполнимы. Может быть, если мы где-то построим «свечку» 10-тысячную из одного подъезда и проектной стоимостью полмиллиарда — тогда да, мы получим разрешение. Но мы построим ее на свои деньги и продадим готовые квартиры.

Глобально у нас есть дисбаланс. Есть поручение президента — 120 миллионов квадратных метров по России надо строить в год, но нет инструмента.

— Это при том, что в лучшее время мы строим 70–80 миллионов.

Баталин: Да, в последние годы мы вышли на этот уровень. И закон без корректировок не обеспечит выполнения новых планов.

— Проектная стоимость возведения 50-тысячника в Московском регионе 3,5 миллиарда. А в Казани?

Беляков: В среднем 3 миллиарда рублей.

— Миллионов 700–900 на счету у компании нужно иметь, чтобы начать строительство?

Баталин: 10 процентов от стоимости надо иметь на счете для получения разрешения на строительство. И весь срок строительства эти деньги должны лежать на счете. А до разрешения — коллеги уже говорили — еще нужно потратиться: земля, коммуникации.

— Ни земля, ни проект в качестве обеспечительной массы выступить не могут?

Баталин: Да, это то, что нужно иметь без займов, внутренних, «серых» историй. Это должны быть белые, свои, понятные деньги.

Искандер Юсупов: «Первого июля долевое строительство никто не отменяет. Просто возникают новые ужесточающие требования: один застройщик — одно разрешение на строительство, 10 процентов на расчетном счете плюс использование эскроу-счетов»

«В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ИНВЕСТОРЫ И БАНКИ НЕ ГОТОВЫ К СОТРУДНИЧЕСТВУ»

— Среди нас присутствует единственный банкир, которого все хвалят за то, что в этих сложнейших условиях он может гибко подходить к застройщикам. Так говорят об Акибанке. Готовы ли вы к отмене «долевого»?

Уманский: 1 июля только начнется этот процесс. Как мне кажется, этот закон де-факто имел главную задачу избавить государство от головной боли, вызванной проблемой обманутых дольщиков. Думали, думали и решили — дольщиков просто убрать. Фактически государство говорит о том, что останутся только застройщики с большим процентом собственного участия. Такие, для которых на начальном этапе не требуются дольщики, соинвесторы, бизнес-партнеры, готовые входить в долю.

Главная проблема для застройщиков в данном случае — это увеличение сроков продажи квартир. Так как начинать продавать квартиры в обход предлагаемого закона можно будет только после сдачи дома. Будем честны друг перед другом: никто из участников рынка в убыток не работает. Каждый к новым условиям трансформировался, каждый находит себе место. И мы на определенном этапе без работы не останемся.

— А какие критерии в законе для банков?

Уманский: Если говорить об Акибанке, то мы по новому закону работать не сможем. Мы не подходим в данном случае под критерии закона о «долевке» — капитал банка должен составлять 25 миллиардов рублей.

— В Татарстане кто подходит под эти критерии?

Уманский: «АК БАРС» Банк, наверное, точно подходит...

— А топ-5 банков?

Уманский: А нужен ли застройщику банк из топ-5? Почему застройщики приходят к таким банкам, как мы? Потому что большие банки не готовы вырабатывать индивидуальные решения. А любая стройка — это каждый раз поиск нетривиальных решений не только до получения разрешения, но и в процессе стройки. Все подстраиваются под агрессивную внешнюю среду и пытаются ей противостоять. В настоящее время инвесторы и банки не готовы к сотрудничеству. И 1 июля это будет никому не нужно. Но мы видим этот так называемый грейс-период, который закончится, — и застройщикам придется обращаться за новыми разрешениями на строительство. Когда это произойдет, сказать сложно. Все зависит от портфеля перспективных проектов застройщиков.

Де-факто, как нам кажется, рынок будет перераспределяться в пользу застройщиков с максимальной долей собственного участия в стройке.

Александр Уманский: «А нужен ли застройщику банк из топ-5? Почему застройщики приходят к таким банкам, как мы? Потому что большие банки не готовы вырабатывать индивидуальные решения»

«НЕ ХОЧЕТСЯ ПАЛЬЦЕМ В НЕБО, НО БОЛЬШЕ ПОЛОВИНЫ УЙДУТ С РЫНКА»

— Слово одному из крупнейших застройщиков — ООО «УК «Унистрой». С чем подходит ваша компания к этой ситуации?

Юсупов: Когда мы только увидели грядущие изменения, то за год начали готовиться и вырабатывать какие-то решения. На сегодняшний день к поправкам, которые вступают в силу 1 июля, мы полностью готовы. 1 июля долевое строительство никто не отменяет. Просто возникают новые ужесточающие требования: один застройщик — одно разрешение на строительство, 10 процентов на расчетном счете плюс использование эскроу-счетов. Это такой переходный период, когда все деньги дольщиков «падают» на спецсчет в банке и стройка финансируется банком по проектному финансированию. Переходный момент подразумевает продажу еще строящегося жилья. Когда будет отмена долевого, то начнется продажа только готового жилья, построенного на банковское финансирование.

У нас достаточно большой опыт работы с федеральным банком. Мы — одна из немногих компаний, которой они готовы давать проектное финансирование. Поэтому в этой ситуации мы сильно не переживаем, подобный опыт сотрудничества у нас есть. Полностью соглашусь с коллегами, что все изменения приведут к повышению себестоимости. И в конечном итоге за это заплатит потребитель.

— Ваша компания сколько квадратных метров жилья строит в год?

Юсупов: В прошлом году мы ввели 190 тысяч. В этом году планы тоже серьезные.

— При таких объемах вам участков хватит на год-два?

Юсупов: Тут уже звучало, что 1 июля ничего страшного не произойдет. Но мы, как и все, — чего тут скрывать! — стараемся получить как можно больше разрешений на строительство. Здесь речь идет о лаге года в два, после чего действительно начнутся изменения. Ведь на рынке сейчас есть компании, которые не соответствуют новым требованиям закона. И большинство компаний просто не смогут работать по-новому. Когда они построят свои объекты и разрешения на строительство у них закончатся, новые разрешения они взять не смогут. И, скорее всего, уйдут с рынка.


— Большинство — это сколько игроков? Ваша оценка — процентов 80?

Юсупов: Не хочется тыкать пальцем в небо, но больше половины уйдут с рынка. Я говорю о количестве компаний, а не о доле занимаемого ими рынка.

Как раз относительно небольших компаний, у которых небольшие объемы, хорошая история и нормальные взаимоотношения с банками, это может не коснуться. А вот средним будет тяжело.

— Ваша компания-то готова?

Юсупов: ООО «УК «Унистрой» готов. Более того, мы сейчас прорабатываем отмену долевого по сценарной модели и хотим построить дом полностью по новым правилам. Так сказать, протестировать все возможные варианты и на практике понять, какие будут нюансы.

— Расскажите коротко о схеме проектного финансирования.

Юсупов: Суть в том, что банк финансирует стройку. Он фактически принимает выполненные работы и финансирует стройку в том объеме, в котором есть потребность. Для дольщиков это гарантия того, что, если у застройщика в какой-то период есть спад в продажах, стройка не встанет. Это безусловный плюс.

— А деньги дольщиков где в это время?

Юсупов: Деньги дольщиков мы тоже получаем. Если нам не нужны банковские деньги, мы их просто не задействуем.

— Но скоро же вы не сможете привлекать средства дольщиков...

Юсупов: Скоро мы должны будем сначала построить дом по проектному финансированию. Проценты по кредиту лягут в стоимость, и только потом мы будем продавать квартиры.

— Параллельно нельзя продавать и деньги складировать на счет банка, чтобы он пользовался?

Юсупов: Это как раз эскроу-счета — переходная модель. Это то, что должно быть у застройщиков с первого июля, которые не страхуются в фонде. В таком случае деньги дольщиков аккумулируются на специальном счете, а банк финансирует стройку с другого счета путем проектного финансирования. Таким образом, деньги дольщиков в безопасности, но стройка становится дороже, следовательно, растет цена реализации.

— Спасибо всем за участие в обсуждении, сделаем перерыв — и продолжим.

Окончание следует.